臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2603號原 告 吳泗倉訴訟代理人 莫詒文律師
吳姎凌律師複代理人 張智婷律師被 告 呂秀梅訴訟代理人 陳昭勳律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國108年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾玖萬零捌佰玖拾玖元，及自民國一百零六年九月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參拾玖萬零捌佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國102 年5 月26日簽立不動產共同開發契約書（下稱系爭契約），約定由被告負擔全部資金興建坐落被告所有臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上之建物，該建物大約於103 年2 月間興建完成，依系爭契約第2 條約定，登記於被告名下（同段1385建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 號建物，下稱系爭建物）。
依系爭契約第4 條約定：「雙方同意本建物興建完成後，以甲方為出賣人或出租人，負責出售或出租本建物，相關書面資料包括但不限於買賣契約、租賃契約，甲方須提供影本交由乙方留存。買賣價金或租金收入須存入雙方共同帳戶，先按年支付雙方向金融機構貸款之利息，其餘則經雙方同意後，以本約第三條第一項所示比例分配之。」（甲方即被告，乙方即原告，分配比例為甲方60% 乙方40%），查系爭建物目前由被告負責出租中。事實上，原告與被告之配偶陳民中是國中同學，原告以其營造技術為被告尋找包商及建材，並在工地現場為工地施工品質之管控，於101 年12月取得建造執照就開始興建系爭建物，先動工再討論合約，最後由原告提出系爭契約，簽約時工程進度到三樓結構體。系爭土地成本新臺幣（下同）400 萬元，被告取得成本只有200 多萬元，原告以系爭土地與其營造技術之價值比例為六比四，就依此比例分配其買賣價金或租金收入，因為原告沒有出資，沒有考慮建築成本，建築成本與分配收入比例無關，原告不討論建築成本。
（二）被告以系爭建物出租套房及出租予電信公司設置基地台之租金收入，自103 年8 月起計至106 年6 月份止，至少為7,665,200 元：
1.被告於103 年8 月起至106 年6 月間，出租系爭建物之套房之租金收入（含電費及其他）共計5,601,200 元（計算式：0000000+0000000=0000000 ，請參見附表1 ），因被告為系爭建物套房之出租人，所有租賃契約、租金收入均為被告所掌握，依民事訴訟法第344 條及同法第345 條規定，應由被告提出，被告不提出，應認原告主張為真。
2.被告將系爭建物自103 年4 月1 日起至108 年4 月30日不等出租予四家電信公司設置電信設備，於103 年4 月
1 日起至105 年12月31日止之租金收入為2,064,000 元（請參見附表2 ）。加上套房出租收入，總租金收入為7,665,200 元（計算式：0000000+0000000=0000000 ）。
（三）依系爭契約第3 條約定，被告應以系爭建物興建完成後向銀行貸款歸還土地出資額400 萬元及興建本建物資金成本13,029,969元，其餘非用以歸還上開土地出資額及興建本建物成本之貸款，不得計入系爭契約第4 條所約定之金融機構貸款之利息，且依系爭契約第4 條約定，僅限於歸還上開成本之貸款利息，方為兩造分配系爭建物租金或買賣價金所應先扣除之利息，無其他得扣除之項目或費用：
1.依系爭契約第3 條第1 項約定，系爭土地是以400 萬元計入被告出資額。被告曾向原告提出其主張之系爭建物興建成本之明細表（附表3 ），總金額為20,089,646元；原告僅承認其中13,029,969元部分，為系爭建物興建成本（原告主張剔除之項目及金額，以附表4 為準）。
