臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1611號原 告 朱華英訴訟代理人 林瓊嘉律師複代理人 李怡昕律師被 告 巽揚建設有限公司法定代理人 林志鎬被 告 林美滿共 同訴訟代理人 廖健智律師複代理人 卓育佐律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告巽揚建設有限公司應給付原告新臺幣陸拾陸萬壹仟元，及自民國一○六年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林美滿應給付原告新臺幣捌拾伍萬壹仟元，及自民國一○六年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告巽揚建設有限公司負擔百分之二十，被告林美滿負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告巽揚建設有限公司供擔保後，得假執行。但被告巽揚建設有限公司以新臺幣陸拾陸萬壹仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告林美滿供擔保後，得假執行。但被告林美滿以新臺幣捌拾伍萬壹仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時原聲明請求被告林美滿給付新臺幣（下同）1,389,000元（包含土地價款1,120,000元及違約金269,000元），嗣於民國107年3月6日言詞辯論庭時，原告訴訟代理人當庭表示就土地違約金269,000元之請求予以減縮，不再請求等語（本院卷第111頁背面），是就被告林美滿之請求部分減縮為1,120,000元。經核，原告上開變更應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自屬適法，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告方面：㈠起訴主張：原告於103年4月16日，與被告巽揚建設有限公司
（下稱被告巽揚公司）簽訂「房屋買賣預定合約書」（下稱系爭房屋買賣契約）、與被告林美滿簽訂「土地買賣預定合約書」（下稱系爭土地買賣契約），購買被告巽揚公司所興建之「觀景苑」建案（坐落臺中市○○區○○段479、480、
516、516-1、516-2等5筆地號土地，下稱系爭建案）中編號：第6樓編號6A房地，其中房屋價款為499萬元、土地價款為269萬元，合計768萬元。被告巽揚公司依約應於103年7月30日前開工，於105年1月30日前完成主建物、附屬建物等必要設施，並取得使用執照，惟被告巽揚公司於105年9月29日始取得建物使用執照，原告截至被告取得使用執照計交付房屋款116萬元、土地款112萬元，共計已給付228萬元。被告巽揚公司雖於105年12月9日以繳款通知書，通知原告應繳款783萬元（含代收社區管理基金、水電瓦斯管費），惟兩造於106年1月14日進行驗屋時，發現系爭房屋計有主臥天花板水漬、客廳門道彎曲變形、水電未測試、玄關大門門鎖片不平等19項缺失待改進，原告乃於貸款過程要求被告就違約及建物修補同時處理，因雙方未達成協議，致未完成貸款，原告並無放棄違約求償權。嗣原告於106年3月7日以存證信函通知被告，主張被告巽揚公司遲延領得使用執照已逾8個月，且建屋施工品質不佳，依法解約，請求退還房屋款及給付違約賠償、遲延利息，分別經被告林美滿於106年3月7日、被告巽揚公司於106年3月8日收受。則按房地買賣係具連帶關連性，應共同履行，任何一部分不履約時視同全部違約，解除契約時視為全部解除，系爭土地買賣契約第17條、系爭房屋買賣契約第28條分別定有明文。原告已給付房地價金228萬元，被告巽揚公司逾期取得使用執照242日，原告依系爭房屋買賣契約第21條規定解除契約，且因系爭房地係相關連性，依系爭房屋及土地買賣契約上開規定，被告應將系爭房地買賣價金退還原告，即被告巽揚公司應給付房屋價款116萬元、被告林美滿應給付土地價款112萬元，並依系爭房屋買賣契約第9條、第21條規定給付房屋遲延利息110,352元（每逾1日按已繳房地款萬分之2計算）、違約金748,500元（房屋總價款15%），計應給付遲延利息、違約金858,852元，未逾原告已繳價款，原告請求應屬合法。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈本建案開工須有機電技師簽證，竣工無須機電技師簽認，原
