臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1965號原 告即反訴被告 陳訓凌訴訟代理人 陳金村律師反訴被告 李樹根被 告即反訴原告 陳坤用訴訟代理人 陳武璋律師複代理人 林沛妤律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號（即重測○○○區○○○段北勢坑小段第二六０之四一地號）土地，如附圖所示A部分面積二十九點三三平方公尺、B部分面積０點０一平方公尺有優先承買權存在。
反訴被告陳訓凌應將臺中市○○區○○段○○○○○號（即重測○○○區○○○段北勢坑小段第二六０之四一地號）土地，如附圖所示A部分面積二十九點三三平方公尺、B部分面積０點０一平方公尺自臺中市○○區○○段○○○○○號土地辦理分割登記，並將上開附圖所示A部分面積二十九點三三平方公尺、B部分面積０點０一平方公尺，於民國一０二年七月二十三日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記均予塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。反訴被告李樹根就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號（即重測○○○區○○○段北勢坑小段第二六０之四一地號）土地，如附圖所示A部分面積二十九點三三平方公尺、B部分面積０點０一平方公尺權利範圍全部，應按與反訴被告陳訓凌於民國一０二年七月五日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付新臺幣柒拾伍萬柒仟柒佰參拾伍元之同時，將上開土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告共同負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440號裁定意旨參照）。原告起訴主張被告積欠臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）租金達二年以上，經原告終止租賃契約，請求被告返還土地，並給付已積欠之租金，及終止租賃契約後相當於租金之不當得利。被告則以反訴主張含系爭土地在內之附表所示土地具有優先承買權，請求確認優先承買權存在，並請求反訴被告陳訓凌應塗銷附表所示土地所有權及最高限額抵押權登記，回復登記為反訴被告李樹根所有，反訴被告李樹根就附表所示土地應按與反訴被告陳訓凌同一條件與反訴原告簽訂買賣契約，並於反訴原告給付相當金額後，登記為反訴原告所有。經核本件反訴標的與本訴標的及其防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連，故本件反訴依民事訴訟法第259條、第260條規定，應予准許，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告起訴反訴原聲明請求：（一）確認反訴原告就臺中市○○區○○段○○○○○號土地，面積29.47平方公尺，權利範圍全部之優先購買權存在。（二）反訴被告陳訓凌應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，應有部分全部，於102年7月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，及於104年9月15日所設定之最高限額抵押權設定均予塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。（三）反訴被告李樹根就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，面積29.47平方公尺，權利範圍全部，應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付買賣之同時，將上開土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。嗣於民國107年7月25日據狀更正聲明為：（一）先位聲明：1、確認反訴原告就臺中市○○區○○段○○○○○號（即重測○○○區○○○段北勢坑小段第260之41地號）土地，面積29.47平方公尺，權利範圍全部之優先購買權存在。2、反訴被告陳訓凌應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，應有部分全部，於102年7月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，及於104年9月15日所設定之最高限額抵押權設定均予塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。3、反訴被告李樹根就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，面積29.47平方公尺，權利範圍全部，應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付新臺幣（下同）49萬701元之同時，將上開土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。