臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2570號原 告 林慶閔訴訟代理人 徐曉萍律師被 告 郭大添訴訟代理人 鄭秀珠律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上之門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號至68號壹樓店舖及68號貳樓後房間房屋（即同段1436、1434建號建物）全部騰空交還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國106年7月1日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾壹萬柒仟貳佰元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：「⒈被告應自坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上同段1436、1434建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號至68號壹樓店鋪及68號貳樓後面房間房屋（以下稱系爭房屋）遷讓，並將房屋返還原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）51萬5553元，及自民國（下同）106年7月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告8萬元。」等語，嗣於107年2月23日以民事爭點整理㈡暨更正訴之聲明㈠狀減縮前開⒉聲明為：「被告應給付原告33萬4068元，及自106年7月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告8萬元。
」等語，被告亦於本院107年2月27日言詞辯論期日當庭表示同意原告前開聲明之減縮，揆諸前開法律規定，原告此部分訴之變更，核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於101年11月18日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約
，見原證2），約定原告將其所有之系爭房屋出租予被告，租期5年，租金每月8萬元（不含稅），多年以來被告按月繳付租金，詎被告於105年12月19日寄發382號存證信函稱系爭租約為不定期租賃，租金每月3萬元（見原證3），嗣被告竟於105年12月起拒付租金，迭經原告於105年12月30日寄發1203號存證信函向被告催告給付租金（見原證4），被告以訴外人楊琳所開立面額各9萬元之二張支票支付租金，經扣抵後，尚溢付2萬元，原告乃於106年1月11日寄發20號存證信函將溢付2萬元退還被告（見原證5），被告於106年1月20日復以13號存證信函稱前揭二紙支票，係預付租金（見原證6）。未料，被告猶於106年2月15日拒付租金，經原告於106年6月15日以595號存證信函向被告催告，並言明被告欠租已逾2個月之租額，如未依期限繳付欠租，原告將終止租約，經被告於106年6月16日收受（見原證7），又被告雖曾以信件寄達發票人係楊琳，付款人為國泰世華銀行臺中分行，票面額均9萬元之兩紙支票予原告，惟前揭2紙支票仍未按期付清，其中發票日為106年9月10日之支票因未屆期，無法兌付，經原告兌付屆期之支票抵扣租金後，被告尚積欠原告租金27萬元，已超過二個月之租金，原告始於106年6月30日委請律師以該書函之送達被告作為終止系爭租約之意思表示（見原證8），兩造租約既於106年6月30日終止，原告未同意被告繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，被告迄今未給付租約終止前所欠租金及租約終止後仍繼續占用系爭房屋所受相當租金之不當得利，爰依租賃及不當得利之法律關係提起本訴。
㈡被告應給付之項目及數額分述如下：
⒈所積欠之租金：自106年3月15日起至106年6月30日止積欠