2.故被告得向銀行貸款之金額為17,029,969元（計算式：0000000+00000000=00000000 ），依玉山銀行回函所稱第二筆貸款本金1820萬元計至106 年6 月29日（即目前原告請求租金收入分配迄日）之利息計為1,127,356 元，比例計算17,029,969元之貸款利息應為1,054,881 元（計算式：00000000/00000000*0000000=0000000 ），而原告僅按比例負擔四成利息即421,952 元（計算式：
0000000*0.4=421952 ）。
（四）原告估算被告每月償還銀行之本金加利息應為73,973元，自103 年8 月起至106 年6 月止共34個月，則被告共償還2,515,082 元（計算式：73973*34=0000000）。原告亦不爭執被告提出之104 年第四台費用6,515 元、105 年電梯維護零件等19,950元，共26,465元（計算式：6515+19950=26465）。從而，本件起訴請求被告給付2,049,461 元〔計算式：(0000000-0000000-00000)*0.4=0000000 〕。
（五）系爭契約並無因「以自始客觀不能之技術出資給付為合夥契約標的」而無效之情事。是因被告未能於原告提供專業技術興建建物時給付原告報酬，故而簽署系爭契約。系爭契約既無任何情事變更事由，原告亦無未依民法第148 條第2 項之規定履行契約之情事。原告於許多情況下均負有無法獲取提供被告專業技術、勞力、時間等而應取得報酬之風險，故系爭契約並非必然使原告獲取高額報酬而有何不合理之處。雖按系爭契約第4 條約定，系爭建物租金收入或買賣價金，經扣除因歸還土地出資額及系爭建物興建成本後，先按約定比例分擔利息外，經雙方同意後按約定比例分配之。惟，被告若無正當理由拒絕分配，顯然履行系爭契約違背誠實信用原則，被告不得拒絕分配。
（六）訴之聲明：1.被告應給付原告2,049,461 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭契約簽立之背景係被告預定興建出租式套房建築一棟，原告為被告先生之同學，而原告職業是為他人興建房屋之工頭，被告先生遂同原告討論系爭房屋之興建，原預定興建156 坪，討論中原告告訴被告先生，其具有高超營造技術及具有降低營造成本之技術，可以協助被告先生大幅降低成本，並為取信於被告先生，提出親筆書寫之估算單，估算建物興建費用估計為5,589,000 元，相較一般行情，被告先生認為，如原告能以此成本完成興建，確實有其獨到之技術，但仍有存疑，遂提議以5,589,000 元為興建成本，若有超出由原告負擔，原告則希望再討論協商。而後雙方討論中提出數版本之協議書均未達成簽署，協議中，被告方面認為如果如同原告估算建築成本，原告有信心，則若超出之成本由原告負擔，但原告一方面以保證可以按照其估算之大幅降低成本之建物興建費用完成建物興建說服被告，一方面表示同學合作沒有問題，不用訂立營建費用超出部分由原告負擔之條款，雙方再三爭執，其後於原告先生與被告飲酒後，原告提出系爭契約，主張其無庸出資而比例降為系爭契約之比例，但再三表示可以原估計之建築成本完成，取信被告先生，無庸訂立營建費用超出部分由原告負擔之條款，被告先生認為原告若真有此技術降低成本至此，則雙方可共享利益，省下來的建築費用，成為原告所占之比例亦無不可，且基於同學互信之立場（若非如此，被告全無付出又豈得享有高達40% 之利潤），遂由被告與原告簽立系爭契約，詎系爭建物興建後，原告並無如其所說之高超營造技術及具有降低營造成本之技術，原告營造之成本，甚至比一般包商更高，大幅膨脹，與原告前告知被告之預定營建成本差異甚大，直至系爭建物完成興建並將相關硬體裝設完成，支出之費用逾2000萬元，原告稱興建過程費用均由被告支出，若已遠超原估算之費用，自可終止契約，惟當時系爭房屋已興建超過一半，被告已無法任意停止興建，只能勉力完成，承受壓力之大，竟遭原告此時任意指稱可終止，實令被告難以接受。是系爭契約係由被告提供土地，並由被告實際支出興建房屋之成本，原告提供高超營造技術及具有降低營造成本之技術，以求降低營造成本而得以遠低於市面營造成本（以原告之說法及其估計可以降低成本四成以上），而降低成本之利益由原告享有，是雙方約定以系爭契約第3 條之比例為收益及負擔之比例（被告60% 原告40% ），觀其約定，具有經營共同事業之色彩，應屬合夥性質，其法律效果自然應依合夥之規範。