臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1719號原 告 洪錫昌訴訟代理人 柳正村律師被 告 祭祀公業廖六合（即廖六合公業）法定代理人 廖山雨訴訟代理人 王有民律師複 代理人 陳瑾瑜律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國106 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自民國一０六年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔千分之二，餘由原告負擔。
四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告方面：
一、緣坐落於臺中市○○區○○段○○○ ○號土地、面積2,058.63平方公尺（下稱系爭土地）全部原為被告所有，於民國102年5 月26日經原告居間出售予訴外人徐漢龍，約定總價新臺幣（下同）1 億1,831 萬9,700 元，在蔡玉琴地政士事務所訂有土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），惟系爭土地為被告之全體派下員所公同共有，依土地法第34條之1 規定，全體派下員有優先購買權，被告乃通知派下員優先承買，有派下員即訴外人廖秋煌、廖國鎮主張優先購買權，被告及徐漢龍等買賣雙方遂於102 年8 月30日訂立協議書（下稱系爭協議書）終止（按：合意解除）買賣契約，同意由主張優先購買權之人承買，被告則將買賣價金退還徐漢龍。又因派下員廖秋煌、廖國鎮對於優先購買權尚有爭議，廖國鎮即訴請法院裁判，經本院103 年度重訴字第54號、臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第163 號、最高法院105 年度台上字第1607號，判決廖國鎮勝訴得優先承買，並得指定第三人徐大維，於106 年5 月15日辦妥所有權登記完畢確定在案。
則系爭買賣契約雖因被告派下員主張優先購買權而經買賣雙方終止，但優先購買權存在前提為系爭土地有系爭買賣契約之成立，且經廖國鎮優先承買並指定第三人為所有權登記完畢，依民法第565 條規定及最高法院49年度台上字第1646號判例意旨，居間人於契約因媒介而成立時，即得請求報酬，是以原告為系爭買賣契約之賣方介紹人，本件因原告居間而成立系爭買賣契約，原告自得請求報酬，並依系爭買賣契約書約定事項第12條第18項約定：「乙方（按即賣方）同意依總價百分之肆之酬金給付予介紹人」，而得請求被告給付總價百分之4 之酬金為473 萬2,788 元【計算式：118,319,70
0 元4 ％＝473 萬2,788 元】，然經原告向被告催討，被告拒不給付，爰依民法第565 條規定提起本訴。
二、對被告抗辯之陳述：另案即臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第163 號判決理由中記載「本件上訴人（按：被告）與徐漢龍所簽訂之系爭買賣契約，並非無效，為其不爭執」等語，足認系爭買賣契約書並無作廢失效，且為被告於另案訴訟所不爭執，被告自不得再於本件爭執系爭買賣契約書無效，而否認原告得據以主張權利。又系爭買賣契約書約定事項第12條第12項約定，限於因賣方於備件日無法備齊有效文件而終止契約之情形，仲介人只能請求「仲介紅包」，但本件系爭買賣契約已於被告備齊有效文件而合法成立，僅嗣後因被告派下員優先承購系爭土地而終止，故無該項約定之情形，自無從適用該項約定而認定原告得請求者為「仲介紅包」。另系爭土地有多數被告派下員所有房屋占用，出售價錢不佳，經原告努力找尋買主徐漢龍，價格高於其他買主每坪多出1 萬元以上，及因被告派下員眾多，原告須協調買方徐漢龍及派下員同意出售，花費時間及人力已超過一般買賣過程，且居間報酬約定總價百分之4 ，合乎目前一般仲介約定報酬之行情，甚者，系爭土地得由派下員優先承購而順利出售，使被告取得買賣總價1 億1,831 萬9,700 元，是因原告仲介系爭買賣契約之成立為前提，則被告受有利益亦為原告媒介買賣契約成立之結果，可見原告付出甚大勞務及心力，酬金約定總價百分之4 並無過高等語。
