臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2511號原 告 黃品薰訴訟代理人 林坤賢律師複 代理人 張莠茹律師
許榮進被 告 張素娟訴訟代理人 羅永安律師被 告 陳季雄被 告 羅秋絨上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國108年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文⒈被告張素娟應給付原告新臺幣玖萬陸仟柒佰伍拾捌元，及自民國106年8月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告張素娟應自民國106年8月17日起至坐落臺中市○○區○○
段○○○○○○號土地上建號臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號三樓）之滅失日止，按年給付原告新臺幣貳萬參仟伍佰捌拾貳元。
⒊被告張素娟應自民國106年8月17日起至坐落臺中市○○區○○
段○○○○○○號土地上建號臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號二樓）之滅失日止，按年給付原告新臺幣貳萬參仟伍佰捌拾貳元。
⒋被告羅秋絨應自民國106年8月17日起至坐落臺中市○○區○○
段○○○○○○號土地上建號臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號四樓）之滅失日止，按年給付原告新臺幣貳萬參仟伍佰捌拾貳元。
⒌被告陳季雄應自民國106年8月17日起至坐落臺中市○○區○○
段○○○○○○號土地上建號臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號五樓）之滅失日止，按年給付原告新臺幣貳萬參仟伍佰捌拾貳元。
⒍訴訟費用由被告張素娟負擔百分之七十，餘由被告陳季雄、羅秋絨各負擔百分之十五。
⒎本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬柒仟元供擔保後，得假執行。
但被告張素娟、陳季雄、羅秋絨分別以新臺幣肆拾柒萬壹仟陸佰元、新臺幣壹拾萬伍仟柒佰元、新臺幣壹拾萬伍仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款分別定有明文。查本件原告提起本件訴訟之原聲明為：「⒈被告張素娟應給付原告新臺幣（下同）9萬6758元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告羅秋絨應自民國（下同）105年12月27日起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號4樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒊被告陳季雄應自105年12月27日起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號5樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒋被告張素娟應自105年12月27日起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號3樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒌被告張素娟應自105年12月27日起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號2樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。」等語，嗣於107年12月11日以民事變更訴之聲明暨辯論意旨狀就前開聲明⒈至⒌項之起算日均減縮為「起訴狀繕本送達翌日（即106年8月17日）」等語，此屬減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許，先予敘明。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）