（二）備位聲明：1、確認反訴原告就附表所示土地之之優先購買權存在。2、反訴被告陳訓凌應將附表所示土地，於102年7月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，及於104年9月15日所設定之最高限額抵押權設定均予塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。3、反訴被告李樹根就附表所示土地，應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付360萬元之同時，將附表所示土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。核屬擴張應受判決事項之聲明，自得為之。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上之利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件反訴被告李樹根將附表所示土地出賣與反訴被告陳訓凌，反訴原告主張就附表所示土地有優先購買權，但為反訴被告否認，則反訴原告就附表所示土地有無優先購買權存在，陷於不明確，致反訴原告於法律上地位有不安之狀態存在，而此種狀態得以本件確認判決將之除去，是反訴原告提起確認之訴（即反訴訴之聲明先位及備位聲明第1項），即有受確認判決之法律上利益，揆諸前揭說明，尚無不合，先予敘明。
貳、實體事項：
甲、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於102年7月間向李樹根買受系爭土地，並於102年7月23日完成所有權移轉登記。嗣經原告向臺中市清水地政事務所申請鑑界，發現遭被告所有門牌號碼臺中市○○區鎮○路○段000號之建物占用大部分系爭土地。為此，原告向鈞院提起拆屋還地並請求給付不當得利民事事件（本院103年度訴字第2060號），經臺中市清水地政事務所派員鑑界後，確認系爭土地如臺中市清水地政事務所103年度土測字第469200號測量成果圖所示A部分面積29.33平方公尺、B部分面積0.01平方公尺分別遭被告所有之建物、雨遮占用。惟於該案審理中因李樹根到庭之證述，而認定李樹根與被告間早於89年民法債篇修正施行前已就系爭土地成立不定期之租賃契約法律關係，而認原告應受買賣不破租賃原則之拘束，承繼被告與李樹根間之不定期租賃契約，並判決駁回原告請求被告拆屋還地之部分，原告不服，上訴至臺灣高等法院臺中分院，經臺灣高等法院臺中分院以105年度上易字第21號判決上訴駁回確定。原告因前開判決認定兩造間已有不定期租賃關係存在。而於105年6月30日寄發清水郵局第166號存證信函予被告，催請被告給付系爭土地之租金，被告收受後，於105年7月11日寄發台中民權路郵局營收股第1525號存證信函予原告及李樹根，表示系爭土地之租約存在於被告與李樹根間。惟被告與原告就系爭土地成立租賃契約之事實，業經前開確定判決認定，被告否認，並無理由。原告再於105年10月19日寄發清水田寮郵局第38號存證信函，催請被告於同年11月25日前付清全部欠繳之租金，並告知被告若逾期未繳即以該函為終止租約之意思表示，被告卻於105年11月25日寄發台中民權路郵局營收股第2657號存證信函回覆拒絕繳付租金予原告。
（二）原告於102年7月23日登記取得系爭土地後，兩造就系爭土地具有不定期之租賃契約法律關係存在，亦經確定判決認定。被告既已積欠二年以上租金未付，經原告以書面定相當期限催告後，仍拒絕給付，原告亦以書面為終止租賃契約之意思表示，因此被告所有之建物已無繼續占用系爭土地之合法權源，原告自得依民法第455條、第767條規定，請求被告將其所有之建物拆除並返還占用之土地。又依李樹根於前開民事案件到庭證述系爭土地之租金為每月6,000元，則自原告取得系爭土地所有權之日即102年7月23日起，被告應按月給付租金6,000元予原告，惟被告迄今並未給付。而原告因被告遲延二年以上之租金，依法定期催告被告應給付租金，否則為終止系爭土地租賃關係之意思表示，被告並未依約定期間內給付積欠之租金，兩造關於系爭土地之租賃關係因此消滅，被告應拆除其所有坐落於系爭土地之建物，並將土地回復原狀後返還原告，被告至今仍未將土地返還予原告。是以，被告既有於終止租賃關係之租金未給付，復有終止租賃關係後仍繼續無權占有系爭土地之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得請求被告給付積欠之租金，及依原租金數額為標準計算相當於租金之不當得利。從而，被告應給付原告自102年7月23日起至106年5月22日止，共46個月之租金276,000元，並自106年5月23日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元予原告。
（三）並聲明：
1、被告應將原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上，如臺中市清水地政事務所103年度土測字第469200號測量成果圖所示A部分面積29.33平方公尺、B部分面積0.01平方公尺之地上物拆除，並將土地回復原狀後返還予原告。
