臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1612號原 告 世旺鐵工廠股份有限公司法定代理人 謝達郎訴訟代理人 藍明浩律師被 告 高歡有限公司法定代理人 程榮華被 告 詹益訓上列當事人間遷讓租賃物等事件，本院於民國107年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告高歡有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○ 號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖即臺中市大甲地政事務所民國 107年1月2日土地複丈成果圖編號A、B、C所示部分，面積共 669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地），及臺中市○○區○○段○○○○號土地，如附圖編號D所示部分，面積132.41平方公尺、同段170地號土地，如附圖編號E所示部分，面積54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號 F所示部分，面積6.12平方公尺，騰空返還予原告。
二、被告高歡有限公司、詹益訓應連帶給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國 106年5月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告高歡有限公司、詹益訓應自民國 106年5月3日起，至騰空返還上開建物及土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣叁萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告高歡有限公司負擔百分之四十三、被告高歡有限公司、詹益訓連帶負擔百分之十九，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回事實及理由
壹、程序部分：
一、被告高歡有限公司、詹益訓未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，本院依原告聲請，由其一造辯論判決。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第 170條、第173條及第175條，分別定有明文。被告高歡有限公司法定代理人原為詹益訓，於民國106年6月30日已變更為程榮華，原告已於106年11月6日聲明由新法定代理人程榮華承受訴訟（詳本院卷第65頁），經核與上開規定相符，應予准許。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。原告起訴原請求：（一）被告高歡有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷 ○號之世旺鐵工廠內肆格由西向東及前面空地及後面獨立房遷讓返還原告。（二）被告高歡有限公司、詹益訓應連帶給付原告新臺幣（下同） 150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。（三）被告高歡有限公司、詹益訓應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月十日前連帶給付原告12萬5000元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟繫屬中，經本院會同原告至現場履勘（被告經合法通知未到場），並囑託臺中市大甲地政事務所於 107年1月2日測量完畢後，原告於107年1月18日具狀就訴之聲明（一）變更為：被告高歡有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷 ○號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號 A、B、C所示部分，面積共669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地），及臺中市○○區○○段 ○○○○號土地，如附圖編號D所示部分，面積132.41平方公尺、同段170地號土地，如附圖編號 E所示部分，面積54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號 F所示部分，面積6.12平方公尺，騰空返還予原告。訴之聲明（三）變更為：被告高歡有限公司、詹益訓應自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還上開房屋及土地之日止，按月連帶給付原告12萬5000元。其中就「後面獨立房」部分不再請求騰空返還，核屬減縮應受判決事項之聲明，其餘部分僅係補充原聲明使之明確，而未變更訴訟標的，屬補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸上開說明，均應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103年4月10日與被告高歡有限公司簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由被告高歡有限公司向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○ 號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號 A、B、C所示部分，面積共669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地），及前面空地（即臺中市○○區○○段○○○○號土地，如附圖編號D所示部分，面積