系爭契約性質縱為合夥，仍應有民法債務不履行相關規定適用，原告是為技術出資，其應給付提供者為高超營造技術及具有降低營造成本之技術，以求降低營造成本而得以遠低於市面營造成本，就原告提供之營造施工管理技術以觀，顯然原告無法提供原約定之高超營造技術及具有降低營造成本之技術，以求達成降低營造成本而得以遠低於市面營造成本，是原告之技術出資義務之履行陷於自始客觀不能（原告提出之估算建物興建費用顯然無達成之可能），依民法246 條第1 項規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」是原告既未提供高超營造技術及具有降低營造成本之技術，以求降低營造成本而得以遠低於市面營造成本之技術出資義務，其所稱之技術出資義務，顯然陷於自始客觀不能，從而系爭契約應為無效之契約。
（二）系爭契約若非無效。由兩造商議過程之相關文件以觀，均有建築費用之估算，顯見原告當時確實提出工程興建造價估算予被告，相較至系爭建物完成興建並將相關硬體裝設完成，支出之費用逾2000萬元，顯然工程興建造價大幅提高，客觀上，自然已形成工程興建費用與締約當時造價估算明顯之變更，故以原估算造價計算之原告利益，顯然已因建物興建造價大幅提高而明顯不同，自有情事已為變更之客觀事實，有民法第227 條之2 之適用，而應由鈞院增、減其給付或變更其他原有之效果，而應調整至依原告實際付出之內涵計算其應獲得之利益，亦即原告為工地管理之報酬。又「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148 條訂有明文，原告請求依約分配利潤，雖稱此為其報酬之給予，惟究其內容，應屬請求分配合夥利潤，退步而言，縱係其請求報酬之主張，無論何者，原告均係於違背原有承諾（減低營建成本）之情形下，於被告付出鉅額營建成本後要求以被告大幅提高付出後之建物為基礎要求分潤，並以之計算其請求之費用（被告認為是合夥利潤），也就是以租金基礎要求給付，顯然於原告明知被告入不敷出之情形強行要求被告依照原告所擬之契約條款給付，此情確實有違誠信原則，此景確實有違誠實信用顯失公平，應生調整之效果，故而於民法第148 條之基礎上，至少應有依民法第227 條之2 之調整效果，而應調整至依原告實際付出之內涵，計算其應獲得之利益亦即原告為工地管理之報酬。若有酌減必要，應參考兩造簽約當時有效之修正前機關委託技術服務廠商評選及計費辦法第二十九條附表四「工程專案管理（含監造）技術服務建造費用百分比上限參考表」，依系爭建物所屬建築物工程分類、建造費用級距，原告請求報酬之上限應為建造費用3%。
（三）系爭契約若按其原有之效果。本件103 年至106 年之收益情形，有附表5 記帳表可循，並有相關租約可參，依上開記帳表103 年收入為445,355 元，104 年為1,996,306 元，105 年為1,940,050 元，106 年至9 月1,236,930 元，均有記帳，絕非原告任意推算之數字。
（四）本件貸款金額應為興建成本及土地價額400 萬元之總額，經被告記帳之興建成本為20,089,646元，原告雖稱其中有7,059,677 元非屬於興建成本，但究其爭執之項目，包含電梯、衛浴、外包工程、建築師費用等均屬興建之成本，且多數均由原告簽立工程估驗計價單請款，被告相信原告而支出（被告非專業），今原告竟任意主張非興建成本，如此豈非原告蓄意欺蒙被告而使被告支付，可見原告係蓄意任意爭執，全不足採。又系爭契約原既約定以取得租金為目的，並以之計算雙方應分潤之利益，故可知雙方於契約中所稱之興建成本，自應計算達到可出租狀態之成本，而系爭房屋自始即預定為套房出租，是以相關用於達到出租目的之成本即應計入興建成本，原告認定並非興建成本並無理由。原告係主張分配租金收益，可知原告對於系爭建物目前以套房出租之方式，亦無異議，是以若如同原告所主張僅需計算建物本體之成本，則建物本體並無法達成目前套房出租收益之可能，原告既要求套房租金之收益，卻主張無庸計算達成套房出租之相關硬體、管理成本等其餘支出，顯非合理，若原告主張可採，豈非僅欲享受權利而全無付出。故貸款金額應為興建成本及土地價額之總額24,089,646元，此興建成本本約定由系爭建物之租售所得全面負擔，就契約之本意，此部分貸款，銀行要求之給付即應由租金所得支付，而銀行請求本利償還天經地義，自應由租金收入償付銀行請求之本利償還。
