臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2196號原 告 邱良信
林瑞珍朱盈樺簡淑真章湘華范碧桂藍堃平邱林嫦珠林明玄賴進化張秀花徐治世周佩樺劉家瑋何美蘭陳玉忠王莘童林順發趙敏男蔡羿吟林明儒賴怡卉上 一 人法定代理人 賴通仕上二十二人共 同訴訟代理人 王翼升律師
吳恆輝律師被 告 世界1景管理委員會法定代理人 莊坤興訴訟代理人 紀育泓律師
李曉薔律師上列當事人間請求撤銷區分所有權會議決議事件，本院於民國
107 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一百零六年六月十七日所召集之世界1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一「店面管理費調漲」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款及第7 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101 年台抗字第404 號判決要旨參照）。經查原告起訴原係聲明：「先位聲明：請求撤銷被告於民國（下同）106 年6 月17日所召集之世界1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一『店面管理費調漲』及議案四『環保室取消套房使用權研議』之決議。備位聲明：請求確認被告於106 年6 月17日所召集之世界1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一『店面管理費調漲』為無效之決議。
」等語（見本院卷一第2 頁正、反面），嗣於106 年11月7日以民事訴訟之變更暨準備一狀更正聲明為：「先位聲明：
確認被告於106 年6 月17日所召集之世界1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一『店面管理費調漲』之決議無效。備位聲明：被告於106 年6 月17日所召集之世界1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一『店面管理費調漲』之決議，應予撤銷。」等語（見本院卷一第196 頁反面），其所為訴之聲明變更，核其請求之基礎事實同一，被告亦無意見（見本院卷二第77頁，106 年11月15日言詞辯論期日筆錄），揆諸前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、世界1 景大樓社區（下稱系爭社區）係屬大樓及透天住宅（即店面）式混合社區，其中大樓住戶為206 戶，透天住宅為26戶。被告於106 年6 月17日召開區分所有權人會議（下稱系爭會議），並通過其中議案一：「店面管理費調漲」議題，決議將26戶透天住戶之管理費自每月新臺幣（下同)1000元調漲為每坪30元（下稱系爭決議）。而每戶透天住宅之坪數約為80坪至90坪，若以85坪計算，調漲後之管理費約為2550元（計算式：30×85=2550 ) ，漲幅高達225%，至於大樓區住戶之管理費則分文未漲，系爭會議之決議方式顯然流於恣意，有違公寓大廈管理費「按應有部分比例分擔」之原則，並顯有以損害少數人權益為目的而有違公平之法理，及權利行使侵害原告財產權之權利濫用。
二、原告為透天住宅住戶，透天住宅區享有獨立之出入通道，透天住戶之住宅1 樓為面向道路之店面，2 樓以上則是由透天住戶後側獨立樓梯上樓，透天住戶後側部分之走道，係一與大樓住戶有高牆阻隔之空間，惟因警衛室嗣後擴建，以致透天住戶2 樓以上之住戶出入必須經過警衛室，但透天住戶對警衛人員之管理受益程度較低，且透天住戶未使用公共水塔、抽水馬達、加壓馬達、清潔工、守衛、公共照明（梯間）、緊急電源、消防設備、公共電梯（至少8 座電梯）等設備，而社區共同部分支出之大部分比例多係用在電梯修繕及電費支出，透天住宅住戶對整體社區公共空間之依賴程度與大樓住戶顯有不同，自此亦可推知當初建設公司將透天住戶之管理費訂為每月1000元之緣由。另依被告新舊任管理委員交接之財務明細，被告自105 年6 月至106 年5 月之管理費收入為447 萬2154元、汽車位收入為50萬5880元，合計49 7萬8034元，若再加計其餘預支款回存、利息收入等，合計收入為522 萬5095元，支出則為506 萬9383元，尚有盈餘15萬5712元；佐以系爭社區103 年區分所有權人會議，提出汽車位清潔費調降之決議，將車位清潔費由原先300 元調降為