原告租金27萬元之租金。（見起訴狀後附表三、四）⒉不當得利及違約金：依兩造間之系爭租約第6條第2項約定
「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金8萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責。」等語，是本件既係被告違約，被告自應依約支付原告違約金8萬元，且被告自106年7月1日起至返還系爭房屋止，受有相當於租金計算之不當得利，而兩造間租金約定為每月8萬元，被告亦應給付予原告。
⒊律師及訴訟費用：依系爭租約第6條第2項約定，原告為請
求被告返還系爭房屋涉訟所支出之律師費用6萬元、訴訟費用1萬4068元，自應由被告支付。
⒋以上合計：42萬4068元（27萬元＋8萬元＋6萬元＋1萬406
8元＝42萬4068元），嗣被告於鈞院審理中，復於107年2月5日以信件寄達票面金額皆9萬元之支票四紙，惟其中發票日分別為107年3月10日、107年6月10日、107年9月10日三紙支票因彼時未屆期無法兌付，原告已於107年2月7日退還，謹就原告提示屆期（106年12月31日）之一紙支票抵扣租金，是被告尚應給付33萬4068元（即42萬4068元－9萬元＝33萬4068元）。
㈢並聲明：⒈被告應自系爭房屋遷讓，並將房屋返還原告。⒉
被告應給付原告33萬4068元，及自106年7月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告8萬元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠兩造訂約之初，早於101年11月18日，被告即曾以節稅為由
，要求原告另依其提供如原證6附件一租約，租期自101年12月15日起至102年12月14日止，租金為3萬元（以下稱附件一租約），原告不疑有他，陷於錯誤之情況下，依被告之要求，於附件一租約上簽名，嗣被告均依每月8萬元給付原告租金，足見兩造確實無依附件一租約於101年間租金3萬元租約履約之真意；嗣於105年初，被告復稱其逾103年度租金申報扣繳期限，為節稅予國稅局補報重新核定，復拜託原告簽立原證6附件二租約，租期自103年1月1日起至同年12月31日止，租金為3萬元（以下稱附件二租約），原告思慮未周，依被告要求，通謀虛偽簽立附件二租約，惟被告每月仍給付8萬元之租金予原告，益見兩造間亦無依附件二租約履約之真意。承上，附件一、二租約，係兩造通謀虛偽所簽立，應為無效，且被告於105年間簽立附件二租約，彼時已逾103年間，自無可能發生溯及既往更新租約之情事，此其一；被告要求原告虛偽簽立之租約，除附件二租約外，尚有附件一租約。果雙方有依附件一、二履約之真意，被告焉須自101年12月15日起至105年12月14日止，約四年餘均依系爭租約（見原證2）之約定，按約給付8萬元之租金，此其二；就系爭房屋使用範圍，被告依實際租約所示「包含68號貳樓後面房間」使用，而非附件一、附件二租約限於○○區○○○路○○號至68號壹樓，此其三；就系爭房屋兩側外牆得優先免費使用作廣告牆使用之規定，僅於依實際租約第7條第8項有明定，此有被告於106年5月19日以（106）添字第0000-000000000號向臺中市政府都市發展局（廣告物管理科）函文（見原證9）之內容記載「經查房屋租賃契約書所載『房子兩側外牆得優先免費使用作廣告牆使用』…」，此其四；倘如被告所稱已溢付租金，何以原告於106年6月15日以存證信函（見原證7）向被告催討欠租，被告收受後，卻以信件寄達其配偶楊琳名義開立票面額均9萬元之兩紙支票給付租金，未免不合常理，此其五；又被告前對原告提起妨害自由之告訴其告訴意旨指摘之內容亦依系爭租約8萬元租金作為供述云云，此其六；系爭租約第3條第1項明定，每月租金8萬元（不含稅），該「不含稅」係指不包括10％租金之扣繳及健保補充保費，被告於101年12月起迄105年10月15日均依約陸續交付楊琳名義開立之支票予原告用以給付租金，此其七；從而，被告辯稱103年1月1日雙方合意簽訂附件二租約，於103年底附件二之租約屆滿，被告仍繼續使用系爭租賃物，已視為不定期租賃契約，無原告所稱積欠租金之情，顯屬不實，不足採信。是以，兩造於101年11月18日簽訂系爭租約，未因前開附件一、二所示租金為3萬元之房屋租賃契約書而消滅，故兩造自103年1月1日後之租賃關係均應依101年11月18日系爭租約履行。