2、被告應給付276,000元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
3、被告應自106年5月23日起至返還第一項土地之日止，應按月給付6,000元予原告。
4、願供擔保請准予宣告假執行。
5、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告與李樹根間存在不定期租賃契約，依民法第426條之2及土地法第104條規定，李樹根出售系爭土地予原告時，應將出賣條件以書面通知被告，惟李樹根從未通知，則原告及李樹根自不得以該買賣契約及移轉登記對抗被告。原告主張其與李樹根間之買賣契約存在，並受李樹根與被告間之不定期租賃契約拘束，無法請求被告拆屋還地，但原告與李樹根間之買賣契約本不得對抗被告，被告亦不承認該買賣契約。
（二）被告與李樹根間就系爭土地存在不定期租賃關係，被告亦曾以台中民權路郵局營收股第1525號存證信函告知原告與李樹根，但迄今李樹根仍未將系爭土地之出賣條件通知被告，被告遂將應給付之租金通知李樹根受領，因李樹根均未受領，被告已於105年7月26日將應給付之租金提存於鈞院提存所（105年度存字第1305號），並通知原告及李樹根，復於106年7月10日再次提存租金於鈞院提存所（106年度存字第1292號），是被告並無原告主張遲付二年以上租金之事實。
（三）綜上，原告既不得以其與李樹根間之買賣契約對抗被告，則原告與李樹根間就系爭土地之買賣關係不存在，被告將系爭土地之租金給付予李樹根，自屬有據，又被告確實已給付租金，是原告主張其為出租人，且遲延給付二年以上之情形，並無理由。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種拘束力，即所謂「爭點效」，亦為程序法所容許。
（二）經查，原告前以系爭土地所有權人身分，訴請被告拆屋還地。經臺灣高等法院臺中分院審理結果，認該案兩造之爭點為：1、被上訴人（即本件被告）就系爭房屋是否與李樹根間存有系爭土地之約定租賃關係？2、被上訴人就系爭房屋是否因土地分管契約或持分轉讓而與李樹根間存有系爭土地之推定租賃關係？3、如被上訴人與李樹根間存有約定租賃關係、推定租賃關係，則其租賃關係對於上訴人（即本件原告）是否仍繼續存在？4、上訴人請求被上訴人拆除如原審判決附圖編號Ａ、Ｂ所示房屋、雨棚，有無理由？5、上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？該確定判決並認為：「(五)綜上所述，被上訴人就系爭土地與李樹根間於89年5月5日民法債編修正施行前即存有租賃關係，上訴人嗣後取得系爭土地之所有權，依修正前之民法第425條規定，該租賃契約對於上訴人仍繼續存在，被上訴人自有合法使用系爭土地之權源，其並非無權占用，亦非屬無法律上之原因而受有利益，則上訴人主張被上訴人無權占有如原審判決附圖編號Ａ、Ｂ所示土地，依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆屋還地；並依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，均無理由，不應准許。原審法院因而為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。」，此有原告所提臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號民事判決（本院卷第22頁至第27頁）在卷可查。上開臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號民事確定判決已於判決理由中，對該事件之訴訟標的（土地所有物返還請求權及不當得利請求權）以外當事人所主張或抗辯之重要爭點（是否有權占有），本於兩造辯論之結果，而為李樹根與被告間就系爭土地有租賃關係存在，原告嗣後取得系爭土地所有權，應依修正前民法第425條規定，該租賃契約對於原告仍繼續存在之判斷。此一判斷結果，並無顯然違背法令之情事，加以兩造於本院審理中復未提出其他足資推翻上開臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號民事確定判決所為判斷之新訴訟資料。揆諸上開說明，原告於與該重要爭點有關之本件訴訟中，自不得再為不同之主張，本院就該重要爭點亦不得作相異之判斷。故原告主張其與被告間就系爭土地有不定期租賃關係存在，應屬可採。
（三）原告雖主張被告積欠租金達二年以上，經原告以書面定相當期限催告後，仍拒絕給付，故以書面終止契約云云，然查：
1、原告雖主張依李樹根於前案證述，系爭土地每月租金為6,000元，並提出房屋租賃契約書為證（本院卷第76頁至第80頁），然此租金數額為被告所爭執，被告並抗辯已依每月租金1,045元計算之租金總額予以提存，且提出提存書（本院卷第64頁、第66頁）為證。惟查，李樹根於前審係證稱：『「（問：你是否有向他們收租金或費用？）他們有繳過租金，但沒有一直繳」「（問：租金怎麼算？)一個月6,000元，有時開個半年，有時沒有繳。」「（問：
