臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1701號原 告 曾錦清
曾東源共 同訴訟代理人 吳莉鴦律師被 告 連詩謜
連國錩連錄森共 同訴訟代理人 連禮哲共 同訴訟代理人 李佩珊律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（重測前地號：臺中縣
○○鄉○○段○○○段00○00地號，下稱系爭土地），原為被告之被繼承人連乾龍所有，於連乾龍過世後，由被告共同繼承。原告之被繼承人曾井（曾井過世後，繼承人為曾錦清、曾東源及林堂隆；林堂隆過世後，其繼承人接續為林曾良琴、林滄海等）於38年間起即向連乾龍承租系爭土地，並定有耕地三七五租約。曾井及連乾龍過世後，耕地三七五租約即分別由原告及其他曾氏後人與被告承繼。嗣於84年間，因系爭土地地目變更為非耕地，並經霧峰鄉公所註銷三七五租約登記，但被告仍依相同條件將系爭土地出租與原告及林滄海使用（即每年由原告及林滄海繳納二期地租）。
㈡嗣後原告及林滄海與被告共同商議將系爭土地分為南北兩側
出租予他人經營商場，並約定由原告及林滄海共分得租金之375/1000（其中原告二人持分分別為150/1000、林滄海分得75/1000），被告則分得租金625/1000，但原告及林滄海仍需每年分擔系爭土地之375/1000之地價稅及每年繳納二期地租。商議既定，兩造及林滄海即將系爭土地分為南北兩側，其中：⑴南側土地約300坪出租予訴外人黃南陽，由黃南陽搭建地上物（即稅籍編號00000000000及00000000000，下稱系爭建物）做為黃昏市場使用，而後因黃南陽不續租，即將系爭建物讓售予兩造及林滄海，由原告分別取得持分150/10
00、林滄海取得持分75/1000、被告取得持分625/1000。兩造及林滄海再將南側土地及系爭建物再出租予林信良，之後自101年1月15日起出租予林員麗，租期至106年1月15日到期。⑵北側土地約300坪原是出租予訴外人吳明哲使用，之後自92年5月1日起出租予林王詩子，租約到期再續租，最近一期租約係自101年5月1日起至106年4月30日止，租金以三個月為一期，每期新臺幣（下同）10萬元。
㈢自兩造及林滄海共同將系爭土地辦理出租後，原告及林滄海
除每年繳納二期地租外（105年度每期繳納5,800元，二期共11,600元），並依約定分擔被告應繳納之地價稅之375/1000（105年度分擔繳納20,715元）及依房屋稅籍登記之持分比例繳納南側土地上建物之房屋稅（105年度繳納3,677元），從無欠繳紀錄。詎被告竟意圖毀約，於105年12月30日委請律師寄發律師函，聲明原告對系爭土地無合法權源，不得再享有系爭土地之任何權益，並不得再以承租人名義與林員麗及林王詩子聯繫續租事宜，且不得再收取未到期之租金。被告毀約背信行為，原告亦不願再繼續與被告合作，而發函終止與被告就系爭土地之租賃契約，並請被告依契約精神，於文到一個月內，將系爭土地南側部分之系爭建物，依房屋稅核定現值之千分之三七五即799,250元，補償予原告及林滄海，被告卻置之不理。查兩造及林滄海共同出租予林王詩子之租約應至106年4月30日到期，依兩造之約定，原告每期應分得之租金數額各為15,000元（計算式：10萬元×150/1000），但被告於寄發存證信函後，自106年2月起至106年4月向林王詩子收取之租金即未再分配給原告，原告爰請求如第一項聲明所載。
㈣另林員麗之租約到期後，被告即於106年1月24日（但租賃契