㈡再者，前開附件一、二租約，除損及原告租金所得總額，亦
造成短少稅捐之情事。被告自101年12月15日起至105年12月14日，約4年餘，均依系爭租約按約給付原告8萬元之租金，被告迄自105年12月起拒付租金，並以存證信函藉兩造通謀所為之節稅租約，對原告誆稱兩造系爭租約為不定期租賃，經原告於105年12月30日寄發臺中北屯郵局存證號碼1203存證信函（見原證4）予被告催告欠租，被告雖以訴外人楊琳名義所開立票面額各9萬元之二張支票支付租金，因溢付2萬元，原告已退還2萬元予被告；被告竟於106年1月20日寄發臺中國光路郵局存證號碼13存證信函（見原證6）予原告訛稱其自102年1月至105年12月止，溢付租金達240萬元而拒付租金，並誣指原告受有不當得利240萬元，該不實指述，令原告深感駭異。因被告就系爭房屋欠租未付，經原告限期催告，被告仍未依限付清，原告始於106年6月29日委請律師發函對被告為終止租約之意思表示，而該函於同年月30送達被告（見原證8）。至於，被告抗辯其於101年11月16日進行系爭房屋兩棟建物內牆之拆除工程，就積欠租金部分，原告應先抵銷被告委託僱工於101年11月16日完工之分間牆拆除維修所支出之工程費，惟依證人林家成、李明利、廖雪鳳之證述，可知系爭房屋兩棟建物分戶牆於87年間已拆除，被告並無於101年11月16日進行系爭房屋兩棟建物內牆之拆除工程，且證人廖雪凰係依現況繪製，辦理變更使用執照，廖雪凰前往現場勘查時，未見有任何拆除的工程，且分間牆、天花板已做完等情，是以，被告抗辯證人李明利有施工拆除分隔牆及裝修，應不實在。從而，被告抗辯其於101年11月16日進行系爭房屋兩棟建物內牆之拆除工程，花費30萬元工程費，不足採信。
㈢被告於106年2月15日拒付租金，原告乃於106年6月15日寄發
臺中文心路郵局存證號碼595存證信函（見原證7）予被告通知被告自106年2月15日拒付租金欠租已逾2個月，並限被告於函到7日內繳清，逾限將終止租約，被告於106年6月16日收受該函，嗣被告雖以信件寄達發票人係其妻楊琳，付款人為國泰世華銀行臺中分行，票面額均9萬元之兩紙支票，惟其中發票日為106年9月10日之支票因未屆期無法兌付，即屬未依限付清，經原告兌付屆期之支票並抵扣租金後，被告尚積欠原告租金27萬元，已超過二個月之租金。
㈣被告積欠原告租金已超過二個月之租金，原告不得已遂於10
6年6月29日委請律師發函對被告為終止租約之意思表示，而該函於同年月30送達被告。從而，兩造系爭租約已於106年6月30日終止。
㈤承上，兩造租約已於106年6月30日終止後，原告未同意被告
繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，原告自得請求被告遷讓及返還房屋。又依系爭租約第6條第3項、第4條第4項及第5項約定，原告於101年11月16日將系爭房屋交付予被告時，系爭房屋於被告占有後經改裝整修部分，依上開約定，被告應於終止租約後遷讓及返還房屋予原告。
㈥被告自106年3月15日起至106年6月30日止積欠原告租金27萬
元，已如前述，原告本於租賃契約請求被告給付租金，自有理由。
㈦又本件係被告違約，被告依系爭租約第6條第2項約定，應支
付原告違約金8萬元整及自106年7月1日起至被告返還系爭房屋止，受有相當於租金計算之不當得利，應以每月8萬元計給付原告。又依系爭租約第6條第2項約定，原告涉訟所支出之律師費用、訴訟費用分別為6萬元、1萬4068元，亦應由被告支付。是原告得請求金額，扣除被告於訴訟中給付之9萬元，尚應給付33萬4068元。
三、被告則以：㈠兩造先於101年11月18日簽訂租約，約定就本件租賃標的租
