臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1338號原 告 童世能訴訟代理人 蔡如媚律師被 告 李永賀訴訟代理人 龔厚丞律師複代理人 陳侶揚律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國107年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰貳拾伍萬元，及自民國一0六年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴主張被告出賣之坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上同段153建號之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000巷0號；以下分別稱系爭土地、房屋，合稱系爭房地）有瑕疵，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，於先位之訴，依民法第359條、第259條，解除契約並請求返還價金，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）525萬元及自民國106年1月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；於備位之訴，主張倘瑕疵未達重大而得解除契約之程度，則依民法第359條之規定，請求減少價金，並聲明被告應給付原告200萬元及自106年1月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於本院106年7月4日言詞辯論期日先撤回上開先位聲明，復於106月12月21日具狀追加上開先位聲明之請求；再於107年1月23日言詞辯論期日就備位聲明變更為：被告應給付原告1,396,086元，即自106年1月13日至清償日止按年息百分之五計算之利息。核原告前揭所為之追加及變更，其請求之基礎事實同一，且為減縮應受判決事項之聲明，依前述規定，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、原告於105年12月9日以525萬元向被告購買其所有系爭房地，並簽有不動產買賣契約書，原告已給付全額買賣價金，系爭房地亦已移轉所有權登記在原告名下。於點交房屋後，原告隨即命裝潢工人重新裝潢，詎知，於拆除系爭房屋主臥室天花板之原裝潢後，發現裝潢內包覆之水泥牆面大片剝落、天花板鋼筋外露甚至有斷裂情形，且有經水泥修補過痕跡，原告將系爭天花板送驗後，發現系爭房屋氯離子超標，被告從未告知系爭房屋有瑕疵，原告欲與被告協調，被告均置之不理。而本件經鈞院送財團法人臺中市土木技師公會鑑定結果，系爭房屋1、2樓氯離子含量逾買賣契約約定標準，而1樓的氯離子更是超過2、3樓，綜上情形，系爭房屋結構已有安全性疑慮，影響居住安全，而顯有物之價值或通常效用上滅失之重大瑕疵存在，是原告依民法第354條、第359條之規定，起訴狀繕本送達被告作為解除買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1、2款之規定，請求被告應返還其受領之買賣價金525萬元及自受領時即106年1月13日起至清償日止，按年息百分之5之利息。被告雖辯稱系爭房屋仍能居住，解除契約顯失公平云云。然而只要系爭房屋之通常效用有減損、有安全重大疑慮，就可以解除契約，且依鑑定結果系爭房屋1、2樓氯離子含量確有超標情形，亦有鋼筋腐蝕之狀況，應已達可解除契約之程度，並無顯失公平之情形。
㈡、退而言之，如認被告出售系爭房屋之瑕疵未達重大而得解除契約之程度，僅有減少系爭房屋通常效用及價值之瑕疵，則依民法第359條但書，請求被告給付因價值減少之買賣價金1,396,086元。
㈢、並聲明：
⑴、先位聲明：①被告應給付原告525萬元及自106年1月13日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
⑵、備位聲明：①被告應給付原告1,396,086元，即自106年1月
13日至至清償日止按年息百分之五計算之利息。②如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭買賣契約第16條約定「雙方同意現況交屋，賣方不做任何修繕」，而依民法第98條規定及系爭買賣契約文義、締約過程之磋商過程，被告告知原告因系爭房屋長期出租，亦非起造之廠商，無法徹底掌握系爭屋況，故兩造訂此約款，免除被告瑕疵擔保責任。