於民國（下同）103年12月27日以買賣為原因登記為原告所有。又系爭土地上之建物為門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號7層樓建物，其中門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號2樓（即臺中市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭3411號建物）及門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號3樓（即臺中市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭3410號建物），均係由被告張素娟於95年2月16日經法院拍賣程序而取得所有權。
㈡系爭3410、3411號建物與臺中市○○區○○段○○○○○號建物
（下稱系爭3412號建物）及同段3413建號建物（下稱系爭3413號建物）於興建時，固經當時系爭土地之所有權人即訴外人蔡火傳出具「土地使用權同意書」而合法建築並取得使用執照，然兩造之前手間並無建物所有權人得永久無償使用系爭土地之合意，是本件自應類推適用民法第425條之1規定，推定兩造間就基地的使用有租賃關係存在，另系爭3412、3413號建物前經原告前手即訴外人許登財訴請被告羅秋絨、陳季雄給付租金，亦業經本院以102年度中簡字第2806號民事判決確定在案。又原告曾以存證信函要求被告張素娟依前揭民事判決給付租金，惟未獲被告張素娟回應，足見原告與被告張素娟間不能協議租金數額，為此依民法第425條之1規定請求法院酌定租金。再者，縱認原告與被告張素娟之前手間就系爭土地具有使用借貸關係，然被告張素娟亦無從繼受之，即被告張素娟就系爭土地並無任何權源，卻享有使用系爭土地之利益，致原告自103年12月27日取得系爭土地之所有權起即受有相當租金之損害，是以，此部分依租賃關係或民法第179條規定，請求被告張素娟給付租金或相當於租金之不當得利，並請法院擇一而為判決。
㈢又系爭土地面積為121平方公尺，於102年申報地價每平方公
尺為7524元，但105年申報地價則為每平方公尺13642.40元，且系爭土地面臨寧夏路，附近有學校，交通便利，自應按申報地價10％計算使用利益，是被告張素娟自103年12月27日起至104年12月31日止，共1年又24日（僅主張1年）之使用利益，每層樓1萬3006元（即121×7524元×10%％×1/7＝13006，元以下四捨五入），二層共2萬6012元（13006×2＝26012），至於，自105年1月1日起至106年7月1日本狀提出日止，共1年6個月，其使用利益，每層各為3萬5373元（即121×13642.40×10％×1/7＝23582元，元以下四捨五入；23582×1.5年＝35373元），二層共7萬0746元（35373×2＝70746），則總計被告張淑娟應付租金9萬6758元（即26012＋70746＝96758元）。
㈣至於，原告對被告羅秋絨、陳季雄請求提高租金部分：原告
之前手許登財前已向本院提起本院102年度中簡字第2806號給付租金事件民事訴訟，並經本院判決勝訴確定在案，有該民事確定判決書影本1份在卷可考，又依該民事判決已確認被告羅秋絨、陳季雄所有之系爭3412、3413號建物使用原告所有系爭土地之租金核定為每年1萬3006元，惟當時係依申報地價每平方公尺7524元計算，而現今系爭土地之申報地價已提高為每平方公尺1萬3642.40元，且系爭土地之公告現值亦自7萬6653元提高至10萬5876元，足見系爭土地價值業已提高，爰依民法第442條規定聲請本院增加租金。
㈤並聲明：⒈被告張素娟應給付原告9萬6758元，及自起訴狀
繕本送達翌日（即106年8月17日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告羅秋絨應自起訴狀繕本送達翌日（即106年8月17日）起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號4樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒊被告陳季雄應自起訴狀繕本送達翌日（即106年8月17日）起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號5樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒋被告張素娟應自起訴狀繕本送達翌日（即106年8月17日）起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號3樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒌被告張素娟應自起訴狀繕本送達翌日（即106年8月17日）起至門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○號2樓之建物滅失日止，按年給付原告2萬3582元。⒍願供擔保請准宣告假執行。
