臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2014號原 告 陳信村即反訴被告訴訟代理人 吳中和律師被 告 楊清富即反訴原告訴訟代理人 楊清洲上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告取回存於兆豐國際商業銀行思源分行，戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：000000-00000000價金履約保證金新臺幣伍佰貳拾伍萬壹仟零壹拾陸元。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張兩造簽訂買賣契約，約定由原告以總價新臺幣（下同）2050萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地其及上門牌號碼臺中市○○區○○路389之1房屋（下稱系爭房地），被告竟無故違約，並訴請原告給付違約金及同意取回履約保證金；被告則主張原告請求之事項，純屬子虛烏有，與事實不符，並提起反訴，請求給付精神慰撫金200萬元。查本件反訴與本訴之請求，均係因系爭房地之買賣所生爭執，兩造間所主張之訴訟標的之法律關係及作為攻擊防禦方法所主張之事項，係由同一法律關係所生，應可認反訴標的之法律關係與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸上開規定，被告於本訴繫屬中對原告提起反訴，於法相合，應予准許。
貳、實體事項：
一、本訴部分兩造之主張：
（一）原告主張：
1、原告於民國106年3月31日向被告購買系爭房地，總價金為2050萬元，兩造並簽立不動產買賣契約書。原告依約給付簽約款、完稅款、部分尾款及契稅、預收規費等共計5,351,016元，其中10萬元於簽約當日給付現金，由仲介訴外人陳建堯收受，餘款5,251,016元分別於106年4月5日、同年4月6日匯款至兩造約定之兆豐國際商業銀行思源分行、戶名兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳號000000-00000000之價金履約保證金專戶（價金履約保證申請書之帳號誤載為000000-00000000）。被告於原告給付完稅款並安排好給付尾款之貸款銀行後，依約應備妥一切辦理所有權移轉登記之資料，交付予地政士陳建堯以便辦理系爭房地所有權移轉登記。惟被告經地政士陳建堯催告後，無故違約拒絕交付辦理系爭房地過戶之相關證件資料，原告於106年6月13日以臺中法院郵局第1398號存證信函催告被告於函到七日內備妥一切辦理所有權移轉登記之資料，交付予地政士陳建堯以辦理系爭房地所有權移轉登記，被告於同年6月15日收受，卻置之不理，未於原告催告之七日期限內履行。被告既無意履約，原告再於同年6月27日以臺中法院郵局第1533號存證信函之送達作為對被告解除契約之意思表示，並於同年6月28日送達被告。被告未履行契約出售系爭房地，原告亦依法解除契約，則依兩造簽訂之不動產買賣契約書第12條第3項「…乙方（即被告）應於甲方（即原告）通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」約定，原告已依約給付簽約款、完稅款、部分尾款及契稅、預收規費等共計5,251,016元至價金履約保證金專戶，是被告應同意原告自兆豐國際商業銀行思源分行、戶名兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶（履保專戶帳號000000-00000000）取回價金履約保證金5,251,016元，並給付原告5,351,016元之違約賠償。
2、對被告陳述之意見：被告對於買賣契約形式上真正不爭執，其主張買賣契約受詐欺、脅迫這部分有利事實應由被告負舉證責任，從卷內所有資料詐欺、脅迫應該都是被告個人主觀認定，沒有辦法提出證據證明簽約過程中有何人、第三人、原告有對他施以詐欺、脅迫的動作，片面毀約撤銷買賣契約沒有理由。再契約審閱期間，本件不動產買賣是屬於私人間交易行為，並不是被告跟建設公司企業經營者所訂立，不符合內政部所頒布定型化契約必須讓當事人有7天審閱期間，被告認為與仲介間的契約應該有審閱，應該是跟有巢氏不動產訂立委託仲介時，有巢氏給他們的契約審閱，而不是跟我們成立不動產買賣契約要有審閱期間。
3、並聲明：被告應給付原告5,351,016元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應同意原告取回存於兆豐國際商業銀行思源分行，戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：000000-00000000價金履約保證金5,251,016元。訴訟費用由被告負擔。第二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）被告抗辯：