期自101年12月15日起至106年12月14日止、租金每月8萬元、保證金16萬元。惟事後兩造於103年1月1日另就本件租賃標的重訂新約（即附件二租約），並更新約定租期自103年1月1日起至103年12月31日止，每月租金3萬元，並將原契約繳付之保證金16萬元轉做新契約之保證金。以上事實並有兩造於103年1月1日重新簽訂之房屋租賃契約書證明。是兩造於103年1月1日另就本件租賃標的重訂新契約，原101年11月18日之租約已因前開附件二之租約更新而合意終止消滅，足見兩造間之租約內容應依前開附件二之租約。又兩造於103年1月1日重新簽訂租約，約定租期自103年1月1日起至103年12月31日止，惟事後兩造於103年12月31日租賃期限屆滿後，承租人即被告仍為系爭租賃物之使用收益，而出租人即原告並未曾表示反對之意思，依民法第451條之規定，本件租賃關係應視為以不定期限繼續契約。
㈡依附件二租約之約定每月租金為3萬元，足見兩造自103年1
月1日以後之租賃關係，租金應為每月3萬元，而非原告起訴書所主張之8萬元。兩造間之租金既為每月3萬元，且被告並無短付租金之情，益見原告主張以積欠租金為由對被告終止租賃契約乙節，顯與事實不符。再者，兩造於101年11月18日第一次簽訂租賃契約時，原告曾委託被告代為整修系爭租賃物，進行兩棟建築物之內牆拆除等相關工程，工程費共計30萬元，兩造原約定應在日後之租金中逐期抵還，惟事後原告向被告收取每期租金時，並未依約先抵扣前開金額，迄今原告仍未償還被告分文。至於證人林家成（即原告父親）於鈞院所為證述，均係偏頗原告之虛偽陳述，均與事實不符。按本件租賃房屋間之分隔牆，確實係被告出資施作，且拆除時間確實係在原告於101年7月間將系爭房屋交付被告裝潢期間所為，絕非如證人林家成所述係在87年間所為。又證人林家成確實有代理原告與被告約定該施工費用先由被告代墊後，再從日後租金扣除。
㈢兩造於103年1月1日重新簽訂租約，自103年1月1日以後之租
賃關係之租金應為每月3萬元，而非原告起訴書所主張之8萬元。經計算被告並無短付租金之情形，是原告於106年6月15日寄發臺中文心路595號存證信函以有積欠原告租金達2個月以上，主張積欠租金為由對被告為終止租賃契約乙節，顯與事實不符。
㈣被告並未積欠原告租金，已如前述，原告於106年6月29日以
臺中法院郵局1563號存證信函通知被告終止兩造租約，並於同年月30日送達被告，顯無理由，是原告請求被告遷讓及返還房屋及所積欠之租金，均無理由。
㈤承上，原告終止租約既無理由，足見兩造租約尚屬存在，原告請求被告給付不當得利及違約金，自無理由。
㈥末查，被告並未違約，原告請求被告給付律師及訴訟費用，
顯無理由。退步言之，律師費用部分，因租約之約定過於偏袒出租人，顯失公平，爰依民法第252條規定，請求酌減之。
㈦綜上所述，被告均有依約履行本件租約，並無原告所稱欠繳
租金之情，原告主張終止租約及其餘請求，均無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造於101年11月18日就系爭房屋，簽訂系爭租約（見原證
2），租期自101年12月15日起至106年12月14日止，為期五年，租金每月8萬元整（不含稅）。
㈡原告與被告另簽立如原證6所示附件一、附件二之租約，租
期分別101年12月15日起至102年12月31日止、103年1月1日起至同年12月31日止，租金為3萬元之房屋租賃契約書。
㈢被告自101年12月15日起至105年10月15日，依約陸續交付如
起訴狀附表一、二所示楊琳名義支票予原告給付每月8萬元整租金。
㈣被告於105年12月19日寄發臺中太平郵局存證號碼000382存
證信函予原告稱兩造自103年1月1日簽訂租約，自104年、105年已為不定期租賃（見原證3）。
㈤原告於105年12月30日寄發臺中北屯郵局存證號碼001203存證信函予被告催告欠租（見原證4）。
㈥原告於106年1月11日寄發臺中文心路郵局存證號碼000020存證信函將被告溢付2萬元退還被告（見原證5）。
㈦被告於106年1月20日寄發臺中國光路郵局存證號碼000013存
證信函予原告稱其自102年1月至105年12月止溢付租金240萬元（見原證6含附件一：101.12.15-102.12.14房屋租賃契約書及附件二：103.01.01-103.12.31房屋租賃契約書各一件）。