告與其配偶於驗收時並不知被告已遲延取得使用執照。況原告丈夫非受僱於被告或營建商，對被告建案進行無從瞭解，且被告遲延後，原告仍配合繳款，係誠信履約，驗屋時發現瑕疵，被告遲延至106年3月7日仍未修補，原告即因被告履約誠信不足，施工品質不佳，無意修繕瑕疵，依法解約，自符合系爭房屋買賣契約第12條規定。而被告於通知原告交屋前，已無正當理由遲延取得使用執照，原告當然得主張解約及請求遲延利息、違約金。
⒉原告配偶係系爭建案之機電技師，因建案遲延完工，基於合
作關係而保留對被告違約所得主張之權利，並非放棄因被告違約而得主張之權利；況原告配偶梁宗仁於105年11月8日與被告業務主管柯政漢聯絡，催促工程完工，於106年1月14日配合被告業務主管賴淑惠進行工程驗收，並發現19項工程瑕疵，於106年2月19日與業務主管賴淑惠聯絡，告知依約第21條辦理解約，惟原告於前開協調、驗屋過程中，自始未放（捨）棄解約及請求遲延利息、違約金等懲罰性賠償權益之行使。且驗屋後有19項缺失待改進，則原告行使同時履行抗辯及不安抗辯，暫停付款，要求違約賠償及建物修補，再為後續貸款，應屬合法有據。且因被告係建設公司，並無所屬工班及營造廠，致遲延無法進場修補瑕疵，違反被告DM契約保證，原告於106年3月7日存證信函再次善意催告被告於106年3月20日前提出和解方案。是因可歸責於被告之違約，且拒絕修補瑕疵，無履約誠信，又惡性通知解約，原告於106年3月7日依法解約及請求懲罰性違約金之損害賠償，應屬合法有據。
⒊被告辯稱原告進行驗屋未依約繳款，並無同時履行抗辯權利
，被告得沒收價金云云。惟查，被告違約於前，於違約後再主張解約、沒收價金，顯無理由；且被告遲延取得使用執照，依約應給付原告違約金，原告就被告違約及瑕疵給付，在被告給付違約金及修補建物瑕疵前，基於同時履行抗辯，並無提前給付價金之義務而停付尾款，屬合法有據，況兩造已無履約之意，被告依法有退還價金之義務。
⒋依系爭房屋買賣契約第12條規定，被告遲延取得使用執照達
6個月，原告即得解約，並無附加催告要件，且原告通知解約後，被告復回復解約，顯見被告已無履約之意，原告依法解約，更無催告必要。原告嗣於106年2月18日申請合庫購置住宅貸款經合庫核定通過，非如被告所稱因未通過貸款而要求解約。
㈢聲明：
⒈被告巽揚公司應給付2,018,852元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告林美滿應給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於應繳納第19期工程款（銀行貸款）537萬元（房屋款
380萬元、土地款157萬元）及代收款15萬元之際，遲未向銀行辦理貸款，使被告無法進行後續過戶交屋程序，被告曾多次敦請原告辦理，原告長達2個月卻未置理，被告方於106年3月2日以存證信函再為催告通知，並表明若逾期辦理及繳款即解約，原告於期間內置之未理，則被告因原告遲延給付價金，依系爭房屋買賣契約第7條第3項約定，因買方未按期繳清價款，雙方同意依第21條違約之處罰規定辦理，而依第21條第2項約定，買方違約時，賣方得解除契約，解約時賣方得沒收買方依房地總價款百分之15計算之金額，故被告另以存證信函為催告並為解約之通知，再以答辯狀送達代解除兩造契約之意思表示。詎原告於上開遲延給付期間，收受上開存證信函後，將驗收修繕與繳交工期款混為一談，復以被告取得使用執照逾期及驗收缺失為由，主張解約。惟觀之系爭房屋買賣契約第21條第1項規定，可知被告雖因故取得使用執照發生遲延，然於遲延情形發生後，兩造買賣系爭房屋及土地契約並不當然視為解除。而原告於兩造買賣履約期間，遲延給付第19期期款及代收款，被告曾以繳款通知單通知原告繳納，原告亦於105年12月9日收受被告上開通知，卻置之不理，依系爭房屋買賣契約第9條第1項約定：「如有下列情事時，其遲延期間賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責任：㈢2.買方未依約按時付清應給付之各期款及因逾期付款之滯納金時。」，被告於原告給付價款遲延期間，不負遲延取得使用執照之責，故原告於繳款遲延期間，以被告取得使用執照逾期為由，主張解約係無理由。
