臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1604號原 告 張輝耀
張珈銘（原名張智晴）上二人共同訴訟代理人 林伸全律師被 告 宋秋謀訴訟代理人 羅國斌律師複 代理人 吳佳原律師
參 加 人 林祐任（原名林清志）
林德榮上二人共同訴訟代理人 曹宗律師複 代理人 梁家昊律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用及參加訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。查參加人林德榮、林祐任主張，其等於民國106 年1 月16日出售門牌號碼臺中市○○區○○街○○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）予被告，若系爭房屋有無權占用原告所有土地，被告將對其等主張債務不履行或瑕疵擔保責任，則參加人有因被告敗訴而受有法律上不利益之風險，其就本件訴訟應有法律上利害關係，其為輔助被告而聲明參加訴訟，核無不合，應予准許。
二、至原告雖爭執參加人於106 年11月29日所提之民事聲請參加訴訟狀上，未載明法律上之利害關係，其等聲請訴訟參加，於法未合，應予駁回等語。然參加人於106 年12月7 日業已提出民事陳述意見狀，詳述其等參加內容，並檢附相關證據。且自該陳述意見狀可見參加人為出售系爭房屋予被告之前手，參加人亦於本院107 年1 月24日言詞辯論期日當庭說明基於其等與被告間之買賣契約，參加人具有法律上利害關係（本院卷第156 頁背面），自難謂其等未說明訴訟參加之法律上利害關係。是原告此部分主張，要無可採。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊等與其他共有人共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱408-1 地號土地）及其上門牌號碼臺中市○○區○○街○○○ 號房屋（下稱142 號房屋），被告於106 年1 月16日買賣取得相鄰之同段409-1 地號土地（下稱409-1 地號土地）及其上系爭房屋之所有權。然系爭房屋無權占用原告所共有之408-1 地號土地如附圖（即臺中市豐原地政事務所106 年8 月3 日複丈之複丈成果圖）編號Ａ所示面積7 平方公尺部分，對原告及其他共有人之所有權行使造成妨害，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定提起本訴，並聲明：（一）被告應將408-1 地號土地如附圖編號Ａ所示部分之房屋拆除，並將該部分土地騰空返還全體共有人。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋雖有越界占用408-1 地號土地，然原告於80幾年購入142 號房屋時即已知悉此情，均未表示異議，放任系爭房屋維持越界建築狀態長達20餘年，迄今始提起本訴，已有權利濫用之情，依民法第796 條第1 項、第796 條之1 第1 項之規定，原告應已無從再向被告請求拆屋還地等語為辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述與被告同，另陳稱略以：408-1 地號土地與409-
1 地號土地前於46年間均為訴外人即參加人之母林芳春所有，409-1 地號土地上之系爭房屋亦為林芳春於45年間所興建，惟當時並未辦理建物保存登記。林芳春於51年間去世後，系爭房屋與408-1 地號土地、409-1 地號土地均由參加人即訴外人林應星共同繼承，而屬同一人所有。嗣後雖因買賣而異其所有權人，然依民法第425 條之1 規定，原告應許被告在系爭房屋得使用期限內繼續使用所占用之408-1 地號土地如附圖所示編號Ａ部分。況原告於408-1 地號土地興建142號房屋時，因建築線之關係，勢必先行鑑界，原告於斯時應已知悉系爭房屋有占用408-1 地號土地之情，卻於系爭房屋出售予被告後，始提起本訴，顯有違誠信原則。而參加人本即為系爭房屋所有權人，亦為408-1 地號土地之共有人，系爭房屋占用408-1 地號土地之面積，並未超過參加人二人對該土地之應有部分比例，縱系爭房屋確有占用408-1 地號土地，亦非無權占有等語。
四、本院得心證之理由：
（一）408-1 地號土地為原告二人、林德榮、方麗惠、陳蘋芳所共有；被告所有之系爭房屋有占用408-1 地號土地如附圖所示編號Ａ部分等情，為兩造所不爭執，並有408-1 地號土地地籍謄本、臺中市豐原地政事務所106 年9 月6 日豐地二字第1060008283號函檢附之複丈成果圖（本院卷第49頁至第50頁、第74頁至第75頁）在卷可稽，堪信為真。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應證明其取得占有係有正當權源（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查408-1 地號土地為原告二人、林德榮、訴外人陳蘋芳、訴外人即林祐任之妻方麗惠所共有，被告所有系爭房屋確有占用408-1 地號土地如附圖所示Ａ部分7 平方公尺等情，有408-1 地號土地地籍謄本（本院卷第49頁至第50頁）、臺中市豐原地政事務所106年9 月6 日豐地二字第1060008283號函檢附之複丈成果圖（本院卷第74頁至第75頁）在卷可參。則原告二人既為408-1 地號土地之共有人，其等自得本於所有權之作用，為全體共有人之利益，行使408-1 地號土地遭占有之回復請求。被告既辯稱有合法占有使用權源，自應由被告就此部分負舉證責任。
（三）而參加人為被告主張：本件應有民法第425 條之1 規定之適用等語。經查：