200 元，依現行管理費之收費方式，系爭社區之收支仍為正數，且有近950 萬元之存款財產，故實無調漲透天住宅管理費之必要性及合理性。
三、系爭會議開會時，其中具有會計師身分之住戶表示「目前社區還有盈餘，並無調漲管理費之急迫性，目前的問題在於未嚴加審核支出部分」等語，可見系爭社區並無調漲管理費之需求。又被告於系爭會議雖以徵詢會計師為由，將透天住宅住戶每月每戶管理費1000元調漲為按應有部分每坪30元（即按大樓住戶每坪50元之60% 計算) ，以符合同類型非商辦大樓且公設共用與共同管理之行情為由，調漲透天住宅管理費，但被告未具體提出透天住宅以大樓住戶60％計算之依據為何？又被告復稱透天區住戶之套房出租，造成包裹及垃圾量增加，但被告並未說明透天區住戶及大樓住戶之垃圾清運量及信件收受量之使用比例各為何？亦未說明上述用量之增加，是否確實會導致系爭社區管理費之增加？即以多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，上開情事有違誠信原則、比例原則及權利濫用等情，請求確認系爭決議應屬無效。
四、系爭決議涉及特定住戶即透天住宅之原告需給付更多管理費，對透天住宅住戶之權利影響甚多，惟被告並未依公寓大廈管理條例第30條規定，於10日前以書面載明開會內容通知住戶。另被告僅於系爭會議之開會通知記載「店面管理費調整案（套房出租）」等文字，而未載明店面管理費調漲理由、幅度、根據、起始日等，且議案之提案人亦未出席系爭區分所有權人會議為提案說明，即逕為決議，此顯不符合公寓大廈管理條例第30條之規定；而公寓大廈管理條例第30條立法意旨，係為保護區分所有權人權益，針對區分所有權人會議之召集程序所為最低限度之規定，應屬強制規定。又被告於系爭會議之討論過程，會議主席於討論系爭決議時一再強調其透過個人諮詢專家會計師始做成此議案，即調漲透天住戶管理費為每坪30元之建議，亦違反主席中立之決議方法。此外，系爭決議尚有未持書面委託書代表出席，以及議事人員撕毀他人委託書之情形，決議方法顯有違法，並請求撤銷系爭會議之決議。
五、聲明：
（一）先位聲明：確認被告於民國一○六年六月十七日所召集之世界1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一「店面管理費調漲」之決議無效。
（二）備位聲明：被告於民國一○六年六月十七日所召集之世界
1 景第四屆區分所有權人會議議題討論議案一「店面管理費調漲」之決議，應予撤銷。
貳、被告之答辯：
一、系爭社區規約第16條第2 款第1 目前段規定：「管理費之分擔由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。
」，系爭決議將店面管理費由每戶每月固定收取1000元，調漲為依據坪數計算，每坪30元/ 月，係經當日出席系爭會議之區分所有權人中134 人之98人同意，亦即出席之區分所有權人數超過3 分之2 以上同意通過，故系爭決議之表決權數已達公寓大廈管理條例第31條與規約第7 條所定出席人數2分之1 以上同意，而屬成立且有效之決議，並無多數暴力、濫用權利情事。
二、系爭社區之大樓住戶與店面住戶之權狀上均登載有共用部分之應有部分，亦即二者住戶皆持有一定比例之公設坪數，且店面住戶所享社區共用部分之使用、管理權益（除電梯外），與大樓住戶所差無幾，故除有正當理由外，店面住戶亦應依應有部分比例分擔之。系爭社區之大樓與店面住宅，二者外觀上雖屬不同建築物，然大樓住宅與店面住宅之規劃興建並非完全分離，凡是機械、電信、水電、污水等設備皆為共用，而店面住宅之出入口並非完全獨立，店面住戶（含套房承租人) 進出仍會經由社區之門廳、中庭，社區亦會配給店面住戶社區門廳之感應磁扣，店面住戶所配給之感應磁扣甚至可能1 戶多達9 枚，且店面住戶之地下室停車空間與大樓停車場相通，店面住戶之車輛進出必須經由大樓停車場及出入口。