貳、對被告抗辯之陳述：㈠被告張素娟部分：
⒈原告與訴外人許登財就系爭土地及系爭3409、3414、3415
及3408號建物之買賣確實為真正，且原告現為系爭土地之所有權人，說明如下：
①被告張素娟陳稱原告取得系爭土地所有權人地位，係因
通謀虛偽意思表示而無效，惟原告與訴外人許登財間是基於買賣之合意進行系爭土地及系爭3409、3414、3415及3408號建物之交易，且系爭土地業依法移轉登記予原告，依土地法第43條規定，經土地法所為之登記，有絕對效力，倘若允許被告張素娟恣意於本案無端或任意挑戰原告與許登財間已存在之法律關係，無疑將嚴重侵害法秩序的安定以及危害交易安全。
②又許登財並非本件民事訴訟之當事人，被告張素娟主張
原告與訴外人許登財間之上開不動產買賣契約有通謀意思表示而無效，亦應經由另案訴訟程序，而非在本件訴訟中逕為抗辯之主張，蓋此事涉訴外人許登財在訴訟上之權利，本院若在訴外人許登財並非本件訴訟當事人之情形下認定原告與訴外人許登財間之買賣契約有涉及通謀意思表示而無效，是否已逾越鈞院可得審理之範圍，併請鈞院審酌。
③再者，原告與許登財簽訂前開不動產買賣契約書，約定
買賣價金為1920萬元：①第一期款（簽約款）140萬元。原告於簽約當日給付現金140萬元，業已由訴外人許登財收受。②第二期款（用印備件款）680萬、第三期款（完稅款）600萬元，均由訴外人許登財所積欠之欠款抵付、③尾款500萬元，由原告向第三人聯邦商業銀行股份有限公司辦理貸款，清償訴外人許登財就系爭房地向第三人南山人壽保險股份有限公司之抵押債權，作為尾款之支付。
④至於，被告張素娟辯稱原告與訴外人許登財間就彼此債
權債務高達1433萬元以上，而僅以1280萬元作為結算，亦不合常理等語，惟契約當事人間如何約定消費借貸之內容，以及是否約定收取利息，皆為當事人間契約自由之範疇，且原告匯款予許登財之金流，自非虛偽。⑤被告張素娟另稱原告於102年1月16日匯款680萬元及102
年9月3日匯款320萬元，與原告於本院104年度審易字第160號刑事案件所坦承之事實相反，其交易應係通謀虛偽意思表示，惟前開刑事案件係因原告於101年9月7日擔任財團法人臺中市火傳社會福利慈善事業基金會（下稱火傳基金會）之董事長，因私自挪用火傳基金會之存款而遭判決在案，業已於審理中坦白承認並認罪，並依認罪協商之程序而為判決緩刑五年。在該刑事案件中，法院判決原告緩刑，乃係該案之歸責性為原告私自挪用火傳基金會之款項一事，而原告也已將火傳基金會之存款及利息全數補齊，至於原告在該刑事案件中說明102年1月16日匯款680萬元及102年9月3日匯款320萬元係清償借款，應係原告在陳述款項的用途上，因時間久遠而記憶陳述錯誤，或心中有所保留，不想揭露挪用基金會之款項用以購屋，又匯款是有金流，此金流是無法倒填日期而回溯，原告確實有匯款予許登財之金流，自非虛偽。
⑥退步言之，倘若鈞院認為原告給付予前手許登財680萬
元及320萬元之金錢性質為清償借款而非買賣價金，惟原告與許登財簽訂之上開不動產買賣契約總價金為1920萬，原告業已如數給付其餘價金予前手許登財；縱然有部分價金未為給付，亦僅屬原告與許登財間債務不履行之問題，基於債之相對性，亦與被告張素娟無涉。⑦退萬步言之，倘若原告與許登財間系爭土地之移轉登記
因債權債務關係有無效或得撤銷之情形，依土地法第43條所為之登記，具有絕對效力，在未依法塗銷或更正前，登記名義人即原告仍為系爭土地的所有權人，原告對被告依據類推適用民法425之1條規定，本得依出租人之地位請求相當於不當得利之租金。再者，許登財並非本件民事訴訟之當事人，其並無法對被告張素娟之主張進行攻擊防禦，若要於本件調整租金之訴訟中爭執所有權人一事，除違反土地法登記之絕對效力及危害交易安全，恐也嚴重侵害許登財之權利。
⒉本件無適用土地法第104條優先承買權規定之餘地：
①原告之前手許登財係將系爭土地及建物「一併」出售予
原告，並非僅出售土地或建物分離出售的情形，系爭建物及土地仍為原告一人所有，符合建物及基地所有權合一的精神，因此許登財出售系爭建物及土地予原告時，無須適用土地法104條優先購買權之規定。
②若系爭土地之買賣應適用土地法第104條優先購買權之
規定，惟被告張素娟於95年2月16日自法院拍賣取得系爭3410、3411號建物後，即使用系爭土地卻從未給付租金或對價予原告之前手許登財，而自原告於103年12月27日取得系爭土地後，亦從未給付租金或對價予原告，且無償使用迄今，此為雙方所不爭執之事項，被告張素娟使用系爭土地並非「地上權人」或「典權人」或「承租人」之地位，故被告張素娟並無主張土地法第104條優先購買權之權利。被告張素娟一再主張原告未行使土地法第104條優先購買權相關規定，惟土地法104條規定係由「出賣人」通知第三人，因此被告主張優先承買權自應向前出賣人許登財主張，自不得據此對抗原告。況且，原告已多次告知與要求被告張素娟購買系爭土地七分之二之應有部分，並表明願以當初與前手許登財購買之相同價格按比例出售，然被告張素娟迄今仍置之不理，卻一再主張優先購買權之權利，是被告張素娟所述與所為，顯有矛盾。
