臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1162號原 告 李郭碧桃訴訟代理人 蕭宗民律師被 告 李明芳訴訟代理人 廖學能律師（民國106年12月7日解除委任）上列當事人間終止租約等事件，本院於民國106年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地全部返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖拾萬柒仟陸佰壹拾陸元，及自民國一百零六年八月十一日起至返還土地之日止按月賠償原告新臺幣叁萬陸仟陸佰陸拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣柒拾捌萬肆仟肆佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾伍萬叁仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣叁拾萬貳仟伍佰叁拾玖元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾萬柒仟陸佰壹拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款亦有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。查本件原告起訴原請求：「一、被告應將臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地全部返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）320,000元。並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止按月賠償原告36,667元。」（本院卷第1頁），嗣於民國106年11月29日以民事訴之變更追加狀中，變更為：「
一、被告應將臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地全部返還予原告。二、被告應給付原告907,616元。並自民國106年8月11日起至返還土地之日止按月賠償原告36,667元。」（本院卷第66頁），上揭訴之變更追加狀並於106年11月30日送達被告，有卷附中華郵政掛號郵件收件回執可參（本院卷第71頁），查上述訴之變更，其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，故依前開規定，上開訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告為坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地之所有權人（下稱系爭土地），兩造於96年11月5日就坐落臺中市○○區○○段000000000000000000000地號及其毗鄰土地未列名之地號土地簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），約定用途為種植茶葉、農作物等，租期自97年1月1日起至116年12月31日止共計20年，租金總額為880萬元，簽約時當場交付200萬元，於100年12月底再行交付200萬元，並自101年起至115年止共計15年，應於每年12月底前支付原告32萬元。惟被告未於105年12月底前給付該期租金32萬元，且被告未經原告同意，將系爭土地轉租予訴外人仁愛農場股份有限公司，被告顯已違約，經兩造協議後，於106年5月11日簽署終止租賃契約協議書，同意系爭租約至同年8月10日終止，惟被告僅於102年12月12日給付101年度租金32萬元、103年12月23日給付102年度租金32萬元、105年3月2日給付5萬元、4月12日給付27萬元，計32萬元作為104年度租金，卻未付103、105年度租金共64萬元未付，106年1月1日起至8月10日止之租金，計267,616元亦未給付，故被告共積欠原告租金共907,616元，而爭租約既至106年8月10日終止，被告仍繼續使用系爭土地，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，則依民法第439條、第455條、第767條第1項前段及第179條之法律關係，請求被告返還土地，及給付原告907,616元，暨自106年8月11日起至返還土地之日止，按月賠償原告36,667元。並聲明如主文所示。
貳、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作有利於自己之聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張原告為系爭土地之所有權人，兩造於前揭時間簽訂系爭租約，並有前揭約定用途、租賃期間及租金給付金額及方式之約定，嗣經兩造協議後，於106年5月11日簽署終止租賃契約協議書，同意系爭租約至同年8月10日終止等情，有原告提出之兩紙租賃契約書為證，被告對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，堪信原告之主張為真正。
二、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。本件系爭租賃契約，既經兩造於106年5月11日合意終止，且合意終止時約定被告得使用之權限為106年8月10日，依前揭規定，被告自106年8月11日起，就系爭租賃物即屬無權占有，而應返還土地於原告。又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，且系爭土地租賃契約書第三條約定，被告承租系爭土地應於每年12月底前支付租金32萬元。原告主張被告未給付103、105年度租金共64萬元，及106年1月1日起至8月10日止之租金計267,616元，故被告共積欠原告租金共907,616元，又被告既視同自認原告主張被告積欠907,616元租金之事實，則原告上開規定，請求被告給付積欠租金907,616元，於法有據。
三、又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）。所有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。查本件系爭租賃契約於106年5月11日因兩造合意終止而消滅，被告得繼續有權占有至106年8月10日止，故兩造間已無租賃關係，被告於系爭土地租賃契約消滅後繼續占用系爭土地，即無合法權源，且被告占用系爭土地自受有相當租金之不當利益。原告請求被告返還無權占用系爭土地之利益，於法自屬有據。而系爭土地每月之租金原為36,667元，已如前述，是原告主張被告占有系爭土地，每月受有相當於租金36,667元之不當得利，為屬可採。則原告請求自106年8月11日起至被告返還原告系爭土地之日止，每月受有相當於租金36,667元之不當得利，亦有理由。
四、綜上所述，本件系爭租賃契約經兩造於106年5月11日合意終止，且約定被告得使用之權限為106年8月10日，被告自106年8月11日起，就系爭租賃物即屬無權占有，而應返還土地於原告，故原告依民法第439條、第455條、第767條第1項前段及第179條之法律關係，請求被告應交還土地，並給付所積欠之租金907,616元，及自租賃契約終止後之106年8月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告36,667元之相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。
五、末按，本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。又本院既准原告供擔保宣告假執行，為衡平起見，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，併依職權酌定相當之擔保金額，准被告於假執行程序實施，為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第385條、第390條第2項及第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
民事第三庭 法 官 林慶郎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
書記官 陳采瑜