臺灣臺中地方法院民事判決 106年度小上字第143號上 訴 人 江翊股份有限公司法定代理人 林宛玄上 訴 人 格正投資股份有限公司法定代理人 黃千芝共 同訴訟代理人 張凱政
林鉦偉被上訴人 李俞箴訴訟代理人 張美鈴上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於106年9月26日本院沙鹿簡易庭106年度沙小字第235號第一審小額民事判決提起上訴，本院於107年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）958元及自106年4月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用2,500元，由被上訴人負擔280元，餘2,220元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項規定甚明。復依同法第436條之32第2項準用同法第468條、第469條第1 款至第5 款規定，所謂違背法令，係指判決不適用法規或適用不當者，而判決有同法第469條第1款至第5款所列情形之1者，為當然違背法令。上訴人指摘原審誤用占有連鎖理論，錯認被上訴人基於與其前手建商間買賣關係，及建商與地主陳元生間債之關係，得對於上訴人主張有權占有，而駁回上訴人依不當得利法律關係對被上訴人之請求，違背最高法院18年度上字第1953號判例、59年台上字第2490號判例意旨，據以提起上訴，核與前開規定並無不合，應予准許。
二、上訴人主張：㈠上訴人於105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱
行政執行署）拍賣程序，標得買受臺中市○區○○段○○段0○0地號、面積2039平方公尺土地（下稱系爭土地），上訴人應有部分各2分之1，行政執行署業於105年9月7日核發權利移轉證書予上訴人。被上訴人所有同段898建號建物即門牌臺中市○區○○路○○○○○○○○號房屋（下稱系爭建物），無正當權源占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致上訴人受損害。系爭土地位在臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及公家機關，交通方便生活機能優，使用分區為第一種商業區，系爭建物專有部分面積19.25平方公尺，全棟建物專有部分面積9173.33平方公尺，應按系爭土地公告現值年息10%計算支付相當於租金之不當得利，系爭土地公告現值每平方公尺3萬9975元，自105年9月7日起至106年3月6日止，被上訴人應給付上訴人相當租金不當得利8550元等語。㈡占有連鎖原理需符合三項要件：1、直接占有人對其前手（
即間接占有人）得主張占有標的物之正當權源。2、間接占有人對所有人得主張占有標的物之正當權源。3、前手得移轉標的物占有予直接占有人。而被上訴人所有系爭建物之原所有人至多僅得對系爭土地前手陳元生主張有權占有，故被上訴人依占有連鎖理論，亦僅得對系爭土地之前手陳元生主張有權占有，系爭建物原所有人既無從對上訴人主張有權占有，被上訴人即不得依占有連鎖理論向上訴人主張有權占有。原審判決顯係適用法規不當而有判決違背法令之違誤。
㈢上訴人主張基於權益侵害不當得利請求權，而如何判斷侵害
他人權益的不當得利，係以「權益歸屬說」為認定之標準，，上訴人既為系爭土地之所有權人，依系爭土地權益之歸屬屬於上訴人，上訴人訴請被上訴人給付相當於租金之不當得利，於法有據，亦無違反誠信原則。至系爭土地拍賣公告上固記載：「地上物占有基地之法律關係，由拍定人自理，拍定後不點交」等語，然該拍賣公告並未標明拍賣之土地與其上房屋存有借貸、租賃、或其他使用權源，上訴人拍定取得系爭土地，並無迂迴惡意受讓系爭土地之脫法行為。
三、被上訴人則以：㈠系爭建物原始起造人為陳聰銘，有臺中市政府工務局使用執
照存根影本1紙可證，被上訴人之父即李森隆以買賣關係取得建物所有權後，再以贈與將系爭建物移轉登記為被上訴人所有。且被上訴人之父自取得所有權後，即以「陳元生使用人李森隆」繳交地價稅迄今，有相關繳稅證明1份可證，此為身為不動產開發商之上訴人購得系爭土地前即已明知之事實，卻以被上人訴未提出占有權源而認被上訴人無權占用，已難認可採。
㈡上訴人於拍賣取得土地所有權時，亦同時拍賣取得原屬陳元