⒊被告張素娟自103年12月27日起至104年12月31日止，共1
年4日之使用利益，原告減縮為1年，被告張素娟每層樓應給付1萬3006元（即121×7524×10％×1/7＝13006，小數點以下四捨五入），故被告張素娟所有系爭3410、3411號建物，共二層樓應給付2萬6012元。又被告張素娟自105年1月1日起至106年7月24日（原告起訴日）止，共1年6個月又24日，原告縮減為1.5年，其使用利益每層樓為3萬5373元（即121×13642.40×10％×1/7＝23582；23582×1.5＝35373），故被告張素娟所有系爭3410、3411號建物，共二層樓應給付7萬0746元，因此，被告張素娟自103年12月27日起至106年7月24日止應給付租金或相當於租金之不當得利共9萬6758元予原告（即26012＋70746＝96758）。
⒋被告張素娟經法院拍賣程序而取得系爭3411、3410號建物
後，至今從未給付使用系爭土地之對價予原告，原告曾以存證信函請求被告張素娟應給付租金，有臺中中正路郵局第378號存證信函及回執可稽，原告既未獲被告張素娟回應，足見原告與被告張素娟間不能協議使用土地之租金數額，爰依民法第425之1條規定請求法院核定之，而系爭土地面積為121平方公尺，105年申報地價則為每平方公尺13
642.40元，有系爭土地第一類謄本可證，且系爭土地面臨寧夏路，附近有學校，交通便利，自應按申報地價10％計算使用利益，故被告張素娟所有之系爭3410、3411號建物，每層應按年給付2萬3582元之租金，故二層樓按年共應給付4萬7164元（即121×13642.40×10％×2＝47164）。
㈡被告陳季雄、羅秋絨部分：
⒈本院102年度中簡字第2806號給付租金事件業已判定被告
羅秋絨及陳季雄應自102年10月16日起至渠等各自所有之系爭3412、3413號建物滅失日止，各應按年給付租金1萬3006元，惟被告羅秋絨於105年12月27日匯款5000元、106年3月3日匯款5000元、106年4月6日匯款8400元。被告陳季雄則於106年1月17日、106年4月16日、106年7月16日、107年1月16日、107年4月16日、107年7月16日各匯款3252元。又不動產隨著經濟與社會之發展，其價值本會隨著時間而提升，原告所有之系爭土地面臨臺中市○○路與重慶路，又緊鄰臺中市立文華高中、中山國中、大仁國小，周邊商辦大樓林立，為商業活動密集之地點，亦為學區所在，無論交通或生活機能皆非常便利，且系爭土地申報地價於102年為每平方公尺為7524元，迄至105年每平方公尺為1萬3642元，土地價值之漲幅已近倍數，故為符合地價及物價之昇漲，並參酌鄰近之地租與繁榮程度以及利用該土地之經濟價值與所得利益，原告本於出租人之地位，依民法第442條規定請求增加租金，應予准許。
⒉又系爭土地當初係依據102年之申報地價為每平方公尺752
4元作為計算基準，現今系爭土地申報地價已提高為每平方公尺13642.40元，且公告現值亦由7萬6653元提高至10萬5876元，有土地登記第一類謄本可證，顯見系爭土地之價值業已提高，且系爭土地面臨寧夏路，附近有學校，交通便利，故原告爰依民法第442條規定請求調整租金，自應按申報地價10％計算使用利益，故被告羅秋絨及被告陳季雄之租金應由1萬3006元調整為每年2萬3582元（即121×13642.40×10％1/7＝23582）。⒊至於，被告陳季雄、羅秋絨所稱之竊佔案件之標的為建物
，核與本件調整租金標的為土地，並不相同且無關聯，被告陳季雄、羅秋絨要求停止訴訟，即無理由。再者，原告現為系爭土地所有權人，且為另案即本院102年度中簡字第2806號民事判決給付租金事件訴訟繫屬後之繼受人，依民事訴訟法第401條第1項規定，就該判決亦有效力，並無違反所謂相對人對立原則。被告陳季雄及羅秋絨另稱許登財沒有向渠等提起給付租金訴訟，訴訟充滿虛偽違法云云。惟本院102年度中簡字第2806號給付租金事件業經判決確定在案，被告陳季雄、羅秋絨上開所述，顯不可採。被告陳季雄、羅秋絨另請求返還電梯使用權部分，核與本件原告基於出租人地位請求調整租金，為不同之訴訟標的，兩者間並無關聯，併此敘明。
參、被告部分：
一、被告張素娟則以：㈠其於原告取得系爭土地前，即早已與原告之前前手即火傳基
