臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2446號原 告 潘欣美訴訟代理人 侯志翔律師被 告 林明宏上當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬玖仟肆佰壹拾捌元，及自民國106年8月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如提供新臺幣貳拾壹萬玖仟肆佰壹拾捌元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）75萬5000元。嗣經數次變更，最後聲明為：被告應給付原告59萬3290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
乙、實體部分
一、原告主張：兩造於民國105年7月22日簽訂分租契約（下稱系爭租約），約定由被告承租臺中市○○區○○路○○○號房屋1、2樓（下稱系爭房屋），租期自105年8月1日起至110年4月30日止。
每月租金自105年8月至106年1月為3萬元，106年2月至110年4月為3萬5000元。詎被告自105年11月起即未繳付租金，經原告於106年2月28日終止系爭租約。依系爭租約第13條之約定：乙方（指被告）於租期屆滿或本租約解除、終止後，應於合約終止日立即將租賃房屋騰空無條件交還甲方（指原告）。第14條約定：乙方須於每月1日前支付下一個月的租金，拖欠5日以上，每日加收1000元，至繳清為止。如乙方提前解約或拖欠租金達1個月以上，視同乙方違約，甲方得沒收乙方所支付之押租保證金，作為懲罰性違約金。乙方不依第13條約定交還房屋時，自解除、終止租約或租賃期滿或同意延長期滿之次日起至交還房屋之日止，除應依原租金計算相當於租金之損害金外，另應加付逾約日數租金1倍之違約金，以賠償甲方因此所受之損害。系爭租約因被告遲付租金遭終止，被告於105年11月1日起即遲付租金至106年2月28日終止租約為止，共逾期120日，依第14條第1款之約定，被告應給付原告12萬元。系爭房屋至106年8月11日點交予原告，共計5個月又11日，依系爭租約第14條第3款之約定，被告應給付原告37萬5667元之損害賠償。系爭房屋經點交後，發現被告毀損牆面、隔間、紗窗與鐵門等，經估價修復費用為2萬5600元，應由被告負擔。系爭房屋於點交前仍由被告占用中，依系爭租約之約定，被告應負擔每月管理費1065元，至點交系爭房屋共9個月，原告亦得向被告請求管理費9585元、水費596元、電費2萬6842元。綜上，被告應給付59萬3290元等語。聲明：被告應給付原告59萬3290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：原告聲請強制執行將系爭房屋遷讓，本院執行處通知於106年8月11日上午履勘，原告當天早上10點阻擋被告代理人於門外，並更換鐵門遙控器，不讓被告代理人進入房屋取回遺留物。106年8月24日被告到系爭房屋欲取回遺留物及回復原狀時，因原告向法院聲請留置權，致被告遺留在系爭房屋之物品逾期無法取回，也因此無法修復，原告請求均無理由等語置辯。聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張：兩造簽訂系爭租約，系爭租約已於106年2月28日終止等語，為被告所不爭執，並有系爭租約在卷足證（見本院卷第39-44頁），堪信原告上開主張為真實。
（二）原告主張：伊前訴請被告遷讓系爭房屋及給付租金，經本院以106年度中簡字第1012號判決（下稱前案）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付租金3萬5000元（105年11月至106年2月未給付之租金）及利息確定在案，詎被告於前案判決確定後，未依確定判決履行，伊即向本院聲請強制執行（本院106年度司執字第61109號），經本院於106年8月11日將系爭房屋點交予伊等語，為被告所不爭執，復經本院調閱上開卷證查明屬實，堪信原告之上開主張為真實。
（三）原告主張：被告於105年11月1日起即遲付租金至106年2月28日終止租約為止，共逾期120日，依系爭租約第14條第1款之約定，應給付伊12萬元。又系爭租約於106年2月28日終止後，被告遲至106年8月11日始將系爭房屋點交予伊，期間5個月又11日，依系爭租約第14條第3款之約定，被告應給付伊37萬5667元之損害賠償。另被告毀損系爭房屋之牆面、隔間、紗窗與鐵門等，修復費用為2萬5600元。且系爭房屋於點交前每月管理費1065元，被告合計未繳交管理費9585元、水費596元、電費2萬6842元等語，為被告所否認。茲就原告請求各項金額是否有理由，分述如下：
（1）原告依系爭租約第14條第1款約定，請求遲延交付租金之違約金12萬元部分：
