臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1547號原 告 陳麗珠訴訟代理人 賴忠明律師複 代理人 黃逸哲律師被 告 蔡明山
蔡益源張蔡淑玲蔡國銘鄭興漢共 同訴訟代理人 周仲鼎律師複 代理人 繆昕翰律師
潘宜青上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000000地號土地，應分割如附圖甲案所示，分割後兩造取得之土地位置、面積如附表二所示。
兩造間相互補償金額如附表三所示。
訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○段00000000000000地號土地（下合稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分兩造均各為1/6。系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，且共有人間亦無不分割之約定，因共有人全體無法協議分割，爰依民法第823條、第824條第5項規定，請求合併分割。因原告業已就系爭土地東邊處開發使用，其餘部分現況均為閒置，故主張依如附圖甲案所示之分割方案（下稱甲案）將系爭土地合併分割，編號A、B（含B1及B2）、C、D、E、F部分土地依序分歸由原告、被告蔡益源、張蔡淑玲、蔡國銘、鄭興漢、蔡明山取得，如分割後土地有價值不均時，則以鑑定之市價為補償等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告未經被告同意即擅自於系爭土地上興建鐵皮建物、水塔、棚架等地上物，侵害其他共有人之所有權，形同竊占被告之土地，業經被告對原告提起拆物還地等訴訟，且經法院判決原告應將上開地上物拆除，並將占用土地返還全體共有人確定。兩造固無不分割之協議，然系爭土地為被告之祖產，平時供當地農民自由使用，為維護祖產之完整，被告不同意為分割。如依法仍須分割，原告主張之甲案，將其所占用之範圍分歸其所有，交通便利，其餘分配與被告部分之土地則有高低坡度落差，土壤貧脊，亦較為偏僻，中間另有411-1地號土地貫穿，無法有效利用，對被告甚為不公；故被告另主張依如附圖乙案所示之分割方案（下稱乙案）為分割，452-3地號土地部分，編號A、B、C、D、E、F部分土地，依序分歸由蔡明山、張蔡淑玲、蔡益源、蔡國銘、蔡興漢、原告取得，452地號土地部分，編號G、H、I、J、K、L部分土地，依序分歸由鄭興漢、蔡國銘、蔡益源、張蔡淑玲、原告、蔡明山取得。至兩造於107年5月間之協議書，僅係被告同意撤回對原告拆屋還地訴訟之強制執行，以待本件分割共有物訴訟確定，被告並無同意原告得持續占用該部分之土地等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地之共有人、應有部分及使用分區如附表一所示，兩造間並無不予分割之約定，亦無因物之使用目的致不能分割之情形，且系爭土地為都市計畫內保護區，其上並無經核准之建物套繪資料乙節，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、臺中市沙鹿區都市計畫土地使用分區證明書、臺中市政府都市發展局106年6月21日中市都建字第1060102263號函、臺中市沙鹿地政事務所106年7月5日清地二字第1060006130號函附卷為憑（見本院卷第29-37、18、20頁），是原告依上開規定訴請分割系爭土地，自無不合。被告固辯以系爭土地為其等之祖產，故不同意原告請求分割之主張等語，惟依前開民法第823條第1項之規定，共有物之各共有人，毋須取得取得其他共有人之同意，本得隨時請求分割共有物，本件被告既亦自承兩造間並無不予分割之約定，且系爭土地亦查無因物之使用目的致不能分割之情形，則被告前開抗辯，於法無據，自不足取。
㈡、次按土地所有權及其面積，以登記為準，登記之面積如與實際測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決，或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記，均毋庸由原告追加聲明，請求更正共有土地之面積後始為判決分割（最高法院93年度台上字第1635號裁判意旨參照）。查452地號土地經實際測量結果，有圖簿登記不符之情形，即如附表一系爭土地登記簿記載之面積、依地籍圖計算之面積欄所示一節，載於臺中市清水地政事務所107年3月21日清地二字第1070002636號函暨檢附之土地複丈成果圖圖圖說附註甚明（見本院卷第159-160頁），且兩造對此均無爭執（見本院卷第229頁），揆諸上開說明，原告於本件訴訟請求以如附表一依地籍圖計算之面積欄所示之實測面積分割系爭土地，核屬有據。
㈢、又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1項至第3項、第5項復有明定。經查：
⒈系爭土地之共有人均為兩造全體，應有部分、使用分區詳如