132.41平方公尺、同段170地號土地，如附圖編號E所示部分，面積54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號F所示部分，面積 6.12平方公尺）及後院獨立房，租賃期間自 103年4月10日起至105年4月10日止，共計2年，租金每月2萬5000元，被告高歡有限公司於訂約時，交付原告5萬元作為押租保證金，並由被告詹益訓擔任被告高歡有限公司之連帶保證人。另被告高歡有限公司已以上開約定之5萬元押租保證金，清償104年2月份、3月份合計 5萬元之租金。
（二）原告與被告高歡有限公司之租賃關係，已於105年4月10日屆滿而終止，被告高歡有限公司應依系爭租賃契約第 6條前段約定，將租賃物騰空返還予原告，然被告高歡有限公司迄今仍未返還其向原告承租之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號 A、B、C所示，面積共669.08平方公尺）及前面空地（如附圖編號D、E、F所示，面積共192.85平方公尺）。原告爰依民法第455條規定及系爭租賃契約第 6條前段之約定，請求被告高歡有限公司應將世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號 A、B、C所示，面積共669.08平方公尺）及前面空地（如附圖編號D、E、F所示，面積共192.85平方公尺）騰空返還原告。
（三）再者，原告與被告高歡有限公司租賃關係，既已於105年4月10日屆滿而終止，被告高歡有限公司迄今仍未返還上開租賃物，依系爭租賃契約第 6條後段之約定，原告得向被告高歡有限公司請求按租金 5倍計算之違約金至騰空返還上開租賃物之日止。被告高歡有限公司應給付自105年4月11日至106年 4月10日止，共12個月之租金5倍計算之違約金，共計150萬元（2萬5000元×5×12＝150萬元），及自起訴狀送達之翌日起至返還上開租賃物之日止，按月給付原告12萬5000元（2萬5000元×5＝12萬5000元）。另被告詹益訓既為被告高歡有限公司之連帶保證人，原告得依民法第 273條之規定，請求被告詹益訓就前開應給付予原告之金額與被告高歡有限公司負連帶給付之責。
（四）並聲明：㈠被告高歡有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○
巷○號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號A、B、C所示部分，面積共669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地），及臺中市○○區○○段○○○○號土地，如附圖編號D所示部分，面積13
2.41平方公尺、同段170地號土地，如附圖編號E所示部分，面積 54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號F所示部分，面積6.12平方公尺，騰空返還予原告。
㈡被告高歡有限公司、詹益訓應連帶給付原告 150萬元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。
㈢被告高歡有限公司、詹益訓應自起訴狀繕本送達之翌日起
，至騰空返還上開房屋及土地之日止，按月連帶給付原告12萬5000元。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告高歡有限公司、詹益訓未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其於103年4月10日與被告高歡有限公司簽訂系爭租賃契約，約定由被告高歡有限公司向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷 ○號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號A、B、C所示部分，面積共669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地），及前面空地（即臺中市○○區○○段 000地號土地，如附圖編號 D所示部分，面積132.41平方公尺、同段 170地號土地，如附圖編號E所示部分，面積54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號F所示部分，面積
6.12平方公尺）及後院獨立房，租賃期間自103年4月10日起至105年4月10日止，共計2年，租金每月2萬5000元，並由被告詹益訓任連帶保證人。原告與被告高歡有限公司之租賃關係，已於105年4月10日屆滿而終止，被告高歡有限公司應依系爭租賃契約第 6條前段約定，將租賃物返還予原告，然被告高歡有限公司迄今仍未返還其向原告承租之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號A、B 、C所示，面積共669.08平方公尺）及前面空地（如附圖編號
D、E、F所示，面積共 192.85平方公尺）等情，業據其提出系爭租賃契約（詳本院 106年度沙補字第69號卷第8至9頁）為證，並經本院會同原告（被告經合法通知未到場）至現場勘驗及囑託臺中市大甲地政事務所測量屬實，有本院 106年10月12日勘驗筆錄、現場照片（詳本院卷第48至54頁）及附圖即臺中市大甲地政事務所 107年1月2日土地複丈成果圖可稽。被告高歡有限公司、詹益訓對於原告主張之上開事實，均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，堪信原告之主張為真正。從而，原告依民法第455條規定及系爭租賃契約第6條前段之約定，請求被告高歡有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格（如附圖編號A、B、C所示部分，面積共669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地），及臺中市○○區○○段○○○○號土地，如附圖編號D所示部分，面積
132.41平方公尺、同段170地號土地，如附圖編號E所示部分，面積54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號F所示部分，面積6.12平方公尺，騰空返還予原告，即屬有據。