（五）除前述之貸款本利償還外，系爭建物之建築自始即為分租套房形式之建築，又依系爭契約第4 條「建物興建完成後，以甲方為出賣人或出租人，負責出售或出租本建物」，系爭建物興建完成後，以套房形式出租收取租金，即為系爭契約訂立時所得預期，而就系爭建物之形式為達成出租，本即應完成套房出租之一切軟硬體設備後始有可能出租收益，故而所需之成本無由同原告所主張僅限於系爭建物本體興建之成本，而不包含為達成套房出租之相關硬體、管理成本等其餘支出，是以所需之成本應為達成套房出租之全部成本，亦應包含管理系爭建物套房之成本，又被告記帳表中之支出均為管理系爭建物套房之成本，以及套房所需之支出，絕無任何浮濫。
（六）因系爭房屋除出租收益外，其最終目的為出售，惟為達到出售之目的，可能歷時一定時間，過程中對於使建物良好使用以及達到狀態良好容易出售之目的，勢必有費用上之支出，且建物出租情形亦非絕對可以預知，亦有可能今年狀況不錯但明年退租甚多之情形發生，故而約定，若出租收入扣除相關支出真有剩餘，為達前開說明之目的，應於雙方討論後雙方同意後，再行分配，此係為保留供建物運用之目的之款項，本件自103 年出租至106 年，建物租金償還相關費用均無剩餘，甚至虧錢，均由被告支應，本無剩餘，縱有仍應保留以映需求，是以觀其情形，被告縱因餘額有保留之必要不同意先行分配亦非違反誠實信用。
（七）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告最初曾手寫建坪156 坪結構體造價總計5,589,000 元之概略估價單（本院卷二第47頁），供被告參考。
（二）系爭建物於101 年12月開始興建，於102 年12月23日取得使用執照，於103 年2 月12日為第一次保存登記，為29間出租套房之五層樓住宅。
（三）兩造於102 年5 月26日簽署由原告所草擬提出之系爭契約（原證1 ）。
（四）系爭建物是由被告提供系爭土地為建築基地，並負擔一切興建成本所需資金；原告則應負責建築材料、營造施工之管理（含監造）。
（五）被告曾向原告提出被告主張之系爭建物興建成本之明細表（附表3 ），總金額為20,089,646元；原告目前承認其中13,029,969元部分，為系爭建物興建成本（原告主張剔除之項目及金額，以附表4 為準）。
（六）被告以系爭建物連同坐落土地為玉山銀行設定擔保債權總金額28,800,000元之最高限額抵押權，並辦理多筆貸款，以支付系爭建物之興建及裝潢等相關之費用，每月需攤還本息若干。
（七）被告以系爭建物出租套房及出租予電信公司設置基地台，獲得租金收入若干，亦支出維護成本若干。
四、兩造所爭執之處，應在於：
（一）系爭契約有無因「以自始客觀不能之技術出資給付為合夥契約標的」而無效之情事？
（二）承前項，系爭契約若非無效，則能否依民法第227 條之2第1 項之規定（契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，經當事人聲請）或依同法第148 條第2 項之規定（行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法），變更其原有之效果？若依法得變更其原有之效果，應變更為如何？
（三）承前項，系爭契約若按其原有之效果，被告出租系爭建物套房及租予電信公司設置基地台之租金收入金額為何？
（四）承前項，系爭契約第3 條所約定「歸還土地出資額及興建本建物資金成本」之貸款金額應為何？又系爭契約第4 條所約定「先按年支付雙方向金融機構貸款之利息」之金額應為何？
（五）承前項，租金收入除可扣除前項貸款利息外，其餘可扣除之支出項目及費用為何？
（六）承前項，扣除後剩餘之租金收入，於兩造依約定分配前，是否須再經兩造同意？
五、本院之判斷：
（一）系爭契約有無因「以自始客觀不能之技術出資給付為合夥契約標的」而無效之情事？
