臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡上字第483號上 訴 人 陳展南被上訴人 江翊股份有限公司法定代理人 林宛玄被上訴人 格正投資股份有限公司法定代理人 黃千芝共 同訴訟代理人 林鉦偉
張凱政上列當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於106年10月17日本院臺中簡易庭106年度中簡字第1555號第一審判決提起上訴，本院於107年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠坐落臺中市○區○○街0○段0○0地號，面積2,039平方公尺
土地（下稱系爭土地），早於65年間已興建完成包括同小段建號766號等多筆建物之中英大樓一棟，全體共有人專有部分建物面積共9173.33平方公尺（下稱中英大樓），即系爭土地為中英大樓之建築基地之一。中英大樓中之同小段977建號建物（面積19.13平方公尺，門牌號碼為臺中市○區○○路○○○○○○○○號建物，下稱系爭建物）為上訴人所有，並無持有系爭土地任何持分。被上訴人於105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受系爭土地，應有部分各2分之1，行政執行署於105年9月7日核發權利移轉證書予被上訴人。關於上訴人使用系爭土地應給付相當於租金之不當得利數額，被上訴人認為以系爭土地之公告現值每平方公尺39,975元，年息10%計算應屬為適當。爰依民法第179條之規定，請求上訴人給付105年9月7日起至106年3月6日止，上訴人受有相當於租金之不當得利8,496元【計算式：（土地面積2,039平方公尺×公告現值39,975×10％）×（系爭建物面積19.13÷中英大樓全棟建物總面積9173.33）÷12＝1,416；1,416×6＝8,496】。
㈡上訴人主張依占有連鎖對系爭土地有占有權源，惟占有連鎖
要件之一即「中間人對所有人需有合法的占有權源」，而中間人（即系爭建物原所有人）至多僅得對系爭土地前手陳元生主張有權占有，故上訴人主張占有連鎖亦僅得對系爭土地之前手陳元生主張有權占有，而不得對被上訴人主張有權占有。另依債之相對性原則，被上訴人並不繼受原土地所有權人與他人之法律關係，被上訴人所提興建合作商場合約書無法證明有向原土地所有權人陳元生購買土地，且該合約書當事人並非上訴人，上訴人迄今並未提出相關證據證明有向系爭土地所有人購買土地，或有永久使用系爭土地之權利，上訴人對被上訴人所有系爭土地並無占有之法律權源，而其所有系爭建物無權占有被上訴人所有系爭土地，為無法律上原因受有利益，被上訴人無法使用土地自受有損害，上訴人獲有使用土地利益與被上訴人無法使用土地所受損害，兩者有因果關係，被上訴人依不當得利請求上訴人給付相當於租金之利益，自屬有據。
二、上訴人答辯：㈠法務部行政執行署臺中分署執行系爭土地拍賣時，並未依法
通知享有優先購買權之上訴人，程序上容有瑕疵，已影響上訴人取得系爭土地所有權之合法性。上訴人於購買系爭建物時，與地主陳元生有跟建商簽立「興建合作商場合約書」，該合約書第1條記載：「本合約所稱之共同購地標示為經甲方選定之坐落臺中市○區○○段五小段第9-4、9-10、9 -14、9-16、9-17、9-18、9-19、9-20、9-21號等土地內，乙方願意委由甲方代理設計合併其他共同購地人興建合作商場使用，但產權各人私有。」第11條記載：「繳納第五期款時應將辦理產權移轉登記及房地抵押書類‧‧‧提交甲方。」第21條記載：「房屋土地權利分割時持分登記申請概由甲方統籌辨理其所需要費用及商場房屋契稅土地之登記費用由乙方負擔」等語，依該合建契約之內容，上訴人與建商簽立該合約書時，已明確記載「共同購地人」、「但產權各人私有」、「房屋土地權利分割時持分登記」，此有中英大樓其他住戶保留之合約書可證，足認上訴人所支付之價金已包含土地部分，而原地主陳元生亦已委託其母親將土地過戶予各買受人，亦有委託書可證。中英大樓興建完成後，建物已完成所有權移轉登記，土地雖遲未完成所有權移轉登記，然上訴人給付之價金已包含土地買賣價金，並依稅務機關要求，如期繳納地價稅，故上訴人非無權占用系爭土地，被上訴人請求上訴人給付不當得利，顯無理由。
㈡中英大樓興建完成後，建物已完成所有權移轉登記，土地雖
