臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1553號原 告 戴淑棻訴訟代理人 常照倫律師複代理人 徐祐偉律師被 告 吳聲震
吳聲毅共 同訴訟代理人 朱文財律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國107年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、訴外人吳家孟前於民國81年5月12日向李銘根、王火烈買受彰化縣○○鄉○縣○段○○○○號土地（重測前縣○段000地號，下稱系爭土地），並將土地借名登記於其姪子即被告名下，持分各二分之一。嗣吳家孟與訴外人林玉綿於103年1月24日簽立買賣契約書，以新臺幣（下同）2508萬元，將系爭土地出售林玉綿，該買賣契約之不動產價金履約保證則委由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理，由僑馥公司指定林玉綿將價金匯入「第一商業銀行安和分行」，戶名「第一商業銀行受託信託財產專戶－僑馥價金履約保證」（下稱系爭履約保證專戶），帳號00000-00000之信託專戶。
㈡、又因吳家孟於104年4、5月間向原告借款310萬元，且僅清償10萬元，餘款則簽發本票供擔保，吳家孟同意將其出售系爭土地予林玉綿之價金用以清償借款，故要求被告於104年7月14日與林玉綿、王火烈及原告共同訂立「不動產買賣特別約定契約書」（下稱系爭特別約定書），並於前揭約定書第4條約定「於本買賣標的取得建築執照時，賣方同意自履約帳戶內撥款參佰零壹萬元整至王火烈芬園鄉農會帳號…，其餘餘額撥入戴淑棻台銀大里帳號…，若賣方已清償或部份清償戴淑棻時，再依實際差額撥入」。因系爭特別約定書第4點之條件業已成就，被告固已依約於106年3月1日將301萬元匯予王火烈，惟未依約將餘額2,553,422元撥入系爭特別約定書所載之原告帳戶，而仍留存於履約保證專戶。茲因原告委由律師催告原告依約履行後，遭被告否認，且據僑馥公司表示，該公司須得被告同意後始能將履約保證專戶內之款項撥給原告，故提起本件訴訟。
㈢、聲明：被告應同意原告向系爭履約保證帳戶領取專戶內之2,553,422元。
二、被告則以：系爭特別約定書雖由被告吳聲震簽名，但被告吳聲毅並未到場，亦未授權吳聲震簽名，吳聲震所為屬無權代理，被告吳聲毅事後始知其事，但未予同意。又原告據以為本件請求之系爭特別約定書，原告非當事人，僅為見證人，自難依該約定書請求，縱認原告可據此請求，亦應證明被告對原告有債務存在，而非以吳家孟之債務為請求等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第80頁) ：
㈠、吳家孟於81年5月12日與李銘根及王火烈訂定系爭土地買賣契約，並將系爭土地登記為被告二人名義，系爭不動產僅登記為被告名下，並非被告所有。
㈡、被告等人以系爭土地所有權人之名義，於103年1月24日與林玉綿就系爭土地簽訂土地買賣契約書。
㈢、104年7月14日林玉綿與被告吳聲震簽立不動產買賣特別約定契約書（契約書由吳聲震載明代理吳聲毅），由王火烈及原告列名為見證人。
㈣、依第一商業銀行安和分行106年8月21日函覆103年1月24日買賣契約約定價金匯入之僑馥價金履約保證帳戶（28500/90983）於106年8月17日留存金額為2,553,422元。
四、本院之判斷：
㈠、查吳家孟於81年5月12日與李銘根、王火烈訂定買賣契約書買受系爭土地，並將系爭土地登記為被告名義，嗣於103年1月24日，由被告吳聲毅代理被告吳聲震，與林玉綿簽訂土地買賣契約書，將系爭土地出售與林玉綿，並約定買賣價金匯入系爭履約保證帳戶，及履約保證帳戶截至106年8月17日，尚有2,553,422元等情，為兩造所不爭執，並有81年5月12日不動產買賣契約書影本、103年1月24日土地買賣契約書影本、第一商業銀行安和分行106年8月21日函為證（見本院卷第
9 -15、39頁），堪信為實在。
㈡、原告主張被告與林玉綿於104年7月14日簽訂系爭特別約定書，依該約定書第4點「於本買賣標的取得建築執照時，賣方同意自履約帳戶內撥款301萬元整至王火烈芬園鄉農會帳號0000000000XXXX，其餘餘額撥入戴淑棻台銀大里帳號00000000XXXX，若賣方已清償或部份清償戴淑棻時，再依實際差額撥入」，因約定之條件業已成就，原告自得依該約定書請求被告同意因其領取履約保證專戶內之款項等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。
