臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2011號原 告 張心怡訴訟代理人 龔厚丞律師複代理人 黃啟翔律師被 告 胡民亨訴訟代理人 劉明璋律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國106年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告以買賣房屋、建材批發、室內裝潢為業，於民國106年6月27日就其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上之174建號建物（以下分別稱系爭土地、建物，合稱系爭房地）出售予原告。因系爭建物屋況甚差，雙方即約定買賣價金新臺幣（下同）750萬元，並由被告負責中古屋初步整建之翻新工程115萬元，總價865萬元。上開買賣條件談妥後，雙方即簽訂買賣契約書，原告配偶林健安並依約開立發票日為106年6月28日、票面金額865,000元、付款人為新光銀行松竹分行之支票予被告，用以支付第一期款（簽約款）865,000元。嗣，被告又於106年7月3日提出新要約，即原證8之「新估價單」，上載估價金額為1,643,000元，原告始驚覺受騙。
㈡、兩造就系爭不動產約定「買賣價金750萬元、並由被告負責中古屋翻新工程115萬元」，上開約定中「就750萬元部分」應屬買賣契約，「115萬元部分」應屬承攬契約。依兩造締約時之約定，已明確將系爭建物翻新、修繕項目及金額納入契約約定。而綜觀現場照片，系爭建物確實屋況不佳，原告基於被告願將系爭建物整建，並將「經翻新、修繕之整建費用」包含於「系爭不動產買賣價金」內，方願意購買，否則一般人豈有可能以總價865萬元去購買此種屋況極差之建物。從而，該865萬元已包含初步整建系爭房屋之費用，確屬買受人決定是否交易之重要考量，而已提升為於「在交易上認為重要者」之要素。現時，賣方即被告單方變更當時約定，提出新要約，增加修繕金額至1,643,000元，並要求原告自行負擔，堪認兩造均已對於締約當時重要交易條件有所誤認。為此，原告爰依民法第88條第2項之規定撤銷系爭契約之意思表示，並以起訴狀繕本送達作為撤銷意思表示之通知，經撤銷後，被告保留該筆價金之法律關係已不存在，原告並依不當得利之法律關係請求返還所交付之第一期款（簽約款）。
㈢、縱認上開請求權基礎不存在，然由系爭建物之照片觀之，屋況已有不堪居住之「通常效用」瑕疵，且其瑕疵減少之程度重大，堪認已有物之瑕疵存在且不能修補。縱能修補，被告即出賣人現對買賣價格（即修繕整建費用）部分之約定出爾反爾，已屬不願修補之窘境，依最高法院89年台上字第1085號民事判決之見解，原告即得於危險交付前主張物之瑕疵，解除契約。而本件契約履行所生之代書費用為原告所支付，是本案解除契約亦不致顯失公平。
㈣、再查，本件被告為以「買賣房屋」為業之企業經營者，兩造所簽系爭契約書第12條由代書黃瑞華填寫「現況交屋」。然查，本件兩造於106年6月27日晚上至現場看屋，談妥買賣條件後，被告隨即要求原告到被告所推薦的代書處填寫系爭合約書（定型化契約書）。而被告所擬定之定型化契約條款數量眾多、字體細小、內容複雜，代書及被告亦未逐條解釋內容，使原告無從詳細審閱並了解全部條款之內容，是系爭契約書第12條仍違反消費者保護法第11條之1第1項、消費者保護法施行細則第12條規定，而使該條款不構成契約之內容。
㈤、又關於承攬契約部分，民法第506條第1項規定雖以「工作進行中、工作尚未完成」為要件，然基於舉重明輕之法理，應認「工作尚未進行」如超過估計報酬之概數甚鉅者，亦得解除契約，且無須負擔損害賠償之責。是本件原告自得類推適用上開規定解除契約，並以起訴狀繕本送達作為通知解除之意思表示。
㈥、並聲明：⑴被告應給付原告865,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
