臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡字第13號原 告 洪朝朗被 告 謝秀旻當事人間返還房屋事件，本院於中華民國106年6月7日言詞辯論終結判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○號房屋如附圖所示A部分，面積三十三點八八平方公尺騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元及自民國一百零五年十月十日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸拾貳萬肆仟元原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、簡易事件誤分為通常訴訟事件者，法院應依下列方式處理：當事人尚未為本案之言詞辯論者，承辦法官應將該通常訴訟事件簽請院長或經院長授權之庭長核准後報結，並函送該管簡易庭分為簡易事件，由簡易庭法官依簡易程序審理。當事人已為本案之言詞辯論者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第5條定有明文。又因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第2項第1款亦有明文規定。本件係因房屋定期租賃契約之法律關係所生之爭執涉訟，應適用簡易訴訟程序，誤分通常訴訟事件，且原告已本案之言詞辯論，爰由本院依首揭規定改用簡易訴訟程序審理，合先敘明。
二、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明第1項原為：被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告，嗣於本院囑託測量後，依測量結果變更聲明第1項如主文第1項所示，原告變更聲明，並未變更訴訟標的，而僅補充聲明使之完足明確，核屬法律上陳述之更正，自應准許。
三、言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且查無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告方面：㈠門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○號房屋原告向訴外人
劉榮智承租，每月租金新臺幣（下同）11,000元，原告於民國105年4月10日與被告訂房屋租賃契約，將上開房屋前半段房間2間（即附圖所示A部分，面積33.88平方公尺，下稱系爭房屋）出租予被告，租期自105年4月10日至107年4月9日止，租金約定：自105年4月10日至同年9月10日每月租金7,000元，自105年10月起每月租金8,000元。惟被告自105年6月10日起即拖欠租金，原告多次口頭催告，並於105年7月14日、7月25日以存證信函催告被告給付租金，被告均不理會。原告復向豐原區調解委員會申請調解及向鈞院豐原簡易庭聲請調解，亦均調解不成立。
㈡被告自105年6月10日起至同年10月9日止應付之租金，僅於
105年6月10日支付4,000元，餘均未給付，積欠租金24,000元，原告爰以105年12月28日言詞辯論筆錄之送達，對被告自105年10月10日起終止租約之意思表示。
㈢兩造就系爭房屋之租賃契約既經原告終止，被告應依租賃契
約之約定將系爭房屋遷讓返還原告，並給付欠租及自105年10月10日起至返還系爭房屋之日止，按約定租額即每月8,000元計算相當於租金之不當得利。
㈣聲明：如主文第1、2、3項所示。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、法院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出租賃契約（含房租收付款明細欄
）原本1份、存證信函影本2件、本院豐原簡易庭調解不成立證明書影本1份、臺中市豐原區調解委員會調解不成立證明書影本1份證（見105年度豐補字第530號卷第4-10頁）；又本件租賃標的之系爭房屋經本院囑託臺中市豐原地政事務測量，測量結果租賃標的如附圖所示A部分，面積33.88平方公尺，亦有勘驗筆錄及土地複丈成果在卷可憑，經核均與原告主張之情節相符。而被告經合法通知既未於言詞辯論期日到庭，復未提出書狀作何抗辯供本院審酌，本院依前揭調查證據之結果，堪認原告主張之事實真正。
㈡承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約
定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。本件被告自105年6月起未依約給付租金，經原告以存證信函及聲請調解對被告催告後，被告仍未給付，至105年10月9日止積欠之租金總額24,000元【計算式：105年6月10日給付4,000元，尚欠3,000元，105年7月至105年9月均未給付（3,000＋7,000×3＝24,000）】，已達2個月租額以上，則原告依前揭規定，以本院105年12月28日言詞辯論筆錄繕本之送達對被告為自105年10月10日起終止租賃契約之意思表示，自屬合法。兩造就系爭房屋之租賃契約既經原告合法終止，依兩造租賃契約第14條約定：租賃契約終止時，承租人即被告應將房屋返還出租人即原告，原告據此請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據。
㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告於兩造間租賃契約經原告終止後仍無權占有系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，則原告請求被告返還所受之利益，核屬正當。依兩造租賃契約約定，系爭房屋之租金自105年10月起每月8,000元，則原告請求被告自105年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付按上開租額即每月8,000元計算之相當於租金之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，被告積欠租金已達2個月租額以上，經原告催告後仍未給付，原告已終止兩造間租賃契約。從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及請求被告給付欠租24,000元暨自105年10月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,00 0元之不當得利，均有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依職權酌定命被告預供相當擔保金額，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 巫偉凱