約日期填載為106年1月1日）與林員麗另訂新租約，將系爭土地及兩造共有之系爭建物出租予林員麗經營黃昏市場使用，約定租期自106年1月1日起至110年12月31日止，租金以三個月為一期，自106年1月1日起至108年12月31日止每一期租金18萬元，自109年1月1日起至110年12月31日止每一期租金20萬元。被告未經原告同意，即擅將共有之系爭建物出租予林員麗，被告已侵害原告之所有權之行使，原告依侵權行為之規定，請求損害賠償。又被告超過其應有部分對共有地上建物為使用收益，係無法律上之原因，而使用應歸屬於原告的權利，受有利益，致原告受有損害，原告亦得依不當得利之規定，請求被告返還不當得利。本件依兩造就系爭建物之持分比例計算，自106年1月1日起至108年12月31日止，原告分別得於每三個月請求被告返還之損害金額為27,000元；自109年1月1日起至110年12月31日止，原告分別得於每三個月請求被告返還之損害金額為3萬元。綜上，原告依侵權行為及不當得利之法律關係請求，請法院擇一為有利判決。
㈤對被告抗辯之陳述：
⑴系爭建物占用系爭土地係經被告同意後始由黃南陽興建，後
因黃南陽不再承租系爭土地，而將系爭建物讓售與兩造及林滄海，由兩造共同取得系爭建物之所有權（事實上處分權）。此與兩造原有之土地租賃契約無關，系爭建物亦不因兩造間土地租賃關係消滅而變更為無權占有，自無侵害被告等權利，原告自無對被告負侵權行為責任，被告對原告亦無不當得利請求權存在。
⑵依本院106年中簡字第2277號判決理由記載，系爭土地上之
建物有編號ABCDE建物，但被告請求分割者僅有編號D之建物（即被告所指由原告曾東源占有使用之建物），至其他建物，被告並未請求分割，且針對編號ABC建物是否有滅失，該案沒有去做相關認定。另案中編號ABC建物，均為林員麗承租範圍，其中編號ABC部分係由林員麗承租後，經出租人即兩造同意後，保留主結構，將外部重新裝潢整修，並非拆除重建之新建物，建物同一性仍然存在，故所有權仍屬兩造所共有。原告亦有每年按期繳納房屋稅，被告否認編號ABC部分為兩造共有建物，與事實不符。倘被告否認編號ABC建物為兩造共有，原告即無庸繳納房屋稅，應由被告負繳納責任，但因原告每年均有分擔繳納房屋稅，故就原告分擔繳納之房屋稅部分，被告應返還給原告，原告主張與被告稱原告有欠繳之104年下期租金抵銷之。
㈥聲明：⑴被告應分別給付原告各15,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應自106年1月起至108年12月止，於每3個月分別給付原告各27,000元；自109年1月起至110年12月止起，於每3個月分別給付原告各3萬元。
二、被告則辯以：㈠本件原告已於106年1月19日寄發律師函終止與被告間之租約
，且未再給付租金，當無權主張分配承租人林王詩子所給付之最後一期租金。縱原告仍得依兩造與林王詩子所簽訂之契約書向被告主張租金分配，惟原告對被告亦負有繳納租金之義務，惟經查原告自102年起所匯入之租金記錄後發現，原告漏未給付104年8月及106年2月份之租金，又因原告所匯入租金總額係以當時農委會稻穀價格為基準，故每次匯入租金金額都不一定，是被告同意該期租金以歷次租金之平均計算，即以5,682元為基準作為抵銷原告主張不當得利之金額，又原告有兩次未付款之記錄，總金額累計為11,364元，是被告一人均得主張抵銷3,788元。此外，關於兩造與林王詩子之租約於106年4月30日屆滿，為此原告本應再給付106年1-4月之租金予被告，但仍未給付，就此部分依比例（月份）計算後，被告共可再主張3,788元為抵銷（被告各自得主張1,263元）。總結前述，被告等就本件不當得利部分，各可主張以5,051元為抵銷（3,788+1,263＝5,051元），抵銷後被告不僅無庸清償原告，原告反需就差額部分給付被告，基此，原告之請求自無理由。
㈡參被告與林員麗所簽訂租賃契約，林員麗承租範圍包含土地