生所有之部分建物，亦即上訴人於買得系爭土地前，即已知悉系爭土地上有合法之建物坐落於其上。系爭土地原為陳元生所有，陳元生既同意他人在系爭土地上興建永久性建物，自得預期並推認房屋所有人將使用系爭土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了，上訴人經由系爭建物公示登記制度及行政執行署拍賣公告知悉系爭土地上存有經保存登記建物，應認上訴人於拍定取得系爭土地所有權時，已默示同意負有與前手相同之容忍義務，被上訴人即得有權使用系爭土地至系爭建物滅失或無法使用為止，不成立不當得利，上訴人得無償使用系爭土地。縱不得無償使用系爭土地，亦應類推適用民法第425之1規定，被上訴人非無權占用系爭土地。
㈢上訴人係同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之
後手，並由完善占有公示得知悉其買受之土地，現實存在永久性房屋，上訴人知悉系爭土地上有經登記之合法建物後仍予買受，顯見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，自應認上訴人於買受取得系爭土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異。不應容許以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之居屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人即上訴人得對房屋使用人主張侵害土地所有權，實有違房屋公示及物盡其用之原則。故為維護房屋或坐落基地受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受讓人即上訴人默許居屋受讓人繼續使用土地。上訴人明知系爭土地有合法建物存在，且由被上訴人占用中，而且占有具有公示性，上訴人仍願受讓系爭土地之所有權，即難認係善意，亦不致受有不測之損害。被上訴人占有權源縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人即上訴人發生法律上效力，原判決並無違背法令，上訴人上訴無理由。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人8550元及自原審起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
五、得心證之理由：㈠查上訴人於105年8月23日經行政執行署拍賣程序，得標買受
取得系爭土地所有權，上訴人應有部分各2分之1，行政執行署業於105年9月7 日核發權利移轉證書予上訴人，有法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書及土地登記謄本在卷可證（見原審卷第9至11頁），又被上訴人於65年8月9日以買賣為原因登記為建物所有權人，有建物登記謄本在卷可證（見原審卷第12頁），堪信為真正。上訴人於原審起訴主張：系爭土地為其所有，被上訴人所有之系爭建物為中英大樓之部分，但卻未持有系爭土地之任何持分，亦無正當之法律上權源，而無權占有使用系爭土地，並可獲得相當於租金之利益為由，而依不當得利之法律關係，訴請被上訴人給付自105年9月7日起至106年3月6日止共6個月期間之相當於租金之不當得利等語。被上訴人則以：當初有一併購買系爭土地之持分，故非無權占有，且依合建契約，上訴人自係有權使用系爭土地，不構成不當得利等語。本件兩造爭執所在，乃為被上訴人所有屬於中英大樓之一部分之系爭建物，坐落於上訴人所有之系爭土地上，是否具有法律上之合法權源？上訴人得否依不當得利請求被上訴人給付使用系爭土地之對價？㈡被上訴人是否無權占用系爭土地：
⒈待證之事實，固可以直接證據證明之，但法院仍可應用經
驗法則及論理法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以，用供證明應證事實之證據資料，並不以可供直接證明之直接證據為限；凡綜合其他情狀以證明某一事實，再由某一事實而為推理以為證明應證事實，如該間接事實與應證事實間，依經驗法則及論理法則，足以推認有因果關係存在者，即非限於以直接證明其應證事實為必要。是主張有權占有使用他人土地者，就所主張之法律關係（如買賣、租賃、使用借貸…）存在之事實，於他造未自認之情形下，固須就此利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡舉證責任。然如當事人就上揭待證事實，能證明間接事實之存在，且該間接事實，依經驗法則或論理法則，足以推定該待證事實存在者，即非必以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，除備具申請書、工程圖樣及說明書外，尚須同時提出土地權利證明文件。是於起造人如非兼為建築基地之所有人時，依營建法規，起造人必需取得土地所有人所出具之土地使用同意書後，始得依法請領建造執照，並於按圖施工完成後，始能申領使用執照及憑以辦理建物第一次所有權登記。故依法取得使用執照而興建，並辦畢建物第一次所有權登記之建物起造時，土地所有人於起造時，應確有出具土地使用權利證明文件（如土地使用同意書）予起造人一節，應可認定。
