臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1835號原 告 江翊股份有限公司法定代理人 林宛玄原 告 格正投資股份有限公司法定代理人 黃千芝共 同訴訟代理人 林鉦偉
張凱政被 告 蘇 鶴訴訟代理人 江嘉清上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告江翊股份有限公司新臺幣玖仟伍佰零肆元及自民國一０六年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告格正投資股份有限公司新臺幣玖仟伍佰零肆元及自民國一０六年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之三十四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項原告勝訴部分均得為假執行；如被告各以新臺幣參仟貳佰元分別為原告江翊股份有限公司、原告格正投資股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告江翊股份有限公司及格正投資股份有限公司（下簡稱原告江翊公司、格正公司）前於民國（下同）105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署拍賣程序，得標買受臺中市○區○○段○○段000地號土地、面積2,039平方公尺，權利範圍各為2分之1（下簡稱系爭土地），法務部行政執行署亦於105年9月7日核發不得產權利移轉證書。原告所有土地上有一建物「中英大樓」，其為地下一樓至地上七樓之商業大樓，被告所有之建物則位於該大樓五樓，建號分別為臺中市○區○○段○○段0000000000000號，門牌號碼分別為臺中市○區○○路○○○○○○○號、238-5-2號、238-5-7號（下稱系爭三棟房屋，該三棟房屋有部分另坐落於上開同段9-19地號土地）。由於系爭土地並非被告所有，被告無正當法律權源占有系爭土地，使原告所有權行使受到損害，依民法第179 條、第184條第1項規定，原告江翊公司、格正公司當然得請求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償。系爭土地之使用分區為第一種商業區，中英大樓為商業用途之大樓，不受土地法第97條第1項租金額10%限制，且無須以申報地價作為地價計算。按營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟之強者，無立法限制租金額之必要。系爭土地105年1月公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）39,975元，該土地位於臺中市鬧區，臨近商圈、醫院、學校及公家單位，交通方便、生活機能優，原告認公告現值應以年息10%計算租金屬適當。而被告所有建物面積為849.2平方公尺（全棟建物面積9,173.33平方公尺），是自法務部行政執行署核發權利移轉證書即105年9月7日起至106年6月6日止共計9個月，被告應給付相當於租金之不當得利及損害賠償565,911元【（系爭土地面積2,039平方公尺x106年1月土地公告現值39,975元x10%）x（被告所有系爭三棟房屋總面積849.2平方公尺/全棟建物面積9,173.33平方公尺）/12個月=62,879元，62,879元x9=565,911元】。
二、並聲明：
（一）被告應給付原告565,911元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即106年11月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告對被告抗辯之陳述：
（一）系爭土地前所有人為陳元生，自46年起即持有該土地，與被告所有之系爭770、771、1212建號建物自始未曾同屬一人所有。建物得否安全使用及作最有效之利用，應屬建物所有權人責任，而不得怪罪於原告，原告僅是立於類似土地出租人地位，無法決定地上建物如何使用。
（二）被告雖抗辯本案有占有連鎖適用云云，然占有連鎖只限於於佔有人及次佔有人間的法律關係，僅能對原土地所有權人為主張。由於原告不繼受原土地所有權人同意出借土地予他人之法律關係，被告所有之系爭三棟房屋占有系爭土地，對原告自不能主張占有連鎖。
貳、被告抗辯：
