臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1834號原 告 江翊股份有限公司法定代理人 林宛玄原 告 格正投資股份有限公司法定代理人 黃千芝上二人共同訴訟代理人 林鉦偉訴訟代理人 張凱政被 告 蕭基佑上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告江翊股份有限公司新臺幣捌仟玖佰伍拾壹元及自民國一０六年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告格正投資股份有限公司新臺幣捌仟玖佰伍拾壹元及自民國一０六年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔千分之三十四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項原告勝訴部分均得為假執行；如被告各以新臺幣捌仟玖佰伍拾壹元分別為原告江翊股份有限公司、原告格正投資股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告江翊股份有限公司（下稱江翊公司）及原告格正投資股份有限公司（下稱格正公司）於民國105年8月23日經法務部行政執行屬臺中分署拍賣程序，得標買受臺中市○區○○段○○段000地號土地、面積2039平方公尺、權利範圍2分之1（下稱系爭土地），法務部行政執行署亦於105年9月7日核發不動產權利移轉證書。而系爭土地上之建物為「中英大樓」，屬地下一樓、地上七樓之商業大樓，被告所有之建物分別位於中英大樓第四、六、七樓，建號分別為臺中市○區○○段○○段000000000000號，門牌號碼分別為臺中市○○路○○○○○○○號、238-6-2號、238-7-1號（其權利範圍如附表所示，下稱系爭建物），故被告無正當法律權源而占有系爭土地，致原告所有權之行使受有損害，依民法第179條、第184條第1項規定，原告請求相當於租金之不當得利及損害賠償，於法有據。又系爭土地之使用分區為「第一種商業區」，中英大樓用途均作為商業使用，地上建物應以供營業使用為常態，且系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機關，交通方便，生活機能優，因此，原告以公告現值年息10％計算相當於租金之不當得利，而系爭土地於105年1月之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）39,975元，被告所有之建物面積各如附表所示，系爭土地上全棟建物面積則為9173.33平方公尺。故自法務部行政執行署核發系爭土地權利移轉證書予原告即105年9月7日起至106年6月6日止，共9個月，被告應給付原告相當於租金之不當得利及損害賠償及法定遲延利息為532,854元【計算式：（土地面積2039×公告現值39975×10％）×（被告建物面積799.59÷全棟建物面積9173.33）÷12個月×9＝532854】，爰依法提起本件訴訟
（二）被告雖抗辯本案有占有連鎖適用云云，然占有連鎖只限於於佔有人及次佔有人間的法律關係，僅能對原土地所有權人為主張。由於原告不繼受原土地所有權人同意出借土地予他人之法律關係，被告所有之系爭三棟房屋占有系爭土地，對原告自不能主張占有連鎖。且本件被告並未提出其占有系爭土地之依據，縱使被告得證明其與原地主間有使用借貸關係，然系爭土地與系爭建物未曾同屬一人所有，並無類推適用民法第425條之1之餘地。
（三）並聲明：被告應給付原告532,854元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭土地係由同段9-14、9-16、9-17、9-18、9-20、9-21、11-6、27-7、27-23、27-33等地號土地合併，原為訴外人所有，因系爭土地之原所有權人與建商中英實業股份有限公司（下稱中英公司）合建分屋，約定中英大樓區分所有建物之一部分配登記予土地所有人所有，他部則分配由建商原始取得所有，原告取得系爭土地所有權僅兩年，若建商出售其區分所有之建物，於保存登記或移轉建物所有權予買受人時，土地所有權人亦應配合移轉該部分土地之所有權予買受人。嗣後，因中英公司積欠第三人債務，將其所有之門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號房屋設定抵押，並於系爭土地之所有權人尚未將土地所有權移轉予建商時，遭本院66年度執未字第3285號強制執行事件拍賣，由加榮企業有限公司拍定，加榮企業有限公司於69年1月9日至臺中市地政事務所完成房屋保存登記後，復於75年3月28日轉售與被告母親訴外人蘇錦霜，並移轉房屋所有權予蘇錦霜及被告，則依學說及參照最高法院96年度台上字第115號、臺灣高等法院95年上字第73號判決意旨，被告因「占有連鎖」關係而繼受取得合法權源，並占有房屋、土地，難認無法律上原因，致有不當得利之情形；此占有權源自得類推適用民法第425條之1法定租賃權之規定。