⒉系爭建物於60年8月27日由陳聰銘為起造人，而以系爭9-4
地號土地及同段9-10…等地號土地為建築基地，向臺中市政府申請取得建造執照（60中建都建字第0771號），並在系爭土地及其他基地上興建完成RC造七層樓建物，供為合作商場使用，且於64年5月28日取得主管機關所核發之使用執照（64中工建使字第439號）並據以辦理系爭建物之第一次所有權登記，嗣再由起造人陳聰銘以「買賣」為登記原因，將承購戶（含上訴人在內）所買受之建物所有權，移轉登記予買受人取得所有，被上訴人輾轉取系爭建物所有權，有臺中市工務局使用執照存根、起造人名冊、系爭建物登記謄本在卷可證（見本院卷第60頁、原審卷第12頁）。系爭建物所在中英大樓之建造執照及使用執照原申請案卷，雖已無該筆檔案可提供調閱，然中英大樓既已由起造人陳聰銘等人依法請領建造執照在先，並申領使用執照在後，且憑以辦理大樓之全部建物第一次所有權登記在案。客觀上應足推認系爭土地之原所有人陳元生在當年應有出具土地使用權利文件（土地使用同意書）予上開建造執照起造人陳聰銘等人，而表示同意依該建造執照所申請之新建建物（即中英大樓）得興建於系爭土地之上。另依一般社會常情，土地所有人出具土地使用同意書予他人，依當事人間之意思、交易情形及建物必須使用土地等一切情狀，除另行約明使用期限或為其他限制之約定外，客觀上應可推認土地所有人事實上已同意起造人所興建之建物，於建物得使用之合理期限內，有權坐落於所同意供為建築基地使用之土地之上。至於土地所有人出具土地使用同意書之法律上原因，究為有償之合建？買賣？租賃？設定地上權？抑或為無償之使用借貸？甚或另基於其他事由？核屬建物所有人應否依該項使用原因給付土地所有人一定對價之另事，尚無礙於起造人所興建之建物係屬有權使用建築基地之認定。
⒊依物權法定原則，上述土地使用同意書所表彰之法律關係
，如未依民法物權篇所定之用益物權規定而為登記者，固僅具有債權之效力。另依債權相對性，債權關係原則上僅於立約當事人間有其效力，土地之買受人（後手）並不當然繼受其前手與地上建物所有人間之債權關係。然此一債權相對性，乃係建基於保護「善意」第三人，又法諺有言「任何人不能轉讓超過自己之權利之權利」，是於具體個案，法院應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀而為判斷，倘認土地買受人於受讓取得土地所有權當時，依客觀情事觀之，足認其「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有上述土地使用同意書所表彰之法律關係，而仍自其前手受讓取得土地者，即應受該土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免土地之前後手，以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之行為，而達到土地之後手不需繼受前手對他人所應負之債權義務所拘束之不當結果（最高法院98年度台上字第1424號民事裁判意旨參照）。是「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有土地使用同意書或其他土地使用權利文件所表彰之使用關係之土地買受人，於取得土地所有權後本於土地所有人地位行使其所有權時，如有違反誠信原則、公共利益或以損害他人為主要目的，且有悖於上述原土地使用同意書所約定之使用本旨者，法院即非不得駁回其所主張之權利行使，以符事理之平。系爭土地登記謄本之公示資料業已載明土地上計有263戶之合法建物坐落其上；上訴人為專業之不動產投資公司，參與臺中行政執行分署就陳元生所有之不動產所為之公開拍賣，且上訴人拍定取得之標的物，除系爭土地外，另拍得其上同段同小段第1009至1023建號等15戶建物。
足認上訴人應已明知所買受之系爭土地，確係供為土地上之中英大樓建物之建築基地使用之情。被上訴人所有之系爭建物，既係得土地之原所有人陳元生之同意，及依合法之建造執照而行興建，並辦畢建物所有權登記在案，上訴人復知悉此情，且未提出此項土地使用同意有何期限或使用上限制之證明。揆諸上開各情，本院因認於建物得使用之合理期限內，系爭建物坐落於供為建築基地使用之系爭土地上，對明知至少亦係可得而知上情而仍予買受系爭土地之上訴人而言，自非無權占有。