（二）按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第 250條定有明文；「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第 233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」；「契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第 250條之規定及其修正理由自明。」（最高法院62年台上字第1394號判例、102年度台上字第1378號裁判參照），系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即被告高歡有限公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告詹益訓）決無異議。」，並未約定為懲罰性違約金，原告於本院 106年8月2日言詞辯論時，亦主張系爭租賃契約第 6條違約金之約定，係損害賠償總額預定性的違約金（詳本院卷第11頁），是系爭租賃契約第 6條違約金之約定，為損害賠償總額預定性之違約金，已屬無疑，核先說明。次按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」；「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。」（最高法院 49年台上字第807號判例、 102年度台上字第1606號裁判參照）。經查，系爭租賃契約第 6條固約定被告高歡有限公司於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告高歡有限公司請求按照租金 5倍之違約金至遷讓完了之日止，原告並據以請求 105年4月11日起至106年4月10日止，按租金5倍計算之違約金150萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即106年5月3日）起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，及自起訴狀繕本送達之翌日 （即106年5月3日）起，至騰空返還上開建物及土地之日止，按月按租金 5倍計算之違約金12萬5000元。原告與被告高歡有限公司租賃關係，既已於105年4月10日屆滿而終止，而被告高歡有限公司迄今仍未返還上開租賃物，顯有違反系爭租賃契約第 6條之約定，並可歸責於被告高歡有限公司無訛。惟原告與被告高歡有限公司於系爭租賃契約約定的租金為每月 2萬5000元，顯然系爭租賃物若收回後再行出租，所得收取的租金亦相當於每月 2萬5000元，原告因租期屆滿未能收回租賃物所受之損害，亦相當於每月 2萬5000元，是原告請求按月按租金 2萬5000元計算之違約金12萬5000元，顯屬過高，而有顯失公平之情況，是本院認為應予酌減，至於酌減後之數額為何？本院自應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及兼顧契約自由原則，以避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則。經查，被告高歡有限公司迄今仍未返還上開租賃物，至少已造成原告每月相當於租金 2萬5000元之損害，且被告高歡有限公司無權占用迄今，致原告不僅無法另覓新的承租人，重新洽談合理的租金，尚需透過民事訴訟方式，始能取回被無權占用的上開租賃物，難謂無其他損害。本院審酌被告高歡有限公司違約情節、原告所受損害、被告迄今仍未騰空返還上開租賃物，且於民事訴訟程序中，不僅拒不到庭，且消極不與原告洽談歸還上開租賃物事宜、考量現今社會經濟情況，於兼顧契約自由及契約正義等值原則等一切情狀，基於系爭租賃契約相關利益之衡平，認為就原告得請求之違約金，應酌減為每月3萬元為適當。
（三）次按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判例參照）。而連帶債務之債權人，依民法第273條第1項規定，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。經查，被告高歡有限公司與原告簽訂之系爭租賃契約，被告詹益訓為連帶保證人，而被告高歡有限公司與原告的租賃關係已於105年4月10日屆滿而終止，被告高歡有限公司迄今仍未返還上開租賃物，違反系爭租賃契約第 6條之約定，應按月給付原告如主文所示之違約金及已到期違約金之遲延利息，被告詹益訓為連帶保證人，自應負連帶保證責任。
（四）綜上所述，原告依民法第455條規定及系爭租賃契約第6條前段之約定，請求被告高歡有限公司應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷 ○號之世旺鐵工廠建物內由西向東之肆格 （如附圖編號A、B、C所示部分，面積共669.08平方公尺，分別坐落臺中市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地），及臺中市○○區○○段 ○○○○號土地，如附圖編號D所示部分，面積132.41平方公尺、同段170地號土地，如附圖編號 E所示部分，面積54.32平方公尺、同段171地號土地，如附圖編號 F所示部分，面積6.12平方公尺，騰空返還予原告；依系爭租賃契約第 6條後段之約定及民法第 273條之規定，請求被告高歡有限公司、詹益訓應連帶給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 106年5月3日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；被告高歡有限公司、詹益訓應自起訴狀繕本送達翌日即 106年5月3日起，至騰空返還上開建物及土地之日止，按月連帶給付原告 3萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；就其敗訴部分，假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
五、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
書記官 賴 榮 順