（二）坐落系爭土地上之門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號房屋，原所有權人中英公司本於與系爭土地所有權人簽訂之合建契約約定，系爭土地之原所有權人既負有移轉予建商應分配房屋之基地所有權之義務，建商依土地使用權同意書之關係，自有占有使用基地之權利，中英公司嗣後將其分得之房屋經強制執行程序，由加榮企業有限公司拍定並移轉基地之直接占有；加榮企業有限公司再將房屋出售予被告，並將房屋之基地移轉交付予被告直接占有，被告自得依其所受讓之占有權源，對系爭土地之後手受讓人即原告抗辯為有權占有。又前開房屋係由起造人檢附坐落於系爭土地之土地使用權同意書取得建築執照及使用執照，並完成保存登記；衡量經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之本質，系爭土地所有權人既同意將所有之系爭土地提供興建永久式建物，自得預期並推認房屋所有權人將使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。被告以前開房屋經主管機關核發使用執照且已辦理保存登記，而確信房屋係合法占用系爭土地，被告方經由買賣取得房屋，基於信賴保存，維護交易安全及不動產公信、公示性，自應保障其權利。再者，系爭土地之原所有人既已同意將系爭土地供興建永久式建物，則原告為系爭土地原所有權人之繼受人，並經由完善之公示登記制度及法務部行政執行署之拍賣公告知悉其所買受之系爭土地現存有建號，且係經建物保存登記之房屋而仍予買受，基於所有權社會化之精神，此利益狀態與最初未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情形不同，自不容土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異為不具正當權源；而應認原告於拍定並登記取得系爭土地所有權時，已「默示」同意其負有與前手相同之容忍義務，即同意被告所有之房屋坐落於系爭土地上，並得使用系爭土地至房屋滅失或無法繼續使用之日為止之義務，故被告所有之前開房屋於尚未滅失之使用期限內，均得合法占有、使用系爭土地，原告請求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償，均無理由。
（三）被告於75年3月28日買受迄今已30餘年，期間系爭土地所有權人從未主張被告或其前手係無權占有系爭土地，基於相同事務相同處理之原則，應得類推適用最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1規定，推斷土地之受讓人即原告默許房屋之受讓人即被告繼續使用土地，於房屋得使用之期限內，土地所有權人與被告間具有租賃之法律關係。故房屋於被告合法占有、使用系爭土地之期限內，兩造間應認存在法定租賃關係。
（四）被告應為系爭土地之法定租賃權人，則系爭土地經法務部行政執行署臺中分署拍賣程序出賣予原告時，並未通知被告優先承買，參照最高法院97年度台上字第2219號判決意旨，被告為承租人對於基地之優先購買權即具有相對之物權效力，因此系爭土地之移轉自為無效。是以，應認原告非系爭土地之所有權人，其提起本件訴訟，係欠缺訴訟標的之法律關係。
（五）又中英大樓為七層樓之集合式住宅，其中除前開房屋之臺中市○區○○段○○段0000000000000號，尚包括臺中市○區○○段○○段0000000000地○○○○號，由各區分所有權人分別占用系爭土地；惟原告逕依房屋之樓地板總面積計算相當於租金之不當得利，而就中英大樓基地實際占用系爭土地之面積為何，未明確敘述，原告應以被告所有房屋基地實際占用系爭土地之總面積方得計算租金，若原告未能負客觀舉證責任，其請求即無可採。
（六）再者，被告所有之房屋係依合建契約以系爭土地建築房屋，縱使應支付對價，依土地法第105條規定準用土地法第97條規定，系爭土地計算租金應以「土地申報地價10％」為限。然原告以公告現值年息10％計算租金，卻就系爭土地所在區域、繁華程度及鄰近市面租用基地之租金等條件，均未能負舉證責任，其請求自無可採。又被告所有之房屋現況為封閉禁止使用，無營業收入也無其他業使務用，，且免除房屋稅，而系爭土地之租金計算應受土地法第97條及第105條之拘束，即以「土地申報地價10％」為限；且系爭土地上仍有建物占用，建物為區分所有，其中包含200餘個地上建物建號，以目前使用現況，建物無拆除之可能，足見系爭土地之使用價值甚低，出售困難，已無法為原基地以外之利用。是以，原告僅得請求以系爭土地申報地價2％之租金，則原告以系爭土地公告現值計算被告應給付相當於租金之不當得利，實無可採。另被告所有房屋占用全部面積之比例，未見原告舉證及計算，且房屋僅為基地之占用，並未占用系爭土地全部，則原告以系爭土地全部面積計算被告占用之面積，要屬無據，亦非可採。