㈠、被告取得系爭房地後，因房屋老舊，故於106年6月9日開始翻新。被告翻新工作開始不久，原告即透過房屋仲介友人主動聯繫被告表明購屋意願，兩造於106年6月24日、25日間二度會面討論交易事宜，並於106年6月27日正式簽定買賣契約，約定買賣價金即為契約所載之865萬元，被告亦表示願附贈基礎修繕，並以手寫方式記載其項目。兩造簽訂買賣契約後，原告卻不斷要求變更新增項目，或指定材料、品項，因其所要求之修建費用大幅超越被告承諾基礎修繕之預算，兩造溝通過程中被告即表明如原告指定變更需補貼差額，原告亦表示願意貼補價差。被告再於106年7月3日交付原證8之書表，觀其內容可知施作成本大幅攀升至1,643,000元，惟被告僅要求原告再貼補186,400元，豈料原告竟悔諾不履行契約，並提起本件訴訟。
㈡、本件被告並無原告所述單方變更契約之情形。被告確有答應附贈簡易修繕，惟並無承諾原告得指定品牌、材料、規格等，因原告事後要求變更新增項目，並指定特殊材料規格，致使修繕成本暴增，被告方告知增加之成本需由原告補貼差額，原告對此亦曾表示同意，僅要求被告將其項目列明，是本件並無任何「交易上認為重要」之要素改變。退步言之，如鈞院認本件修繕部分係買賣契約外另行成立之承攬契約，然本件兩造並無買賣契約與承攬契約具有聯立契約之關係，二契約即應分別視之，即便對於承攬事項有所爭執，要不影響買賣契約之效力。甚至，因原告之變更指定導致修繕成本暴增至1,643,000元，被告為使交易得順利進行，也僅要求原告再貼186,400元，且原告對此亦為知情下，要不得認其106年6月27日為承買之意思表示時有何錯誤，其主張民法88條第2項為撤銷意思表示為無理由。
㈢、按物之瑕疵，依民法第354條第1項之規定，係指買賣標的物有欠缺其通常效用或契約預定效用，或減損其價值之情形。查本件原告106年6月27日買受系爭建物時，係被告正開始進行翻新工作不久，老屋翻新過程中必需將部分牆面、天花板去除重新施作，其所提出原證2照片亦係被告正翻新建築中之照片，更見原告根本對屋況明確知悉。既然已將屋況納入考量而對價金達成合意，並於買賣契約約定以現況交屋，自不能事後任意指稱標的建物存有瑕疵。
㈣、再者，原告主張系爭建物已有不堪居住使用之效用瑕疵，且其瑕疵重大而無法修補，然原告所提出之照片為老屋翻新過程之正常情形，皆不能證明系爭建物有其所主張之瑕疵情形，應認其未盡舉證之責，應負訴訟上不能證明之不利益。
㈤、關於原告所主張本件買賣契約有消保法之適用，按消費者保護法第2條就企業經營者之定義為「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」，依原告所提出原證3買賣契約書即可明確知悉被告並非消保法所定義之企業經營者，其以自己名義處分資產，殊無以被告係從事資產開發相關工作即認有消保法規定之適用，原告此主張更無理由。
㈥、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、兩造關於渠等於106年6月27日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告買受被告系爭房地，約定買賣總價865萬元，而買賣總價865萬元包括由被告負責修繕系爭建物之修繕費用115萬元；原告已支付第一期款865,000元予被告等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、支票影本、價金信託履約保證書及手寫修繕細項單在卷可稽（見本院卷第25至39頁），堪信為真實。原告主張⑴其基於錯誤而為意思表示，依法撤銷買賣之意思表示，依不當得利之法律關係，請求被告返還已交付之價金、⑵系爭建物具有瑕疵，依據民法第359條，解除買賣契約及類推適用民法第506條，解除承攬契約，並依民法第259條第2款請求被告返還已交付價金等情，業據其提出系爭建物現場照片、新估價單等為憑，惟為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡、本件原告主張兩造原約定總價865萬，即包括買賣價金750萬元及被告負責系爭建物翻新工程115萬元，而被告於事後提出新估價單，要求增加修繕金額至1,643,000元，要求原告自行負擔，堪認兩造對締約當時重要交易條件有所誤認，依民法第88條為撤銷意思表示等語。