㈡原告為本建案機電技師梁宗仁之配偶，系爭房地買賣契約亦
係由梁宗仁代理原告，與被告二人簽約，梁宗仁並全程參與本件興建工程，對本建案竣工請領使用執照之際，建案中之升降梯及避雷等設備，皆須經其簽證後方能送審，不得推諉不知，實則機電設備尚未送審、使用執照尚未核發等情，係其業務範圍內所知悉，是原告自始即知悉被告取得使用執照逾期。再觀原證4之「繳款通知單」上載期別「B014」及「B015」，期別名稱分別為「使用執照申請」及「使用執照取得」，原告亦於105年7月15日、105年10月19日分別給付該2期款項，足證原告於斯時已知悉被告取得使用執照遲延之情。原告於被告遲延取得使用執照逾3個月後，本可以此為由主張解約，惟未見原告行使，反持續繳納各期款項，甚在遲延給付上開第19期工程款及代收款期間，仍要求與被告於106年1月14日進行驗收交屋手續，則原告自105年4月30日可解約時起至106年1月14日交屋驗收前，可行使解約權期間長達8個月之久，惟原告仍持續繳納各期款項，並與被告進行交屋驗收，使被告合理信賴原告確有繼續履約意願，無再以取得使用執照遲延為由，行使解約權利。故原告於相當期限內已不行使解約權利，竟遲至進行交屋驗收後，復再藉故主張被告遲延取得使用執照解除權，難符事理之平，且與誠信原則有違。
㈢縱原告得於遲延繳款期間主張解約，亦因未踐行催告程序，
解約亦未合法。本件細譯系爭房屋買賣契約內容，並無記載任何得不經催告逕行解約之約定，另客觀上無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情，即該契約第9條第1項雖有使用執照取得期限之約定，同條第2項復有被告遲延取得使用執照應支付利息之約定，可見契約有遲延利息之給付約定，推知兩造無嚴守履行期間之合意，應為「非期限利益之債」，即非屬於須於一定期間內給付始可契約目的之債務，且在有遲延利息約定下，原告對被告可能發生遲延之情非不能預見，兩造約定即非屬民法255條定期行為，可免除催告之適用。況被告雖未遵期取得使用執照，不必然影響房屋使用目的，原告未踐行催告程序，逕依民法第255條解約，於法未合。
㈣依系爭房屋買賣契約第10條第2項約定，買方於驗收時發見
有瑕疵，得請求被告進行修繕，賣方亦有修繕之權，惟原告於驗收時填具原證3之表單後，在被告進行修繕及通知複驗前，即以有所列瑕疵為由主張解約，卻稱被告無修繕意願拒絕修補而無履約誠意云云，並非實在。況原證3之瑕疵，皆非不能以修繕方式進行補正，又該瑕疵非重大而不能達居住使用目的，即該瑕疵未達買受人得解約程度，原告實不得以之作為解約之事由。原告既不否認有遲延繳約之情，僅主張因被告未完成修繕主張同時履行抗辯，惟同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，依該契約第10條第2項約定，可知原告得以被告未完成修繕主張同時履行抗辯者，僅有「交屋（保留）款」之款項。復依該契約第16條第2項約定，可知原告所遲延給付第19期款項與上開交屋款不同，被告並無先為對待給付問題，另自該契約第13條第3項第1款約定，可知房屋移轉登記前，原告即有繳清各期款之義務，與所有權移轉後，修繕驗收完成方須給付之交屋期款，性質並不相同，益徵原告以期款遲延給付，主張因被告瑕疵未經修繕而為同時履行抗辯，顯有誤會。且初驗完成後交屋複驗之期限，依該契約第12條約定，應於被告使用執照取得後6個月內完成，被告於105年9月21日取得使用執照，交屋複驗期限應至106年3月21日方屆至，惟原告尚未接獲被告交屋複驗通知，即主張於被告於105年1月14日初驗相隔1個月未完成修繕顯無履約誠意，營造廠退場無法修補云云，實屬無稽。則原告於被告通知複驗前，即以被告無修繕意願主張解約，顯非實在。
㈤依預售屋交易流程，應為賣方於使用執照取得後，通知買受
人進行初驗，於初驗完成後，買方即應繳清各期款，賣方辦理所有權登記，於所有權移轉後通知交屋，並於交屋時進行複驗，於驗收通過後，買方需支付僅「交屋款」。原告主張於初驗完成後，雖發現有瑕疵，以預售屋建物廣告DM主張同意履行抗辯，拒絕給付最後一期銀行貸款之款項，是對交易流程有誤解。況縱原告主張解約有理由，因所約定違約金，屬損害賠償額預定之性質，應不得另行請求房屋之遲延利息，且應就損害提出證明，否則原告尚未繳足全部房地價款，卻要求以房地價款全額計算違約金，比例顯失相當。