1.依民法第667 條規定：「稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。金錢以外之出資，應估定價額為其出資額。未經估定者，以他合夥人之平均出資額視為其出資額。」及同法第668 條規定：「各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。」
2.系爭契約形式上雖有「不動產共同開發」、「合作興建建物」、「雙方按甲方以60% 乙方40% 之比例，共同開發興建本建物」、「土地以新臺幣（下同）400 萬元計入甲方出資額」、「本建物之建築材料、營造施工、管理均由乙方負責」、「共同開發興建本建物所需成本由甲方負擔全部資金至竣工」、「買賣價金或租金收入須存入雙方共同帳戶，先按年支付雙方向金融機構貸款之利息，其餘則經雙方同意後，以本約第三條第一項所示比例分配之」等類似合夥之用語及約定內容（本院卷一第10頁）。然而，被告即甲方之出資額，包括系爭土地及興建系爭建物所需成本全部資金，其價額不確定，且無上限，顯未經估定。而原告即乙方若以其負責「建築材料、營造施工、管理」之技術勞務代其出資，既未經估定其價額，亦無從以「他合夥人之平均出資額」視為其出資額。況兩造完全無主張被告提出系爭土地、興建成本全部資金及原告提出技術勞務全部屬於公同共有之合夥財產之意思。
3.據上可知，系爭契約之性質應非合夥。茲被告主張系爭契約是「以自始客觀不能之技術出資給付為合夥契約標的」而無效之合夥契約，前提是系爭契約之性質為合夥，其前提既不存在，自難藉此認其為無效之契約。
（二）系爭契約既非無效，則能否依民法第227 條之2 第1 項之規定（契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，經當事人聲請）或依同法第148 條第2 項之規定（行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法），變更其原有之效果？若依法得變更其原有之效果，應變更為如何？
1.原告主張其提供被告專業技術、勞力、時間等興建系爭建物而應取得報酬等情，因原告依系爭契約應負責建築材料、營造施工之管理（含監造），為兩造所不爭執，且系爭契約既約定原告得分配系爭建物買賣價金或租金收入之一部，可見原告並非無償提供其技術勞務，自得請求相當之勞務報酬。換言之，系爭契約確有原告提供技術勞務而取得報酬之勞務契約性質，只是原告得請求之勞務報酬金額不確定。除此之外，原告自認沒有出資，亦非承攬系爭建物之興建，興建系爭建物之一切成本均由被告負擔，其間一切風險均由被告承擔，原告自無分享投資獲利之地位。細譯系爭契約第4 條後段所定「買賣價金或租金收入須存入雙方共同帳戶，先按年支付雙方向金融機構貸款之利息，其餘則經雙方同意後，以本約第三條第一項所示比例分配之。」依其文義，除僅明定扣除一定之利息外，並未扣除系爭土地及系爭建物興建成本暨出售或出租建物之管理維護費用，可見亦非投資淨利之分配，縱使被告虧損，原告亦能藉此套利，故僅能解釋此為原告之勞務報酬金額之計算方式。
2.參照兩造於102 年5 月26日簽約當時有效由行政院公共工程委員會於101 年12月27日修正發布之機關委託技術服務廠商評選及計費辦法第29條之附表一「建築物工程技術服務建造費用百分比上限參考表」所示，五層以下之國民住宅，屬於建築物工程分類之第一類，本表所列服務費用包括建築師規劃、設計及監造，建築師須交由結構、電機或冷凍空調等技師或消防設備師辦理之工程所需費用，包括在本表所列設計監造服務費用內，不另給付，第一類建築物建造費用超過500 萬元至2500萬元部分，服務費用百分比上限為6.6%（本院卷二第155 頁）。簡言之，如果是由建築師提供建築物規劃、設計及監造服務，合理報酬應不超過建造費用6.6%，則以原告承認之興建成本13,029,969元之6.6%計算為859,978 元（計算式：00000000*6.6%=859977.954），遠低於原告聲明請求之金額。況且，原告又不具建築師資格。另依被告所提出臺灣銀行101 年11月5 日無摺存入憑條存根影本（本院卷一第332 頁），金額為251,000 元，其上手寫註明「建築師」三字，可見被告辯稱此筆款項是其匯入其經營之大利市傢俱行，由大利市傢俱行簽發同額之玉山銀行票號CA0000000 號支票給建築師等情，非無可信，被告為系爭建物給付建築師費用251,000 元，亦與一般社會經驗無違。