系爭社區共用部分包括交誼廳、視聽會館等開放公共設施，店面住戶均可使用，而店面住戶亦有使用上開設施之事實，系爭社區所提供之安全管理維護、垃圾清潔、代收信件等多項社區服務，店面住戶亦蒙其惠，另因部分店面住戶將套房出租，社區管理室甚至增設套房承租者使用之信箱，店面住戶使用社區服務資源之程度實不亞於大樓住戶。尤其社區服務固定支出比例中，公共設施之修繕支出僅占約11%，其中管理服務費及廢棄物清運費支出為35% ，店面住戶每戶之房數為6 房，較大樓住戶每戶房數約2~3 房為多，故店面實際居住人數乃高於大樓住戶，此直接反應至垃圾製造量、信件處理量之增加，有套房出租之店面住戶其每戶使用環保室即垃圾清潔服務、物業服務之需求，顯較大樓住戶每戶為高，然系爭決議修正前管理費之分擔方式，店面住戶每月之管理費為1000元，依照每戶坪數換算，店面住戶每月僅以每坪10~12 元計算，但大樓住戶之管理費竟以每月每坪50元計算，不僅未符合共用部分應有部分比例負擔原則，每戶店面住戶甚至僅須負擔每戶大樓住戶約1/5 之管理費，二者負擔之管理費之懸殊多達5 倍，原定管理費之分擔方式，實有修正必要。
三、依照法定按應有部分比例分擔原則，使用電梯之住戶每坪應分擔社區支出金額為45.22 元，未使用電梯之住戶，則應分擔41.94 元，縱認店面住戶未使用電梯，亦應以每戶每坪41.94 元計算，方符合應有部分比例分擔原則，系爭決議將店面住戶所應負擔之管理費調整為每坪30元/ 月，除未逾越應有部分比例分擔原則下之每坪41.94 元/ 月，甚至仍略低於該原則，難謂有何權利濫用之情。至於大樓住戶之管理費現行每坪50元/ 月，已略高於按應有部分比例分擔之原則下應負擔之45.22 元/ 月，自無調漲之原因及必要。另社區現行總資產並非管理費之結餘，尚包括公共基金，原告以總資產數額做為管理費足敷開支之依據，並非可採。自系爭社區10
5 年6 月至106 年5 月之年度財務明細表可知，該年度之收支近乎打平，幾無結餘，系爭社區在共有部分之維修費用，勢必隨屋齡與日俱增，若以修正前之管理費負擔方式，將嚴重影響住戶品質，故系爭決議調整店面之管理費，亦屬有據，此與國家社會一般利益無關，亦不生是否違背公序良俗之問題。
四、至於被告投遞至各區分所有權人住戶信箱中之正式開會通知單已載明會議議程及討論議案「案由l ：店面管理費調整案（套房出租）」，此為原告所不爭執，由該議案之名稱足使各區分所有權人於接獲開會通知單時得理解該次會議之討論議題，當日出席之區分所有權人發言踴躍，無人提出無法理解議案字面辭意之問題，顯然合於公寓大廈管理條例第30條第1 項及系爭社區規約第6 條第3 項所定之「載明開會內容」之要求。被告除將系爭區分所有權人會議之開會通知單、委託書、提案單投入住戶信箱外，更以社區服務管理APP 、張貼開會通知於社區管理室公告欄之方式，公告系爭區分所有權人會議之開會事宜，而調整店面住戶管理費與否及調整幅度、方案為何，本應於區分所有權人會議中由區分所有權人依住民自治原則進行討論、自我形成，而非由被告越俎代庖，擅自登載於開會通知單上取代區權人實質討論。另原告主張被告違反主席中立原則云云，惟被告之主張缺乏具體法律或命令為依據，且系爭議案係經被告決議，並非主席自行提出之事實。系爭決議亦無原告主張之未持書面委託書之代表出席及議事人員撕毀他人委託書之情形，被告已如實將投票卡核發予區分所有權人，系爭會議之召集程序與決議方法並無違法，原告請求撤銷系爭決議違法云云，亦屬無據等語資為抗辯。
五、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：
（一）系爭社區區分所有權人之住戶型態為206 戶，大樓住戶26戶、26戶為店面住戶。
（二）系爭社區於106年6月17日召開系爭會議，應到之區分所有權人為232人，依當日會議記錄實到之區分所有權人為134人。
（三）系爭會議之議案一討論系爭議案一方案為店面管理費依據坪數計算，每坪30元/ 月。討論及表決結果，經出席之區分所有權人中之98人同意（依規定應經出席區分所有權人二分之一同意，即134 人之二分之一計67人同意) ，決議通過系爭決議，主席宣布於106 年9 月開始施行。
（四）被告於106 年5 月9 日在社區管理室公告欄張貼召開系爭會議之公告，公告之會議內容為：1 、社區公共事務研討；2 、選舉新任委員，並於同日將系爭會議召開訊息發佈於社區服務管理APP ，會議通知單所附「會議議程」資料載明「議題討論」：「案由1 ：店面管理費調整案（套房出租) 」。
