臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1215號原 告 林佳潓訴訟代理人 張宏源
李東炫律師複代理人 張舷純被 告 胡朝和
張雪媚上列當事人間返還房屋事件，本院於民國106年12月27日言詞辯論終結判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○路○○○○巷○號三樓之二房屋遷讓交還原告。
被告胡朝和應自民國一百零六年五月十日起至騰空交還前開房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟零伍拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告預供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款亦有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。查本件原告起訴原請求：「被告應將坐落臺中市○○路○○○○巷○號3樓之2號應履行契約，無權占有，遷讓房屋全部返還原告。並應給付違約金每日以買賣總價款千分之一支付違約金。自民國(下同)105年11月10日起至清償日止按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。請准依職權宣告強制執行。」嗣於民國106年8月8日以民事訴之變更暨補充理由狀（一）追加被告告張雪媚及胡庭瑄，而變更訴之聲明為：「一、被告三人應將門牌號號碼臺中市○區○○路○○○○巷○號3樓之2之房地騰空交付予原告。二、被告胡朝和應自民國105年11月10日起至騰空交付第一項房地予原告之日止，按日給付原告1,050元及年息百分之五計算之利息。三、被告三人應自民事訴之變更暨陳報狀(二)繕本送達翌日起至騰空交付第一項房地予原告之日止，按日給付原告新臺幣195元及年息百分之五計算之利息。四、被告三人應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空交付第一項房地予原告之日止，按日給付原告新臺幣195元及年息百分之五計算之利息。五、訴訟費用由被告連帶負擔。六、第一項至第三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第55頁），再於106年12月8日以民事訴之變更暨補充理由狀（三），撤回對被告胡庭瑄之訴，而變更訴之聲明為：「一、被告二人應將門牌號號碼臺中市○區○○路○○○○巷○號3樓之2之房地騰空交付予原告。二、被告胡朝和應自民國106年5月10日起至騰空交付第一項房地予原告之日止，按日給付原告新臺幣1,050元。三、訴訟費用由被告負擔。四、第一項至第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第87頁），查上揭訴之變更，均係基於同一份契約之履行，其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，故依前開規定，上開訴之追加及變更，應予准許。
二、被告二人均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張於105年9月間經有巢氏房屋仲介公司之仲介，與被告胡朝和就門牌號號碼臺中市○區○○路○○○○巷○號3樓之房地(即買賣契約所載臺中市○區○○○○段○○○○○○○號土地，權利範圍10000分之3、臺中市○區○○○○段○○○○○○○號土地權利範圍10000分之3、臺中市○區○○○○段○○○○○號建物權利範圍全部)簽訂不動產買賣契約，原告為買受人，被告為出賣人，約定價金105萬，分四期給付，原告僅餘20萬元尾款價金應付。且依系爭買賣契約第10條第1項，雙方約定於105年11月10日前由賣方於現場點交買方或登記名義人，賣方並應於約定點交日前搬遷完畢，故被告胡朝和應於105年11月10日與原告辦理點交程序。但被告胡朝和一再藉詞拖延拒卻交屋，原告乃於105年12月2日以臺中大里郵局存證號碼000358號函催告被告胡朝和履行點交，後來與被告胡朝和協商，被告胡朝和仍拒絕交屋，且被告張雪媚亦拒絕搬遷，爰依民法第348條第1項及第767條第1項前段規定，主張兩造已完成所有權移轉登記，請求被告胡朝和遷讓房屋；再依兩造契約第11條第4項約定:「買賣雙方如有違約，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付違約金」之法律關係，主張被告胡朝和未遵守該項約定於105年11月10日點交房屋，而請求被告胡朝和於履行點交房屋義務前，應按日給付原告買賣總價款千分之一即1,050元；另被告張雪媚無繼續居住系爭房地之正當權源，爰依民法第767條第1項前段規定請求被告張雪媚遷讓房屋。
並聲明如主文第1、2項所示。
貳、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作有利於自己之聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告起訴主張兩造就系爭房屋訂有買賣契約，並約定於105年11月10日前交付原告占有，而兩造就系爭房屋已完成所有權移轉登記等情，有原告提出之不動產買賣契約書影本及土地及建物所有權狀可參，自堪信為真實。至於原告請求被告交付房屋及支付相當於不當得利之損害金，本院析之如下：
（一）物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。經查，本件兩造間既有買賣契約，被告胡朝和為出賣人，依前揭規定，自有負交付其物於買受人即原告之義務，而目前被告胡朝和戶籍仍設籍於系爭房屋內，有原告提出之戶籍謄本可參（本院卷第58頁），且關於被告胡朝和歷次開庭書狀，亦依其戶籍地寄送，均經該址之大學之道管理委員會簽收無訛，復經本院至現場履勘，製有履勘筆錄在卷（本院卷第51頁），自堪信為真實。則原告以原告與被告胡朝和間買賣契約之法律關係，請求被告胡朝和應履行交付房屋之義務，自屬有據。
