臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2419號原 告 張羽承訴訟代理人 張敦達律師被 告 李玫芳訴訟代理人 陳昭勳律師上列當事人間請求領取履約保證金事件，經本院於民國107年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）原告與他人共有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭626 地號土地），與被告單獨所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭502 、503 、504 、505 地號土地），均係位在十四期重劃區內。而證人陳建志與原告認識，且明知原告共有系爭626 地號土地，除非經分割為單獨所有，否則即使被告將系爭502 、503 、504 、505 地號土地移轉予原告單獨所有，亦無法於重劃完成後，將系爭626 、502 、503 、
504、505 地號土地依重劃後分配比例，按原有位次分配予原告，詎證人陳建志為取得仲介費，竟利用原告對其信任而向原告推銷購買系爭502 、503 、504 、505地號土地，並稱只要原告購買系爭502 、503 、504 、505 地號土地，未來重劃完成即可以系爭502 、503 、504 、505 地號土地與系爭626 地號土地合併分配且為原地原配，證人陳建志並書立確認保證書交予原告，而原告因不具有重劃土地分配之專業知識，且心想有證人陳建志之保證，遂不疑有他，在證人陳建志一再央求下，於民國106 年5 月26日由證人陳建志帶往證人即地政士涂詩旋之事務所，由證人涂詩旋擬定「土地買賣合約書」（下稱系爭買賣契約），並由兩造於當日簽訂系爭買賣契約（被告方面係由其配偶即證人張朝欽代為出面簽訂），兩造約定由原告向被告購買系爭502 、503 、504、505 地號土地，買賣總價款為新臺幣（下同）14,819,000
元，其中包含第1 期簽約款1,000,000 元，且兩造於訂定系爭買賣契約之際，亦同時向訴外人安新建築經理股份有限公司（以下簡稱安新公司）辦理買賣價金履約保證，約定以玉山銀行敦南分行、戶名「安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」、帳號「00000-00-000000-0 」號帳戶（下稱系爭帳戶）為系爭買賣契約之買賣價金履約保證專戶，原告並同時將第1 期簽約款1,000,000 元存入系爭帳戶。（二）原告於簽訂系爭買賣契約之前，曾詢問證人涂詩旋系爭
626 地號土地可否與系爭502 、503 、504 、505 地號土地合併分配，當時證人涂詩旋回答「不清楚」。而原告係因遭證人陳建志詐騙，誤認系爭626 地號土地可與系爭502 、
503 、504 、505 地號土地合併分配而簽訂系爭買賣契約，且原告於簽立系爭買賣契約後，曾詢問其他專業人士均表示「原告所有626 地號土地，因為係共有土地，在未為分割為單獨所有情形下，是不能與原告向被告承買之四筆土地合併分配」等語，原告為此甚感惶恐，乃於106 年6 月9 日下午約1 時7 分以自家電話聯絡證人張朝欽，告知上述詢問專業人士所得答案，並探詢原告因誤會而承買，有無合意解除系爭買賣契約之可能，當時證人張朝欽回覆「原告所有626 地號土地可與被告所有之四筆土地合併分配」等語，原告才知曉證人陳建志應有告知被告或證人張朝欽購買系爭502 、
503 、504 、505 地號之原始用意，但原告仍不放心，遂前往臺中市中正地政事務所查詢系爭626 地號土地可否與系爭
502 、503 、504 、505 地號土地合併分配，該所人員給予否定結論，至此原告始知受騙。（三）被告先於106 年6 月30日向原告寄送臺中軍功郵局存證號碼000360號存證信函表示：限原告於函到後7 日內給付第2 期款用印款，否則將依系爭買賣契約第8 條第2 項解除契約，並沒收原告已繳之價款，作為懲罰性違約金等語，復於106 年7 月24日向原告寄送臺中法院郵局存證號碼001794號存證信函表示：原告未依被告之催告函所指於7 日內繳付第2 期款，被告援引前函之旨，以此函為通知原告解除系爭買賣契約之通知等語，並欲向訴外人安新公司收取原告已支付系爭買賣契約之第1 期簽約款1,000,000 元，經訴外人安新公司於106 年8 月9 日以臺北信義郵局存證號碼000640號存證信函通知原告：請原告於函到後7 日內對被告提起民事訴訟或與被告達成書面和解，否則該公司將原告已支付至履保專戶之價金1,000,000 元，於扣除相關費用後撥付被告沒收等語，原告於收受此函後，因被告自始拒絕與原告洽談和解，不得已只能提起本件訴訟。