（五）系爭會議之開會通知文件，包含有會議通知單、會議議程、會議提案單、出席委託書及出席意願調查表。
（六）原告簡淑真於106 年6 月3 日前，有將出席意願調查表回條繳回管理室，並於該調查表回條上勾選「本人將親自參加出席」及需要餐點兩份。
（七）在系爭決議調整店面管理費分擔方式前，店面住戶每戶每月負擔1000元管理費，大樓住戶每戶每月負擔50元/ 坪之管理費。
（八）系爭區權會大會手冊就105 年6 月至106 年5 月年度財務明細表，收入為522 萬5095元、支出為506 萬9383元; 社區總資產為948 萬6603元。
（九）系爭社區之大樓住宅與店面住宅之機電設備為同一機電。
（十）系爭社區之社區交誼廳、視聽會館、棋牌娛樂室、SPA 區、蒸氣三溫暖、檜木烤箱、香硯瑜珈館、層峰健身館、社區聯誼會館、兒童遊戲場、環保室、資源回收區、大自然花園、綠光休憩平台、閱覽交誼廳、開卷K 書中心、才藝快樂教室、開卷閱讀區、KTV 視聽館、門廊景觀、假日烤肉區、親子羽球場等公共設施，凡社區之區分所有權人、承租戶、使用戶及其直系親屬者（非居住於本社區者），皆可使用之。
（十一）店面住戶及大樓住戶均可使用社區之垃圾清潔服務、信件包裹代收服務。
二、兩造爭執事項：
（一）系爭會議之召開，是否符合公寓大廈管理條例第30條規定，於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人？
（二）原告先位聲明部分：系爭決議是否有違誠信原則、比例原則及權利濫用而無效？
（三）原告備位聲明部分：
1、原告邱信良、朱盈樺、簡淑真、章湘華、范碧桂、邱林嫦珠、林明玄、徐治世、周佩樺、劉家瑋、何美蘭、陳玉忠、趙敏男、蔡羿吟、林明儒提起撤銷之訴與民法第56條第項規定之撤銷要件是否相符？
2、系爭會議之召集程序是否違法及違反何種法令規範而得請求撤銷系爭決議？
3、系爭會議之決議方法是否違法及違反何種法令規範而得請求撤銷系爭決議？
肆、本院之判斷：
一、按當事人能力，以當事人有無權利能力為標準，得分為實質上之當事人能力及形式上之當事人能力。前者兼有實體法上之權利能力及訴訟法上之當事人能力，故稱為實質上之當事人能力；至民事訴訟法第40條第3 項所定非法人團體，並無實體法上之權利能力，僅訴訟法為適應社會需要，而許其得為訴訟主體而已，故以形式上之當事人能力稱之。次按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體性質，固無實體法上完全之權利能力。然公寓大廈管理條例第38條第1 項明定管理委員會有當事人能力，依其於84年6 月28日制定公布施行之立法理由謂「管理委員會依民事訴訟法第40條可以為訴訟之當事人」，顯係為與民事訴訟法第40條第3 項之規定相當，而明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，許其得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，故公寓大廈管理委員會具有形式上之當事人能力。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例要旨參照）。再者，確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係存否或事實真偽有不明確者，對於爭執其主張者提起，即為當事人適格。又依公寓大廈管理條例第36條規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管理委員會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為撤銷訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則，自屬當事人適格（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第1 號研討結果參照）。