三、並聲明：㈠被告應給付原告473 萬2,788 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、系爭買賣契約已因被告及徐漢龍等買賣雙方於102 年8 月30日訂立系爭協議書而終止（按：合意解除），並於系爭協議書第5 條載明：「自立約日起雙方所簽訂之土地買賣契約書作廢失效，不得再向他方主張其他權利或義務。」，而原告明知且認同系爭買賣契約書作廢失效，自無再以系爭買賣契約書之約定作為其請求報酬之依據。縱認原告仍得依系爭買賣契約書之約定為請求，該契約書已針對仲介費用部分，分別於約定事項第12條第12項、第18條為約定，並以不同之「仲介紅包」、「介紹人報酬」等文字作出區隔，得依簽約時不同之具體情形而分別適用，其中第12項約定買賣契約提前終止時，仲介人所得請求者為「仲介紅包」，至於第18項既未如第12項明定限於契約終止之情形始能適用，足見該項是針對契約正常履約、未有契約終止時之情形而訂立，此時仲介人始得請求「介紹人報酬」，本件系爭買賣契約書已因訂立系爭協議書而終止，並未依正常履約程序至履約完畢為止，原告自僅得依系爭買賣契約書約定事項第12條第12項約定請求「仲介紅包」，而非同條第18項所指「介紹人報酬」。
又「仲介紅包」主要是考量契約遭提前終止而未達完成階段，故未有任何具體約定金額或比例，本應由雙方依履約程度而協商訂之，然因兩造事後已無交集得以協商，關於「仲介紅包」至多僅能依民法第566 條第2 項規定，按照習慣給付之，即基於出賣人心意及習慣給於6,000 元或12,000元之吉數即可。縱使原告得依系爭買賣契約書約定事項第12條第18項約定請求「介紹人報酬」，但因本件被告與徐漢龍關於系爭買賣契約之共識及簽訂，並未耗費原告甚多時間或心力，且因當時在簽訂之初，原告與買方均知被告為祭祀公業，全體派下員均有優先購買權，而可預見日後有派下員優先承購問題，則本件買賣能否完成仍有諸多變數，且於契約簽訂後
3 個月確亦因派下員優先承購系爭土地而終止契約，益見原告尚未付出甚大勞務及心力，更未使契約當事人受有利益，則原告請求總價百分之4 之酬金未免過高，爰請求法院依民法第572 條規定予以酌減等語。
二、並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷第96頁正反面，本院依判決格式修正或增刪文句）：
一、不爭執事項：㈠系爭土地原為被告所有，於102 年5 月26日經原告居間出售
予徐漢龍，總價1 億1,831 萬9,700 元，在蔡玉琴地政士事務所訂有土地買賣契約書。
㈡依買賣契約書約定事項第12條第12項約定：「乙方（按：賣
方）於備件日無法備齊有效文件時，雙方協議終止或延期買賣契約時效，但如延期者須以乙方能備齊有效文件為前提，若無法明確提供有效文件日期時，甲（按：買方）、乙雙方得終止買賣契約，乙方應自協議終止日起三日內無息返還全部已收價金，存於帳戶內之履保金額產生之孳息歸甲方收取，履保費、代書簽約費、仲介紅包由乙方負擔（買、賣方仲介）」。
㈢依買賣契約書約定事項第12條第18項約定：「乙方同意依總
價百分之肆之酬金給付予介紹人」，原告為賣方介紹人，有買賣契約書末頁立契約書人處記載：「仲介人：洪錫昌」。㈣系爭土地依土地法第34條之1 規定派下員有優先購買權，被
告通知派下員優先承買，有派下員廖秋煌、廖國鎮主張優先購買權，買賣雙方於102 年8 月30日訂立協議書終止買賣契約，同意由主張優先購買權之人承買，被告將買賣價金退還買方徐漢龍。
㈤派下員廖國鎮訴請法院裁判，經本院103 年度重訴字第54號
、臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第163 號、最高法院105 年度台上字第1607號，判決廖國鎮勝訴得優先承買，並得指定第三人徐大維，於106 年5 月15日辦妥所有權登記完畢確定在案。
二、爭執事項：㈠被告與買方徐漢龍於102 年8 月30日終止買賣契約，原告是
否僅得依買賣契約書約定事項第12條第12項約定向被告請求仲介紅包？㈡被告與買方徐漢龍終止買賣契約，兩造間居間契約是否仍然
存在？原告得否依買賣契約書約定事項第12條第18項約定請求居間報酬？㈢兩造約定居間報酬買賣總價百分之4 ，是否過高？