1、被告否認原告主張之事實，被告於106年3月31日係因原告、仲介訴外人張閏植、代書訴外人陳建堯之強迫詐欺，非出於被告真意及自由意志而簽立系爭房地之不動產買賣契約書，但被告於當日即以電話告知原告，系爭房地之買賣契約書有疑義，並撤銷系爭房地不動產買賣契約之意思表示，原告已瞭解而發生撤銷效力。惟被告屢次告知原告，被告已撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，該買賣契約應為無效，原告均置之不理，持續進行系爭房地之買賣行為，將價金匯入履約保證金專戶，辦理移轉登記，甚至寄發存證信函恐嚇威脅，作為日後起訴被告之理由。原告實際並無經濟能力負擔系爭房地之買賣價金，其購買之動機，令人懷疑。
2、被告年事已高，且罹患癌症，已無謀生能力，因經濟陷入困境而出售系爭房地，詎料，遭原告、仲介及代書設計誆騙，被告於非真意、非出於自由意志之下，在106年3月31日與原告簽訂系爭房地之不動產買賣契約，雖被告於當日即以電話向原告撤銷買賣之意思表示，但原告仍置之不理，甚至主張被告無故拒絕交付資料，經催告移轉，仍不予理會後，原告依法解除契約，並起訴請求違約金云云，皆非事實，被告否認，原告提起本件訴訟，實係以向被告詐取違約金為目的。被告已向原告為撤銷買賣之意思表示，兩造間之買賣契約應屬無效，原告請求被告給付違約金，顯無理由，應予駁回。
3、並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、反訴部分兩造之主張：
（一）反訴原告主張：除上開「被告抗辯」欄所示之事項外，並稱：
1、反訴被告請求違約金事件，屬子虛烏有，與事實不符，反訴原告請求誣告精神慰撫金200萬元。仲介與代書即證人張閏植、劉騰心、廖瑞琪在法庭上已承認未依消費者保護法第11條之1供反訴原告審閱期間，且有錄影光碟畫面為證，因此契約無效。又履約保證書帳戶發生錯誤，卻全無作為，不加以重定新契約、履約保證書，以保障反訴原告權益，且簽約前仲介允諾條件全未實現，故意圖利反訴被告，侵害賣方權益，明顯違反受託人職責，有刑法第342條背信之嫌，律師未依律師法第23條規定，恣意臆測案情，扭曲事實真相，違反律師法第36條，觸犯刑法第169條誣告罪。無聲錄影帶不足採信。反訴被告與仲介假借購屋之名，實為詐取違約金牟利，共同誆詐賣方當事人，致使賣方被害人無端捲入訴訟，身心疲憊精神受盡折磨，日夜寢食難安，痛不欲生。
2、並聲明：反訴被告應給付反訴原告200萬元及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。訴訟費用由反訴被告負擔。
（二）反訴被告抗辯：如上開「對被告陳述之意見」欄所示之事項外，並聲明：反訴請求駁回，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）原告即反訴被告主張於106年3月31日向被告即反訴原告購買系爭房地，總價金為2050萬元，兩造並簽立不動產買賣契約書。原告依約給付簽約款、完稅款、部分尾款及契稅、預收規費等共計5,351,016元，其中10萬元於簽約當日給付現金，由訴外人陳建堯收受，餘款5,251,016元分別於106年4月5日、同年4月6日匯款至兩造約定之兆豐國際商業銀行思源分行、戶名兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳號000000-00000000之價金履約保證金專戶（價金履約保證申請書之帳號誤載為000000-00000000）之事實，業據提出買賣契約書、履保專戶查詢、郵政跨行匯款申請書、台中銀行國內匯款申請書回條（本院卷一第8頁至第20頁）等為證，此部分堪信為真正。
（二）被告即反訴原告雖以上開情節答辯，然本院認為：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。，民事訴訟法第277條定有明文。又民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。反訴原告即被告辯稱其因遭受原告與仲介及代書強迫詐欺下簽立契約云云，惟此為反訴被告即原告所否認，則反訴原告即被告自應就此事實負舉證之責。然反訴原告即被告僅泛言主張，並未就此部分提出具體之證據，本院即無從認定，其所述為真。又反訴原告即被告雖主張反訴被告即原告並無經濟能力，且居間人隱瞞此事實，及仲介與代書侵害賣方利益，並稱其遭引誘簽約，且居間人偏袒對方嚴重侵害賣方利益云云，然依證人張閏植、廖瑞琪、劉騰心、陳建堯於本院證述之情節（本院卷一第126頁至第149頁、第196頁至第201頁），暨本院當庭勘驗簽約當時之錄影光碟（本院卷一第190頁），其內容均無從證明，反訴原告即被告主張之上開事實為真。