換言之，被告已給付建築師費用251,000 元。原告並無資格比照建築師收費，依原告應負責建築材料、營造施工之管理（含監造）之勞務內容，相當於工地主任，應參照101 年12月27日修正發布之機關委託技術服務廠商評選及計費辦法第29條之附表四「工程專案管理（含監造）技術服務建造費用百分比上限參考表」，其第一類建築物建造費用超過500 萬元至2500萬元部分，服務費用百分比上限則為3%（本院卷二第157 頁）。基此，既然原告是從事系爭建物興建工程材料、施工之管理及監造，合理報酬應不超過建造費用3%，則以原告承認之興建成本13,029,969元之3%計算為390,899 元（計算式：00000000*3%=390899.07 ），更遠低於原告聲明請求之金額。
3.基於契約自由原則，系爭契約條款，原則上均屬有效，當事人雙方理應受其拘束。但相形之下，原告提供被告專業技術、勞力、時間等興建系爭建物而應取得報酬之合理金額應不超過390,899 元，然而原告依系爭契約，僅請求103 年8 月起至106 年6 月間之租金收入分配，即高達2,049,461 元，也不必理會被告提供系爭土地及系爭建物興建成本暨出售或出租建物之管理維護費用，虧損概由被告承擔，日後原告勢必依系爭契約請求分配
106 年7 月以後之租金收入，沒完沒了。甚至將來被告出售系爭建物，原告依系爭契約請求分配買賣價金，以被告所提出如附表3 所示之實際興建成本20,089,646元加系爭土地以400 萬元計算，總價24,089,646元，原告可望再分得價金9,635,858 元（計算式：00000000*0.4=0000000.4）。若是贈與，贈與人尚得主張撤銷。原告沒有出資，不負任何建築成敗風險，卻能坐享如此誇張驚人之超額勞務報酬，其利益全部取自被告，顯失公平甚明。則系爭契約為何會有如此極不公平之條款？
4.依原告本人於107 年12月25日言詞辯論時稱：「（法官：為何你會提出要4 成？）4 成是我自己訂的，因為我沒有跟人家打過合約書。（法官：你何以認為可以跟被告分4 成？）我沒有啊。我們簽完約時證人陳民中跟我說，我分4 成太多，應該要3 、6 分。（法官：剛才你說4 成是你提出來的？）是我提出來的。（法官：剛才問說你何以認為可以跟被告分4 成，怎麼現在又說沒有？請你講清楚。）有。我就是按照他土地的成本，譬如他土地成本400 萬，我們那個地方土地不值錢，那個6、70坪才400 萬，1 坪沒有5 萬元，證人陳民中取得的成本只有200 多萬元而已，所以他說他的錢借不夠，我以我的營造技術跟他的土地去做比例，我就用6 、4 分。（法官：你是說土地價值6 成，你的營造技術4 成？）對。（法官：那房子的建築的成本呢？）建築成本就是說，因為我沒有出資，我沒有考慮這個區塊。證人陳民中有講一個重點，他問我說準備金大概要多少，才能拿到使用執照。（法官：你說你沒有考慮這個區塊的意思是說，建築成本與6:4 無關？）是沒有關係，我不討論這個。證人陳民中說抓重點，就是使用執照何時可以拿到，讓他可以去銀行借錢，就只是這樣。」云云（本院卷二第177 頁反面至第178 頁反面），顯見原告說詞閃爍，避重就輕，毫無可信。其低估土地價值，又不管被告須負擔興建成本全部資金之解釋，顯不合理；縱依原告所稱，系爭土地成本只有200 多萬元，則依6:4 之比例，原告之技術勞務充其量價值100 多萬元，均無法合理化其以系爭契約形成之勞務報酬金額之計算方式。簡言之，原告之說法毫無道理可言，若非利用其對營造之資訊落差優勢，而以欺罔之話術訛詐被告及其配偶，殊難想像被告會簽立系爭契約。
5.依證人陳民中於107 年12月25日言詞辯論時結證稱：「（法官：【提示本院卷二第47-52 頁即被證三、四、五】有無看過這些文件？）第47頁是原告吳泗倉在土城路