㈡、自財團法人臺中市土木技師公會鑑定報告可知，系爭房屋2樓頂版部份見混凝土保護層剝落及鋼筋外露非僅有高含量氯離子之混凝土始致，而係綜合頂版受潮、保護層不足及通風不良才造成，若加強頂版底面保護層、上方露臺之防水措施，即不影響居住。且雖系爭房屋1、2樓檢測出超量之氯離子，惟系徵整體建物僅有2樓頂版部分混凝土保護層剝落及鋼筋外露，影響房屋結構安全之主要樑柱並未發現相同情形，是以系爭房屋並無危害居住安全之重大瑕疵存在，原告主張解除契約為顯失公平。
㈢、原告當初購買系爭房屋主要是因系爭基地增值之潛力，房屋狀況為次二因素，依目前透天厝建築成本，整棟新建約為216萬，而財團法人臺中市土木技師公會鑑定報告認定之瑕疵減損金額為1,396,086元加上修復費用，已逼近新建築成本，顯為過高。又有本於契約嚴守原則，如認定系爭房屋有價值減損，本於契約嚴守原則，應以兩造約定之買賣價金525萬元為基準，而非鑑定報告書所指之正常情況4,896,828元為基準。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、兩造於105年12月9日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以525萬元向被告購買系爭房屋，原告並已給付全額買賣價金，系爭房地所有權亦已移轉登記予原告等情，為兩造所不爭，並有不動產賣賣契約書、土地及建物所有權狀、第一商業銀行存款憑條、僑馥建築經濟股份有限公司通知確認款項存入信託專戶簡訊等資料為憑（本院卷第7至16頁、第61至66頁），堪信為真實。原告主張系爭房屋減少價值或通常效用之瑕疵，於先位之訴主張解除不動產買賣契約並返還價金，於備位之訴，主張如不符解除契約之要件，則請求減少價金，而為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：⑴系爭房屋是否有減少價值或通常效用之瑕疵；⑵系爭不動產買賣契約於第十六條其他約定事項欄記載：「雙方同意現況交屋，賣方不做任何修繕」，是否免除被告之瑕疵擔保責任？⑵原告於先位之訴，主張依民法第359條、第259條之規定，解除系爭契約，請求返還買賣價金，有無理由？⑵如不符合解除契約之要件，原告於備位之訴請求減少價金，有無理由？數額應為何？
㈡、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
㈢、查，原告主張其於被告點交房屋後，於著手進行裝潢拆除主臥室天花板原裝潢後，發現裝潢內包覆之水泥牆面剝落、鋼筋外露斷裂，並經送驗後，發現氯離子超標等情，業據其提出現場照片及正道科技檢驗股份有限公司測試報告為據（見本院卷第23至24頁），而本件經囑託社團法人臺中市土木技師公會進行鑑定，該會鑑定結果以：⒈依據系爭不動產買賣契約書第八條第一項約定：「氯離子含量檢測約定：‧‧‧甲方得請求乙方配合辦理房屋混凝土氯（離子）檢測，‧‧‧如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤（不含）以上前述日期以後者，約定標準每立方公尺0.3公斤（不含）以上。‧‧‧」。本案興建完成於76年，因此鑑定標的物混凝土氯離子含量以小於每立方公尺0.6公斤為約定標準。‧‧‧⒊本會於106年9月12日會同相關人至現場，每層樓各取樣3個，並委託台灣聯合材料實驗研中心長泰台中實驗室進行混凝土水溶性氯離子含量試驗。試驗結果一樓及二樓頂版之混凝土試體之水溶性氯離子含量均大於每立方公尺0.6公斤之約定標準（1樓編號1：每立方公尺1.501公斤、編號2每立方公尺1.566公斤、編號3每立方公尺1.424公斤；2樓編號2每立方公尺0.901公斤、編號3每立方公尺1.870公斤）。⒋2樓前側頂版大面積混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕外露，係因該處頂版上方為露臺，下雨時受潮，且頂版底面之鋼筋保護層不足，及長期覆蓋天花板通風不良等因素，致容易誘發鋼筋鏽蝕膨脹及混凝土表層剝落現象。⒌鑑於房屋結構混凝土氯離子含量偏高之建築物，以目前既有之商用技術，尚無經濟有效之治本方法，日後轉售不易等因素，因而有價值減少之疑慮。經本會委託國泰不動產估價師聯合事務所辦理之106年10月27日T106098「估價報告書」評估結論，鑑定標的物價值減損率約28.51%（見隨卷之鑑定報告書）。則依據上開鑑定報告內容所載，堪認系爭房屋確有多處因混凝土中氯離子超過約定標準（亦超過83年之國家安全標準）之0.6kg/㎥氯離子含量，抗壓強度不足，且結構安全確值堪慮，復參以混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全等情，而一般買受建物供居住之用者，通常預期所購買之建物安全無虞，而有一般正常品質之標準，系爭建物既因混凝土中氯離子含量過高而損及結構安全，因認系爭房屋已減少一般房屋應有之安全及結構穩固耐用之通常效用，且其價值並因而減少28.51%，故原告主張系爭房屋有減少價值及通常效用之瑕疵存在，應屬可採。