一、中英大樓之建商為中英實業股份有限公司（下稱中英公司），其與系爭土地前所有人簽訂合建契約後，系爭土地前所有人因而負有移轉給建商應分配房屋之基地所有權義務。建商本於土地使用權同意書，自取得占有使用基地之權利，中英公司嗣將其分得之系爭房屋經強制執行程序由加榮企業有限公司（下稱加榮公司）拍定，並移轉基地之直接占有，惟加榮公司又將系爭基地轉讓交付給被告直接占有，被告因而本於其所受讓之占有權源，對系爭土地之後手即原告主張有權占有。被告是在66年間以買賣方式取得系爭三棟房屋，75年才登記完成。據報載當年中英大樓蓋到一半建商就倒了，土地又被拿去貸款無法過戶，住戶只能取得地上權。而中英大樓所有人之一陳元生，早在41年間即遷居日本，也取得日本國籍身份，但因在臺灣積欠90年至104年地價稅1300餘萬元，行政執行官查出陳元生在日本的住處後，囑託外交部送達執行相關文件，完成法定送達程序，後因其均未出面，行政執行署臺中分署決定拍賣中英大樓所坐落之系爭土地2,039平方公尺，經第二拍時以5,701萬元拍出。據稱是現所有權人之原告江翊公司，當初陳報地址（臺中市○區○○路○○○○○號11樓）並非該公司在經濟部商業司登記之地址（臺中市○區○○路○○號7樓之2），有造成使公務人員登載不實之疑，投標資格恐有行政瑕疵，且原告江翊公司及格正公司均為德昌營造公司持股達3成以上之董事會成員，其中顯然有相當爭議。
二、系爭三棟房屋是由起造人檢附系爭土地之土地使用權同意書取得建築執照與使用執照，並完成保存登記。著眼在經濟效益，房屋不能與土地分離而存在之事務本質，系爭土地前所有權人既同意將其所有系爭土地供興建永久式建物，自得預期並推認位於中英大樓房屋之所有人將使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。被告基於系爭三棟房屋是經主管機關核發使用執照、並辦理保存登記，而確信系爭三棟房屋是合法占用系爭土地，方經由買賣取得系爭三棟房屋。基於信賴保護原則、維護交易安全、不動產公信力及占有連鎖之關係等情，自應保障被告權利。且根據原告提出之系爭三棟房屋謄本坐落之系爭土地，確實明載為該建物占用系爭土地，有合法權源，則原告以被告無權占有系爭土地，應給付相當於租金之不當得利主張，核屬無據。
三、臺中市政府新聞局88年1月29日公告新聞稿指出，中英大樓曾在82年、83年各發生一次火災，大樓二樓以上樓層封閉禁止使用，但仍有遊民、榮民佔用地下樓層，是83年後已被臺中市政府封閉二樓以上樓層、地下樓層等出入口，禁止使用，23年來不可營業，故不可能有不當得利之情形，從83 年起至106年間營業損害也只能由被告自行吸收。乃原告取得系爭土地所有權後，竟然主張依105年1月土地公告現值每平方公尺39,975元，計算相當於租金之不當得利，而其當初取得系爭土地僅以每平方公尺27,959元（5,701萬元/2,039 平方公尺=27,959元），每平方公尺原告即得利12,016元（39,975-27,959=12,016），甚至還將非其所取得之上開同段9-19地號土地面積列入計算（被告所有系爭三棟房屋有部分坐落於9-19地號土地）。系爭三棟房屋根本無從經營或使用，並免除房屋稅，原告自不應漠視該等現實狀況。原告主張以公告現值10%計算相當於租金之不當得利，顯然過高。倘若認為被告仍應支付相當於租金之不當得利，由於本案有上述特殊情形存在，懇請法院依民法第838-1條規定，裁定地上權設定登記及租金年息，確立彼此權利義務，或依國有非公用土地設定地上權作業要點規定，地上權地租以土地申報地價年息1%至5%計算。作業要點修正後，地租年息率為3.5%，地價稅率固定為1%，則其中2.5%按當年公告地價估算，但中英大樓封閉又無法經營商業，裁定地租為年利率1.5%。
四、聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張其係坐落臺中市○區○○段○○段000000000地號土地（面積2,039平方公尺）之所有權人（範利範圍各1/2）之事實，業據原告提出卷附之法務部行政執行署台中分署不動產權利移轉證明書、系爭土地登記謄本（見本院卷第8頁至第10頁反面）為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。
至於被告辯稱：原告江翊公司，當初陳報地址（臺中市○區○○路○○○○○號11樓）並非該公司在經濟部商業司登記之地址（臺中市○區○○路○○號7樓之2），有造成使公務人員登載不實之疑，投標資格恐有行政瑕疵，且原告江翊公司及格正公司均為德昌營造公司持股達3成以上之董事會成員，其中顯然有相當爭議云云，惟原告二人均為依法成立之法人，其二人係合法參與投標而標得系爭土地之所有權，而系爭執行拍賣事件並未規定，投標人之住所陳報錯誤不得投標之情事，縱被告所稱：原告江翊公司當初陳報地址非該公司在經濟部商業司登記之地址，亦無礙標售成立之事實認定，被告以此抗辯原告取得系爭土地所有權程序有所瑕疵，尚無可採。又原告所有土地上有一建物「中英大樓」，其為地下一樓至地上七樓之商業大樓，被告所有之系爭三棟房屋則位於該大樓五樓，建號分別為臺中市○區○○段○○段0000000000000號，門牌號碼分別為臺中市○區○○路○○○○○○○號、238-5-2號、238-5-7號（該三棟房屋有部分另坐落於上開同段9-19地號土地）等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出使用執照（見本院卷第11頁）系爭三棟建物登記第二類謄本（見本院卷第12頁至第14頁反面）、臺中市○區○○段○○段0000000000000號第一類謄本（見本院卷第28頁至第30頁）、原告於106年9月18日庭提中英大樓使用執照存根、建物平面圖、歷次建物登記謄本（見本院卷第61頁至第71頁）、系爭土地異動索引（見本院卷第73頁至第79頁）在卷可憑，是原告二人為系爭土地之所有權人（應有部分各1/2），被告所有系爭建物占有系爭土地等事實，應堪認定。茲有爭執者，厥為被告有無合法占有之權源？