（七）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其係坐落臺中市○區○○段○○段000000000地號土地（面積2,039平方公尺）之所有權人（範利範圍各1/2）之事實，業據原告提出卷附之法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書（見本院卷第10頁至第12頁）為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）又原告所有土地上有一建物「中英大樓」，其為地下一樓至地上七樓之商業大樓，被告所有之系爭建物則位於該大樓4樓、6樓、7樓，建號分別為臺中市○區○○段○○段000000000000號，門牌號碼分別為臺中市○區○○路○○○○○○○號、238-6-2號、238-7-1號等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出臺中市工務局使用執照存根（本院卷第13頁）、建物登記第二類謄本（本院卷第14頁至第16頁）、全國土地使用分區資料查詢系統（本院卷第17頁）、建物登記第一類謄本（本院卷第27頁至第29頁）在卷可憑，是原告二人為系爭土地之所有權人（應有部分各1/2），被告所有系爭建物占有系爭土地等事實，應堪認定。茲有爭執者，厥為被告有無合法占有之權源？
（三）按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。本件被告所有之系爭建物占有系爭土地，原告二人則為系爭土地之所有權人，已如前述，被告亦未提出占有系爭土地權利之依據。縱認，系爭土地之前手，同意被告系爭建物使用系爭土地，惟被告既未提出租賃或使用借貸之契約關係存在之相關證據，則本於債之關係之相對性（民法第199條第1項參照），被告亦無從對原告主張具有使用系爭土地之權利。是以，被告無權占有系爭土地之事實，堪以認定。至於被告抗辯其所有系爭建物於原始起造時有得原告前手同意而興建，其基於占有連鎖之概念，是有權占有使用系爭土地云云，然「按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提。」，此為被告所引用最高法院104年度台上字第40號判決意旨，是依上開判決意旨，必於物之占有人如係本於債之關係而占有者，且該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源為前提，如該債之關係之相對人對所有人無占有之正當權源，即無前述意旨之適用。故所謂占有連鎖，係指所有權人同意他人占有使用其物，如依一般交易習慣，所有權人於同意他人占有使用其所有物時，預見他人占有使用其物，得合法移轉占有，於原占有人移轉占有時，基於債務之履行應遵守誠信原則，所有權人不得以繼受占有之人為無權占有而請求排除其占有之情事。然此占有之原因關係如係因債權而生，除非法有特別明文排除債之相對性，否則僅於受債之拘束之當事人間方得為主張，如非債之當事人則無此占有連鎖之適用。本件被告並未提出相關證據以資證明其所有系爭建物確有占有連鎖之關係存在。且縱認系爭土地原所有權人曾出具土地使用同意書，無償將土地供其他原始起造人無償使用系爭土地，然此一使用關係為無償之使用借貸，僅生相對人間債之關係，因原所有權人已將土地所有權移轉予原告，就嗣後取得所有權之人即原告，並非前述使用借貸契約之當事人，自不受該使用借貸契約之拘束，被告之前手對原告合法占有之權源，即無前述最高法院104年度台上字第40號判決意旨之適用。本件系爭土地原所有權人縱同意無償提供土地予起造人興建系爭建物，其法律關係縱認為無償之使用借貸，屬債之關係，原告非該使用借貸契約之當事人自可不受其拘束，被告之前手對原告無任何權源，被告抗辯其得以其前手與原告前手間之使用借貸契約對抗原告之所有權，而主張有權占有，自無可採。是原告主張被告所有之系爭建物係無權占有系爭土地，應屬可採，其得依侵權行為損害賠償請求權請求被告給付相當於租金之損害金，應屬有據。
（四）次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條前段及第181條，分別定有明文。由民法第180條之規定（即給付不當得利之排除）及我實務及學者通說，就不當得利之是否無法律上之原因，採非統一說，即區分「給付不當得利」及「非給付不當得利」二類型之不當得利。本件依原告所主張之不當得利請求權，其類型係「非給付不當得利」。而按，非給付不當得利請求權，指受益非本係於受損人者的給付而生之給付不當得利請求權，其發生之事由有三：1.由於行為。2.由於法律規定。3.由於事件。而基於行為而生之不當得利請求權，又可分為受益人之行為、受損人之行為及第三人之行為。本件依上開原告之主張以觀，可認原告所主張者，係乃指基於被告（即受益人之行為）之權益侵害不當得利請求權甚明。而關於如何判斷侵害他人權益的不當得利，以「權益歸屬說」為認定之標準（最高法院94年度台再字第39號判決要旨參照）。此即，認為權益有一定的利益內容，專屬於權利人，歸其享有，例如所有權的內容為物之使用、收益、處分，並排除他人之干涉，歸屬於所有人。違反法秩序所定權益歸屬而取得利益的，乃侵害他人權益歸屬範圍，欠缺法律上之原因，應成立不當得利。此係以保有給付之正當性，作為判斷標準，以符合不當得利之規範功能。原告既為系爭土地之所有權人，依系爭土地權益之歸屬屬於原告（民法第765條參照），則原告本於民法第179條為不當得利之請求，應屬有據。本件被告既無權占有原告所共有之系爭土地，而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理，是原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。