（二）至於原告主張被告胡朝和於原告取得不動產登記後之占有屬於無權占有部分，按物之出賣人依民法第348條第1項規定，雖負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因移轉登記之已完成而異，最高法院81年度台上字第2673號判決意旨足資參照。故被告胡朝和在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或侵權行為。惟此為原告就被告胡朝和請求交付遷讓房屋之同一訴訟標的之不同理由論述（本院卷第27頁及第99頁），並請求本院擇一為有利原告之判決（本院卷第78頁），本院既認原告基於原告與被告胡朝和間買賣契約之法律關係，得請求被告履行其出賣人交付房屋之義務，已屬有據，則無權占有返還房屋部分，即無庸另以駁回。
（三）就被告胡朝和違約金部分：⒈經查，依原告與被告胡朝和所簽訂之系爭不動產買賣契約
第10條關於房地點交事項，係約定於105年11月10日由賣方即被告胡朝和於現場點交買方即原告，被告胡朝和並應於該約定點交日前搬遷完畢，有卷附契約影本可參（中簡卷第9頁），另同契約第11條第4項則約定:「買賣雙方如有違約，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付違約金」，被告胡朝和既未於前揭原告與被告胡朝和所約定之105年11月10日點交房屋，自屬兩造所約定之違約事由，且由該約定所使用文字「如有違約，經他方催告」，而原告雖稱其已於105年12月2日以臺中大里郵局存證號碼000358號函為催告，亦有卷附存證信函可證（本院卷第32頁），但無該存證信函送達被告收受之證明，此部分無法以該日期為認定，原告爰以本件起訴狀繕本於106年5月9日送達被告胡朝和為催告之意思表示送達證明，而被告尚未履行，自應該兩造不動產買賣契約書第11條第4項則約定，從106年5月10日起至遷讓房屋之日起，按日給付以買賣總價款千分之一支付違約金，另系爭不動產買賣總價金為105萬元，亦有不動產契約書可參（中簡卷第7頁），而該違約金約定係以「經他方催告而於催告期間履行者」為違約金給付之條件約定，由約定之文義，並佐以舉輕以明重之法理，既然他方經催告而「履行」，得請求未履行前之違約金，則本件被告胡朝和經原告以起訴狀於106年5月9日送達為催告之意思表示後，迄今仍「未履行」交屋並遷讓搬出之義務，自應依前揭規定給付違約金之責任。故原告請求被告胡朝和應自106年5月10日起至騰空交付房地予原告之日止，按日給付原告1,050元（計算式：105萬元千分之一＝1,050元），為有理由，應予准許。
⒉按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規
定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。最高法院86年度台上字第1084號判決意旨足資參照。經查，本件被告未到庭為抗辯，惟依前揭法條規定，法院仍應審酌是否有過高之情事，經查本件兩造之約定，係以契約總價之千分之一，就比例而言並不高，且觀原告與被告胡朝和間違約金約定，其目的乃在於督促契約當事人盡速履行，從而該違約金之約定，非僅拘束被告胡朝和，亦拘束同為契約當事人之原告，從而，就客觀文義觀之，並無刻意偏頗任何一方當事人之理，再觀被告拒絕遷讓房屋之期間亦很久，原告取得建物所有權登記，卻未能居住該屋，尚且必須負擔稅賦義務，實際上原告買受系爭房屋後，等同一方面無法為經濟上使用，他方面又須負擔稅賦，甚至需透過訴訟始得竟其功，對原告購屋之經濟上目的實現之不利益甚大，且附近交通狀況良好等情，綜上以觀，本院認違約金之約定並無過高之情事，附此敘明。
（四）就被告張雪媚遷讓房屋部分：⒈按夫妻之住所，由雙方共同協議之，民法第1002條第1項
定有明文。是以，現行民法親屬編之立法意旨，已由以父權為中心思想之立法主義，朝向兩性平權發展之立法主義，此觀之最近民法親屬編之修正條文自明。故妻亦得本於自己之意思而為自己占有，未必全然係受夫指示或為夫而占有。且占有係指事實上管領力，故本件被告張雪媚與被告胡朝和為配偶，但被告胡朝和曾於105年9月14日至106年2月13日在監執行時，由被告張雪媚與其女兒胡庭瑄居住於系爭不動產內，且被告胡朝和在監執行期間委託仲介公司仲介該屋時，也係由被告張雪媚開放仲介人員帶至該不動產看屋，甚至於臺灣臺中地方法院檢察署106年度偵字第4120號侵占案件中，被告張雪媚曾於會客時告訴被告胡朝和：伊到監獄時看胡朝和時，胡朝和有說賣房子的事，但伊找不到房屋可以居住等語，亦有卷附不起訴處分書可參（本院卷第94頁反面），顯見被告張雪媚仍有基於自己意思而為占有之情形。且實務上多數將未成年解釋成占有輔助人概念，固然可以避免使未成年人負不當得利之責任，且符合未成年人在未成婚前與父母同住尚無基於自己之意思而為占有之狀態，但就已成年人而言，在當今社會個人居所決定自由之下，基於從屬他人而為占有之情形，顯然已較以往為少，故本院得綜合審酌前揭等情，認被告張雪媚顯有基於自己占有之意思而為占有，其並非僅僅屬於從屬於被告胡朝和之占有輔助人甚明，故原告依民法第767條規定請求被告張雪媚遷讓房屋，為有理由，自應准許。
⒉是以，本件既然被告張雪媚仍有基於自己意思而為占有之
事實，原告將之併列為占有人，主張依民法第767條排除被告張雪媚之占有，而被告張雪媚經本院合法通知，無正當理由不到庭，亦為具狀為任何陳述，本院審酌卷內資料，認為被告張雪媚仍有基於自己意思而為占有之事實，原告將之併列為占有人，主張依民法第767條排除被告張雪媚之占有，為有理由，應予准許。
二、綜上所述，原告以民法第348條及契約之法律關係，請求被告胡朝和應履行其出賣人交付其屋即遷讓房屋之義務及從106年5月10日起按日給付1,050元之違約金，均為有理由，應予准許；另原告以民法第767條法律關係，請求被告張雪媚應遷讓房屋，因被告張雪媚仍有基於自己意思而為占有，故原告請求被告張雪媚遷讓房屋，亦為有理由，應予准許。
三、末按，本判決第一項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。又本院既准原告供擔保宣告假執行，為衡平起見，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，併依職權酌定相當之擔保金額，准被告於假執行程序實施，為原告預供擔保，得免為假執行。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 林慶郎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 陳采瑜