㈧原告於106年6月15日寄發臺中文心路郵局存證號碼000595存
證信函予被告，通知被告自106年2月15日拒付租金欠租已逾2個月，並限被告於函到7日內繳清，逾限將終止租約，被告於同年106年6月16日收受（見原證7）。
㈨被告以信件寄達如原告起訴狀附表三所示票面額均9萬元二
紙支票，其中該發票日為106年9月10日，原告未提示，原告於106年6月29日退還前揭之支票一紙（見原證8）。㈩原告106年6月29日委請律師以律師函附臺中法院郵局同日存
證號碼001563存證信函予被告通知其欠租27萬元，超過2個月之租金，以該函之送達被告作為終止租約之意思表示（見原證8）。
原告於101年7月間將本件租賃標的房屋交付被告使用。
系爭房屋66號至68號一樓店舖之「分戶牆」於101年11月16
日經臺中市政府都市發展局核准變更使用執照（見原證12）合併為一戶，並變更為「診所」使用，及臺中市政府都市發展局於同日核發「建築物室內裝修合格證明」（見原證13）。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠兩造於101年11月18日簽訂之房屋租賃契約書，租期5年，租
金每月8萬元（不含稅）整之系爭租約是否因兩造另簽立原告起訴狀之證物6附件一所示租期自101年12月15日起至102年12月14日止，租金為3萬元之房屋租賃契約書以及如起訴狀之證物6附件二所示租期自103年1月1日起至103年12月31日止，租金為3萬元之房屋租賃契約書而消滅？兩造自103年1月1日後之租賃關係應依101年11月18日系爭租約抑或103年1月1日租賃契約？㈡被告是否就系爭房屋欠租未付？被告有無於101年11月16日
進行系爭房屋兩棟建物內牆之拆除工程？原告有無支付被告該工程款之義務？被告抗辯積欠租金應先抵銷原告委託僱工於101年11月16日完工之分間牆拆除維修工程費，有無理由？㈢被告於106年6月16日收受原告寄發臺中文心路595號存證信
函有無積欠原告租金達2個月以上？欠租金額為何？㈣原告主張以臺中法院郵局1563號存證信函於106年6月30日通
知被告終止兩造租約，是否有理由？㈤原告請被告遷讓及返還房屋是否有理由？㈥原告請求被告給付租金是否有理由？若有理由，應給付金額
若干？㈦原告請求被告給付不當得利及違約金是否有理由？若有理由
，應給付金額若干？㈧原告請求被告給付律師及訴訟費用是否有理由？若有理由，
應給付金額若干？
六、本院得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第421條第1項、第98條分別定有明文。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院19年上字第453號判例要旨可資參照。經查，兩造於101年11月18日就系爭房屋，簽訂系爭租約，租期自101年12月15日起至106年12月14日止，租期為五年，租金每月8萬元整（不含稅），保證金為16萬元等情，此為兩造所不爭執，並有系爭租約影本（詳見原證2）1份在卷可稽，應堪信為真實。
㈡被告雖辯稱：兩造於103年1月1日就系爭房屋重訂新約（即
附件二租約），並更新約定租期自103年1月1日起至103年12月31日止，每月租金3萬元，並將原契約繳付之保證金16萬元轉做新契約之保證金等情，有兩造於103年1月1日重新簽訂之房屋租賃契約書影本1份在卷可證，故兩造於103年1月1日既另訂附件二租約，則原101年11月18日之租約已因附件二租約之更新而合意終止消滅，是兩造間系爭房屋之租約內容自應依附件二租約云云。惟此為原告所否認，復查，兩造於101年11月18日訂約之初，被告即曾以節稅為由，要求原告另依其所提供如前開附件一租約，內容為租期自101年12月15日起至102年12月14日止，租金為3萬元，保證金10萬元等情，原告不疑有他，遂依被告之要求，於附件一租約上簽名，嗣於105年初，被告再次稱其逾103年度租金申報扣繳期限，為節稅予國稅局補報重新核定，而請原告簽立前開附件二租約，內容為租期自103年1月1日起至同年12月31日止，租金為3萬元，保證金16萬元等情，原告依被告要求而簽立附件二租約，然被告自101年12月15日起並未依前開附件一、二租約之內容繳納租金，而皆係依系爭租約第七條其他特約事項：「9.