（四）被告雖表示係依系爭買賣契約第8 條第2 項約定解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳價金1,000,000 元作為懲罰性違約金等情，然查系爭買賣契約第8 條第2 項屬「賠償總額預定性之違約金」，原告自可依民法第252 條規定請鈞院酌減至相當數額，並考量系爭買賣契約自簽訂時起至被告解約為止約兩個月，及原告係因證人陳建志保證系爭626地號土地可與系爭502 、503 、504 、505 地號土地於重劃後合併分配而為簽訂系爭買賣契約之錯誤意思表示，以及原告乃於00年0 月0 日生，年紀已過70歲，思慮本居劣勢且不具重劃土地之專業知識等情，應將違約金酌減為300,000 元等語。並聲明：被告應同意原告向訴外人安新公司領取系爭帳戶內款項700,000元。
二、被告則以：（一）因原告未依約於106 年6 月15日給付系爭買賣契約之第2 期用印款，且被告並未參與證人陳建志與原告洽談土地買賣事宜，絕無共同詐欺情事，被告遂於106 年
6 月30日寄送臺中軍功郵局存證號碼000360號存證信函，向原告催告於函到後7 日內給付第2 期款用印款，而原告於收受該存證信函後仍未給付，並於106 年7 月12日向被告寄送臺中福平里郵局存證號碼000338號存證信函回覆稱其合理懷疑被告不只知情，甚至與仲介合謀向原告詐騙，請於函到後7日內與其委任律師聯絡，否則將對被告提起民事訴訟及刑事告訴等語，故被告再於106 年7 月24日寄送臺中法院郵局存證號碼001794號存證信函，向原告表示無不法情事，並依系爭買賣契約第8 條第2 項約定解除系爭買賣契約，及沒收原告已繳第1 期簽約款1,000,000 元作為懲罰性違約，該存證信函已於106 年7 月25日送達原告。（二）原告僅空言泛稱違約金額過高，並未說明有何證據足以認定違約金額過高，則其主張顯不足採信。又參酌內政部依消費者保護法第17條公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12點第1 項規定：「賣方違反第8 點（所有權移轉）第1 項或第2 項、第10點（交屋）第1 項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之15為限。」查系爭買賣契約之約定買賣總價為14,819,000元，懲罰性違約金1,000,000 元，僅占百分之6.7 ，乃低於前揭買賣契約書範本所定標準，實難謂有過高情形，況被告須負擔土地代書費用及相關規費，及系爭502 、503 、
504 、505 地號土地再次出售應支出之費用，要難認違約金有過高情形等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。二者性質及效力各自不同（最高法院
100 年度臺上字第532 號民事裁判意旨參照）。是以，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2 項規定，視為賠償性違約金。
（二）復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度臺上字第2476號、92年度臺上字第697 號、第2747號、93年度臺上字第909 號民事裁判意旨參照）。
（三）原告主張：兩造於106 年5 月26日簽訂「土地買賣合約書」（即系爭買賣契約，被告方面係由其配偶即證人張朝欽代為出面簽訂），兩造約定由原告向被告購買系爭502 、
503 、504 、505 地號土地，買賣總價款為14,819,000元，其中包含第1 期簽約款1,000,000 元，且兩造於訂定系爭買賣契約之際，亦同時向訴外人安新公司辦理買賣價金履約保證，約定以玉山銀行敦南分行之戶名「安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」、帳號「00000-00-000000-0 」號帳戶（即系爭帳戶）為系爭買賣契約之買賣價金履約保證專戶，原告並同時將第1 期簽約款1,000,00
0 元存入系爭帳戶等情，業據其提出與所述相符「土地買賣合約書」、「買賣價金履約保證申請書」等影本為證（見本院卷第30至41頁），並為被告所不爭執（見本院卷第72頁及背面），自堪信為真實。