及建物，土地總面積為350坪（約1158㎡），而兩造所共有系爭建物僅占總面積中的610.6㎡，由此可知，系爭建物並未涵蓋在所有出租土地上，原告不得主張依共有建物之比例來分配租金，即原告對於非屬共有建物部分（指土地）之租金並無請求權。又系爭建物係坐落在系爭土地特定範圍內，原告並非系爭土地所有權人，兩造間就系爭土地之使用並未存有使用借貸、或租賃等法律關係存在，此與當初原告向被告承租系爭土地全部並按時給付租金不同，是原告不得主張因其為系爭建物之共有人而有使用土地之權利，原告擅自使用系爭建物所坐落之土地之舉，屬侵害被告權益，被告自得依民法第184條第1項規定，向原告等請求損害賠償，或依民法第179條第1項前段規定，向原告請求相當於租金之不當得利。被告主張「原告使用土地之費用」與「被告使用房屋之費用」相互抵銷，不用互為找補。
㈢再觀諸被告與林員麗所簽訂之土地租賃契約書，林員麗得使
用系爭土地之特定部分約350坪（含土地及建物），雖記載土地及建物，但實則僅以土地坪數計算租金，租賃期間之前三年每月租金6萬元，租賃期間後兩年每月租66,667元（20萬/12月＝66,667元，元以下四捨五入）。系爭建物總面積占全部租賃土地中之165坪（即165/350），租賃期間前三年系爭房地所坐落土地依比例得請求之租金為28,286元（計算式：6萬×165/350＝28,286元，元以下四捨五入），後兩年得請求之租金為31,429元（計算式：66,667×165/300＝31,429元，元以下四捨五入）。而原告就系爭建物所得主張之權利範圍同為150/1000，此有建築改良物買賣所有權移轉契約書可佐，是當原告以林員麗之土地租賃契約書向被告主張相當於租金之不當得利時，自同時使用被告等之土地，依原告所持有系爭建物之比例計算，於租賃契約前三年每月各可向被告等請求使用之租金為4,243元（計算式：28,286×150/1000＝4,243元，元以下四捨五入），後兩年每月租金則僅能各自請求4,714元（計算式：31,429×150/1000＝4,714元，元以下四捨五入）。然被告等因享有土地所有權而得以土地租金來向原告所主張之房屋租金相抵銷。以相同算法來計算，系爭建物面積僅佔租賃土地中之165坪（即165/350），租賃期間前三年系爭建物所坐落土地依比例所可請求之租金為28,286元（計算式：6萬×165/350＝28,286元，元以下四捨五入），後兩年所得請求金額為31,429元(計算式66,667×165/350=31,429元，元以下四捨五入)，而以被告依各自所享權利範圍所得租金前三年之數額依序為5,911元、5,883元及5,883元，加總為17,677元，而後兩年被告依序得享租金為6,569元、6,537元及6,537元，加總後為19,643元，無論係前三年或後兩年所得請求之租金均超過原告總請求租金甚多，本件被告僅以原告所為請求金額互為抵銷，不欲更為請求，原告之訴自應予駁回。
㈣末查，依另案即本院106年度中簡字第2277號判決可知，系
爭建物早已因不堪使用而毀損滅失殆盡，目前應僅殘留原告曾東源現所使用之倉庫（約14.82坪），其餘地上物即編號ABC建物均係承租人即林員麗於承租土地後自行出資搭建而成。換言之，兩造就系爭建物之所有權因地上物毀損而滅失，兩造雖有繳房屋稅，但繳房屋稅不能代表建物沒有滅失，而原告可得主張共有權利之範圍僅存原告曾東源現所使用之倉庫，但該倉庫非為被告出租於第三人收取租金之範疇，原告自不得再向被告請求不當得利，再者，林員麗重新整修建物當並未經被告同意，系爭土地及建物是被告繼承所取得，被告未居住在當地，不曉得現狀為何。綜上，原告已無權利可對被告有所主張，應駁回其訴。
