臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1682號原 告 陳佩檥訴訟代理人 林心印律師被 告 曾煜庭訴訟代理人 陳盈壽律師當事人間履行契約事件，本院於民國107年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰零叁萬壹仟零肆拾元及自民國105年11月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰陸拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰零叁萬壹仟零肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略謂：兩造於民國104年8月簽立如原證二所示協議書乙紙（下稱系爭協議書），協商解決雙方因102年3月間被告出售門牌號碼台中市○○區○○路○○○號之房地買賣契約（下稱系爭不動產、系爭買賣契約）予原告所生爭議。原告已依系爭協議書第5點履行，惟被告迄未將原告所繳交系爭不動產之房屋貸款新臺幣（下同）503萬1040元清償予原告，爰依系爭協議書請求如聲明所示。又關於抵銷抗辯部分，該租賃實際為原告與承租人安利美特公司間事宜，被告僅配合出完具名義，無從向原告要求押租金，況押金30萬元已還承租人安利美特公司，租金實收369萬元（13萬2000元×30個月）等語。聲明求為判決：被告應給付原告503萬1040元及自104年11月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
願供擔保宣告假執行。
二、被告抗辯略以：原告當初實付予被告不動產價金2264萬元，代繳銀行房屋貸款503萬1040元，總計未逾系爭協議書第2條「借款金額」3100萬元，參以系爭協議書訂立後，原告無條件塗銷系爭不動產之抵押權設定登記，足見被告並無未履行協議書情事。倘認原告得請求被告清償房貸金額，則被告就原告所收取訴外人安利美特公司押金30萬元及租金實收369萬元為抵銷抗辯等語。並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告請求被告償還原告所繳系爭不動產貸款503萬1040元部分：
⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事
實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105 年度台上字第595 號判決意旨參照）。
⒉查系爭協議書（原證二、本院卷41頁）名稱為「借款協議書
」，首行「甲方（即被告）…向…乙方（即原告）協議借款3100萬元，抵押甲方名下不動產予乙方，並予乙方設定抵押權」其上書立簽立日期「102年3月10日」等語。惟兩造均不否認該協議書實係104年8月始簽立，真意係協商解決雙方因102年3月10日就系爭不動產訂立買賣契約，且被告設定不動產抵押權予原告，然於104年間衍生履約爭議未能過戶之交易糾紛。則本院解釋系爭契約之內容，自應探求兩造立約時之真意，不得拘泥於所用「借款協議書」之文字，致失真意。
⒊觀諸系爭協議書併列「3100萬元」、「房貸金額」之金錢項
目（見系爭協議書協議內容第4點及第5、B點）；而證人于永川（即102年3月間兩造系爭買賣契約之仲介人員）證述略以：原告用4700萬元向被告購買文華路房屋，當時雙方協定兩年後辦理過戶，但是兩年後發現土地增值稅220萬元或230萬元，雙方產生爭執，協議多次，最後達成協議被告以5700萬元向原告購買回來，就不會有土地增值稅問題；這3100萬元，係本金概算為2100萬元，加上剛才所說的1000萬元，又合約第5條B項是表示除了3100萬元之外，國泰世華銀行貸款金額要另外再清償，當時因為貸款金額尚未計算出來，無法記載明確數字，只能在第5條B項寫出此約定；系爭協議書簽立後，原告也善意地塗銷其抵押權，被告因此順利地另行移轉所有權予他人，但後來被告未將房貸金額交予伊代收、轉交原告等語（本院卷第135頁反面至136頁）。又按100年6月1日施行（104年6月24日已再為修正，其修正後第5條第2項：「本條例修正施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用前項第十二款規定。」、第1項第十二款：「第二條第一項第一款所定之特種貨物，有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅：十二、確屬非短期投機經財政部核定者。」）之特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定：「一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不包括之。」，同條例第3條第3項規定：「前條第一項第一款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」，同條例第4條規定：「銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。」