㈥聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院106年8月24日言詞辯論筆錄，本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告巽揚公司於102年10月31日就坐落臺中市○區○○○段
479、480、516、516-1、516-2地號5筆土地興建觀景苑建案，取得建造執照。
⒉原告與被告巽揚公司於103年4月16日簽訂系爭房屋買賣契約
、與被告林美滿簽訂系爭土地買賣契約，原告購買觀景苑編號：第6樓編號6A房地，其中房屋價金499萬元、土地價金269萬元，計768萬元。
⒊被告巽揚公司依約應於103年7月30日前開工，並於105年1月
30日前完成主建物、附屬建物等必要設施，並取得使用執照。
⒋被告於105年9月21日取得使用執照。
⒌原告截至被告取得使用執照，共計交付房屋款116萬元、土地款112萬元，合計已給付房地價金228萬元。
⒍105年11月8日梁宗仁與被告業務主管柯正漢聯絡，催促建物細項工程完工。
⒎原告於105年12月16日逾期繳交「代收社區管理基金」、「代收水電瓦斯管費」計15萬元。
⒏原告於106年1月14日與被告進行驗收交屋程序，原告委由梁
宗仁配合被告業務主管賴淑惠進行工程驗收，發現有主臥天花板水漬、客廳門軌道彎曲變形、水電未測試、玄關大門門鎖片不平等19項缺失，待改進。
⒐被告於106年3月2日以存證信函（神岡社口郵局第19號存證
信函）向原告催繳第19期款項537萬元及「代收社區管理基金」、「代收水電瓦斯管費」15萬元，原告於106年3月6日收受。
⒑原告於106年3月7日以臺中法院郵局第153號存證信函，主張
被告巽揚公司遲延領得使用執照已逾8個月（應為7個月又30天），且建屋施工品質不佳，依法解除契約，請求退還房屋款及給付違約賠償、遲延利息，經被告林美滿於106年3月7日、被告巽揚公司於106年3月8日收受。
⒒被告於106年3月17日以原證9之存證信函，通知原告解除契約並沒收價金。
⒓對於兩造所提證物，形式上真正均不爭執。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張本件已解除契約，被告主張原告於解除契約前，應
先行催告，被告抗辯有無理由？⒉原告於繳款遲延期間，以被告所蓋建物有瑕疵未修補、取得
使用執照逾期為理由，解除契約，有無理由？有無違反誠信原則？⒊被告主張本件被告已經解除契約，有無理由？⒋如原告主張解除契約為有理由，原告本件請求返還已付價金
、遲延利息、違約金，有無理由？違約金有無過高？
四、得心證之理由：原告主張與被告巽揚公司簽訂系爭房屋買賣契約、被告林美滿簽訂系爭土地買賣契約，購買被告巽揚公司建造之「觀景苑」建案中編號：第6樓編號6A房地等情，為被告所不爭執，並有原告提出系爭房屋買賣契約及土地買賣契約影本在卷可稽，堪認為真實。原告主張其已合法解除上開房屋及土地買賣契約乙節，為被告所否認。茲就兩造爭執，分別論述如下：
㈠被告抗辯原告於解除契約前，應先行催告為無理由：
⒈按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如
契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許。最高法院86年台上字第3165號判決意旨參照。
⒉經查，系爭房屋買賣契約第9條第1項約定：「本預售屋之建