㈢、經查:⒈原告以被告已於系爭特別約定書承諾願於撥款301萬元予王
火烈後，將履約帳戶餘額撥入原告之指定帳戶等情，固據其提出系爭特別約定書為證（見本院卷第17頁），惟前揭約定書係由被告吳聲震代簽吳聲毅姓名，並載明代理之意，並非被告吳聲毅親自簽名，且被告吳聲毅辯稱:因其不同意撥款予原告，不願簽名，亦未授權吳聲震簽名，吳聲震是事後始告知代理簽名之事等語（見本院卷第48-49頁），故系爭特別約定書雖有被告吳聲震代理被告吳聲毅之記載，既經被告吳聲毅否認授權代理，自應由原告舉證系爭特別約定書係經被告吳聲毅授權代理簽署之事實。
⒉又依被告與林玉綿簽訂之103年1月24日土地買賣契約書第9
條第7款約定「買賣任一方若係兩人以上者，對他方應具連帶債務及連帶債權。該數人應共同授權其中一人:吳聲毅代表全體為意思表示與收受意思表示，且其內部就本約之權益分配與他方無涉」，即被告與林玉綿間於買賣契約書已約定就系爭土地買賣事項，係授權被告吳聲毅為意思表示與受領意思表示，故而非經被告吳聲毅本人或其授權所為之意思表示，自難令被告負法律上責任。
⒊原告固舉證人吳家孟為證，依證人吳家孟證稱：系爭土地乃
伊向地主李銘根、王火烈購得，借名登記於被告二人名下，其後售與林玉綿亦係伊所接洽，再委由被告簽約，系爭特別約定書簽名時有林玉綿夫婦、吳聲震、王火烈、戴淑棻及伊共六人在場，被告二人自土地出售到結束，包括對原告部分，其等均知情，但吳聲毅忙，由吳聲震代理，應該算是吳聲震主動幫吳聲毅簽名，吳聲毅沒有反對意思，被告二人都同意，因為他們祇是掛名等語（見本院卷第51頁）；依證人吳家孟所述，被告二人係受吳家孟委託簽署103年1月24日之土地買賣契約書，並知悉系爭特別約定書之內容，然證人亦證稱被告吳聲毅於簽立系爭特別約定書時並未在場，且證人認被告吳聲毅未反對前揭約定書乃因其僅是借名登記，即證人認被告吳聲毅僅係借名登記為系爭土地之所有人，無反對之必要，從而，證人對於被告吳聲毅有同意約定書內容並授權被告吳聲震代理簽署約定書一節，實未能證明。復被告吳聲震經本院詢以何以在系爭特別約定書簽名時陳稱：當日是叔叔吳家孟要求伊前去，不知道有無找吳聲毅，約定書上記載要撥款給原告，伊有問吳家孟原因為何，吳家孟稱若伊不簽名會構成違約，要賠償一、二千萬元，因系爭土地有以伊名義向草屯農會貸款供家族公司使用情事，買賣不成，伊即須償還借款等語（見本院卷第53頁反面），則被告吳聲震尚且不知證人吳家孟有無為簽立約定書之事與吳聲毅聯繫，遑論其曾受吳聲毅授權代理簽署約定書，且被告吳聲震係在吳家孟聲稱倘不簽名同意，買賣契約無法履行，其考量己為借款名義人，恐若未簽名同意，貸款即無法清償，始在約定書簽名並自行代理被告吳聲毅同意約定之內容，堪認被告吳聲震未經被告吳聲毅授與於前揭約定書簽名之權限，是以被告吳聲震雖為系爭土地之出賣人之一，惟依前揭說明，僅被告吳聲毅有單獨為買賣之事為意思表示之權，被告吳聲震在未經授權情況下簽立系爭特別約定書，縱以被告吳聲毅代理人自居，該約定書仍不生法律上效力。至被告拒絕簽立系爭特別約定書是否違反其等與證人吳家孟之約定，乃被告與吳家孟之法律關係，與本件無涉，本院無審究之必要。
⒋另系爭特別約定書約定「賣方同意自履約帳戶內撥款301萬
元整至王火烈芬園鄉農會帳號」一節，依被告吳聲毅陳稱:伊有同意撥款予王火烈，因為這是在買賣時就有提到，他是仲介，且撥款時要簽名，伊有簽名等語（見本院卷第49頁），足認被告吳聲毅係因買賣成立之初即就王火烈之仲介費為口頭約定，故依約定同意撥款，並非事後承認被告吳聲震所為簽署系爭特別約定書之行為；再者，原告稱因吳家孟於104年4、5月間向其借款，故於系爭特別約定書同意其領取系爭履約保證帳戶款項等語，而前揭借款於103年1月24日簽立買賣契約時既尚未發生，被告吳聲毅自不可能於簽立買賣契約時即同意以價金償還吳家孟與原告間之借款債務，併此敘明。
⒌綜上，被告吳聲震與林玉綿簽訂之系爭特別約定書，因被告
吳聲震未經被告吳聲毅授與代理權，被告吳聲震單獨為同意之行為亦難生法律效力，被告二人即不受系爭特別約定書之拘束。從而，原告主張依系爭特別約定書第4條約定請求被告同意自系爭履約保證帳戶領取款項，即屬無據。
五、綜上所述，系爭特別約定書因未經被告吳聲毅簽署同意，且被告吳聲毅亦未授權被告吳聲震簽署該約定書，系爭特別約定書即不生法律效力，被告自不受系爭特別約定書之拘束，原告請求被告應同意其自系爭履約保證帳戶領取2,553,422元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 張捷菡