你有無跟陳坤用說租多久？）沒有。（問：你有無跟陳坤用說不租他了？）沒有。」「（問：你取得土地後，房子在上面，租金6,000元怎麼來的？)我要求的，收過租金沒有幾次。」「問：租金是現金或開票給你？）開票，開半年，沒有收到租金我沒有去要，因為要不到，所以就便宜賣給上訴人。」』、及『「（問：你如何與被上訴人處理地上物的問題？）有繳納租金給我，一個月6,000元，但有時有繳，有時沒有繳。」「（問：何時開始收租金？）前後斷斷續續有超過3年，加起來的總數大約有收到5年的租金。」「（問：被上訴人如何給付租金？）開陳來生或陳來生的兒子的票，一次是開半年的票，但不是每半年都接著開票。」「（問：是否確定這6,000元是租金？）是。」「（問：當時是否有說要租給被上訴人陳坤用多久？）沒有講說要租多久，只要有付租金，我就沒有跟他要土地。」「（問：是否有向被上訴人說土地租給你，租金就是6,000元？）我沒有跟被上訴人說過話，都是由他媳婦吳莓、兒子陳來生跟我處理。」「（問：何時開始收6,000元的租金？是在分割前或分割後？）分割後。」「（問：分割後多久開始收取租金？）我忘記了，已經十幾年了。是陳來生關回來以後一年內才開始收租金的。」「（問：收取這6,000元是誰決定的？）我決定的，因為我花了那麼多錢買地，他使用就要給我租金，他說要給我6,000元，我答應了。」「（問：當時是否有說要租給被上訴人？）有，他就住在那邊，他媳婦、兒子代他處理的。」等語（見臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號判決第5頁至第7頁、本院卷第24頁至第25頁），依李樹根上開證述情節，顯然每月租金6,000元係李樹根自行決定之數額，並非雙方約定之結果，且對該數額之租金，李樹根亦未按月確實收取，是系爭土地之租金是否為原告所主張之每月6,000元，並非無疑。再原告所提出之房屋租賃契約書（本院卷第76頁至第80頁），係李樹根與訴外人陳來生於00年0月00日就改制前○○○鎮鎮○路○段○○○號房屋所約定之租賃契約，與本件原告主張被告占用系爭土地之坐落臺中市○○區鎮○路○段000號房屋，並不相同，自難比附爰用。
2、次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」、「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425條之1，定有明文。本件兩造就系爭土地之租金數額既有爭議，依上開條文第二項規定，應由當事人請求法院定之，在法院尚未定租金數額前，兩造間就系爭土地尚無法確認之租金數額。本件兩造間既未約定土地租金數額，當事人亦未就土地租金數額請求法院定之，則在系爭土地租金數額尚有爭議之情形下，原告催告被告給付租金，因催告給付內容為其自行決定之租額，未經法院判決確定，其給付內容尚非確定之催告對被告而言，應不生催告履行之效力。
四、綜上，本件原告催告被告給付租金之金額，係原告自行決定被告應給付之數額，被告既對該數額有所爭執，則原告催告被告給付內容因非兩造所約定之租金數額，亦非經法院判決確定之數額，其給付內容尚非確定，故對被告而言，應不生催告之效力。原告之催告既不生合法效力，其主張因被告拒絕給付，終止租賃契約云云，即無可採。因此，原告與被告間之租賃契約既未經合法終止，仍屬存在，則原告請求被告返還土地，並給付終止租賃契約前之積欠租金，及終止租賃契約後相當於租金之不當得利，即無理由，應予駁回。
五、本訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告與反訴被告李樹根間就系爭土地存在不定期租賃，惟反訴被告李樹根將系爭土地出售予反訴被告陳訓凌時，並未依民法第426條之2及土地法第104條規定履行優先購買通知程序，是反訴被告間之買賣契約自不得對抗反訴原告。又反訴原告與家人目前居住於坐落系爭土地上之房屋（門牌號碼為臺中市○○區鎮○路○段000號），為解決兩造糾紛及保有前開房屋，反訴原告請求確認就系爭土地之優先購買權存在，應屬有據。
（二）反訴被告間就系爭土地之買賣契約既不得對抗反訴原告，則該買賣契約應屬無效，但反訴被告二人就系爭土地已辦畢所有權移轉登記，反訴被告陳訓凌並以系爭土地及其他土地共同擔保其向臺灣新光商業銀行股份有限公司辦理債權金額180萬元之最高限額抵押權設定。是反訴原告請求反訴被告陳訓凌應將系爭土地應有部分全部，於102年7月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，及104年9月15日所設定之最高限額180萬元之抵押權設定塗銷，將系爭土地回復登記為反訴被告李樹根所有，實有理由。
（三）反訴原告就系爭土地既有優先購買權存在，則系爭土地回復登記至反訴被告李樹根所有後，反訴被告李樹根應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件，與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付買賣價金之同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。
（四）又基地承租人優先承買權之範圍應僅就承租範圍土地，而本件反訴原告僅承租系爭土地，故就此部分為先位聲明，並折算該部分價金為49萬701元。惟若認優先承買權之範圍所稱之同樣條件係指完全相同之出賣條件，則就附表所示土地，反訴原告亦願同時行使優先承買權，則買賣價金應為360萬元。
（五）反訴原告並聲明：
1、先位聲明：