查本件原告等人係主張被告所召開之系爭會議，未依公寓大廈管理條例第30條規定於開會前10日以書面載明開會內容通知各住戶，及系爭決議之內容有違誠信原則、比例原則及權利濫用而屬無效等情，而認系爭決議有無效或得撤銷事由，但為被告所否認。系爭決議是否合法有效，影響被告召開系爭會議之效力，及原告與其他住戶是否需遵行該次會議決議之內容，而有陷於不安定之狀態，此不安狀態得以確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，應認原告先位訴請確認系爭決議無效，有即受確認判決之法律上利益，並屬當事人適格，則原告先位提起本件確認之訴，於程序上自應准許。另其備位主張以系爭決議有得撤銷之事由，而以被告作為撤銷系爭決議之被告，亦屬當事人適格。
三、復按公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」。而民法第56條第1 項、第2項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」。由於公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，該如何救濟以及其效力如何，均無明文規定，則依同條例第1 條第2 項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。
四、系爭會議之召開，符合公寓大廈管理條例第30條規定，於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人：
（一）按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2 日，此為公寓大廈管理條例第30條第1 項所明定。而公寓大廈管理條例就書面開會通知應以如何方式送達，並未明文規定，解釋上雖不拘泥於以何種方式為之，但參諸民法第95條第
1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」，自仍應以開會通知達到各區分所有權人之支配範圍，而置於該區分所有權人隨時可了解其內容之客觀狀態，即符合通知之旨趣。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又主張積極事實存在之人應負舉證證明之責任。本件原告起訴主張店面住戶林瑞珍、藍堃平、賴進化、張秀花、蔡佩穎、王莘童、林順發、賴怡卉皆未收到開會通知，部分原告係經管理室通知後始至管理室領取開會通知等語。由於系爭會議是否未經合法通知所有系爭區分所有權人，其屬消極事實，則抗辯有合法通知之被告，自應就確有為合法通知之積極事實，負舉證之責。經查被告召開系爭會議前，除於106 年5 月9日在社區管理室公告欄張貼公告並同步發佈於社區服務管理APP 外，另將系爭會議之開會通知、委託書、提案單等文件置入各區分所有權人之住戶信箱，此有開會公告、
APP 開會通知頁面資料、世界1 景區分所有權人會議會議通知單、世界1 景第四屆區分所有權人會議出席委託書、世界1 景第四屆區分所有權人會議提案單等在卷可稽（見本院卷一第101 至107 頁) 。其次，被告陳明其為預先統計區分所有權人出席會議之意願及預備會議餐點數量，亦於遞送開會通知單時併附出席意願調查表，請各區分所有權人應於106 年6 月3 日前繳回調查表回條，另委請管理室人員於開會前致電尚未繳交調查表回條之區分所有權人，提醒其開會乙事等情。雖原告主張部分店面住戶並未收到開會通知，然原告賴進化(S13) 、簡淑真於系爭會議前已繳交調查表回條並勾選另附餐點，此有出席意願調查表在卷可憑（見本院卷二第135 、147 頁) ，亦為兩造所不爭執，堪認部分原告確實已收受前述開會通知文件，始將調查表回條送交被告。又原告張秀花(S15) 、王莘童(S23
)、林順發(S25) 、賴怡卉( S29)、蔡佩穎(S17) 等皆有註冊使用系爭社區APP ，被告復於106 年5 月9 日將系爭會議召開訊息，透過上揭APP 系統寄發予註冊住戶，此亦有APP 開會通知頁面資料、社區APP 註冊統計表、住戶帳戶管理系統截圖可稽（見本院卷一第102 至103 、卷二第