肆、本院得心證之理由：
一、爭點事項第㈠項：被告與買方徐漢龍於102 年8 月30日終止買賣契約，原告是否僅得依買賣契約書約定事項第12條第12項約定向被告請求仲介紅包？㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第56
8 條第1 項分別定有明文。依民法第565 條所定之居間有兩種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨足參）。
㈡本件原告主張被告與徐漢龍因其居間而簽訂系爭買賣契約，
被告自應給付服務報酬，為被告所否認，並辯稱：系爭買賣契約書已因嗣後訂立系爭協議書而作廢失效，不得作為請求報酬之依據等語。經查，被告所有系爭土地於102 年5 月26日經原告居間出售予徐漢龍，並訂有系爭買賣契約，嗣因被告派下員主張優先購買權，買賣雙方乃於102 年8 月30日訂立系爭協議書終止系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項第1 、4 項），堪認系爭買賣契約確因原告之媒介而成立，原告即得請求報酬，其後系爭買賣契約因故解除，於其所得報酬並無影響，是兩造間居間契約仍然存在。至於系爭協議書第5 條約定：「自立約日起雙方所簽訂之土地買賣契約書作廢失效，不得再向他方主張其他權利或義務。」，該立協議書人為被告及徐漢龍，依債權相對性原則，僅於契約當事人間受其拘束，且上開協議書內容係雙方合意解除系爭買賣契約，使雙方不得再向彼此主張契約內容，則系爭買賣契約書所作廢失效部分，應僅關於買賣雙方間之權利義務事項，而不包含仲介人報酬事項，是被告所辯，自不可採。
㈢又兩造間就居間契約並未另訂書面契約，而以記載於系爭買
賣契約書之方式為約定，其仲介人報酬事項自應以此為據。依系爭買賣契約書約定事項第12條第12項約定：「乙方（按：賣方）於備件日無法備齊有效文件時，雙方協議終止或延期買賣契約時效，但如延期者須以乙方能備齊有效文件為前提，若無法明確提供有效文件日期時，甲（按：買方）、乙雙方得終止買賣契約，乙方應自協議終止日起三日內無息返還全部已收價金，存於帳戶內之履保金額產生之孳息歸甲方收取，履保費、代書簽約費、仲介紅包由乙方負擔（買、賣方仲介）。」，則系爭買賣契約既在使一方取得系爭土地之所有權、他方取得價金，上開約定賣方應「備齊有效文件」，自亦以促成契約之圓滿履行為其目的，是有效文件應當包含完成履約及所有權移轉登記所必需之文件，如因賣方無法提供該文件，致系爭買賣契約協議終止時，賣方即應返還已收取之價金及孳息，並負擔為締約所支出之成本及「仲介紅包」。此參證人即地政士蔡玉琴於本院言詞辯論期日具結證稱：於約定事項第12條第12項約定「備齊有效文件」，是因被告派下員眾多，派下員資料難以備齊半數以上，可能造成買賣契約無法履行，屆時終止契約將無法負擔違約金，乃約定給付仲介人「仲介紅包」等語（見本院卷第68頁反面），益徵約定事項第12條第12項所定「有效文件」，包含完成履約程序之所有必需文件。而本件系爭買賣契約於102年5月26日成立後，因被告派下員主張優先購買權，被告及徐漢龍乃於102年8月30日訂立系爭協議書終止系爭買賣契約，可知被告已因派下員主張優先購買權，而無從備齊有效文件使契約順利履行，雙方乃協議終止系爭買賣契約，與上開約定事項所定情形相符，自有該約定之適用。是原告主張本件應無上開約定之適用，即有誤會。
㈣準此，系爭買賣契約因被告無法備齊有效文件而協議終止乙
節，已如前述，被告自應負擔「仲介紅包」之支出。按未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第第566條第2項定有明文。參以證人即被告監察人廖清貴於本院言詞辯論期日具結證稱：簽訂系爭買賣契約當日有討論到仲介紅包，雖未確定數額，但伊曾表示不會少於12,000元，這是一般習俗，而現場參與者對此並無其他回答；依臺灣民間習俗，小紅包為1,200元，大紅包為12,0 00元等語（見本院卷第67頁反面至第68頁）。可見簽訂系爭買賣契約時，兩造雖未就仲介紅包之數額意思表示合致，然曾論及紅包給予之習慣，而衡以兩造既無約定仲介紅包之數額，亦無提出價目表可佐，則被告應按照習慣給付居間之報酬12,000元，核無不合，應予准許。