築工程應於103年7月30日前開工，於105年1月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…」；第9第2項後段約定：「若逾期三個月仍未取得使用執照，視同買方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」；第21條前段約定：「賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。」，而系爭建案於105年9月21日始取得臺中市政府都發局105中都使字第01839號使用執照（本院調解卷第86頁）等情，為兩造所不爭執，是系爭建案取得使用執照之時間，顯已逾系爭房屋買賣契約第9條第2項約定之105年1月30日，並已逾前開期日3個月以上，應視同違約，故被告巽揚公司因違反第9條第1項、第2項之約定，原告主張依第21條約定已生約定解除契約之事由，應堪認定。且系爭房屋買賣契約第28條約定「本契約與另行簽訂之土地預定買賣契約書具連帶關連性，應共同履行，任何一部份不履行視同全部違約，解除本約時視為全部解約」，另系爭土地買賣契約第17條亦為上開相同之約定，有該土地買賣契約附卷可證（本院調解卷第75頁），故系爭房屋及土地買賣契約均已生解除契約之事由。
⒊被告雖抗辯原告於解除契約之前未踐行催告程序，逕自解除
系爭買賣契約並未合法，不生解除契約之效力云云。然查民法第254條固規定契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。惟上開規定非不得由當事人以契約約款加以排除而另為約定，依據系爭房屋買賣契約第9條第2項之約定，被告巽揚公司應於105年1月30日之前取得使用執照，逾期3個月則視同賣方即被告巽揚公司違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；又依第21條前段約定：賣方違反本契約第9條第1項、第2項者，買方得解除本契約。是兩造就逾期3個月取得使用執照之效果，已另為約定視為被告違約並賦予原告契約解除權，至為甚明。從而，被告取得使用執照日期已逾約定期日3個月，原告依據兩造間之約款自已取得解除系爭房屋與土地契約之權利。因此，被告抗辯系爭契約解除應先為催告等語，尚非可採。
㈡原告於繳款遲延期間，以被告所蓋建物有瑕疵未修補、取得
使用執照逾期為理由，解除契約，為無理由，且有違誠實信用原則：
⒈原告自陳被告巽揚公司係於105年12月9日通知繳第19期款項
，及於105年12月16日前繳納代收款（本院調解卷第2頁），並有該繳款通知單影本可憑（本院調解卷第112頁），則依系爭房屋買賣契約第15條第2項之規定「…買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥貸款手續，並同時簽立同額本票，由承貸金融機構同意將約定貸額撥付賣方。」，則原告自應於105年12月30日前辦妥貸款手續。惟原告除未於105年12月16日繳納代收款，且遲至106年1月23日始將辦理貸款銀行資料以LINE傳送方式，通知被告巽揚公司員工賴淑惠，此有LINE截圖照片（本院卷第59頁），及證人賴淑惠到庭證稱：「（提示本院卷第59頁蔡安邦的名片，證人梁宗仁傳給你的用意為何？）他要在這間合庫辦理貸款，所以我跟這間銀行聯的窗口就是蔡安邦」等語（本院卷第117頁）在卷可稽，故原告已逾105年12月30日應辦妥貸款手續之期間而生遲延繳款之效果。另證人即原告配偶梁宗仁到庭證稱：「（問：同頁2月19日你有與賴淑惠聯絡，上面有寫『還是決定與貴公司解約』，是否從這時候才明確表示要解約？）之前都是口頭講，應該是從這時候開始明確表示解約，希望賴淑惠回去反應我們要解約」等語（本院卷第116頁），核與原告所提原證5，由被告於106年3月2日所發送存證信函，其第四點另針對原告所主張解除契約之情有所答辯（見本院調解卷第131頁），足見賴淑惠確有將上情轉達予被告收受無誤，可證原告係於105年2月19日始向被告巽揚公司為解除買賣契約之意思表示，確已到達被告。惟依系爭房屋買賣契約第9條第1項後段第㈢款第2點之規定：「買方未依約按時付清應給付之各期款及因逾期付款之滯納金時」，其遲延期間賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責任，則原告既已遲延繳交期款，即不得主張被告應負遲延責任，且依系爭房屋買賣契約規定可知，賣方取得使用執照遲延所應負之責任，包含依系爭房屋買賣契約第9條第2項之遲延利息及第21條規定之違約責任，買方均已不得再行主張。基此，原告雖已因被告逾期取得使用執照而生得解除契約之權利，惟因原告亦已生給付遲延之情事，即無從依該契約第9條第2項後段及第21條之規定，對被告為解約、要求被告負遲延利息及違約金之責，是其於發生繳款遲延期間，以被告取得使用執照遲延為理由對被告主張解除契約，顯與兩造契約約定不符，並無可採。