金會間成立民法第425條之1規定推定之租賃關係，而取得系爭土地承租人之地位。至於訴外人許登財於出賣系爭土地時，被告張素娟具系爭土地承租人之地位，就全部之基地自得行使土地法第104條規定之優先購買權，縱使原告之前手或前前手將全部之基地及區分所有建物之數個專有部分合併出賣，被告張素娟就出賣其所有區分所有建物專有部分所配置對應之基地應有部分，自有土地法第104條規定之優先購買權。殊不因原告之前手將全部之基地及部分區分所有建物之專有部分出賣，即得以規避土地法第104條規定優先購買權之適用，此觀之民法物權編施行法第8-5條第3項規定之內容甚明。本件訴外人許登財未將出賣系爭土地之交易條件通知被告張素娟，則其買賣契約自不得對抗被告張素娟，原告自不得對被告張素娟主張其為系爭土地之所有權人，更難進而取得系爭土地出租人之地位。是原告對被告張素娟主張其為系爭土地之土地所有權人及出租人，要屬無據。
㈡再者，原告前曾侵占火傳基金會之款項以清償訴外人許登財
款項，此部分事實業經本院104年度審易字第160號業務侵佔刑事案件宣示判決筆錄認定在案，原告在該刑事案件中並坦承認罪，由以上事實觀之，原告於101年11月27日之上開本票簽發時，尚欠許登財1297萬元，如以原告全部積欠許登財合計則達1647萬元。在原告已積欠許登財鉅額款項下，原告若果真係向許登財買受前開不動產，何來資金？且原告既已積欠許登財1647萬元之鉅額債務，許登財豈有可能簽發1280萬元之本票予原告，是以，足知系爭不動產之所以由火傳基金會移轉登記予許登財，再由許登財移轉予原告，其間之交易價額必非如原告所提出之買賣契約書所載，原告與許登財間就系爭土地暨建物之買賣交易條件，顯有隱藏而不為人知部分。承上所述，原告不僅未依土地法第104條規定通知優先購買權人之被告張素娟，並另與許登財間通謀虛偽意示表示隱藏真正之買賣契約交易條件，故原告與許登財間之前開不動產買賣關係，應屬通謀虛偽而無效。
㈢原告之前手或前前手將系爭土地及全部區分所有建物專有部
分中之部分樓層出售時，無論出賣人或買受人，均知被告張素娟依土地法第104條之優先購買權及民法物權編施行法第8-5條第3項之規定有向火傳基金會、許登財優先承買系爭土地全部或應有部分之權利，竟讓被告張素娟於不知同一出賣條件且未放棄行使土地法第104條之優先購買權及民法物權編施行法第8-5條第3項規定之優先承買權之狀態下，辦理所有權移轉登記，並使許登財及原告先後成為登記上之系爭土地所有權人（註：被告張素娟主張原告僅係登記上之土地所有權人，並非真正之土地所有權人），顯係以違反誠實信用原則之方法，取得系爭土地所有權人登記之地位，濫用權利而對被告張素娟行使權利。又原告原即為火傳基金會之負責人，其將慈善事業之系爭土地出賣予許登財，再由原告個人自許登財買受系爭土地，等同將原為慈善事業所有之系爭土地，歸為原告個人所有，其間之所有權移轉過程，原告、火傳基金會、許登財均知之甚稔。由整體之過程觀之，實係原告一手主導歷次所有權移轉之交易，若謂在此種情形下，容許原告以如此不公義方法取得之土地所有權登記而對被告張素娟主張請求租金之權利，豈有公義可言？依民法第148條之規定，屬濫用權利之行為，是原告以土地所有權人之地位，訴請被告張素娟給付租金，自無可採。
㈣原告另據以請求被告張素娟給付租金之申報地價，並非正確
。查系爭土地之原來申報地價每平方公尺7524元，迄至105年1月始調整為每平方公尺13642.4元，則104年12月31日前據以計算租金之申報地價金額亦應以每平方尺7524元計算，始為正確。
二、被告羅秋絨、陳季雄則以：原告自承其前手許登財與被告2人間訂有不定期租賃關係，其理應先行與被告調解租賃關係事宜，豈可隨意向法院提起訴訟，顯違反相對人對立原則，應予駁回。又被告2人與原告間另有拆屋還地、返還電梯使用等事件尚訴訟繫屬本院，且原告另涉犯竊佔案件亦在刑事偵查中，此攸關民事訴訟法第182條第183條規定，鈞院應依法裁定停止本件訴訟。又系爭建物七樓所有權，依本院102年度中簡字第2806號民事判決，則依建物持分比例，均按時給付土地租金予土地所有權人，其中所給付之費用包含法定空地及公共空間土地使用權，原告目前卻獨佔本件系爭建物相關法定空間及電梯公共空間使用，又要求調高租金，實屬無理。
三、被告3人均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請宣告准免為假執行。
肆、本件兩造間不爭執之事項：
一、原告於103年3月10日與訴外人許登財簽訂買賣契約書，並於103年12月27日將系爭土地移轉登記予原告。
二、系爭土地103年1月申報地價為每平方公尺7524元，105年1月申報地價為每平方公尺13642.4元。
三、原告與被告張素娟、陳季雄、羅秋絨間並無任何無償使用系爭土地之約定。