附表一所示一節，有土地登記謄本、臺中市沙鹿區都市計畫土地使用分區證明書附卷可稽（見本院卷第29-34、36-37頁），是本件系爭土地共有人均相同，且均屬臺中港特定區都市計畫之保護區範圍，尚無依法令不得為合併分割之情形，是原告依民法第824條第5項之規定，請求將系爭土地合併分割，核無不合，先予敘明。
⒉系爭土地現況於452-3地號土地上最東側坐落有原告所建之
未辦保存登記建物，沿西向經原告鋪設水泥整地，另有架設鐵皮棚架養雞，452地號土地部分則均為紅土農地，無建物，亦未耕作使用等情，經本院於106年8月28日會同兩造及地政機關派員赴現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷為佐（見本院卷第76-83頁），而上開地上物之坐落位置，業經本院於105年度訴字第1668號拆屋還地等事件，囑託臺中市清水地政事務所測繪，製有土地複丈成果圖在卷憑參（見本院卷第90頁）。而系爭土地之土地個別條件，452-3、452地號土地面積分別為1,300、3,777平方公尺，南側有面寬3至4米之農路由東向西貫穿，部分土地作道路使用。452-3地號土地位於東側，東西向最大長度約93米，南北縱深約19米，寬深度比例普通，西側界址略呈三角狀；452地號土地位於西側，東西向最大長度約140.4米，南北縱深約52米，寬深度比例較佳，惟東側界址略呈三角狀，西側則有部分轉折，致其地形略不規則，近似L形。於地勢條件方面，整體區塊地勢大致平坦，面積規模適中，土地利用適宜性普通。系爭土地之現況以土壤層鋪面為主，僅453-2地號土地東側現況坐落鋼鐵造未辦保存建物一棟，地面並已施作改良鋪設混凝土，系爭土地整體為低度利用狀態等情，有卷附正心不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書分析資料可佐（見甲案、乙案報告書第22-24頁）。本件兩造主張之分割方式均為原物分割，原告主張依甲案為分割，被告則不同意甲案，而主張依乙案為分割，依上開說明，本院應依兩造所主張之各該方案、系爭土地之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素公平決之，先予敘明。
⒊原告所提出之甲案係將系爭土地合併，並依兩造就系爭土地
應有部分換算面積，南北向作分割線，自東往西，編號A、B（含B1及B2）、C、D、E、F部分土地依序由原告、蔡益源、張蔡淑玲、蔡國銘、鄭興漢、蔡明山取得；被告所提出之乙案，則未將系爭土地合併，惟亦係依兩造就土地之應有部分換算面積，452-3地號土地南北向作分割線，自東往西，編號A、B、C、D、E、F部分土地，依序由蔡明山、張蔡淑玲、蔡益源、蔡國銘、蔡興漢、原告取得，452地號土地部分亦南北向作分割線，自東往西，編號G、H、I、J、K、L部分土地，依序分歸由鄭興漢、蔡國銘、蔡益源、張蔡淑玲、原告、蔡明山取得（編號K、L部分土地間之分割線為東西向）。
就如甲、乙案所示分割後原物分配情形與前述系爭土地之現況核對觀之，可見原告主張之甲案中編號A部分與現況其所占用部分大致相符，其餘編號B、C、D、E、F部分土地現況則均屬於未開發之紅土閒置狀態，乙案部分則非已現況使用之情形為土地之分配，而係將452-3、452地號土地均各劃分為6塊，建物坐落位置與取得該部分土地之共有人亦非相同。
⒋被告固一再抗辯原告於452-3地號土地上興建未辦保存登記
建物係未經被告同意，屬於無權占有，故原告主張之方案並不可採等語，惟被告所辯原告無權占有之事實，被告業經訴訟程序取得執行名義，即臺灣高等法院臺中分院以106年度上字第204號判決，命原告應拆除地上物並返還占用土地與全體共有人，另應至返還占用土地之日前給付相當於租金之不當得利與被告，亦經被告持該判決對原告聲請強制執行，復因兩造於107年5月間達成協議，即原告給付被告70萬元，被告同意撤回該強制執行事件，以待本件訴訟分割共有物之判決結果，有該紙協議書在卷可稽（見本院卷第202-203頁），是以，上開由原告所興建之未辦保存登記建物既於本件訴訟言詞辯論終結前均仍存在，兩造亦願待本件分割共有物訴訟之判決後為該建物之處置，本院自不能置該建物之經濟效益為不顧，則依原告主張之甲案，將其所興建之上開建物坐落位置分配於己，得使建物及土地之所有權人歸於同一，難謂非屬提升系爭土地經濟效益之方式，倘依被告所提出之乙案，分配取得該建物坐落土地之共有人蔡明山，如無意願再與原告為協調，則必將請求原告拆除該建物以點交土地，系爭土地或可回復為原來未經開發之地貌，然此舉是否有利於土地經濟效益之提升，誠非無疑。被告固仍辯以原告無權占有在先，不應採原告之甲案等語，惟原告該舉業經本院刑事庭以106年度簡上字第352號判處原告有期徒刑5月（如易科罰金，以1,000元折算1日）確定，有該號判決在卷可考（見本院卷第230-232頁），是原告行為之可非難性業已受刑法上相當之懲罰，對其餘共有人即被告所造成之損害，於前開拆屋還地等之民事事件，亦已判決原告應給付被告給付相當於租金之不當得利，況依兩造於強制執行程序中所達成之前開協議，原告復已如數給付被告70萬元，其中20萬元作為被告之訴訟成本，其餘50萬元則由被告均分，對被告再為適度之補償，基上以觀，如仍以被告上開抗辯，即一蓋否決原告所提出之甲案，亦無視於前述系爭土地經開發後所提升之經濟價值，難謂對原告全無失之過苛之弊。