㈤聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造之被繼承人於38年間起就系爭土地定有耕地三七五租約，84年間，因地目變更而經公所註銷三七五租約登記，但被告仍依相同條件將系爭土地出租與原告及林滄海使用；嗣兩造及林滄海共同商議將系爭土地分為南北兩側出租予他人經營商場，並約定由原告及林滄海共分得租金之375/1000（其中原告二人持分分別為15 0/1000、林滄海分得75/1000），被告則分得租金625/1000，但原告及林滄海仍需每年分擔系爭土地之375/1000之地價稅及每年繳納二期地租；商議既定，其中南側土地約300坪出租予訴外人黃南陽，由黃南陽搭建系爭建物作為黃昏市場使用，而後因黃南陽不續租，將系爭建物讓售予兩造及林滄海，由原告分別取得持分150/1000、林滄海取得持分75/1000、被告取得持分625/1000；兩造及林滄海再將南側土地及地上建物再出租予林信良，之後自101年1月15日起出租予林員麗，租期至106年1月15日到期；而北側土地約300坪原是出租予訴外人吳明哲使用，之後自92年5月1日起出租予林王詩子，租約到期再續租，最近一期租約係自101年5月1日起至106年4月30日止，租金以三個月為一期，每期10萬元等事實，業據其提出土地登記謄本、台灣省台中縣私有耕地租約書、土地租賃契約書、房屋稅籍證明書等為證（見本院106年度豐補字第291號卷第11-28頁），且有被告存簿之匯款紀錄（見本院卷一第49-51頁），被告並未爭執，原告此部分主張，堪信真實。
(二)原告主張兩造與林滄海共同出租予林王詩子之租約應至106年4月30日到期，依兩造之約定，原告每期應分得之租金數額各為15,000元，然被告自106年2月起至106年4月向林王詩子收取之租金即未再分配給原告，另林員麗之租約到期後，被告未經原告同意，擅將共有之系爭建物出租予林員麗，侵害原告之所有權之行使，且超過其應有部分對共有地上建物為使用收益，受有利益，致原告受有損害，是依侵權行為及不當得利規定，被告應給付款項如聲明所示等語，惟為被告否認，並以前情詞置辯。經查：
1、被告於105年12月30日委請律師寄發律師函，其內聲明原告對系爭土地無合法權源，不得再享有系爭土地之任何權益，且不得再以承租人名義與林員麗及林王詩子聯繫續租事宜等語，而原告於106年1月18日委請律師轉達其等即日起終止與被告間系爭土地之租賃契約等節，有律師函2份影本在卷可稽（見本院106年度豐補字第291號卷第29-32頁），兩造並不爭執，堪認兩造就系爭土地之租賃於被告自陳106年1月19日收受前開律師函時為合意終止，則原告自租賃契約終止起，就系爭土地自已無使用收益之權利甚明。準此，縱使兩造前與林王詩子就系爭土地所簽訂之租賃契約至106年4月30日始為到期，原告仍為該租賃契約之出租人，而被告不否認其已收受106年2月至4月份最後一期租金10萬元，原告對該部分租金亦是無何分配權，故被告請求被告分別給付原告各15,000元及遲延利息，應屬無據。
2、原告就其主張被告於106年1月24日自行與林員麗另訂新租約，將共有之系爭建物出租予林員麗一情，固提出土地租賃契約為證（見本院106年度豐補字第291號卷第33-35頁），兩造並同意引用本院107年度中簡字第2277號分割共有物事件之卷證資料，然查：
①經比對前開土地租賃契約所附之手繪地圖，出租之地上物系
爭建物所在位置，應為前開分割共有物事件審理時，經依現狀測量結果分別為台中市○里地○○○○○地○○○○○○號A、B、C、D、E（見本院卷第92頁），目前地上物之使用狀況，編號A為周師傅便當店、編號B為123早餐店、編號C為林員麗委託他人經營之中古車行辦公室、編號D為原告曾東源使用之倉庫、編號E為林員麗委託他人經營之中古車行所搭建之停車空間，故林員麗實際上所租用之建物為編號A、