四、被告張素娟於95年2月16日自法院拍賣取得系爭3410（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○○○號3樓）、3411號（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○○○號2樓）建物後，從未給付租金或對價予前手許登財及原告迄今。
五、原告之前手許登財於102年間曾向被告陳季雄及羅秋絨提起給付租金訴訟，經本院以102年度中簡字第2806號民事判決確定在案，即被告陳季雄及羅秋絨應自102年10月16日起至坐落系爭土地上建號臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○○○號4及5樓）之滅失日止，按年給付原告1萬3006元。
伍、本件兩造間爭執之所在厥為：
一、被告張素娟部分：㈠原告黃品薰向訴外人許登財買受系爭土地之法律行為，是否
為通謀虛偽意思表示？㈡如否，則被告依據土地法第104條規定是否就系爭土地有優
先購買權？㈢原告請求被告張素娟應給付自103年12月27日至本件起訴狀
繕本送達日（106年8月16日）止相當於租金之不當得利9萬6758元，有無理由？㈣被告張素娟所有之系爭3410、3411號建物（即門牌號碼：臺
中市○○區○○路○○○○○號3樓及2樓）坐落於原告所有之系爭土地上，原告主張自本件起訴狀繕本送達翌日（106年8月17日）起應按年給付共4萬7164元之租金，有無理由？
二、被告陳季雄及被告羅秋絨部分：㈠被告羅秋絨所有之系爭3412號建物（即門牌號碼：臺中市○
○區○○路○○○○○號4樓）坐落於原告所有之系爭土地，原告主張自本件起訴狀繕本送達翌日（106年8月17日）起每年之租金應調整至2萬3582元，有無理由？㈡被告陳季雄所有之系爭3413號建物（即門牌號碼：臺中市○
○區○○路○○○○○號5樓）坐落於原告所有之系爭土地，原告主張自本件起訴狀繕本送達翌日（106年8月17日）起每年之租金應調整至2萬3582元，有無理由？
陸、本院得心證之理由：
一、被告張素娟部分：㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。民法第87條第1項前段固有明定。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。而所謂通謀而為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院48年台上字第29號及同院62年台上字第316號判例要旨可資參照）。
㈡經查，原告與許登財就系爭土地及系爭3409、3414、3415及
3408號建物簽訂不動產買賣契約書，並約定買賣價金為1920萬元：分別①第一期款（簽約款）140萬元。原告於簽約當日給付現金140萬元，業已由訴外人許登財收受。②第二期款（用印備件款）680萬、第三期款（完稅款）600萬元，均由訴外人許登財所積欠之欠款抵付、③尾款500萬元則由原告向第三人聯邦商業銀行股份有限公司辦理貸款，清償訴外人許登財就系爭房地向第三人南山人壽保險股份有限公司之抵押債權，作為尾款之支付等情，且於契約書中載明「買方之房地總價款業已全部支付完畢。甲、乙雙方並於104年5月20日會同點交房地無誤。」等語，並有該不動產買賣契約書影本1紙在卷可憑，堪信為真實。至於被告張素娟僅以原告與許登財間債權債務高達1433萬元竟以1280萬元結算，及原告曾有業務侵佔犯行云云，旋推論原告與許登財間就上開不動產買賣關係，應屬通謀虛偽而無效云云，尚乏憑據，被告張素娟復未能就其主張之前開事實，舉證以實其說，是被告張素娟此部分主張，洵屬無據，不足採信。
㈢次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條定有明文。又土地法第104條第1項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。又土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院77年度台上第1243號、同院100年度台上字第2019號裁判要旨參考）。
㈣查系爭3410、3411號建物於興建之初，固經當時系爭土地之