⒌再者，縱不考量系爭土地上坐落有地上物之事實，而僅就兩
造所提出之甲、乙案為比較，依系爭土地之性質，都市計畫管制屬臺中港特定區計畫，使用分區編定為保護區，依其土地使用分區管制要點規定，保護區為大肚山麓陡峻坡地上之現有林木，且有水土保持作用故劃設之；又系爭土地位於臺中市沙鹿區犁分里，地處大肚山台地東麓，位居臺中國際機場之南側，臺中科學園區之北側，屬都市邊陲地帶，周邊除省道台十線中清路沿線為舊有鄉村聚落外，其餘土地均以農業使用居多，經濟活動以農業為主，多數土地為寬廣之紅土田野，適合旱作地瓜及藥用植物生長，並以此為主要經濟作物，周邊農林景觀持重，僅少部分呈現閒置態樣。又該區域未來發展態樣與臺中市政府新訂之清泉崗都市計畫有密切相關，但就現階段而言，該都市計畫能仍在規劃階段，其態樣尚不可知，且未來開發進程，及開發後區域仍需經過相當長時間，才能達到一定發展規模，故未來幾年內尚維持現狀發展等情，觀卷附正心不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書就系爭土地區域因素之分析資料自明（見甲案、乙案報告書第19-21頁），是依系爭土地為保護區之土地性質，並參酌上述鄰近地區之土地使用方式，足見兩造取得分割後土地之利用方式，應仍係以農耕為主，且短期內該情況應不至有顯著之變更。參諸行政院農業委員會辦理農地重劃設計之精神，為促進土地經濟高度利用以達到農業增產之目的，使用人耕作之土地應予以集中一處，將土地坵塊予以擴大，並減少坵數，較有利於土地之耕作與管理及規劃上之彈性，亦有助於農業機械化之推動，得提高生產之經濟規模及使用效益，另為運輸農產品及農用肥料，尚須建立標準農路，以便利田間交通等。以此就兩造所提出之甲、乙案互為比較，原告所提出之甲案將各共有人應有部分換算面積並予以集中分配，顯較有益於提高農業發展之經濟規模，實難謂不利於全體共有人，而被告所提出之乙案，係將452-3、452地號土地均各劃分為6塊，各共有人所分得各編號部分之土地均散落於東西二處，導致土地坵數增加，面積亦相對減少，難認較有利於土地之規劃與管理，甚者，乙案中編號J、K部分土地均未臨路（見乙案報告書第28-29頁），則取得該部分土地之共有人張蔡淑鈴、原告未來勢必仍須經由他共有人所分得之土地通行，可能減少他共有人得自由使用之空間，亦徒增法律關係複雜，反觀原告提出之甲案中兩造所分得之各編號土地，均臨系爭土地南側面寬3至4米之農路，即無上開問題（見甲案報告書第26-28頁），綜上各情，並依前揭裁判分割共有物應以土地之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素公平決定之原則，本院認為原告所提出之甲案相較於被告所提出之乙案應較為妥適可採。
⒍至被告另抗辯依甲案分割下，各共有人所分得之土地價值有
所不均一節，依前揭民法第824條第3項之規定，不能按其應有部分價值受分配之共有人，自應以金錢補償之。再按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。查系爭土地依上述本院所採之甲案為分割後，蔡益源、蔡興漢、蔡明山、蔡國銘依序所取得該案編號B（含B1及B2）、E、
F、D部分土地之價值未達渠等應有部分價值，揆諸前開說明，原告及張蔡淑鈴即應以金錢補償之。本院依兩造合意，囑託正心不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地依甲案分割後（即如附表二所示）各編號部分土地之差價為何？並依鑑定結果說明依各共有人之應有部分應如何找補？經該所考量系爭土地分割後各編號土地之面積規模、形狀、臨路面寬、寬深度比例、地勢、臨路條件、鄰接之道路及土地利用適宜性等，依內政部所頒定之不動產估價技術規則進行土地價值評估，考量該區農地市場供需及交易慣例，斟酌各項影響價格之區域、個別因素，並運用不動產估價技術規則所定之鑑價方法，針對共有物分割選定最適宜之估算方式，以比較法為估價原則，先求系爭土地於分割前之土地均價，另推算分割後各編號部分土地之差異率，復以此差異率計算分割後各編號部分土地之權利價值比例，再以該權利價值比例求算出系爭土地分割後各編號部分土地單價，並計算出本件共有人於分割後應互為找補之金額如附表三所示等情，有該所甲案不動產估價報告書附卷可查，是認原告及張蔡淑鈴各應補償蔡益源、蔡興漢、蔡明山、蔡國銘之金額如附表三所示，始為適法妥適。
四、綜上所述，原告請求將兩造所共有之系爭土地合併分割，於法並無不合。本院斟酌上開各情，認將系爭土地依甲案所示之分割方案為分割，即將如甲案所示編號A部分面積846平方公尺土地分歸原告取得，編號B1、B2部分面積各為454、393平方公尺之土地，分歸蔡益源取得，編號C部分面積846平方公尺之土地由張蔡淑鈴取得，編號D部分面積846平方公尺之土地由蔡國銘取得，編號E部分面積846平方公尺之土地由鄭興漢取得，編號E部分面積846平方公尺之土地由蔡明山取得，原告、張蔡淑鈴並各應依如附表三所示之金額補償蔡益源、蔡興漢、蔡明山、蔡國銘，應為最適當、公平之分割方法，爰判決如主文第1項、第2項所示。