270 號大利市傢俱提出給我的，這是原告吳泗倉提出給我的，就是系爭房地興建的成本，我買了系爭土地數年的時間，有個朋友說建議我蓋宿舍，但是興建的金額沒有談妥。原告吳泗倉是我國中同學，他以前是作鋁門窗的，剛好比較沒有工作，依我過去的經驗，認為原告吳泗倉是值得肯定的，我就提議說我們一起合作興建，所以原告吳泗倉就把興建的成本一一的列出來寫給我，讓我核算，看我有沒有足夠的資金來興建系爭房屋，就是我認定用以興建系爭房屋的成本，當時估計興建的坪數是156 坪，後來原告吳泗倉又介紹一個陳東斌（音譯）建築師，就是原告吳泗倉的高中同學來設計我，把建坪提高到173 坪，營建成本就提高到619 萬8 千元，所以我認為我只要出這些錢就可以把房子蓋好。第48頁的契約草稿是我寫的，這是原告吳泗倉當時跟我說的概估建造成本約800 萬元，就是他付392 萬、我付400 萬。這是我跟原告吳泗倉討論說這塊地要去貸款400 萬元作為營建成本，但是後來貸不到400 萬元，這是我跟原告吳泗倉之間討論的結果，我筆記下來的。第49頁的契約草稿，我確定是原告吳泗倉提出給我的，這不是正式的，拿來的時候我就放著，我沒有簽名，我以前跟別人合作幾乎都是口頭約定，只有原告吳泗倉拿契約來給我。第50-52 頁的也是原告吳泗倉提供的，是用原告吳泗倉家的傳真機傳真來的，上面00000000是他傳真號碼，就寫說雙方同意800 萬元，原告吳泗倉要出392 萬元，我出
408 萬元。」等語（本院卷二第174 頁反面至第175 頁），證人陳民中又證稱：「簽此契約是在房子蓋到某種程度之後才簽的，確實的時間我不記得了，這個契約是在我跟原告吳泗倉喝酒時，原告吳泗倉拿出來寫的，當時我跟原告吳泗倉說這個契約書內容我沒有看，我書讀的不多，我只跟原告吳泗倉說我的精神是必須要等到房子賣掉，扣掉土地成本400 萬，獲得的利潤，才有你分
4 成、我分6 成，但是必須房子滿租或是房子賣得好的價格才算。我當時的想法是說房子賣掉賺錢讓原告過好日子，我願意，但是要房子賣掉，成本及稅金都要扣掉，就是獲得的純利來分，租金所得他就不用管了，就讓我來出租，結果原告吳泗倉就起訴了。（法官：你所說的與原證1 的契約書寫的都不一樣。你說你都沒有看，你何時有詳細看過這原證1 的契約？）我到現在為止都沒有詳細看。（法官：你要你太太簽名，你太太如何說？）我太太說我這樣簽怎麼可以，我不知道那個文字那麼恐怖，我還跟我太太說，沒有問題啦，我跟原告吳泗倉已經講好了。那個內容寫什麼我不知道，是後來律師跟我說的，老實說我只是相信原告吳泗倉。…（被告訴訟代理人：請你明確的說，你跟原告吳泗倉簽契約或是合作，依照你們的契約原告吳泗倉什麼都沒有提出，為何你願意給原告吳泗倉獲利？）當時原告吳泗倉說600多萬元會完工，我才答應給他4 成的利潤，後來不知道怎麼會增加到2 千多萬元，我的精神是原告用619 萬8千元的成本興建，我才願意給原告4 成的利潤，原告說他有超人的技術可以降到那麼低的成本，我才會願意跟他合作。（被告訴訟代理人：當初你有跟原告吳泗倉約定出租如果有利潤，會分給原告吳泗倉嗎？）沒有。因為這不在我們約定的精神，而且原告吳泗倉又沒有出錢，況且本金、利息都那麼高，要怎麼細分，幹嘛用的那麼複雜，就是他用6 百多萬元興建，有賺錢，我才能分他4 成。（被告訴訟代理人：房子請原告吳泗倉蓋的時候，就有說要蓋學生套房出租？）對。……（原告複代理人張智婷律師：你剛才說，原告有超人的技術，詳細的內容是什麼？）我都是相信原告吳泗倉說的，原告吳泗倉跟我說建造成本會降到非常低，低到讓我意想不到，所以原告吳泗倉才會有資格跟我分4 成，這是他跟我喝酒時把契約書拿出來講的，我同意之後，原告吳泗倉就把這份契約書拿出來，我才叫我太太簽，就是說用
619 萬8 千元蓋173 坪，當時我並不知道興建的成本就已經超過600 多萬元。」等語（本院卷二第175 頁反面至第177 頁），並有本院卷二第47頁、第48頁、第49頁、第50至52頁共計四件文書，核與證人陳民中所述情節經過相符，可見證人陳民中之證述尚合理，非無可信，足證被告所辯之締約經過確為可採。
6.本院卷二第47頁即為原告自認其最初曾手寫建坪156 坪結構體造價總計5,589,000 元之概略估價單，換算平均一建坪造價竟然只要35,827元（計算式：0000000/156=35826.92308 ），依近年來國內經濟物價之情況，實屬過低。依原告於106 年10月12日言詞辯論時稱：「目前外面建築成本行情，每坪約7 至8 萬元，我自己發包，應該可以控制在6 萬元左右」云云（本院卷一第38頁），即可知悉原告自始就以市價最低價之半價估價，那是原告自己很清楚做不到的超低價，藉以誤導誘惑被告之配偶及被告答應與原告合作興建系爭建物，自屬欺罔之手段。一建坪建築成本多少錢之概估，並非依建築藍圖列舉明細報價，與有沒有建築藍圖無涉，附此敘明。