再按，土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，惟土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10％之最高額。原告雖謂房屋若供營業使用，則不受上開土法地規定之限制云云。然查，系爭土地上之大樓係老舊之建物，近年以來臺中市商圈往西發展，致系爭土地所在之中區多已沒落，亦為眾所週知之客觀事實。又系爭大樓（中英大樓）曾在82年、83年各發生一次火災，造成5條人命損失，83年火災後市府將中英大樓二樓以上樓居封閉禁止使用，但卻有遊民、榮民佔用地下樓層，這些遊民、榮民不乏已被市府安置過二次的人，但因不習慣仁愛之家的團體生活而又跑出來四處遊盪，並私自佔用中英大樓地下室。市府在研議後，決定將中英大樓地下樓層也加以封閉，並張貼禁止使用公告封閉出入口，避免遭人入侵又發生不幸」，有被告所提出而為原告所未爭執之臺中市政府新聞局於89年9月8日市政新聞1份在卷可參（見本院卷第171頁）；而被告所有之系爭建物位於中英大樓之4、6、7樓，而中英大樓三樓以上部分，有勒令停止使用之情事，此有臺中市政府都市發展局106年11月2日中市都管字第10 60186347號函（本院卷第128頁至第138頁）在卷可認，是被告抗辯中英大樓有因安全問題遭臺中市政府封閉，其所有系爭建物現均無任何營業使用收益之情事，非屬虛言，原告主張系爭土地位於臺中市鬧區，臨近商圈、醫院、學校及公家單位，交通方便、生活機能優，認不應受前述土地法規定之限制，而應以公告現值應以年息10％計算相當於租金之損害金，顯屬無據。本件相當於租金之不當得利審酌，自有上開土地法規定之適用甚明。經查，系爭土地及大樓，面鄰成功路（二線道，來回各乙線），附近雖有市場、交通亦稱便利，生活機能尚屬方便，然附近商圈已沒落，附近建物多已老舊，此為眾所週知之事實。是本院審酌系爭土地、大樓之坐落位置、工商繁榮程度、被告利用該土地可得之經濟價值，被告自認可承擔之數額為申報地價年息1.5%等情事（見本院卷第168頁、第169頁背面）），認被告應返還原告相當於租金之損害金以土地申報總價額年息1.5％計算方屬適當。是原告二人請求被告給付自其二人取得系爭土地之日（即105年9月7日）起至106年6月6日止，按年依上開土地面積該年度申報地價年息1.5%，計算被告所有系爭建物所占系爭大樓面積（9173.33平方公尺）之比例，再依原告2人各1/2應有部分比例計算之金額，原告2人各得請求之金額為8,951元【計算式：即（2,039平方公尺×8,953元【105年度申報地價，每平方公尺】×1.5％）×（799.59平方公尺【系爭建物面積】÷9173.33【全棟大樓建物面積】）÷12＝1989元（小數點以下第1位，四捨五入，以下同）；1989元×9÷2＝8951元】。
四、綜上所述，原告二人本於不當得利返還請求權及損害賠償請求權之法律關係，各請求被告給付8,951元及自起訴狀繕本送達翌日即106年7月27日（本院卷第34-1頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1、2項所示。至逾此範圍之請求，於法無據，自無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第3項所示。
五、本判決命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟就原告勝訴部分，其假執行聲請僅在促使法院依職權發動假執行宣告而已，毋庸另為准駁之諭知；就原告受敗訴判決部分，其假執行之聲請失所依附，不應准許；另就被告部分，依被告之聲請宣告於提供相當擔保金後，得免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 14 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 14 日
書記官 黃筠婷附表┌───────────────────────────────────────┐│被告蕭基佑 │├─┬─────┬──────┬──┬────────┬───┬───┬────┤│項│縣市鄉鎮 ○ ○ 段 │建號│建物門牌 │面 積│ 權利 │持分面積││次│ │ │ │ │ (㎡) │ 範圍 │ (㎡) │├─┼─────┼──────┼──┼────────┼───┼───┼────┤│1 │臺中市○區○○○段五小段│769 │成功路238-4-8號 │227.41│4分之1│56.85 │├─┼─────┼──────┼──┼────────┼───┼───┼────┤│2 │臺中市○區○○○段五小段│774 │成功路238-6-2號 │506.48│4分之1│126.62 │├─┼─────┼──────┼──┼────────┼───┼───┼────┤│3 │臺中市○區○○○段五小段│775 │成功路238-7-1號 │616.12│ 全部 │616.12 │├─┴─────┴──────┴──┴────────┼───┼───┼────┤│總 計 │ │ │799.59 │└──────────────────────────┴───┴───┴────┘