B、C、E。②林員麗於上開分割共有物事件審理時已以證人身分具結後證
稱：伊已經承租很久，當時是跟曾錦清租的，建物全部都翻新，包括地面，因為已經損壞不堪使用。後來被告主張土地是他們的，才向被告承租土地及其上建物；編號A、B改建有部分是伊弟弟林信良承租時，有部分是伊承租時；周師傅便當店幾乎全部改裝過，等於就建物已經不存在，早餐店有一半拆除重建，有部分骨架雖還在，因為不合用，三間建物都是重新建過，據伊所知1217是早餐店等語，以示系爭土地上之地上物除編號D部分為原告曾東源使用之倉庫外，其餘因毀損不堪使用，已經承租人林信良、林員麗承租後自行出資搭建而成現狀。另據證人黃南煬於上開分割共有物事件審理時所證稱：當時是承租，有執照的有兩間，後來不夠用，伊整片土地都搭建鐵架做黃昏市場沒有隔間，只有兩間有隔間，追加部分沒有；出售時並沒有早餐店、周師傅便當店、中古車行等，也不知有無重新裝潢，但伊住在隔壁，屋頂還在，架構有拉高等語，顯見黃南煬所出售之系爭建物外觀與現狀已有極大差異，其亦無法證明林員麗現所租用之地上物即為系爭建物。而原告就所陳稱編號ABC部分係由林員麗承租後，經出租人即兩造同意後，保留主結構，將外部重新裝潢整修等情狀，並未能提出具體事證以為佐證，被告復抗辯稱編號ABC建物為林員麗於承租土地後自行出資搭建而成，林員麗重新整修建物當並未經被告同意，被告不知現狀為何等語，是依前揭事證，尚難認定林員麗現所租用部分即為系爭建物。
③原告雖主張其每年就稅籍編號00000000000之門牌號碼台中
市○○區○○路○○○○號側房屋，以及稅籍編號00000000000之門牌號碼台中市○○區○○路○○○○號房屋，均有分擔繳納房屋稅，被告不應否認前揭土地複丈成果圖編號ABC建物為兩造共有之事實云云，惟房屋稅之課徵僅是行政上管理房屋價值之課稅，並無關房屋所有權為何人，尚無從據以證明原告所有之系爭建物有無滅失。而依前揭被告與林員麗間之土地租賃契約書第四條第2款、第3款及第七條第1點約定，契約成立後，承租人有新搭蓋或新建造建築物之需要時，應事前取得出租人書面同意後方得以承租人名義擔任起造人，租賃期滿或因故租賃契約消滅時，承租人應將租賃標的上新搭蓋或新建造建築物拆除，回復土地之原狀，而地上物之房屋稅應由承租人負擔，但承租人依第四條第2款所新搭蓋或新建造建築物所生之房屋稅，應由承租人負擔等語，可知房屋稅應由被告或承租人林員麗自行負擔，原告若認其繳納房屋稅受有損害，自得向應負擔房屋稅者追償，惟此仍不得據以證明其即為系爭土地地上物之所有權人。
④基上，原告並未能舉證證明被告有將系爭建物出租予林員麗
使用之事實，從而，原告請求被告按上開租賃契約約定之租金比例依期賠償或返還租金予原告，洵屬無據。
(三)綜上所述，原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告分別給付原告各15,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，以及請求被告自106年1月起至108年12月止，於每3個月分別給付原告各27,000元，自109年1月起至110年12月止起，於每3個月分別給付原告各3萬元，均為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，至兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件勝負之判斷無涉，爰未一一審酌，附此說明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 王怡菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 黃泰能