第壹年房租按每壹個月繳交。第貳年按每貳個月繳交。」等語之內容，每月給付租金8萬元予原告，此有被告繳付租金明細表（見附表一）在卷可稽，足徵兩造並無依前開附件一、二之租約履約之真意。再者，被告係於105年間要求原告配合簽立前開附件二租約，然當時已逾103年間，自無可能發生溯及既往並更新租約之情事，此其一；就系爭房屋使用範圍，被告依系爭租約所示「包含68號貳樓後面房間」使用，而非前開附件一、二租約所示限於○○區○○○路○○號至68號壹樓，此其二；倘如被告所稱其已溢付租金，何以原告於106年6月15日以存證信函向被告催討欠租，被告於收受後，仍以信件寄達其配偶楊琳名義開立票面額均9萬元之支票2紙作為給付租金，此其五；又被告前曾對原告另提起妨害自由之刑事告訴，其告訴意旨指摘之內容亦依系爭租約所載8萬元租金作為供述，此其六；系爭租約第3條第1項明定，每月租金8萬元（不含稅），該「不含稅」係指不包括10％租金之扣繳及健保補充保費，被告於101年12月15日起迄105年10月15日止均依系爭租約第七條其他特約事項：「9.第壹年房租按每壹個月繳交。第貳年按每貳個月繳交。」等語之內容陸續交付楊琳名義開立之支票予原告用以給付租金，直至105年12月15日起被告始未依系爭租約上開約定繳納租金，並於106年1月3日以訴外人楊琳名義所開立票面額各9萬元之二張支票作為支付租金，惟因其溢付2萬元，原告業已退還2萬元予被告，此其七；從而，被告所辯兩造於103年1月1日合意簽訂附件二租約，並已於103年底該附件二之租約屆滿，被告仍繼續使用系爭租賃物，已視為不定期租賃契約云云，核與兩造間就系爭租約上述之履約過程及租金給付情形不符，尚乏憑據，自難採信。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。又承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止租約，最高法院20年上字第211號判例要旨可資參照。經查，被告自101年12月15日起至105年12月14日，約4年餘，均依系爭租約所載內容按約給付原告每月8萬元之租金，被告自105年12月15日起拒付租金，嗣經原告以存證信函向被告催告欠租，被告雖以訴外人楊琳名義所開立票面額各9萬元之二張支票支付租金，原告已將溢付2萬元退還予被告；惟被告自106年2月15日起即未再依系爭租約給付租金，並以存證信函向原告訛稱：其自102年1月至105年12月止，溢付租金達240萬元，故拒付租金等語，原告遂於106年6月15日寄發存證信函予被告，通知被告自106年2月15日拒付租金欠租已逾2個月，並限被告於函到7日內繳清，逾限將終止租約，被告於同年106年6月16日收受。嗣原告106年6月29日再委請律師以律師函附臺中法院郵局同日存證號碼001563存證信函予被告通知其欠租27萬元，超過2個月之租金，以該函之送達被告作為終止租約之意思表示，且被告於106年6月30日收受等情，有原告提出之存證信函、回執及律師函影本等件在卷可憑，按諸上開規定，足徵被告於106年2月15日拒付租金，其欠租已逾2個月，並經原告限期催告，被告仍未依限付清，即被告尚積欠原告租金27萬元【租期106.3.15~106.6.30】，已超過二個月之租金，原告自得終止系爭租約。至於被告以前揭附件二租約為憑，主張未欠租，原告不得終止租約云云，殊乏憑據，不足採信。
㈣又，被告另抗辯其曾於101年11月16日進行系爭房屋兩棟建