二、按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。本件被告所有之系爭三棟房屋占有系爭土地，原告二人則為系爭土地之所有權人，已如前述，被告亦未提出占有系爭土地權利之依據。縱認，系爭土地之前手，同意被告系爭建物使用系爭土地，惟被告既未提出租賃契約關係存在之證據，則本於債之關係之相對性（民法第199條第1項參照），被告亦無從對原告主張具有無償使用系爭土地之權利。是以，被告無權占有系爭土地之事實，堪以認定。至於被告抗辯其所有系爭三棟房屋於原始起造時有得原告前手同意而興建，其基於占有連鎖之概念，是有權占有使用系爭土地云云，惟查：
（一）依卷附舊有登記謄本（本院卷67-71頁）之記載，系爭三棟房屋起造人為中英公司，且64年5月9日為第一次登記，後來經加榮公司於66年6月6日拍賣取得所有權，再於75年3月26日以買賣為原因登記予原告，而依卷附之使用執照（本院卷61-65頁）之記載，系爭土地原所有權人陳元生是部分建物起造人，然非上開770、771、1212建物之起造人，且系爭三棟房屋之原始起造時，中英公司亦非系爭土地所有權人。是被告固輾轉取得系爭三棟房屋之所有權，然並無證據證明，被告所有之系爭三棟房屋有取得地上權之事實，被告抗辯其所有之系爭三棟房屋就原告所有之系爭土地有地上權，應依法由本院酌定地租云云，應無可採。
（二）又被告固引最高法院一０四年度台上字第四０號判決意旨主張其屬有權占有云云，惟最高法院一０四年度台上字第四０號判決意旨略謂：「按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提。」等語，是依上開判決意旨，必於物之占有人如係本於債之關係而占有者，且該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源為前提，如該債之關係之相對人對所有人無占有之正當權源，即無前述意旨之適用。故所謂占有連鎖，係指所有權人同意他人占有使用其物，如依一般交易習慣，所有權人於同意他人占有使用其所有物時，預見他人占有使用其物，得合法移轉占有，於原占有人移轉占有時，基於債務之履行應遵守誠信原則，所有權人不得以繼受占有之人為無權占有而請求排除其占有之情事。然此占有之原因關係如係因債權而生，除非法有特別明文排除債之相對性，否則僅於受債之拘束之當事人間方得為主張，如非債之當事人則無此占有連鎖之適用。系爭土地原所有權人陳元生固出具土地使用同意書，無償將土地供其他原始起造人無償使用系爭土地，此一使用關係為無償之使用借貸，僅生相對人間債之關係，今因原所有權人陳元生將土地所有權移轉予原告，就取得所有權之人即原告，並非前述使用借貸契約之當事人，自不受該使用借貸契約之拘束，被告之前手對原告並合法占有之權源，即無前述最高法院一０四年度台上字第四０號判決意旨之適用。本件系爭土地原所有權人陳元生之同意無償提供土地予起造人興建系爭三棟房屋，其法律關係為無償之使用借貸，屬債之關係，原告非該使用借貸契約之當事人自可不受其拘束，被告之前手對原告無任何權源，被告抗辯其得以其前手與原告前手陳元生間之使用借貸契約對抗原告之所有權，而主張有權占有，自無可採。是原告主張被告所有之系爭三棟房屋係無權占有系爭土地，應屬可採，其得依侵權行為損害賠償請求權請求被告給付相當於租金之損害金，應屬有據。
三、次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條前段及第181條，分別定有明文。由民法第180條之規定（即給付不當得利之排除）及我實務及學者通說，就不當得利之是否無法律上之原因，採非統一說，即區分「給付不當得利」及「非給付不當得利」二類型之不當得利。本件依原告所主張之不當得利請求權，其類型係「非給付不當得利」。而按，非給付不當得利請求權，指受益非本係於受損人者的給付而生之給付不當得利請求權，其發生之事由有三：1.由於行為。2.由於法律規定。3.由於事件。而基於行為而生之不當得利請求權，又可分為受益人之行為、受損人之行為及第三人之行為。本件依上開原告之主張以觀，可認原告所主張者，係乃指基於被告（即受益人之行為）之權益侵害不當得利請求權甚明。