是除有同條例第5條規定排除課稅項目外，所有權人銷售持有期間在二年以內（含二年）房屋及其基地，依法應繳納特種銷售稅（民間通稱奢侈稅），其納稅義務人為原所有權人。準此，足知兩造原決意於規避奢侈稅之情形下締約，締約後原告並實際支付買賣價金約2100萬元，而系爭不動產上原有之國泰世華銀行貸款金額，亦改由原告負責清償予國泰世華銀行，惟雙方因故於104年8月間無意繼續踐行系爭買賣契約原有效果，有協商後續事宜之必要，此為系爭協議書訂立緣由。而證人于永川證述內容，可見系爭協議書所載「3100萬元」係計算原告已付價金為2100萬元，加計被告允以原告利潤1000萬元（即出售價格「實拿4700萬元」、「被告同意5700萬元買回」，二者之差額），至於原告另繳納之「房貸金額」則另為單獨之約定。又證人于永川與兩造並無特殊親誼及利害關係，並於本院具結以擔保證詞之憑信性，且其證述「房貸金額」未包括於「3100萬元」範圍，核與系爭協議書第4點第5、B點之文字書寫方式相符，其證詞足堪採信。準此，兩造系爭協議書就被告應支付予原告之金錢，確應包含3100萬元「與」系爭「房貸金額」，無從反於當事人意思另為區解，被告辯稱「房貸金額」包括於「3100萬元」範圍內，洵無可採。原告主張其為被告繳納貸款503萬1040元，依系爭協議書請求被告如數清償，即屬有據。
(二)抵銷抗辯部分：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段定有明文。又主張抵銷者，須以主動債權（主張抵銷之一方，其債權）與被動債權（他方被抵銷之債權）均存在，始得為之。
⒉本件被告雖以：原告出租被告之房屋，收取訴外人安利美特
公司押金30萬元及租金實收369萬元（13萬2000元×30個月），其得為抵銷抗辯等詞為辯並提出租約乙件（本院卷85頁）為憑。惟兩造原係在規避奢侈稅前提下締約，已如前述；又系爭租約之簽訂，經證人于永川證述：日商安利美特公司的合約，其實是原告委託我出租的，被告並沒有過問每個月租金額多少，只是應日商要求出授權書給原告；當時（兩造）買賣已成，錢都付了，原告就是現在的屋主，租金就是原告收，系爭租約其實是原告委託出租的，被告沒有過問每月租金額多少，只是應日商安利美特公司要求出授權書給原告，安利美特公司才能接受原告出面締約，兩造於兩年期滿履約前未曾因租金有任何糾紛，（兩造）純粹是土地增值稅談不攏等語在卷。足知兩造102年3月原買賣契約訂立後，租約由原告以被告代理人名義出租房屋予安利美特公司，係雙方合意，實際被告同意原告向安利美特公司收取押金及租金；再者，土地增值稅之納稅義務人，於土地有償移轉者，為原所有權人，土地稅法第5條第1項第1款定有明文（104年07月01日修正前後條文均同），茲被告於規避奢侈稅情況下與原告締約，未與原告言明其間衍生土地增值稅差額時，如何分擔，本應自負風險，又被告系爭不動產上有原告之抵押權，苟與原告衍生履約爭議亦難以順利出售不動產予他人，則雙方為消弭爭議，於系爭協議書明定被告清償前揭「3100萬元」及系爭「房貸金額」，俾獲原告同意辦理抵押權之塗銷，被告則可將系爭不動產順利出售；而系爭租約原租期長達5年（至107年5月15日止），被告就原告可向安利美特收取押租金，難諉為不知，而原告因系爭協議書之訂立，同意塗銷抵押權，復與安利美特公司提前於104年11月終止租約，被告因而順利出售房屋予他人，則系爭協議書雙方當事人苟未就原告已收押金、租金另約定返還事宜，被告於系爭協議書訂立後，另對原告率爾主張應返還押金、租金，自無從准許。
3.綜上，被告謂原告係「代理」其出租，其得請求原告「代收」之押金及租金，即屬無憑。系爭協議書亦未就押金及租金事宜事項有何約定，為被告訂立協議書當時欲取得原告同意儘速塗銷抵押權之結果，自不能事後爭執。被告主張原告應返還押金、租金，作為本件抵銷之主動債權，即乏所據，殊難憑採。
(三)原告請求加計「自104年11月11日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息」：
1.按債務人經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項後段亦有明定。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項及第203條亦有明定。
2.查原告所提系爭協議書，未約明被告應於何時清償房貸金額，原告曾以存證信函對被告催告「函到7日內清償503萬1040元」，於105年11月1日送達（見本院卷第42-46頁），揆諸前揭說明，被告應自送達後屆滿7日之翌日即105年11月9日起負遲延責任。則原告主張自104年11月11日起算遲延利息，與上開規定有違，尚無可採，應以105年11月9日為遲延利息起算日。
(四)從而，原告依系爭協議書，請求被告給付503萬1040元，及自105年11月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
民事第五庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
書記官 陳錫威