141 、14 3至146 頁) 。而依社群帳號之使用模式，群組帳號管理使用者若經由群組帳號版面公告訊息，則該群組之全體用戶皆得瀏覽之，此係使用社群帳號即足以廣布周知發送訊息予群組用戶知悉之特性，前揭原告既已註冊使用系爭社區APP ，自能透過此通訊軟體得知開會通知訊息。再鑑於各區分所有權人之出入作息時間不一，被告將前揭開會通知文件以投遞至住戶信箱之方式通知住戶，已置於各該區分所有權人隨時可得受領之狀態，亦足令全體區分所有權人知悉開會事宜。從而被告抗辯其已於開會10日前，合法通知各區分所有權人系爭會議開會訊息乙節，應可採信。
（三）另觀諸被告提出之世界1 景區分所有權人會議之會議議程單，其上載明議題討論「案由1 ：店面管理費調整案（套房出租) 」等文字以觀（見本院卷一第105 頁) ，上開文字足令見聞者知悉此議題之討論範圍，堪認被告已將系爭會議之商論議題予以揭示；佐以本項開會議題業經被告於
106 年3 月28日之例行會議討論，且明確將上開議案預告列為下次開會討論議題，被告並將上開106 年3 月份例行會議資料，依社區規約第14條第7 項張貼於管理室公布欄，此有例行會議資料可參（見本院卷一第108 至109 頁反面) ，系爭社區之住戶應可預見系爭會議之研議內容。而區分所有權人會議之決議事項，既應係由各該區分所有權人本於住民自治原則表達意見議決而生，則被告本於中立態度揭示系爭會議所欲研討之議題即足，至於被告主張關於系爭議案一之調漲理由、幅度、根據、起始日等事項，自應藉由開會過程，詳細溝通彙整各該住戶之意見以求形成共識，原告抗辯系爭會議之開會通知未載明開會議題，召集程序係屬違法乙節，尚乏所據。
五、系爭決議有違誠信原則、比例原則及權利濫用而屬無效：
（一）按民法第56條第2 項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，其所稱「總會決議之內容違反法令」係指決議內容違反強制或禁止規定或公序良俗而言。次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，屬以損害他人為主要目的，而為權利濫用或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。再按公寓大廈管理條例10條第2 項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。而現實生活中，公寓大廈之共用部分之使用、管理呈現多樣化，並無統一之使用、管理態樣。是以公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，除由公共基金負擔外，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為法定分擔原則，但法律允許以區分所有權人會議或規約規定予以排除而另行約定分擔標準。故關於公寓大廈社區管理費用之分擔，如區分所有權人會議有所決議或規約另有規定，自應優先從其決議或規定，並非一律強制適用「按應有部分比例分擔」之原則。揆其立法目的，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。是以，關於公寓大廈社區管理費分擔之數額，管委會固有權透過區分所有權人會議決議而重行改定，惟其重行改定須具合目的性（即係為修繕、管理、維護共用部分之合理目的），且所約定分擔之方式，須有充分理由，及合宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇，以具其正當性，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，自屬權利濫用，依民法第148 條第1 項之規定，自非法之所許。
（二）經查：
1、本件原告等為系爭社區內透天區之區分所有權人，而系爭社區分為大樓區（共206 戶）與透天區（共26戶）各自有獨立之出入口大門及內部中庭，地下室停車場則為全體住戶所共用；又系爭社區自成立管委會開始至106 年6 月17日召開系爭會議前，大樓區與透天區每戶每月管理費各為