㈢上訴人得否請求被上訴人給付不當得利：
⒈受益人雖於權利之取得非無法律上之原因，但因其他法律
規定而應負擔義務時，倘因受益人未履行其義務致他人受損害者，受益人對該他人仍應依不當得利法則返還其所受之利益（最高法院93年度台上字第2465號判決參照）。被上訴人所有系爭建物占用系爭土地，雖非無法律上原因，然其法律上原因為何，仍屬不明，而被上訴人未能舉證證明其可無償使用系爭土地，況被上訴人亦主張系爭土地原地主陳元生與中英大樓建商間係合建契約，足見地主陳元生應非將系爭土地供系爭建物起造人無償使用，是被上訴人主張其可無償使用系爭土地，即不可採。又系爭建物於65年2月14日完成所有權第一次登記，迄今年代久遠，已無從考據當時土地所有權人與建物起造人間之法律上原因為何，致上訴人無從依該法律關係請求被上訴人支付使用土地之對價；而被上訴人所有系爭建物坐落系爭土地上，被上訴人因此受有使用系爭土地之利益，上訴人則受有無從使用系爭土地之損失。以不當得利之制度，旨在調整因財貨之損益變動而造成財貨不當移動之現象，使之歸於公平合理之狀態，以維護財貨應有之歸屬，俾法秩序所預定之財貨分配法則遭受破壞，基於利益衡平原則，應准許適用不當得利之制度，以實踐法律上之價值判斷，應認上訴人得適用不當得利請求被上訴人給付相當租金之利益。
⒉依土地法第97條、第105條之規定，租用基地建築房屋之
租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。上訴人雖主張系爭建物位在第一種商業區，以供營業使用為常態，不受前開租金限制云云，然經原審履勘現場所見，現場為火災後廢墟，形成危樓無法使用，有勘驗筆錄可稽（見原審卷第42頁），上訴人主張以系爭土地公告現值年息10%為計算相當於租金之不當得利基準，應不可採；參酌系爭土地位在市區○○○街景繁榮情況，惟系爭建物遭逢火災形成危樓無法使用，應以系爭土地申報總價額年息百分之5計算相當於租金之不當得利，為屬合理適當。參以「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」民法第799條第4項前段定有明文，而中英大樓共有263筆建物，專有面積總和9173.33平方公尺，有上訴人提出之地上建物建號面積表在卷可參（見本審卷第39頁），此為被上訴人所不爭執。系爭建物面積19.25平方公尺，系爭土地面積2039平方公尺，依此計算系爭建物占用系爭土地面積4.28公尺（19.25/9173.33平方公尺×2039平方公尺＝4.28平方公尺，小數點第二位以下四捨五入）。上訴人請求105年9月7日起至106年3月6日止計6個月之相當租金之不當得利，而系爭土地105年申報地價為每平方公尺8953元，依此計算結果，被上訴人應付自105年9月7日起至106年3月6日止之不當得利為958元（4.28平方公尺×8953元(申報地價)×5%×6/12＝958元，元以下四捨五入）。
六、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。上訴人所提民事起訴狀繕本於106年4月20日送達被上訴人（送達回證見原審卷第26頁），被上訴人自受起訴狀送達時起負遲延責任，並應自翌日即106年4月21日起加付法定遲延利息。從而，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付958元及自起訴狀送達之翌日即106年4月21日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人此部分上訴，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，至上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴人此部分上訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。並依民事訴訟法第436條之32第1項準用第436條之19第1項規定確定本件訴訟費用額如主文第4項所示金額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第449條第1項、第436條之19第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 游文科
法 官 林慶郎法 官 吳國聖正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
書記官 許宏谷