二、爭點事項第㈡項：被告與買方徐漢龍終止買賣契約，兩造間居間契約是否仍然存在？原告得否依買賣契約書約定事項第12條第18項約定請求居間報酬？㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
㈡關於仲介人報酬事項分別約定於系爭買賣契約書約定事項第
12條第12項及第18項，本件有同條第12項約定之適用，業據本院認定如前，至原告得否依同條第18項約定請求總價百分之4 之酬金，則有疑義。觀以系爭買賣契約書約定事項第12條第18項約定：「乙方（按：被告）同意依總價百分之肆之酬金給付予介紹人（按：原告）。」，固無明訂「酬金」之給付條件，惟參以同條第12項特別約定以契約終止作為給付「仲介紅包」之停止條件，依體系解釋，同條第18項之「酬金」給付既無特別約定，即應以契約順利履行情形時，方有適用。再參證人徐漢龍於本院言詞辯論期日具結證稱：系爭買賣契約書約定事項是簽約當時經討論後附加之約定，於附加約定後，買賣雙方及仲介人才於系爭買賣契約書上簽名。該約定事項第12條第12項所指「仲介紅包」，是系爭土地如未能成交時，補償仲介人辛苦之費用，而同條第18項約定之「酬金」，則須以系爭土地成交情形時方為給付。本件系爭土地並未過戶登記予伊，故伊亦未給付酬金予買方仲介人賴源益等語（見本院卷第65至66頁反面）。
㈢又證人廖清貴於本院言詞辯論期日中證稱：系爭買賣契約書
約定事項第12條第12項是後來討論才寫，因考慮被告派下員可能主張優先購買權，徐漢龍即表示若買賣未能成立，賣方應負擔代書費用及仲介紅包；而同條第18項是先前已談妥，若買賣價金每坪高於底價1 萬元以上，即以總價百分之4 計算酬金，而本件買方原僅出價每坪18萬元，其後因原告居間而提高出價為每坪19萬元，故將上開約定於約定事項中載明等語（見本院卷第67至68頁）。依上開證述，均可見約定事項第12條第18項約定，係以系爭買賣契約完成履約程序為「酬金」之給付條件，且經原告於約定事項附加後，在系爭買賣契約書上簽名，此節應為原告所知悉，是兩造間就「酬金」之給付條件應已達成合意，自不容原告事後為相反之主張。
㈣從而，本件系爭買賣契約既因終止而未能完成履約程序，則
「酬金」之給付條件尚未成就，原告依系爭買賣契約書約定事項第12條第18項約定，請求被告給付總價百分之4 之酬金為4,732,788 元，自屬無據，應予駁回。
三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 、
2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告對被告之居間報酬債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且其民事起訴狀繕本於106 年6 月21日送達被告，有送達證書在卷可佐（本院卷第30頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告併請求自106 年6 月22日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
伍、綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付12,000元，及自106 年6 月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍所為之請求，即屬無據，應予駁回。
陸、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，原告就此雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。並依被告聲請宣告被告供相當擔保，得免為假執行。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 25 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 107 年 1 月 25 日
書記官 許國慶