50 元/坪、1000元，汽車位清潔費則於103 年間修正通過自300 元降為200 元；嗣系爭社區於106 年6 月17日召開系爭會議，會中就討論事項議案一「店面管理費調整案」，以98票同意，6 票不同意之比例，決議通過：「店面管理費依據坪數計算，每坪費用30元/ 月」，有世界1 景第四屆區分所有權人會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第83至86頁反面），且為雙方所不爭執已如前述。
2、系爭決議前，系爭社區大樓區、透天區住戶每戶按月繳交管理費各為50元/ 坪、1000元。於系爭決議後，大樓區住戶每戶按月繳交管理費並未調漲，透天區住戶之管理費則調漲為30元/ 坪，透天區住宅之坪數每戶約為85坪，依此計算每戶調漲後之每月管理費約為2550元（計算式：30元×85坪=2550)，而透天區住宅於調整前之管理費每月為1000元，以坪數換算為每坪約為12元（計算式：1000元/85坪=11.76元) ，系爭決議後透天區住戶每月繳交管理費之調漲比例約為225%；至於大樓區住戶之管理費則維持原狀，並無調漲。依前開說明，管理費雖得以區分所有權人會議決議為調整，但須不違背公平及誠信原則，否則即有權利濫用之虞。依系爭決議之結論以觀，系爭社區就透天區及大樓區之管理費調漲金額差異高達225%之多，被告自應就該明顯不同之漲幅差別，提出合理說明，否則難謂無利用多數決優勢之恣意而顯失公平。
3、被告雖辯以：系爭社區之大樓住宅與店面住宅之規劃興建並非完全分離，店面住戶仍有使用社區之緊急電源、公共照明、消防設備、監視器、交誼廳、物業管理、垃圾清運等公共設施，店面住戶所享受之社區服務，與大樓住戶相差無幾，唯一差別僅在未使用大樓電梯服務，由於店面住戶多有進行套房出租，造成垃圾量及信件處理量之增加，甚至超越大樓住戶，顯不符合共用部分應有部分比例負擔原則，原有收費標準與法定原則未符且顯失公平，被告經由系爭會議決議改正原本不合理之收費標準，自無權利濫用或違反公序良俗之情云云。惟查，系爭社區規約第16條第2 項第3 款明文規定: 「管理費以足敷本公寓大廈各項開支為原則。」( 見本院卷一第58頁反面) ，可見系爭社區之管理費收費標準應以收支衡平與否，作為考量前提。經檢視系爭社區自105 年6 月至106 年5 月年度財務明細表（見本院卷一第78頁背面），自上開財務明細表之收入、支出欄之項目記載可知，系爭社區該年度之總收入計為
522 萬5095元，總支出則為506 萬9383元，年度尚有結餘款15萬5712元，堪認系爭社區依原有收費標準所收取之管理費仍足支付所有開銷，此業已符合前述系爭社區規約之收取管理費之評估標準。況且被告曾於103 年間將車位清潔費自每月300 元調降為200 元，此為兩造所不爭執，而此舉即已變動系爭社區之舊有管理費收取評估標準，並降低系爭社區之每月管理費固定收入，其利益既為擁有車位之大多數住戶共享，則同理，倘若系爭社區現有管理費收入不足之虞，然其所應共同承擔者，亦應是大多數之住戶，而非個別住戶。則本件是否具有單獨調漲店面住戶管理費之必要性及正當性？難謂無疑！
4、被告雖再抗辯透天住宅之套房承租戶，每月使用之垃圾清運及信件處理數量頗鉅，顯不符合共用部分應有部分比例負擔，故有重新調整原有管理費之必要云云。然被告並未具體證明透天區住戶與大樓區住戶所使用之垃圾清運及信件處理數量、比例各係若干？且未說明透天區住戶因增加上開用量，進而造成系爭社區管理費支出費用之數額為何？故被告此部分之抗辯是否屬實，自未可遽信。又經檢視前揭財務明細表之支出欄項目，關於垃圾清運費用者係為西博安（明通環保) 清運費，該項目之支出費用自105 年
6 月起至106 年106 年3 月止，每月均為2 萬4000元，截至106 年4 月起，始調漲為每月3 萬3600元，調漲數額為9600元，惟此數額之調漲，是否確係導因於店面套房承租戶增加垃圾清運量而致？仍值存疑，並無實證。另關於信件處理部分，此乃大樓物業管理業者之必要提供服務，物業管理業者每月所收取之服務費係隨提供之保全人員多寡、人事班別而異，物業管理人員所提供之服務內容既屬固定，則信件處理量之增減，自不在物業管理費收取標準之評估範圍。從而被告以上開事由抗辯店面住宅管理費之收費標準，不符共用部分應有部分比例負擔云云，即無可採。