五、按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，故本件縱使准許原告分割共有物之請求，並採行如附圖甲案所示分割方法為分割，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘由一造負擔全部費用，顯有失公平。故本院酌量兩造之情形，認本件訴訟費用應由兩造平均分擔，方屬公允，爰諭知如主文第3項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 夏一峯法 官 施吟蒨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 陳怡臻┌──────────────────────────────┐│附表一：臺中市○○區○○段○○○段000000000地號土地之共有人││ 及應有部分 │├──┬─────┬─────────────┬───┬───┤│編號│共有人姓名│地號 │452-3 │452 │├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ │ │登記簿記載之面積（㎡） │1,300 │3,676 ││ │ ├─────────────┼───┼───┤│ │ │依地籍圖計算之面積（㎡） │1,300 │3,777 ││ │ ├─────────────┼───┼───┤│ │ │使用分區 │保護區│保護區│├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ 1 │陳麗珠 │應有部分 │1/6 │1/6 │├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ 2 │蔡明山 │應有部分 │1/6 │1/6 │├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ 3 │蔡益源 │應有部分 │1/6 │1/6 │├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ 4 │張蔡淑玲 │應有部分 │1/6 │1/6 │├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ 5 │蔡國銘 │應有部分 │1/6 │1/6 │├──┼─────┼─────────────┼───┼───┤│ 6 │鄭興漢 │應有部分 │1/6 │1/6 │└──┴─────┴─────────────┴───┴───┘┌─────────────────────────┐│附表二：系爭土地依附圖甲案為原物分割後取得土地之共││ 有人其土地位置、面積 │├────┬─────┬──────────────┤│圖上編號│面積（㎡）│分割後取得所有權之共有人姓名│├────┼─────┼──────────────┤│A │846 │陳麗珠 │├────┼─────┼──────────────┤│B │454 │蔡益源 ││B1 │393 │ │├────┼─────┼──────────────┤│C │846 │張蔡淑鈴 │├────┼─────┼──────────────┤│D │846 │蔡國銘 │├────┼─────┼──────────────┤│E │846 │鄭興漢 │├────┼─────┼──────────────┤│F │846 │蔡明山 │└────┴─────┴──────────────┘┌─────────────────────────────┐│附表三：各共有人應互為找補之金額（新臺幣） │├────────┬──────┬─────┬───────┤│ \應補償人│張蔡淑鈴 │陳麗珠 │總計 ││受補償人\ │ │ │ │├────────┼──────┼─────┼───────┤│蔡益源 │10,009元 │111,445元 │121,454元 │├────────┼──────┼─────┼───────┤│鄭興漢 │1,135元 │12,642元 │13,777元 │├────────┼──────┼─────┼───────┤│蔡明山 │1,135元 │12,642元 │13,777元 │├────────┼──────┼─────┼───────┤│蔡國銘 │1,135元 │12,642元 │13,777元 │├────────┼──────┼─────┼───────┤│總計 │13,414元 │149,371元 │ │└────────┴──────┴─────┴───────┘