臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡字第20號原 告 俞旭展訴訟代理人 陳淑儀被 告 李伊鈞上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於106年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼臺中市○○路○段○○號之房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟元，及自民國106年10月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾柒萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按簡易事件誤分為通常訴訟事件者，法院應依下列方式處理：一當事人尚未為本案之言詞辯論者，承辦法官應將該通常訴訟事件簽請院長或經院長授權之庭長核准後報結，並函送該管簡易庭分為簡易事件，由簡易庭法官依簡易程序審理。二當事人已為本案之言詞辯論者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第5條定有明文。又因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第2項第1款亦有明文規定。本件係因房屋定期租賃契約之法律關係所生之爭執涉訟，爰由本院依首揭規定改用簡易訴訟程序審理，合先敘明。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：緣座落門牌號碼臺中市○○路○段○○號之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有。被告與原告簽立房屋租賃契約向原告承租系爭房屋（下稱系爭租約），約定租期自105年10月10日至106年10月9日止，租金每個月31,000元，於每月15日前交付。詎料，被告自106年6月起即未給付租金，而租期至106年10月9日屆滿，原告同意6月、7 月共二月之租金以押租保證金扣抵，故僅請求106年8月10日至同年10月9日之租金及自106年10月10日起即租約屆滿後之損害金，爰依租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告遷讓交還系爭房屋、租金、損害金等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告62,000元，及自106年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,000元。
二、被告則以：因原告未盡出租人之修繕義務，故租金應予減少，以一坪300元計算來減少租金最為合理，此係同等區域之租金價格，系爭房屋每月租金為31,000元，房屋內為74坪，然同地段屋內92坪之房屋租金僅30,000元。被告同意給付約定之租金，係考慮房屋附帶之設備如冷氣、車位，詎料原告不予修繕冷氣，且於訂約時就車位之問題，原告稱停騎樓，被告雖不滿意無車位，然原告稱已支付1年之管理費，所以被告並未於簽約時要求降低租金，嗣後始知係社區自動減免住戶1年之管理費。答辯聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決願供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張兩造簽立系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，租期自105年10月10日至106年10月9日止，租金每個月31,000元，於每月15日前交付，被告自106年6月起即未再給付租金，至106年10月9日租期屆滿前共積欠4個月租金，以押租金扣抵106年2個月租金後，尚欠2個月租金，且被告迄今未返還系爭房屋等情，業據提出房屋租賃契約書、台中市北區調解委員會調解通知書等件為證（見補字卷第4頁至第9頁），堪信為真。
二、按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。系爭房屋租約既已於106年10月9日期滿，被告自應返還系爭房屋予原告，又被告依兩造訂立之租賃契約，負有按月給付租金之義務。是原告依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並給付積欠之租金，應屬有據。惟被告抗辯系爭房屋有浴室積水之情形存在，第1次於106年2月20日支出之修繕費用1,200元已自先前之房租中扣除，惟第2次1,000元（106年7月28日）因被告未給付當月房租故未經扣除等語（本院卷第21頁言詞辯論筆錄），核與其提出三和清潔服務社收據相符（見本院卷第22頁），則被告應付租金62,000元扣除該筆修繕費用1, 000元（民法第430條），餘款61,000元。至於被告另抗辯系爭房屋冷氣不夠冷、伊因有車位而願付較高租金卻無車位、原告所稱支付1年之管理費實係該社區自動減免，因此租金應減少，以一坪300元計算來減少租金最為合理云云，惟按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。是租金為租賃契之要素，而定期租賃契約原則上應認當事人於租賃期限內有不變更租金金額之意思，至於不定期限之不動產租賃租金調整，因價值之昇降，當事人始得聲請法院增減租金，依民法第442條規定及該條立法意旨至明，兩造房屋契約書屬定期不動產租賃契約，被告本應依當時約定租金金額履約，被告片面主張於定期租賃契約中減少租金，已屬無據。又民法第423條出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，固具有對價關係，惟按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，且應由出租人負擔者，仍須承租人定相當期限催告出租人修繕。被告未證明系爭租約有約定包含車位，又兩造就系爭冷氣所約定用益狀態各自主張，且被告自承105年9月24日至106年6月之前租金給付事宜並無爭議等語（見本院卷第21頁），被告逕予拒絕支付租金，亦屬無憑。
三、復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租期屆滿後，被告係無權占有系爭房屋獲有相當於租金之不當得利，則原告請求按系爭租約租金計算，請求被告於租期屆滿後按月計算損害金31,000元，核屬正當，亦應予准許。
四、從而，原告依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並給付積欠之租金61,000元，及自106年10月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金每月31,000元之損害金，應有理由，應予准許。
五、本件適用簡易訴訟程序，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定命被告預供相當擔保金額免為假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 陳錫威