5、如前述，系爭決議前，系爭社區大樓區、透天區住戶每戶按月繳交管理費各為50元/ 坪、1000元，並行之有年，此當為系爭社區先前區分所有權人會議基於各住戶型態有別而認可之公允且適當之管理費分擔標準，雖非不得因情事變更而改變管理費之收取金額，但其改變仍須具備合目的性及正當性。參以系爭會議開會時，其間具有會計師專業背景之住戶於席間就系爭議案一發言表示：「我們在這邊討論這個議題原因在於說，店面承租戶的管理問題，這問題應該是從這裡衍伸而來的，所以從方案一、方案二，我認為方案二也是不可行啦…，提一個變形的方案，既然說要調漲的2570元（透天住戶) 。以社區來看，調漲管理費沒有急迫，目前社區都還有盈餘。我覺得目前的問題在於說，我們再支出的部分有沒有嚴加審核，在去年的費用，我看一下支出是有一點浮濫，不知道有沒有議價的問題啦。當初我們第一屆管委會，在做管理的時候一年預算是留
40 萬 ；但實際結束之後盈餘是80萬，有超出我們編的預算。…所以說社區支出要控制，在社區沒有急迫調整管理費之情況下，我們現在的問題就是在管理的問題，對店面房客管理的問題，所以依造現在算出來的2,570 元，以現在1 個透天出租約6-7 戶來算，以店面區分所有權人1 間就是1 千，假如他每出租1 戶就加300 元，如果純自助那就是1,000 元，但如果有出租1 戶就是加300 ，我只是提一個數字，當然這可以再討論。這個方案就是說，以店面住戶出租的戶數來加計管理費。」等語（見本院卷二第15
4 頁系爭會議錄音光碟，1:33:0 4~1:35:50住戶之發言），由是可見，系爭社區之公共基金於系爭決議作成前尚有結餘，尚無單獨調漲店面住戶之管理費之急迫性及必要性。再者，系爭社區就本事件而言，所應解決者應係店面住戶出租套房之房客管理問題，此為檢視系爭決議是否具合目的性及正當性之基礎。而即便因店面住戶出租套房可能增加房客使用公共設施並造成管理成本之負擔，但店面住戶出租之情形即不一，套房房客增加使用公共設施並造成管理成本負擔之情形自亦有別，且大樓住戶同樣會有房屋出租而造成房客增加使用公共設施並造成管理成本負擔之可能，系爭會議自不可不問青紅，一概決議僅店面住戶無差別地一體適用調漲管理費，故系爭決議概括性片面改變前例，單獨調漲店面住戶之管理費，難謂具合目的性及正當性，且失公允。
6、據上調查，基於系爭社區之管理費收支尚屬平衡之前提下，被告於系爭會議之舉行過程，就系爭議案調漲管理費之內容，既未提供任何因情事變更而有必要推翻過往管理費分擔前例之具體相關資料、數據，予區分所有權人參酌、討論，亦未就如何改善房屋出租所造成房客增加使用公共設施並造成管理成本負擔之問題，提出因應對策之議案及供討論，且被告復未能證明本應由全體區分所有權人共同承擔之共用部分修繕、管理、維護費用之支出，為何獨由店面住戶負擔增加鉅輻比例之管理費調漲，大樓住戶卻無庸分擔管理費調漲之差別待遇理由，則系爭會議徒以多數決之方式通過片面調漲店面住戶負擔管理費，足認系爭會議就系爭議案所為決議，係基於大樓區住戶眾多之優勢而為決議，顯係過於恣意。又系爭社區透天住宅住戶僅26戶，大樓區住戶為206 戶，系爭社區總戶數達232 戶，惟系爭決議就提高透天區住戶每月應收30元/ 坪元之管理費（依調整後之收費標準，店面住戶每月應納之管理費係自1000元增加至約2550元，則被告每月增收之管理費僅約為4萬300 元（計算式:26 ×1,550=40,300) ，對全體社區住戶增加之利益即整體管理費之收入尚微，卻對透天區住戶造成長期不合理及不公平之負擔，自有違比例原則，堪認系爭決議係以損害透天區住戶為主要目的之權利濫用行為，應認已違反民法第148 條第1 項規定之誠信原則，而屬無效。則原告先位主張確認系爭決議係屬無效，為有理由，應予准許。
六、按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度臺上字第111 號判決意旨參照）。綜上所述，原告所欲確認無效之系爭決議內容，具有違反公序良俗及比例原則情事，且構成權利濫用事由，未具有正當性，應認原告先位請求確認系爭決議無效，為有理由；就其備位之訴部分，即毋庸再予裁判，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上結論，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 賴恭利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 王秀如