（1）確認反訴原告就臺中市○○區○○段○○○○○號（即重測○○○區○○○段北勢坑小段第260之41地號）土地，面積29.47平方公尺，權利範圍全部之優先購買權存在。
（2）反訴被告陳訓凌應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，應有部分全部，於102年7月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，及於104年9月15日所設定之最高限額抵押權設定均予塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。
（3）反訴被告李樹根就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地，面積29.47平方公尺，權利範圍全部，應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付49萬701元之同時，將上開土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。
（4）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
2、備位聲明：
（1）確認反訴原告就附表所示土地之之優先購買權存在。
（2）反訴被告陳訓凌應將附表所示土地，於102年7月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，及於104年9月15日所設定之最高限額抵押權設定均予塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。
（3）反訴被告李樹根就附表所示土地，應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付360萬元之同時，將附表所示土地辦理所有權移轉登記予反訴原告。
（4）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告答辯：
（一）反訴被告陳訓凌部分：
1、反訴被告李樹根收到反訴原告於105年7月11日寄發之台中民權路郵局營收股第1525號存證信函後，即查找系爭土地之相關買賣、租賃資料，發現反訴被告李樹根與反訴原告之子訴外人陳來生曾於92年1月31日簽訂房屋租賃契約書，依該租賃契約所載內容，反訴被告李樹根出租予陳來生之範圍為門牌號碼臺中市○○區鎮○路○段000號房屋（坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地），並約定租金每月6,000元，每次應繳半年，租賃期間自92年1月31日起至95年1月31日止。是反訴被告李樹根於鈞院103年度訴字第2060號拆屋還地事件中，到庭證述之租金6,000元係陳來生向其租○○○鎮○路○段○○○號房屋之租金，則反訴原告之子陳來生與反訴被告李樹根成立租賃契約之租賃範圍，僅及於坐落東晉段1227、1228地號土○○○鎮○路○段○○○號房屋，並未包含系爭土地，故反訴原告就系爭土地並無優先購買權存在。
2、反訴原告之子訴外人陳來生與反訴被告李樹根間成立租賃契約之範圍，未包含系爭土地，反訴被告李樹根於鈞院103年度訴字第2060號拆屋還地事件所為之證述，應係其與陳來生簽立租賃契約之時間已久，記憶模糊，又未查找相關租賃契約書核對即到庭作證，導致反訴被告李樹根於前開訴訟事件所為之證述，與事實有所出入，亦可能係反訴被告李樹根將系爭土地誤認為同段1227地號土地，造成其證述與實際租賃契約書內容不符。然反訴被告李樹根既已提出其與陳來生簽立之書面租賃契約書，則雙方間之權利義務即應以前開房屋租賃契約書為準。是反訴原告主張其與反訴被告李樹根間就系爭土地存在不定期租賃關係，即無依據，反訴原告應另行舉證證明其與反訴被告李樹根間有租賃關係存在，否則無法主張其就系爭土地有優先購買權存在。
3、縱使反訴原告之子陳來生與反訴被告李樹根成立租賃契約之範圍包括系爭土地，且反訴被告李樹根將系爭土地出賣予反訴被告陳訓凌時，陳來生與反訴被告李樹根間就系爭土地有不定期租賃關係存在，但具有優先購買權之人亦為該租賃契約承租人即陳來生，而非反訴原告，是反訴原告提起本件反訴，並無理由。
4、並聲明：反訴原告之訴駁回，訴訟費用由反訴原告負擔。
（二）反訴被告李樹根部分：
1、當初有以口頭請他們以90萬元買回去，但都不理我，並不是沒有通知，租約是存在我與反訴原告的爸爸之間，前案作證時，反訴原告與他爸爸我分不清楚。
2、並聲明：反訴原告之訴駁回，訴訟費用由反訴原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）反訴原告主張其就系爭土地與反訴被告李樹根間有不定期租賃關係存在，反訴被告陳訓凌以買賣為原因自反訴被告李樹根處取得系爭土地所有權，該租賃契約對於反訴被告陳訓凌仍繼續存在之事實，為臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號民事確定判決之爭點效所及，已如上述，故反訴原告此部分之主張，應屬真正，被告抗辯原租賃契約係存在於反訴被告李樹根與訴外人陳來生間，並無可採。