所有權人即訴外人蔡火傳出具「土地使用權同意書」而合法建築並取得使用執照，然兩造之前手間並無建物所有權人得永久無償永久使用系爭土地之合意等語，此為被告張素娟所不爭執，並有本院臺中簡易庭102年度中簡字第2806號民事判決書1份附卷可稽，足見訴外人蔡火傳出具上開同意書，僅在同意被告之前手為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難據以認定被告或其前手有永久無償使用系爭土地之權利。其次，被告張素娟係於95年2月16日自法院拍賣取得系爭3410、3411號建物，且拍賣公告備註欄載明：「六、第2標建物查封時為空屋，於拍定後點交。第2標建物所占用之535-3地號土地為第三人蔡火傳所有，據債權人陳報使用關係為無償借貸。」等語，亦經本院調閱本院94年度執字第37927號拍賣抵押物強制執行卷宗查明屬實，又被告張素娟取得系爭3410、3411號建物後，迄今從未給付租金或對價予前手許登財及原告等情，為被告所不爭執，已如前述，足徵被告張素娟與原告或其前手間並無租地建屋之租賃關係，核與土地法第104條第1項規定不符，自無該調項之適用。再者，原告復於本件訴訟進行中多次告知被告張素娟購買系爭土地2/7之應有部分，並表明願以當初與前手許登財購買之相同價格按比例出售，惟被告張素娟迄今仍置之不理，則優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，是被告張素娟依土地法第104條規定就系爭土地一再主張優先購買權云云，洵屬無據，殊難採信。
㈤又「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與
其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。」、「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」民法物權編施行法第8條之5第2、3項固有明定，惟其立法理由載明：「三、本法第799條增訂第5項明定區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離為移轉或設定負擔。但於民法物權編修正施行前，區分所有建築物之所有人已為處分而分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，仍得分離而為移轉或設定其他負擔，不受該項之限制，爰增訂第2項。
四、區分所有建築物之基地，依第2項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，且其承買之權利並優先於土地法第34條之1第4項共有人之優先承買權。又所稱『專有部分之所有人』，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言，為期明確，爰增訂第3項。至本項之優先承買權僅具有債權之效力，不得對抗土地法第104條具有物權效力之優先承買權，併此敘明。」等語，足見被告張素娟所有之系爭3410、3411號建物，係屬區分所有建築物，縱有民法物權編施行法第8條之5第3項規定之優先承買權，然該項優先承買權僅具債權之效力，自不得據以對抗原告，附此敘明。
㈥按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文，且其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第一項。」等語，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓與相異之人時，除別有約定外，應推定讓與人與受讓人間有租賃關係，該房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地。而上開規定雖適用於「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形，而與本件情形不相符，惟依循上開規定意旨，係為土地與房屋各得單獨為交易標的，而房屋之性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，並使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平，故本件原告與被告張素娟之土地與建物間使用關係應類推適用民法第425條之1規定，推定在系爭3410、3411號建物得使用期間內有租賃關係。再者，原告主張應按系爭土地之申報地價10％計算使用利益，被告張素娟認為申報地價並非正確，則兩造間顯已無法協議租金數額，是原告主張類推適用民法第425條之1規定，請求被告張素娟給付租金，洵屬正當。
㈦復按租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。
而土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定係指法定地價，且依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地之面積為121平方公尺，於102年申報地價為每平公尺為7524元，105年1月申報地價為每平方公尺13642.4元等情，有原告所提出之土地登記謄本附卷可稽。又原告主張：系爭土地面臨寧夏路，附近有學校，交通便利等情，業據其提出系爭土地現況照片為證，並為被告張素娟所不爭執，自堪信為真實。爰審酌系爭土地之位置、經濟價值等情，本院認為被告占用系爭土地之每年租金，按申報地價10%計算尚屬相當。