遲未完成所有權移轉登記，上訴人仍已取得使用系爭土地之權利，依最高法院104年度台上字第40號判決所採占有連鎖之見解，上訴人得對被上訴人主張有權占有系爭土地。又被上訴人應買系爭土地時，拍賣公告已記載不點交，故拍買公告已載明無法確認土地與房屋所有權人權利義務關係，被上訴人既有投資不動產之專業，即應知悉系爭土地僅係未完成所有權移轉登記，住戶對系爭土地並非無任何法律上之權利，亦應知悉其需承受原地主之義務。若認被上訴人可不受前地主與承購戶間約定之拘束，將造成原契約當事人得以移轉所有權之方式，任意脫免責任。另系爭大樓業經多次火災，並經臺中市政府公告大多數樓層封閉禁止使用，且依房屋稅條例第8條之規定停止課稅，整體商圈已沒落，原審仍以申報地價之5%為計算，顯有過高；再者，拍賣公告既載明不點交，被上訴人因此無法使用系爭土地，此與上訴人無因果關係，被上訴人亦不得對上訴人主張不當得利。
三、原審經斟酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人954元及自106年5月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，而予准許，並依職權宣告假執行；另駁回被上訴人逾上開範圍之請求（此部分未經被上訴人提起上訴，已確定）。上訴人不服原判決，提起上訴，其聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠被上訴人於105年8月23日經行政執行署拍賣程序，得標買受
取得系爭土地所有權，被上訴人應有部分各2分之1，行政執行署業於105年9月7日核發權利移轉證書予上訴人，有法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書及土地登記謄本在卷可證（見原審卷第8至10頁）；又上訴人於65年2月14日以「第一次登記」為原因登記為系爭建物所有權人，有建物登記謄本在卷可證（見原審卷第11頁），均堪信為真正。被上訴人於原審起訴主張：系爭土地為其所有，上訴人所有之系爭建物為中英大樓之部分，但卻未持有系爭土地之任何持分，亦無正當之法律上權源，而無權占有使用系爭土地，並可獲得相當於租金之利益為由，而依不當得利之法律關係，訴請上訴人給付自105年9月7日起至106年3月6日止共6個月期間之相當於租金之不當得利等語。上訴人則以：當初有一併購買系爭土地之持分，故非無權占有，且依合建契約，上訴人自係有權使用系爭土地，不構成不當得利等語。本件兩造爭執所在，乃為上訴人所有屬於中英大樓之一部分之系爭建物，坐落於被上訴人所有之系爭土地上，是否具有法律上之合法權源？被上訴人得否依不當得利請求上訴人給付使用系爭土地之對價？㈡上訴人是否無權占用系爭土地：
⒈待證之事實，固可以直接證據證明之，但法院仍可應用經
驗法則及論理法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以，用供證明應證事實之證據資料，並不以可供直接證明之直接證據為限；凡綜合其他情狀以證明某一事實，再由某一事實而為推理以為證明應證事實，如該間接事實與應證事實間，依經驗法則及論理法則，足以推認有因果關係存在者，即非限於以直接證明其應證事實為必要。是主張有權占有使用他人土地者，就所主張之法律關係（如買賣、租賃、使用借貸…）存在之事實，於他造未自認之情形下，固須就此利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡舉證責任。然如當事人就上揭待證事實，能證明間接事實之存在，且該間接事實，依經驗法則或論理法則，足以推定該待證事實存在者，即非必以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，除備具申請書、工程圖樣及說明書外，尚須同時提出土地權利證明文件。是於起造人如非兼為建築基地之所有人時，依營建法規，起造人必需取得土地所有人所出具之土地使用同意書後，始得依法請領建造執照，並於按圖施工完成後，始能申領使用執照及憑以辦理建物第一次所有權登記。故依法取得使用執照而興建，並辦畢建物第一次所有權登記之建物起造時，土地所有人於起造時，應確有出具土地使用權利證明文件（如土地使用同意書）予起造人一節，應可認定。
⒉系爭建物於60年8月27日由上訴人為起造人，而以系爭9-4