物內牆之拆除工程，原告就積欠租金部分，應先抵銷原告委託被告僱工於101年11月16日完工之分間牆拆除維修工程費30萬元云云，惟此為原告所否認，且證人林家成曾到庭證稱：「（你是否有同意被告郭大添自行雇工拆除本案2棟建物之隔間牆？並同意被告郭大添先代墊該工程費用後，再由日後被告郭大添應繳納給原告林慶閔的房屋租金中扣除？）臺中市○○區○○○路○○○○○號一樓的分戶牆（建築名詞），根本就沒有分戶牆，我在郭大添要向林慶閔承租系爭房屋時，已經沒有分戶牆，分戶牆是之前工人拆除的，蓋房子的時候分戶牆蓋好之後就拆除了，該屋的起造人是林慶閔，應該是由我決定的，所以我在民國87年房屋使用執照拿到後，為了使用方便，就將系爭臺中市○○區○○○路○○○○○號分戶牆拆除了，是我叫工人拆除的，所以被告郭大添向林慶閔承租房屋之前就已經沒有分戶牆了。」、「（是否曾替林慶閔傳話給郭大添關於本件房屋租賃裝潢的事情？）沒有。」；證人李明利亦到庭證稱：「（系爭門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○○○號建物，你是否有來設計、施工？）只有設計，沒有施工。」、「（當初約定的內容是否只有設計一樓部分？）事務所的案件佷多，這種案件我只有瞭解一點點，我請同事處理，當初是林家成跟我談，我請同事辦理後續部分，我是交給廖雪凰處理，我是口頭指示她的。」、「（你們沒有訂立書面契約，印象中是否記得林家成是怎麼跟你說的，你設計這個區塊有沒有答應林家成什麼事情？）我記得的，有辦理建築物的變更使用，原本是店舖要變更為診所，後續我就交給廖雪凰處理，報酬多少，我忘記了，但是有談到報酬，報酬應該有收到了。」、「（是否把設計圖交給林家成就算設計完工了？）這個是變更使用的設計，一般的流程是看現場、繪圖（指變更前、後）、辦理變更用途才完工。」、「（對被告所提李明利建築師設計圖影本，有何意見？【提示並告以要旨】這是事務所的圖，是指系爭臺中市○○區○○○路○○○○○號辦理過程的圖面，這是我們廖雪凰辦理的，圖不是我畫的，依據圖面來看，是變更診所的名稱，診所有天花板要畫上去，從圖面上看不出分間牆是否有變動，有新設門窗，候診區窗戶是新增的。」；又證人廖雪凰到庭結證稱：「在建築事務所裡面的繪圖人員，我在李明利建築師事務所任職，就是庭上的李明利建築師，我在該事務所任職17-18年，我除了繪圖，還有擔任行政工作，跑市政府。
」、「（本件系爭臺中市○○區○○○路○○○○○號一樓建物李建築師是否有接受委任設計施工？）我們是變更使用執照業務的設計部分。」、「（這個案件是否你直接主辦的？）是由我主辦的，我是製作圖說的繪製及市政府的送審，我也有去現場。」、「（你們在設計受委託的設計部分，到底變更什麼東西？）原先委託我們辦理由店舖變更為診所，我去看現場後，我發現兩戶之間的分戶牆已經沒有存在，我建議他們辦理合併戶。」、「（這張設計圖是否你們事務所所繪製出具的，是有關系爭臺中市○○區○○○路○○○○○號辦理變更使用及合併戶的設計圖？【提示被證2設計圖，並告以要旨】是的，這是我們繪製的，上面顯示的日期101年8月12日，這是我繪製的，分戶牆是兩戶之間的牆壁，分間牆是隔間的牆，分戶牆已經不見了，我到現場看到天花板和分間牆有施作，所以有室內裝修申請圖說，分間牆是依據現況繪製的，是針對變更使用的部分繪製的，左右邊兩圖差在分間牆和天花板。」、「（對建築物室內裝修合格證明，有何意見？【提示原證13並告以要旨】類似使用執照的部分，我們針對送審領到證明就算結束，101年11月16日完成，這個個案我花了三、四個月。」、「（是否知道坐落台中市○○區○○○路○○號至68號1樓店鋪即系爭房屋之分戶牆何時拆除打通?）我不知道什麼時候打通的，但我去現場看得時候就已經沒有了，就是委託我們之後，我就跟林家成約定時間去現場看，正確約定的時間，我記不起來。」、「（剛才提示的設計圖，你是否在101年8月12日繪圖以前就已經到現場看過？）是的。」、「（你剛才提到到現場的時候看到天花板、分間牆已施作，這個施作是正在施作還是已經存在？）我去現場看的時候，有工人正在做分間牆，天花板已經做好，我去的時候是在做樓梯後方的分間牆跟櫃台，是木工在做的。」、「（系爭房屋是否有任何的牆面做拆除工程？）我去現場的時候沒有在做拆除的工程。」、「分戶牆在我們辦理變更使用執照時確定是不存在的。」等語（詳見本院107年5月29日言詞辯論筆錄），由證人林家成、李明利、廖雪凰上開之證述，顯見系爭房屋兩棟建物之分戶牆應於證人廖雪凰在101年8月12日繪圖以前就已拆除，被告當無於101年11月16日進行系爭房屋兩棟建物內牆之拆除工程，被告復未能就其主張之事實，舉證以實其說，是被告上開抗辯證人李明利有施工拆除分隔牆及裝修云云，洵屬無據，自難採信。
㈤兩造間系爭租約既已於106年6月30日終止，已如前述，原告