㈧查原告於103年3月10日與訴外人許登財簽訂前開不動產買賣
契約書，並於103年12月27日將系爭土地移轉登記予原告而取得系爭土地所有權，且系爭土地103年1月申報地價為每平方公尺7524元，105年1月申報地價為每平方公尺13642.4元。但被告張素娟於95年2月16日自法院拍賣取得系爭3410、3411號建物後，從未給付租金或對價予前手許登財及原告等情，為兩造所不爭執，已如前述。則原告主張：被告張素娟自103年12月27日起至104年12月31日止，共1年4日之土地使用利益，原告減縮為1年，被告張素娟每層樓應給付1萬3006元（計算式：7524×121×10％×1/7＝13006，小數點以下四捨五入），故被告張素娟所有系爭3410、3411號建物，應給付2萬6012元（計算式：13006×2＝26012）。另被告張素娟自105年1月1日起至106年7月24日（即原告起訴日）止，共1年6個月24日之土地使用利益，原告縮減為1.5年，則其土地使用利益每層樓為3萬5373元（計算式：121×13642.40×10％×1/7＝23582；23582×1.5＝35373），故被告張素娟所有系爭3410、3411號建物，應給付7萬0746元（計算式：35373×2＝70746），因此，被告張素娟自103年12月27日起至106年7月24日止應給付相當於租金之不當得利計9萬6758元予原告（即26012＋70746＝96758），及被告張素娟自本件起訴狀繕本送達翌日（即106年8月17日）起至系爭3410、3411號建物之滅失日止，應按年給付原告共4萬7164元之租金，洵屬有據，應予准許。被告張素娟僅泛稱原告非系爭土地所有權人，自不得向被告張素娟主張不當得利云云，殊乏憑據，自難採信。
㈨又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦分別有明定。查原告對被告張素娟請求給付自103年12月27月起至本件起訴狀繕本送達日（106年8月16日）止之租金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴且起訴狀繕本業已合法送達被告張素娟，而被告張素娟迄未給付，當應負遲延責任。
二、被告陳季雄及被告羅秋絨部分：㈠查原告之前手許登財於102年間曾向被告陳季雄及羅秋絨提
起給付租金事件訴訟，並經本院以102年度中簡字第2806號民事判決確定在案，即被告陳季雄及羅秋絨應自102年10月16日起至系爭3413、3412建號建物之滅失日止，按年各給付原告1萬3006元等情，為原告及被告陳季雄、羅秋絨所不爭執，並有前開民事確定判決書影本1份在卷可稽，足徵原告及被告陳季雄、羅秋絨間就系爭土地之使用具租賃關係。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。民法第442條前段定有明文。又不動產隨經濟與社會之發展，該價值本會隨著時間而提升。查原告所有之系爭土地臨臺中市○○路與重慶路，並緊鄰臺中市立文華高中、中山國中、大仁國小，復周邊商辦大樓林立，為商業活動密集之地點，且為學區所在，無論交通或生活機能皆非常便利；其次，系爭土地於102年之申報地價為每平方公尺為7524元，然至105年時每平方公尺則為1萬3642元，足見土地價值之漲幅已近倍數，故符合地價及物價之昇漲，並參酌鄰近之地租與繁榮程度，以及利用該租賃物之經濟價值與所得利益，是原告依民法第442條規定請求按系爭土地105年之申報地價10％計算土地使用利益，核屬正當，則被告羅秋絨及被告陳季雄之租金各應由每年1萬3006元調整為各每年2萬3582元（計算式：121×13642.40×10％×1/7＝23582），洵屬有據，應予准許。
柒、綜上所述，原告依租賃關係請求被告張素娟如主文第1至3項所示，以及依民法第442條前段規定請求被告陳季雄、羅秋絨二人分別如主文第4至5項所示，為有理由，應予准許。
捌、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
玖、本件兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。
拾、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 3 月 22 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 22 日
書記官 陳建分