⒉再者，兩造雖不爭執系爭房屋於106年1月14日驗收時，有如
本院調解卷第101頁之客戶驗屋缺失紀錄表所載之19項缺失。而參酌系爭房屋買賣契約第10條第2項規定，買方就本契約所載之房屋有瑕疵，經雙方會勘同意載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕（以1次為限），第16條第1項規定：「…除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。」等情可知，縱然系爭房屋存有前開19項瑕疵，原告訴訟代理人亦陳稱：「認為原證六的瑕疵的確沒有達到重大瑕疵」等語（本院卷第54頁背面），則上開瑕疵缺失顯然非屬「縱經修復仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵」程度，依契約規定原告尚且不能以此為由而通知金融機構終止撥付貸款，舉輕以明重，原告據以主張解除契約，顯非公允，亦屬無據。
⒊按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2項定有明文。故權利者在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。最高法院88年度台上字第497號裁判意旨參照。經查，系爭建案已生原告得解除契約之情事，原告本已取得契約解除權，然自被告巽揚公司遲至105年4月30日仍未取得使用執照達3個月之時起，原告仍分別於105年5月23日、105年6月21日、105年7月15日及105年10月19日繳納期款，依系爭房屋買賣契約之附件㈠房屋付款明細表（本院調解卷第39頁）及繳款通知單（本院調解卷第112頁），均明確記載每期繳納款項之期別名稱等情觀之，原告應可知悉被告巽揚公司有遲延之情，然原告並無解除契約之意，縱認原告主張其並不知被告已有遲延取得使用執照，惟於被告於105年7月15日、10月19日繳款之統一發票登載「申請使用執照」、「領取使用執照」之「品名」項目，亦可證原告至遲於105年10月19日時已知悉被告有遲延取得使用執照之情，則原告如確有解除契約之意思，應可於斯時即解約契約，上開期間，原告均未向被告為解除契約之意思表示，甚且在106年1月14日前往驗收系爭房屋，106年1月23日將辦理房貸的銀行資料LINE予被告員工賴淑惠辦理對保，衡諸常情，原告前開行為，確實足以始被告確信原告已不欲行使解除契約之權利，揆諸前揭實務見解，原告事後行使解約權，應認為有違誠信原則，被告此部分抗辯，應屬可採。
㈢被告主張本件被告已經解除契約為有理由：
依系爭房屋買賣契約第7條第3項後段規定：「買方如逾期達二個月或逾使用執照核發後一個月不繳清期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達十日內仍未繳清者，雙方同意依第21條「違約之處罰」規定處理。原告未依約定時間內繳納第19期款及代收款等情，已詳如前述，而被告依前開規定於106年3月2日以存證信函催告原告繳清第19期款項與代收款，原告於同年3月6日收受，則為兩造不爭執之事實，故原告於收受後未依期繳清第19期款項及代收款，被告主張其依前開規定，再於106年3月17日以存證信函通知原告於函到7日內繳款，否則解除契約，而原告確仍未繳款，為原告所不爭執，故被告據此主張系爭房屋及土地買賣契約已經其解除契約，為有理由。
㈣原告於繳款遲延期間，主張解除契約為無理由，故不得主張
被告應給付逾期利息及違約金，惟系爭房屋及土地買賣契約既經被告解除，則原告是否得請求返還價金，茲析述如下：⒈兩造前揭爭執事項4，雖為如原告主張解除契約為有理由，
原告本件請求返還已付價金、遲延利息、違約金，有無理由？違約金有無過高？本件依前述說明，原告主張解除契約雖為無理由，惟原告主張返還房屋及土地買賣價金部分主要依據為系爭房屋買賣契約第21條、系爭土地買賣契約第13條規定，而被告亦已據以答辯，故本院自仍應就原告主張解除契約為無理由時，原告得否請求返還價金，其數額為何，加以審理，先予敘明。