而關於如何判斷侵害他人權益的不當得利，以「權益歸屬說」為認定之標準（最高法院94年度台再字第39號判決要旨參照）。此即，認為權益有一定的利益內容，專屬於權利人，歸其享有，例如所有權的內容為物之使用、收益、處分，並排除他人之干涉，歸屬於所有人。違反法秩序所定權益歸屬而取得利益的，乃侵害他人權益歸屬範圍，欠缺法律上之原因，應成立不當得利。此係以保有給付之正當性，作為判斷標準，以符合不當得利之規範功能。原告既為系爭土地之所有權人，依系爭土地權益之歸屬屬於原告（民法第765條參照），則原告本於民法第179條為不當得利之請求，應屬有據。本件被告既無權占有原告所共有之系爭土地，而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理，是原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。
四、再按，土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，惟土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額。原告雖謂房屋若供營業使用，則不受上開土法地規定之限制云云。然查，系爭土地上之大樓係老舊之建物，近年以來臺中市商圈往西發展，致系爭土地所在之中區多已沒落，亦為眾所週知之客觀事實。又系爭大樓（中英大樓）「曾在82年、83年各發生一次火災，造成．．人命損失，．．，83年火災後府將中英大樓二樓以上樓居封閉禁止使用，但卻有遊民、榮民佔用地下樓層，這些遊民、榮民不乏已被市府安置過二次的人，但因不習慣仁愛之家的團體生活而又跑出來四處遊盪，並私自佔用中英大樓地下室。市府在研議後，決定將中英大樓地下樓層也加以封閉，並．．張貼禁止使用公告封閉出入口，避免遭人入侵又發生不幸」，有被告所提出而為原告所未爭執之臺中市政府新聞局於88年1月29日公告新聞稿1份在卷可參（見本院卷第29頁）；而系爭三棟房屋位於中英大樓之五樓，而中英大樓地下室及三樓以上均遭封閉無法使用之情事，復為兩造所不爭執（見本院106年11月13日言詞辯論筆錄），是被告抗辯中英大樓有因安全問題遭臺中市政府封閉，其所有系爭三棟房屋現均無任何營業使用收益之情事，非屬虛言，原告主張系爭土地位於臺中市鬧區，臨近商圈、醫院、學校及公家單位，交通方便、生活機能優，認不應受前述土地法規定之限制，而應以公告現值應以年息10%計算相當於租金之損害金，顯屬無據。本件相當於租金之不當得利審酌，自有上開土地法規定之適用甚明。經查，系爭土地及大樓，面鄰成功路（二線道，來回各乙線），附近雖有市場、交通亦稱便利，生活機能尚屬方便，然附近商圈已沒落，附近建物多已老舊，此為眾所週知之事實。是本院審酌系爭土地、大樓之坐落位置、工商繁榮程度、被告利用該土地可得之經濟價值，被告自認可承擔之數額為申報地價年息1.5%等情事（見本院106年9月18日言詞辯論筆錄），認被告應返還原告相當於租金之損害金以土地申報總價額年息1.5%計算方屬適當。是原告二人請求被告給付自其二人取得系爭土地之日（即105年9月7日）起至106年6月6日止，按年依上開土地面積該年度申報地價年息1.5%，計算被告所有系爭建物所占系爭大樓面積（9173.33平方公尺）之比例，再依原告2人各1/2 應有部分比例計算之金額，原告2人各得請求之金額為9504 元【計算式：即（2,039平方公尺×8,953元（105年度申報地價，每平方公尺）×1.5%）×（849.2平方公尺（系爭建物面積）÷9173.3 3（全棟大樓建物面積）÷12＝2112元（小數點以下第1位，四捨五入，以下同）；2112元×9÷2＝9504元】。
五、綜上所述，原告二人本於不當得利返還請求權及損害賠償請求權之法律關係，各請求被告給付9,504元及自起訴狀繕本送達翌日（即106年7月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1、2項所示。至逾此範圍之請求，於法無據，自無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第3項所示。
六、本判決命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟就原告勝訴部分，其假執行聲請僅在促使法院依職權發動假執行宣告而已，毋庸另為准駁之諭知；就原告受敗訴判決部分，其假執行之聲請失所依附，不應准許；另就被告部分，依職權宣告於提供相當擔保金後，得免為假執行。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 4 日
民事第四庭 法 官 王金洲以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 4 日
書記官 魏愛玲