按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院79年台上字第1612號民事判例要旨參照。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例參照)。原告主張被告自105年11月起即未給付租金，至契約終止日（106年2月28日）止，遲延120日等語，為被告所不爭執。原告依系爭租約第14條第1款約定，請求被告給付12萬元（計算式：120×1000＝120000）等語。查，系爭租約於105年11月起至106年1月止，每月租金為3萬元，如欠繳按日罰1000元即每月3萬元，已達租金之一倍，顯然過高，應予核減為每日100元，始屬適當。則原告此部分得請求之金額為1萬2000元（計算式：120×100＝12000）。
（2）原告依系爭租約第14條第3款約定，請求相當租金損害金及違約金37萬5667元部分：
1.原告主張：被告自106年3月1日起至同年8月11日止，共5個月又11日始將系爭房屋返還，依系爭租約第14條第3款之約定，原告得請求相當租金之損害金及違約金共37萬5667元等語，為被告所否認。經查，系爭租約第14條第3款約定：乙方不依第13條規定交還房屋時，自解除、終止租約或租賃期滿或同意延長期滿之次日起至交還房屋之日止，除應依原租金計算相當於租金之損害金外，另應加付逾約日數一倍之違約金，以賠償甲方因此所受之損害。」是依上開約定，原告得請求終止契約後，被告未返還系爭房屋相當於租金之損害18萬7833元【計算式：35000×（5＋11/30）＝187833，元以下4捨5入，下同】。
2.被告確有違約未即時交還系爭房屋之事實，而被告既應給付相當於租金之不當得利如前，本院綜合審酌上情，認被告因於終止租約未交還系爭房屋依約所應給付之違約金應酌減至6萬元，方屬允當，逾此金額，顯屬過高，應予核減。
3.準此，原告依前揭約定請求被告給付相當於租金之損害金及違約金於24萬7833元（000000＋60000＝247833）之範圍內，核屬有據，逾此範圍，即無理由。
（3）原告請求回復原狀費用2萬5600元、水費596元、電費2萬6842元部分：
原告主張被告毀損系爭房屋之牆面、隔間、紗窗與鐵門等，修復費用為2萬5600元云云；為被告所否認，並辯稱：係原告阻攔其代理人進去系爭房屋取回物品及清理廢棄物，且伊已依兩造於106年10月5日所簽訂之收據，給付清潔費2565元予原告，原告不得再為請求等語。查，原告所提之收據報價日期為106年9月17日，兩造之後於106年10月5日簽訂收據，其上記載：「106年10月5日潘欣美收悉林明宏給付106年2月房租3萬5000及水電2萬7435及清潔費為2565，共計6萬5000，取回留置物（8/11留置之所有物品）無誤，口說無憑，立此為據。」（見本院卷第64頁）。足見兩造就系爭房屋回復原狀之清潔費用、水電費等已合意為2565元、2萬7435元，被告且已給付予原告，原告自不得再為請求，被告此部分所辯尚可採信；原告此部分請求不應准許。
（4）原告請求管理費9585元部分：原告主張：105年12月至106年8月之管理費9585元，應由被告負擔等語，為被告所否認，辯稱：管理費應由原告負擔云云。經查，依系爭租約第3條第2款約定：整間房屋三層樓每月管理費1598元，乙方以樓層分攤，每月負擔1065元。是被告辯稱兩造約定管理費由原告負擔云云，委無足採。則原告請求上開管理費9585元，為有理由，應予准許。
（四）被告確有給付押租金7萬元予原告之事實，為兩造所不爭執。依系爭租約第14條第2款之約定：如乙方提前解約或拖欠租金達1個月以上，視同乙方違約，甲方得沒收乙方所支付之押租保證金，作為懲罰性違約金。原告雖主張沒收該押租金，然本院審酌被告違約情形，認原告得沒收之押租金為2萬元。則原告得請求之金額合計為：26萬9418元（計算式：12000＋247833＋9585＝269418）。經扣除原告不得沒收之押租金5萬元後，被告尚應給付之金額為21萬9418元（計算式：000000－00000＝219418）。
（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之上開債權均屬無確定期限之給付，經原告提起民事訴訟，且民事訴訟起訴狀繕本係於106年8月22日送達被告，有本院送達證書在卷可證（見本院卷第11頁），被告遲未給付，當應負遲延責任，是原告就上開主張應予准許之部分，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日即106年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
（六）綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付21萬9418元，及自106年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
四、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
書記官 丁文宏