（二）按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項亦有明文，立法理由謂：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條。」可見上開規定所稱之「租用建築房屋之基地」或「租用基地建築房屋」意思相同，均係以確有基地之出租供承租人建築房屋為先決要件。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，民法第426條之2、土地法第104條分別定有明文。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決意旨可資參照）。
（三）查本件反訴原告所有占用系爭土地如附圖（即臺中市清水地政事務所103年土測字第469200號複丈成果圖）所示A部分面積29.33平方公尺建物、B部分面積0.01平方公尺雨棚與系爭土地之前所有權人即反訴被告李樹根間，有不定期租賃契約關係，此不定期租賃契約關係，對於以買賣為原因繼受反訴被告李樹根所有權之反訴被告陳訓凌仍繼續存在之事實，已如上開臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號民事確定判決所認定（臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第21號民事判決第10頁、本院卷第26頁背面），則反訴原告主張其為系爭土地之承租人，依上開規定，對於系爭土地出售時有依同樣條件優先承買權等情，應屬可採。而反訴被告李樹根於出售系爭土地時，並未以書面通知反訴原告，此為反訴被告李樹根所不爭執（本院卷第71頁背面）。又反訴被告李樹根以360萬元將含系爭土在內之附表所示3筆土地出售與反訴被告陳訓凌，亦為兩造所不爭執（本院卷第174頁背面）。是以，反訴被告李樹根與反訴被告陳訓凌間就系爭土地之買賣契約不得對抗反訴原告，且反訴原告得就優先承買權範圍內，請求反訴被告李樹根以上開買賣契約之同樣條件，補訂書面買賣契約，協同辦理所有權移轉登記，並為達上開土地所有權移轉目的，請求反訴被告李樹根及土地繼受人即被告陳訓凌，將於反訴被告李樹根出售土地後所辦理關於優先承買權範圍內之相關土地登記予以塗銷，應屬有據。至系爭土地上另設有最高限額抵押權，此為抵押權人因信賴土地登記所取得之權利，並非反訴原告優先承買權所得請求行使塗銷之範圍，反訴原告請求該部分並應塗銷云云，應無理由。
（四）次按土地法第104條第1項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地，最高法院103年度台上字第1481號民事判決意旨可資參照。查系爭土地面積為29.47平方公尺，此有土地登記第一類謄本在卷可稽（本院卷第8頁），反訴原告有租賃契約關係存在部分為附圖所示A部分面積29.33平方公尺建物、B部分面積0.01平方公尺雨棚，合計29.34平方公尺，已如前述，則反訴原告因基地租賃關係具優先承買權存在之部分，亦應以上開29.34平方公尺為限。而系爭土地並無不能分割之情事，故反訴原告於請求反訴被告陳訓凌應將上開29.34平方公尺土地辦理分割登記，並將該部分所有權移轉登記塗銷，應屬可採。逾此部分之請求，應無理由。
（五）次按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院104年度台上字第2號判決參照）。查本件系爭土地原為反訴被告李樹根所有，反訴被告李樹根以360萬元將附表所示3筆土地出售予反訴被告陳訓凌，業如上述，則換算系爭土地每平方公尺之出售價格應為25,826元（計算式：360萬/【589X774/15000+90+19】=25826，元以下四捨五入），以反訴原告建物面積29.34平方公尺計算，其同樣條件之價金應為757,735元（計算式：29.34X25826＝757735）。
（六）本件反訴原告雖列有先位聲明及備位聲明，然其備位聲明之請求範圍非但較先位聲明為廣，甚且包括先位聲明，故其先備位聲明間並無前後順序關係。本件反訴原告請求確認反訴原告就系爭土地如附圖所示A、B部分，面積29.34平方公尺有優先購買權存在。反訴被告陳訓凌應將系爭土地如附圖所示A、B部分，面積29.34平方公尺所有權移轉登記塗銷，並回復登記為反訴被告李樹根之名義。反訴被告李樹根就系爭土地如附圖所示A、B部分，面積29.34平方公尺，權利範圍全部，應按與反訴被告陳訓凌於102年7月5日所定買賣契約之同一條件與反訴原告訂定買賣契約，並於反訴原告給付757,735元之同時，將上開土地辦理所有權移轉登記予反訴原告部分，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
五、反訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
書記官 黃筠婷附表：
編號一、臺中市○○區○○段○○○○○號土地（重測前地號：臺中
市○○區○○○段○○○○段000地號）。權利範圍：774/15000。（面積589平方公尺）編號二、臺中市○○區○○段○○○○○號土地（重測前地號：臺中
市○○區○○○段○○○○段000000地號）。權利範圍：全部。（面積90平方公尺）編號三、臺中市○○區○○段○○○○○號土地（重測前地號：臺中
市○○區○○○段○○○○段000000地號）。權利範圍：全部。（面積19平方公尺）