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，88年4月21日增訂之民法第425 條之1 第1 項定有明文。而土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。又按民法第425 條之1 之增訂乃以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字第2344號判決亦同此見解，可資參照。準此，房屋及土地轉讓之事實倘發生於民法第425 條之1 增訂前，基於法律不溯及既往原則，固無從直接適用該條規定，惟仍得本諸上開判例所揭示之法理，以斷是否成立法定租賃關係。
2、系爭房屋於45年間由林芳春興建完成。系爭房屋與坐落之409-1 地號土地及142 號房屋與坐落之408-1 地號土地，於46年間均為林芳春所有。林芳春51年間去世後，上開土地及房屋均由參加人及訴外人林應星共同繼承，各持分3分之1 ，土地及142 號房屋部分於52年間辦妥繼承登記，系爭房屋部分因未辦理保存登記，而無法辦理過戶登記。78年間，林應星將其所有上開土地及房屋之持分3 分之1均出售予原告張輝耀，雙方並簽有不動產買賣契約書，但未辦理過戶登記。79年間參加人二人與原告協議在408-1地號土地上合建地上10層、地下1 層之11層樓建物。82年間該大樓（即142 號房屋）興建完工後，林應星始將408-1地號土地、408-1 地號土地之持分3 分之1 移轉登記予張輝耀。系爭房屋因仍屬未辦保存登記建物，而未辦理移轉登記。93年間林祐任將408-1 地號土地土地持分贈與訴外人即其妻方麗惠。98、99年間，參加人二人又將408-1地號土地持分各1050分之48出售予訴外人陳蘋芳。是408-1地號土地現由原告二人、林德榮、方麗惠、陳蘋芳所共有。林應星於90年間去世後，其3 分之1 持分由訴外人即其妻女繼承，103 年間再將系爭房屋之事實上處分權以新臺幣200 萬元出售予參加人，參加人再於105 年間辦妥保存登記後，於106 年間出售予被告等情，有408-1 地號土地、409-1 地號土地土地登記簿謄本、原告與參加人於78年10月21日簽訂之協議書、改制前之台中縣政府（45）見土營臨字第109 號營造執照影本、本院103 年度司豐簡移調字第34號調解筆錄（本院卷第119 頁至第135 頁）、張輝耀與林應星簽立之不動產買賣契約書（本院卷第40頁至第42頁）、408-1 地號土地異動索引（本院卷第52頁至第54頁）、臺中市政府地方稅務局豐原分局106 年8 月10日中市稅豐分字第1062613828號函檢附之系爭房屋稅籍資料查復表（本院卷第71頁至第72頁）可證，已堪認定。
3、參以原告於本院審理中自承：其於80年間購入408-1 地號土地及其上142 號房屋重建大樓，當時鑑界有發現疑似408-1 地號土地遭系爭房屋占用，但斯時系爭房屋及408-1地號土地均為原告與參加人二人所共有，因此原告僅係將該部分占用土地改為法定空地，還是完成建照申請，並將
142 號房屋興建完畢，並未要求拆除系爭房屋等語（本院卷第33頁背面至第34頁），核與142 號房屋之建造執照申請資料（外放）相符。足認原告確於80年間即已知悉系爭房屋有占用部分408-1 地號土地，始變更建造執照申請內容，將該部分留作法定空地。
4、則以原告於80年間一併向林應星購入142 號房屋及坐落之408-1 地號土地、系爭房屋及坐落之409-1 地號土地持分
3 分之1 以觀，系爭房屋與408-1 地號土地斯時既為同一人所有，而原告於興建142 號房屋時又刻意保留系爭房屋越界部分作為法定空地，顯有默許系爭房屋使用408-1 地號土地之情，自不因事後系爭房屋移轉予被告而有所異。
5、是系爭房屋雖於88年4 月21日增訂民法第425 條之1 第1項前即興建，而無從直接適用該條文規定，然依上開最高法院判例及該條文法理，系爭房屋對408-1 地號土地仍應有法定租賃權存在，被告使用408-1 地號土地自有正當權源。
（四）原告雖另主張依系爭房屋之建物謄本所示，僅為二層樓建物，實際上卻有三層樓，屬違章建築，且系爭房屋位於都市更新地區，以系爭房屋超過60年之屋齡而言，日後將有拆除重建之必要，更何況系爭房屋於106 年10月3 日發生兇殺命案，已成為凶宅，拆除系爭房屋對被告而言難謂有重大不利，原告請求拆屋還地並無權利濫用之虞等語。然系爭房屋是否另有違建或有更新重建之必要或為凶宅，與其是否有合法使用408-1 地號土地之正當權源並無關連，不應以之否認系爭房屋之經濟價值，而得任意拆除。是原告此部分主張，要無可採。
（五）至被告另辯稱其有民法第796 條第1 項規定之適用等語。惟按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，98年1 月23日修正、同年7 月23日施行之民法第796 條第1 項前段定有明文；而該項規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，民法物權施行法第8 條之3 亦有明定。該條規定顯係用以調和土地所有人所建房屋之價值與鄰地所有人使用其土地之利益所為之衡量。在土地所有人與鄰地所有人同一之情況下，自無該條文之適用。是被告此部分所辯，委無可採，附此敘明。
（六）從而，原告二人雖為408-1 地號土地之共有人，系爭房屋亦確有占用408-1 地號土地如附圖所示編號Ａ部分，然被告基於法定租賃權有正當占用權源，原告請求被告拆除系爭房屋占用部分，當屬無據。
五、綜上所述，原告等依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告應將坐落於408-1 地號土地如附圖所示編號Ａ部分面積7 平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失其依據，應予一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
書記官 葉俊宏