7.本院卷二第49頁之未簽署契約書草稿，原告僅爭執並非其提出，而主張是被告透過代書吳清華提出云云，記明筆錄（本院卷二第173 頁反面）。無論是由哪一方提出，可確認其為兩造磋商過程中之文件，上開契約書草稿記載建築坪數約173 坪，建築費用6,198,000 元為基準，超出坪數建築費用，由乙方（即原告）負擔等語，則堪認至少是其中一方的主張。依最初估價單算出一建坪造價35,827元，乘以173 坪，計算結果6,198,057.692，可見173 坪建築費用6,198,000 元，也是以原告最初估價單為依據，有脈絡可循，益徵證人陳民中之證述及被告所辯之締約經過可信。至於原告最後聲請訊問證人吳清華，欲釐清此份契約書草稿究竟由哪一方提出，於本院之判斷無影響，因此認無調查證人吳清華之必要，附此敘明。
8.本院卷二第50至52頁之未簽署契約書草稿，其格式已與後來簽訂之系爭契約相仿，原告於108 年1 月10日言詞辯論時聲稱：「第50至52頁的草稿是我的朋友幫我擬的，我並沒有拿出來跟陳民中討論、也沒有傳真給陳民中，我不知道陳民中怎麼取得的。」云云，業記明筆錄（本院卷二第200 頁），對於其上顯示之傳真機電話號碼則未加解釋。因原告已承認此份契約書草稿是其朋友幫原告草擬，足以表彰為原告之意志，若不提出來與被告討論，十分不合理，至於原告聲稱不知被告之配偶怎麼取得此份契約書，更不合理，自無可信，應可認定就是原告交給被告之配偶。此份契約書草稿上，乃記載：「雙方應以甲方以408 萬元：乙方392 萬元（即51：49）之比例，共同出資興建本建物……」等語，益徵證人陳民中之證述及被告所辯之締約經過可信。
9.據上可知，原告依系爭契約可得主張之權利，乃是利用其對營造之資訊落差優勢，而以欺罔之話術訛詐被告及其配偶，拐騙而來。被告雖不諳法律，未於法定期限內表示撤銷被詐欺之意思表示，或訴請撤銷民法第74條之暴利行為。但依民法第148 條第2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」系爭契約既查有違反誠信原則而情節重大之情事，就此極端案例，自非不得由法院參照民法第227 條之2 第1 項之法律效果，變更其原有之效果，始符公允。此時，參照101 年12月27日修正發布之機關委託技術服務廠商評選及計費辦法第29條之附表四「工程專案管理（含監造）技術服務建造費用百分比上限參考表」，其第一類建築物建造費用超過500 萬元至2500萬元部分，服務費用百分比上限為3%，而以原告承認之興建成本13,029,969元之3%計算為390,899 元，故原告依系爭契約第4 條之約定，得請求被告給付之勞務報酬，應調整為總額僅限390,899 元，一次解決紛爭。
（三）其餘爭點均係以「系爭契約若按其原有之效果」為前提，方有繼續審究之必要。本院既已變更其原有之效果，繼續審究其餘爭點之前提即不存在。從而，兩造關於其餘爭點，雖有提出其他證據調查之聲請，亦無贅予調查之必要，附此敘明。
（四）綜上所述，原告依系爭契約第4 條之約定，請求被告給付2,049,461 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，因違反誠信原則，經本院變更其原有之效果，在390,899 元本息範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，即無理由，應予駁回。
（五）原告勝訴部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。惟被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，假執行之聲請失去依附，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 24 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 24 日
書記官 許瑞萍