（四）而被告辯稱：因原告未依約於106 年6 月15日給付系爭買賣契約之第2 期用印款，被告遂於106 年6 月30日寄送臺中軍功郵局存證號碼000360號存證信函，向原告催告於函到後7 日內給付第2 期款用印款，而原告於收受該存證信函後仍未給付，並於106 年7 月12日向被告寄送臺中福平里郵局存證號碼000338號存證信函，故被告再於106 年7月24日寄送臺中法院郵局存證號碼001794號存證信函，向原告表示依系爭買賣契約第8 條第2 項約定解除系爭買賣契約，及沒收原告已繳第1 期簽約款1,000,000 元作為懲罰性違約等語，該存證信函已於106 年7 月25日送達原告等情，為原告所不爭執（見本院卷第96頁），並與卷附原告所提臺中軍功郵局存證號碼000360號存證信函、臺中福平里郵局存證號碼000338號存證信函、臺中法院郵局存證號碼001794號存證信函等影本（見本院卷第51至63頁），互核一致，亦與卷附系爭買賣契約第3 條記載：買賣總價款14,819,000元，付款條件及方式如下：（1 ）第1 期簽約款1,000,000 元。（2 ）第2 期用印款1,000,000 元，訂於106 年6 月15日一次付清。（3 ）第3 期完稅款3,819,000 元，於土地增值稅單核發經承辦地政士通知後3 個工作日內一次付清。（4 ）第4 期點交尾款7,000,000 元，買方以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，於地政機關產權移轉登記完竣後15個工作日內，由買方申貸之金融機構貸款核撥轉帳清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履保專戶，賣方辦理點交手續等語（見本院卷第31、32頁），大致相符，是以，被告主張上情，尚屬有據，應堪採信。
（五）又原告主張：系爭買賣契約第8 條第2 項屬「賠償總額預定性之違約金」，原告可依民法第252 條規定請求酌減至相當數額，並考量系爭買賣契約自簽訂時起至被告解約為止約兩個月，及原告係因證人陳建志保證系爭626 地號土地可與系爭502 、503 、504 、505 地號土地於重劃後合併分配而為簽訂系爭買賣契約之錯誤意思表示，以及原告乃於00年0 月0 日生，年紀已過70歲，思慮本居劣勢且不具重劃土地之專業知識等情，應將違約金數額酌減為300,
000 元等語，已為被告所否認並以前詞置辯，經查；
1.依系爭買賣契約第8 條第2 項記載：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙標的點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知期限催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；…。」等語（見本院卷第35頁），足見該違約金之約定係以強制買方即原告確實依約履行支付價金義務為目的，乃為確保債權效力之強制罰，應屬懲罰性質之違約金甚明。
2.原告未依約於106 年6 月15日給付系爭買賣契約之第2 期用印款，經被告於106 年6 月30日寄送臺中軍功郵局存證號碼000360號存證信函，向原告催告於函到後7 日內給付第2 期款用印款，而原告於收受該存證信函後仍未給付，並於106 年7 月12日以臺中福平里郵局存證號碼000338號存證信函回覆被告等情已如前述，被告自得依系爭買賣契約第8 條第2 項約定沒收原告已繳第1 期簽約款1,000,00
0 元，作為懲罰性違約金。
3.系爭買賣契約之約定買賣總價為14,819,000元乙節已如前述，而被告依系爭買賣契約第8 條第2 項約定沒收原告已繳第1 期簽約款1,000,000 元，約占前開買賣總價千分之67，尚難謂為過高。況原告主張違約金過高乙節，係屬有利於己之事實，依民事訴訟法第277 條前段規定，應就此節負舉證責任，然原告並未提出任何證據用以證明上開約定之違約金額過高而顯失公平，揆諸前揭說明，原告自應受上開違約金約定之拘束。
4.從而，原告主張依民法第252 條規定請求酌減違約金為300,000 元等情，為無理由，不應准許。至原告聲請函詢臺中市政府於系爭626 地號土地未分割情形下，如系爭502、503 、504 、505 地號土地移轉予原告單獨所有，將來重劃完成，系爭626 地號土地可否與系爭502 、503 、50
4 、505 地號土地合併分配等情，及聲請傳喚證人陳建志，用以證明該名證人有無向原告稱只要購買系爭502 、
503、504 、505 地號土地，未來重劃完成即可與系爭626地號土地合併分配且為原地原配乙節，以及聲請傳喚證人涂詩旋與張朝欽，用以證明該二名證人清楚知道原告簽訂系爭契約之目的乃為將來系爭626 地號土地於重劃完成後可與系爭502 、503 、504 、505 地號土地合併分配等情，均已無調查之必要，附此敘明。
（六）從而，原告主張依民法第252 條規定，請求被告應同意原告向訴外人安新公司領取系爭帳戶內款項700,000 元，為無理由，應予駁回。
（七）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
書記官 李噯靜