被告固不否認於簽訂不動產買賣契約書後，於106年7月3日有提出新估價單予原告，惟主張係因原告不斷要求變更新增修繕項目，已超過原承諾基礎修繕之預算，因被告告知如變更新增項目及指定特殊材料規格，需由原告補貼差額，原告曾表示同意並要求將項目列明，始提出新估價單，且亦僅要求原告再補貼186,400元，並無任何交易上認為重要之要素改變，原告撤銷意思表示之要件為無理由等語。而查，本件兩造關於系爭房地總價865萬元，並約定由被告負責關於系爭建物之修繕，修繕內容為如106年6月27日被告所列手寫修繕細項單所示，其修繕金額為115萬元（包括於總價內），均有合意並簽立不動產買賣契約，顯然對意思表示之內容應無錯誤。至於簽約後，被告或因原告要求變更新項目，或認有必要變更追加項目而提出新估價單，此乃被告於原不動產買賣契約（含承攬部分）以外另行提出之要約，原告倘不同意，仍可請求依原約定承攬之內容履行，要非對原於106年6月27日所為之意思表示有所錯誤。是原告主張被告變更當時約定，提出新要約，係對原締約當時之重要交易條件有誤認，屬有錯誤而主張撤銷不動產買賣契約之意思表示，難認有據。是原告主張於撤銷後，兩造法律關係即不存在，依據不當得利之規定，請求被告返還已交付之第一期款865,000元，自屬無據。
㈢、另原告主張系爭建物自現場照片觀之，已有不堪居住之「通常效用」瑕疵，且不能修補，被告亦已屬不願修補之情形，依法解除契約等語。被告並不否認原告提出之現場照片是在簽約前106年6月24、25日所拍，惟主張當時被告在整修房屋，原告已知悉系爭建物處於整修中，並將之考量於買賣價金中，不能主張瑕疵等語。按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。查，依據兩造簽立不之不動產買賣契約於第十二條特約事項（本約定事項應經買賣雙方簽章）以手寫記載：「本件以現況交屋」（見本院卷第30頁），此外，兩造復於同日約定關於系爭建物由被告負責修繕如手寫修繕明細單所示之項目，工程金額達115萬元，顯見原告於本件不動產買賣契約成立當時已知系爭建物之現況即如其所提出之現場照片所示，而仍與被告簽訂不動產買賣契約（包括承攬部分），則依上開規定，被告不負擔保之責。
㈣、原告雖又主張，系爭不動產買賣契約書為被告所擬定之定型化契約條款，代書未逐條解釋，使其詳細審閱並了解，不動產買賣契約第十二條特約事項上，代書所寫之「現況交屋」，違反消費者保護法之規定，不構成契約之內容云云。惟所謂定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。為消費者保護法第2條第7款所明定。本件被告乃個人將其所有之系爭房地出售予原告，已難謂係消費者保護法所謂之企業經營者。再者，上開「現況交屋」之記載既係特別約定事項，且係以手寫方式為之，顯然係兩造針對本件不動產買賣契約之特殊情形，個別磋商約定，顯非預先擬定之契約條款，核與定型化條款有別，原告主張系爭不動產買賣契約第十二條特約事項，其不生效力云云，自無可採。
㈤、另原告主張類推適用民法第506條解除承攬契約部分。按訂立契約時，僅估計報酬之概數者，如其報酬，因非可歸責於定作人之事由，超過概數甚鉅者，定作人得於工作進行中或完成後，解除契約。前項情形，工作如為建築物或其他土地上之工作物或為此等工作物之重大修繕者，定作人僅得請求相當減少報酬，如工作物尚未完成者，定作人得通知承攬人停止工作，並得解除契約。定作人依前二項之規定解除契約時，對於承攬人，應賠償相當之損害。民法第506條定有明文。本件關於兩造約定由被告負責修繕系爭建物（修繕費用115萬元包含於總價）部分，性質上屬承攬契約。惟查，本件被告雖於簽約後提出新估價單，然主張係因原告要求變更新增項目及指定殊殊材料規格，惟僅要求原告補貼186,400元。則本件無論係因原告變更追加工程項目，或當時估計之報酬於事後認有須增加之情形，然其數額亦僅186,400元，相對於原約定之115萬元，並非有超過甚鉅之情形。是原告主張類推適用民法第506條之規定，解除承攬契約，亦屬無據。
四、綜上所述，本件原告依據民法第88條，撤銷錯誤意思表示，依不當得利規定；及另依據民法第359條解除不動產買賣契約、類推適用民法第506條解除承攬契約，依民法第259條第2款，主張被告應返還已交付之價金，請求被告給付865,000及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 洪玉堂