2、再按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項分別定有明文。是該規定乃係規範「企業經營者」與「消費者」訂立定型化契約之情形，然本件系爭房地之買賣契約乃係以反訴原告即被告為出賣人，反訴被告即原告為買受人，雙方均屬自然人，亦即買賣雙方當事人均非「企業經營者」，自無該條項之適用。又系爭房地之價金履約保證申請書、價金履約保證書（本院卷第12頁、第16頁）上履約專戶帳號誤載為：000000-00000000號，其正確之帳號應為000000-00000000號。然履約保證專戶之目的在於供買受人先行匯入履約保證金，如買受人日後有違約情事，出賣人得以該履約保證金取償，如買賣順利完成，並得將該履約保證金充為買賣價金之一部，亦即買受人先行提出款項以為保證，是該履約保證金乃屬對於出賣人有利之交易程序，且應著重者乃買受人是否確實將履約保證金匯入該帳戶以保障出賣人權益。而本件系爭房地之價金履約保證申請書、價金履約保證書上雖有將其中14碼數字中之1碼「1」誤繕為「7」之情形，然買受人即本件反訴被告即原告，確實已將應繳納之履約保證金5,251,016元匯入正確之履約保證金帳戶內，此亦有郵政跨行匯款申請書、台中銀行國內匯款申請書回條（本院卷一第18頁至第20頁）為證，買受人既已將履約保證金匯入正確之履約保證金帳戶內，則先前錯誤之記載數字，對於出賣人之權益並無影響。再者寄發存證信函乃屬意思通知之方式，反訴原告即被告認該行為屬威嚇云云，顯難採認。
3、從而，被告即反訴原告依侵權行為之法律關係請求原告即反訴被告給付200萬元之精神慰撫金及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，亦應並予駁回。
（三）本件反訴原告即被告無正當理由拒絕履行買賣契約，原告即反訴被告於106年6月13日以存證信函催告反訴原告即被告於收受催告後7日內履行契約，反訴原告即被告於106年6月15日收受，然其並未依約履行。反訴被告即原告即於106年6月27日再以存證信函解除契約，反訴原告即被告於106年6月28日收受，此有存證信函、收件回執（本院卷一第21頁至第28頁）在卷可稽。是兩造簽立之買賣契約業因反訴原告即被告遲延未履約，經反訴被告即原告催告履行後解除契約，應可認定。再依兩造簽訂之買賣契約書第十二條第三項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣契約總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」（本院卷一第10頁），本件反訴被告即原告雖稱其於簽約時已交付10萬元現金（本院卷一第9頁背面），並已匯入5,251,016元至兩造約定之兆豐國際商業銀行思源分行、戶名兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳號000000-00000000之價金履約保證金專戶等情，然上開10萬元現金係交付與訴外人陳建豪收受，原告並未證明該10萬元現金已由被告收取之事實，至於5,251,016元原告係匯入履約保證金帳戶，並非交由被告收取。上開金額均非交付給反訴原告即被告所收之款項，顯與前開條項所稱之「並於解約日起十日內另交付『原所收款項』計算之金額予甲方」不符，故反訴被告即原告依兩造簽訂之買賣契約書第12條第三項約定主張反訴原告即被告應給付5,351,016元，即無理由。
（四）然兩造之賣賣契約既經解除，則反訴被告即原告請求反訴原告即被告應同意反訴被告即原告取回存於兆豐國際商業銀行思源分行，戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：000000-00000000價金履約保證金5,251,016元，應有理由。
四、綜上，原告於解除系爭房地買賣契約後，請求被同意原告取回存於兆豐國際商業銀行思源分行，戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：000000-00000000價金履約保證金5,251,016元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告訴之聲明第四項僅就上開諭知勝訴部分聲明願供擔保假執行。惟前開原告勝訴部分，係命被告為一定之意思表示，性質上並不適宜為假執行，原告此部分假執行之聲請，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張或陳述及其攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 黃筠婷