復未同意被告繼續使用系爭房屋，則被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，原告自得請求被告遷讓及返還系爭房屋。又依系爭租約第4條第4項及第5項約定，原告於101年11月16日將系爭房屋交付予被告使用時，系爭房屋於被告占有後經改裝整修部分，被告應於終止租約後遷讓及返還系爭房屋予原告。是原告請求被告應自系爭房屋遷讓，並將系爭房屋返還原告，洵屬有據，應予准許。
㈥被告於系爭租約終止前，尚積欠原告自106年3月15日起至
106年6月30日止之租金27萬元，已如前述，是原告本於兩造間系爭租約請求被告給付27萬元，洵屬有據，應予准許。㈦又按系爭租約第六條違約處罰約定：「2.乙方（指被告）於
終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金8萬元。」等語，此為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可憑，查系爭租約已於106年6月30日終止，如前所述，而被告迄未遷讓交還系爭房屋予原告，且系爭租約係因被告積欠租金未付所致，則本件被告既係違約在前，原告自得依約請求被告給付違約金8萬元；另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。且土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查本件兩造間系爭租約業已終止，已如前述，被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，且被告於系爭租約終止前本就以每月8萬元租金給付原告，而系爭租約已於106年6月30日終止，已如前述，則原告依民法第179條之規定，請求被告自106年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，依兩造間系爭租契所定租金額度，按月給付8萬元予原告，作為占用系爭房屋相當於租金之不當得利之利益，即屬有據。至被告所辯兩造間租約尚存云云，殊難採信。
㈧原告另依系爭租約第6條第2項之約定，就原告因提起本件訴
訟而支出之律師費用6萬元，以及所繳納之裁判費用1萬4068元，亦一併請求被告賠償云云。惟查系爭租約第6條第2項係延續同條第1項約定而來，即其前提為被告拖欠租金，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約，且本件原告依約終止系爭租約，被告仍未返還系爭房屋，原告已依約向被告請求給付違約金8萬元，至於律師費用6萬元，本屬原告使用訴訟程序之成本，且非屬必然性，另裁判費用之負擔，亦屬法院依職權裁判事項，是原告請求被告給付律師費用6萬元及所繳納之裁判費用1萬4068元部分，洵屬無據，不應准許。
七、綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權及依不當得利返還請求權之法律關係，訴請被告騰空返還如主文第一項之系爭房屋，及請求被告給付26萬元，及自106年7月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告8萬元，皆為有理由，應予准許；超過上開應准許之金額部分，非屬正當，應予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
九、本件兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核本判決主文第1項部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。至於本判決主文第2項就原告勝訴部分，乃所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行，就被告聲請宣告免為假執行部分，爰酌定相當擔保金額併准許之。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
書記官 陳建分