地號土地及同段9-10…等地號土地為建築基地，向臺中市政府申請取得建造執照（60中建都建字第0771號），並在系爭土地及其他基地上興建完成RC造七層樓建物，供為合作商場使用，且於64年5月28日取得主管機關所核發之使用執照（64中工建使字第439號），並據以辦理系爭建物之第一次所有權登記，登記上訴人為系爭建物所有權人，有臺中市政府函檢附工務局使用執照存根、起造人名冊（上訴人為編號216）、系爭建物登記謄本在卷可證（見原審卷第53至58頁、第11頁）。系爭建物所在中英大樓之建造執照及使用執照原申請案卷，雖已無該筆檔案可提供調閱，然中英大樓既已由起造人陳聰銘（含上訴人）等人依法請領建造執照在先，並申領使用執照在後，且憑以辦理大樓之全部建物第一次所有權登記在案。客觀上應足推認系爭土地之原所有人陳元生在當年應有出具土地使用權利文件（土地使用同意書）予上開建造執照起造人陳聰銘（含上訴人）等人，而表示同意依該建造執照所申請之新建建物（即中英大樓）得興建於系爭土地之上。另依一般社會常情，土地所有人出具土地使用同意書予他人，依當事人間之意思、交易情形及建物必須使用土地等一切情狀，除另行約明使用期限或為其他限制之約定外，客觀上應可推認土地所有人事實上已同意起造人所興建之建物，於建物得使用之合理期限內，有權坐落於所同意供為建築基地使用之土地之上。至於土地所有人出具土地使用同意書之法律上原因，究為有償之合建？買賣？租賃？設定地上權？抑或為無償之使用借貸？甚或另基於其他事由？核屬建物所有人應否依該項使用原因給付土地所有人一定對價之另事，尚無礙於起造人所興建之建物係屬有權使用建築基地之認定。
⒊依物權法定原則，上述土地使用同意書所表彰之法律關係
，如未依民法物權篇所定之用益物權規定而為登記者，固僅具有債權之效力。另依債權相對性，債權關係原則上僅於立約當事人間有其效力，土地之買受人（後手）並不當然繼受其前手與地上建物所有人間之債權關係。然此一債權相對性，乃係建基於保護「善意」第三人，又法諺有言「任何人不能轉讓超過自己之權利之權利」，是於具體個案，法院應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀而為判斷，倘認土地買受人於受讓取得土地所有權當時，依客觀情事觀之，足認其「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有上述土地使用同意書所表彰之法律關係，而仍自其前手受讓取得土地者，即應受該土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免土地之前後手，以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之行為，而達到土地之後手不需繼受前手對他人所應負之債權義務所拘束之不當結果（最高法院98年度台上字第1424號民事裁判意旨參照）。是「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有土地使用同意書或其他土地使用權利文件所表彰之使用關係之土地買受人，於取得土地所有權後本於土地所有人地位行使其所有權時，如有違反誠信原則、公共利益或以損害他人為主要目的，且有悖於上述原土地使用同意書所約定之使用本旨者，法院即非不得駁回其所主張之權利行使，以符事理之平。系爭土地登記謄本之公示資料業已載明土地上計有263戶之合法建物坐落其上；被上訴人為專業之不動產投資公司，參與臺中行政執行分署就陳元生所有之不動產所為之公開拍賣，且被上訴人拍定取得之標的物，除系爭土地外，另拍得其上同段同小段第1009至1023建號等15戶建物。足認被上訴人應已明知所買受之系爭土地，確係供為土地上之中英大樓建物之建築基地使用之情。上訴人所有之系爭建物，既係得土地之原所有人陳元生之同意，及依合法之建造執照而行興建，並辦畢建物所有權登記在案，被上訴人復知悉此情，且未提出此項土地使用同意有何期限或使用上限制之證明。揆諸上開各情，本院因認於系爭建物得使用之合理期限內，系爭建物坐落於供為建築基地使用之系爭土地上，對明知至少亦係可得而知上情而仍予買受系爭土地之被上訴人而言，自非無權占有。
㈢被上訴人得否請求上訴人給付不當得利：
⒈受益人雖於權利之取得非無法律上之原因，但因其他法律
規定而應負擔義務時，倘因受益人未履行其義務致他人受損害者，受益人對該他人仍應依不當得利法則返還其所受之利益（最高法院93年度台上字第2465號判決參照）。上訴人所有系爭建物占用系爭土地，雖非無法律上原因，然其法律上原因為何，仍屬不明，而上訴人未能舉證證明其可無償使用系爭土地，況上訴人亦主張系爭土地原地主陳元生與中英大樓起造人間係合建契約，足見地主陳元生應非將系爭土地供系爭建物起造人無償使用。上訴人復未舉證證明其可無償使用系爭土地，上訴人抗辯其使用系爭無需支付任何對價，即不足採。