㈣、被告雖辯稱本件於系爭不動產買賣契約書第十六條其他約定事項約定「雙方同意現況交屋，賣方不做任何修繕」，即應排除被告就系爭房屋前揭瑕疵負擔保責任云云。按出賣人之物之瑕疵擔保責任，雖非不得依當事人特約予以免除，惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。經查，系爭房屋混凝土之氯離子含量是否過高，參之上開鑑定報告所載之檢驗過程，必須先就系爭房屋各層頂版之混凝土鑽取採樣為試體，再將試體送至實驗室為分析，可見房屋混凝土氯離子之含量，顯非原告得以肉眼觀察或調取房屋土地等公示登記資料即得知悉，而必須就建物現場採樣後再送專業機構進行化學分析始足確定，再原告簽立本件不動產買賣契約前，不知系爭房屋存有混凝土氯離子含量過高乙情，亦為被告所不否認，足認原告並非於簽立契約時即事先知悉系爭房屋存有前揭瑕疵，而得自行評估交易風險並免除被告物之瑕疵擔保義務之意，從而系爭契約第16條約定之「現況交屋」，自應限於原告就房屋現況以目視或得以自行調取文件方式查知者為限，始符公允。若謂原告同意「現況交屋」，即謂原告就系爭房屋須經專業鑑定始得知悉之瑕疵，亦免除被告物之瑕疵擔保責任，顯與當事人真意有違，亦不符誠信原則，故被告上開辯解，應無可採。
㈤、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上字第1825號裁判要旨參照）。查系爭房屋有氯離子含量過高，而有結構安全之疑慮，業如前述，瑕疵自屬重大，原告據此主張解除系爭買賣契約，即屬有據。被告雖辯稱系爭房屋並未達不能居住安全之程度，原告請求解除契約，係顯失公平云云。然系爭房屋結構混凝土氯離子含量偏高，非但有結構上安全之潛在危險，且依依據上開鑑定報告書，以目前既有之商用技術，尚無經濟有效之治本方法，顯見無法此瑕疵以目前技術並無法除去，且系爭房屋3樓之一、二樓，檢測之6處有5處氯離子含量超過標準，情狀非微，本件原告主張解除契約，並無顯失公平之情事，被告前揭所辯，並不足採。
㈥、基此，系爭房屋既有上開重大瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，且解除契約非顯失公平，原告依據民法第359條之規定解除系爭不動產買賣契約，自屬有據。原告以起訴狀繕本之送達，對被告為解除買賣契約之意思表示，於106年5月16日送達被告，足認系爭不動產買賣契約已於106年5月16日合法解除。
㈦、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查，原告先後將本件買賣價金525萬元匯入履約保證專戶，嗣經辦理履約保證之僑馥建築經理股份有限公司於106年1月13日將款項交付予被告完成結案等情，有原告提出之第一商業銀行存款憑條、兆豐銀行匯款申書、僑馥建築經濟股份有限公司通知確認款項存入信託專戶簡訊等在卷可稽（本院卷第61至66頁）。本件原告既以合法解除兩造不動產買賣契約，則其依民法第259條第1、2款之規定，請求被告應返還買賣價金525萬元，及自被告受領時即106年1月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依據第259條第1、2款之規定，請求被告給付原告525萬元及自106年1月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為屬有據，應予准許。
五、又訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判，最高法院97年度台上字第111號裁判意旨可資參照。原告先位之訴既為有理由，就備位之訴本院即無庸加以裁判。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，合於民事訴訟法第390條第2項規定，茲就其勝訴部分酌定相當擔保金額予以准許；併依職權准予被告以相當金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
書記官 洪玉堂