⒉按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物應返還之，如給付物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此為民法第259條第1款及第2款所明定。系爭房屋及土地買賣契約業經被告合法解除，則依上開規定，兩造互負回復原狀之義務，而系爭房屋買賣契約第21條第2項約定，買方違反本契約第7條、第12條、第16條或第17條等規定者，賣方得解除契約，解約時賣方得沒收買方依房地總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為上限，不得另行請求損害賠償。同條第3項規定，買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。又系爭土地買賣契約第13條第2項規定，買方違反本契約第5條或第7條等相關規定者，賣方得解除本契約。解約時賣方得沒收買方依土地總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為上限，不得另行請求損害賠償。依上開契約約定，本件違約金性質應屬損害賠償之預定，合先敘明。
⒊按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院79年台上字第1612號判例著有明文。經查：
⑴系爭房屋買賣契約第21條第1項約定賣方違約時，須賠償以
「房屋」總價15%之違約金，卻於第2項約定於買方違約時，賣方得沒收買方依「房地」總價款15%計算之金額，顯然加重買方之責任；再者，系爭土地買賣契約第13條第2項亦約定買方違約時，賣方得沒收買方土地價款15%計算之金額，則本件預售屋買賣契約既為房屋與土地分開簽訂，在違約金計算基礎上，亦應以房屋與土地分開計算，始為公平，故系爭房屋買賣契約第21條第2項所稱買方違約時，得沒收買方依「房地」總價款15%計算之違約金，確有過高情形無誤。
再依系爭土地買賣契約第13條第1項約定賣方違約時，須賠償依土地價款10%違約金計算違約金，而第2項買方違約時，賣方得沒收買方依土地總價款15%計算之金額，顯然亦加重買方之責任，爰審酌被告巽揚公司為一企業經營者，被告林美滿則為地主，一般而言，屬社會經濟及履約能力較強之一方，而原告為一消費者，其經濟經濟能力相對弱勢，復考量一般預售屋買賣之客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形觀之，建商所受損害，多為人員管銷費用、代銷仲介費用及因系爭房屋及土地買賣契約履行及爭執而支出之費用，況且被告亦自承違約金有過高之情等語（本院卷第106頁），故本院認系爭房屋及土地契約之違約金計算，應酌減為分別以房屋總價及土地總價之10%計算，始屬相當。又原告已繳交價款228萬元（其中包含房屋價款116萬元、土地價款112萬元），為兩造所不爭執，故以前開說明計算被告二人所應返還原告之價金如下：
①被告巽揚公司可請求房屋總價10%之違約金為499,000元（計
算式：4,990,000×10%＝499,000），未超過原告已繳之房屋價款，而原告已繳交房屋價款1,160,000元，扣除被告巽揚公司可扣除之違約金，被告巽揚公司應將剩餘價款661,000元（計算式：1,160,000－499,000＝661,000），返還予原告。
②被告林美滿可請求土地總價10%之違約金為269,000元（計算
式：2,690,000×10%＝269,000），未超過原告已繳之土地價款，而原告所繳交之土地價款為1,120,000元，扣除被告林美滿可扣除之違約金，被告林美滿應將剩餘價款851,000元（計算式：1,120,000－269,000＝851,000），返還予原告。
㈤綜上，原告請求被告巽揚公司給付661,000元，被告林美滿
給付851,000元，暨均及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾上開數額之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部份，核無不合，各酌定相當金額准許之；至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及調查證據，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
書記官 吳慕先