又系爭建物於65年2月14日完成所有權第一次登記，迄今年代久遠，已無從考據當時土地所有權人與建物起造人間之法律上原因為何，致被上訴人無從依該法律關係請求被上訴人支付使用土地之對價；上訴人所提鄭朝旭與陳永清簽訂「興建合作商場合約書」，係該2人約定共同購進基地以興建合作商場之契約（見本院卷第75頁），並非與原地主陳元生所簽訂之契約，尚難證明中英大樓起造人與地主陳元生間之法律關係為何；另被上訴人所提陳元生出具之委託書（見本院卷第9頁），縱係真正，僅係陳元生委託陳簡巧雲代理出賣系爭土地之委託書，上訴人並無證據證明其有與陳簡巧雲簽訂系爭土地之買賣契約，難以證明上訴人與系爭土地前地主陳元生有買賣契約關係存在，更難證明上訴人已支付全部土地買賣價金予陳元生；又被上訴人辯稱已取得系爭土地所有權，然民法第757條規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。」上訴人既未經登記為系爭土地所有權人，自未曾取得系爭土地所有權，即無從依據所有權占用系爭土地。而上訴人所有系爭建物坐落系爭土地上，上訴人因此受有使用系爭土地之利益，被上訴人因此受有無從使用其所有系爭土地之損失。以不當得利之制度，旨在調整因財貨之損益變動而造成財貨不當移動之現象，使之歸於公平合理之狀態，以維護財貨應有之歸屬，俾法秩序所預定之財貨分配法則遭受破壞，基於利益衡平原則，應准許適用不當得利之制度，以實踐法律上之價值判斷，應認被上訴人得適用不當得利請求被上訴人給付相當租金之利益。
⒉依土地法第97條、第105條之規定，租用基地建築房屋之
租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。本院審酌系爭土地四周面臨成功路，鄰近臺灣大道一段，附近有醫院、學校，有系爭建物全國土地使用分區資料查詢系統、GOOGLE地圖在卷可據（見原審卷第12、71、72頁），交通尚屬便利，惟週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商店密度不高，商機不佳，且中英大樓歷經火災，部分樓層遭臺中市政府公告封閉禁止使用，有新聞報導1紙在卷可證（見原審卷第77頁），上訴人使用系爭土地之經濟價值實屬不大，僅具一般生活機能，併參以目前之社會經濟狀況，認應以年度申報地價（8,953元/平方公尺）之年息5%計算其所受相當於租金之不當得利，為屬合理適當。參以「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」民法第799條第4項前段定有明文，而中英大樓共有263筆建物，專有面積總和9173.33平方公尺，系爭建物專有部分面積為19.13平方公尺，有被上訴人提出之地上建物建號面積表在卷可參（見本審卷第37頁），且為上訴人所未爭執，堪認為真實。系爭建物面積19.13平方公尺，中英大樓263筆建物專有面積總和9173.33平方公尺，系爭土地面積2039平方公尺，復以年度申報地價5%計算，依此計算結果，上訴人應付自105年9月7日起至106年3月6日止之不當得利為954元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡申報地價8,953元/㎡）5%（系爭房屋面積19.13㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12月＝159元，元以下四捨五入；每月159元6個月＝954元）】。
五、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。被上訴人所提民事起訴狀繕本於106年5月8日送達上訴人（送達回證見原審卷第24頁），上訴人自受起訴狀送達時起負遲延責任，並應自翌日即106年5月9日起加付法定遲延利息。從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付954元及自起訴狀送達之翌日即106年5月9日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審判決就上開部分為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同，結論並無不當，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應無理由，上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 游文科
法 官 林慶郎法 官 吳國聖正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
書記官 許宏谷