臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第224號原 告 楊美珠訴訟代理人 賴忠明律師複代理人 黃逸哲律師被 告 李庄榮訴訟代理人 陳保源律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國106年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○段○○○○號，面積一三五點四七平方公尺土地，及同段九一七地號如附圖編號917-A部分，面積一五０四點一二平方公尺土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明定。原告起訴時原聲明請求：被告應將坐落（如協議書附圖所示）臺中市○○區○○段917-A地號及918-A地號土地移轉過戶為原告所有（實際面積、位置依實測為準）。嗣於本院履勘現場並囑託地政機關人員到場測量後，原告嗣於民國106年9月26日變更訴之聲明為：㈠、被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地上如臺中市大里地政事務所106年4月13日土地複丈成果圖所示編號917-A、面積1504.12平方公尺土地移轉登記予原告。㈡、被告應將臺中市○○區○○段○○○○號、面積135.47平方公尺土地移轉登記予原告。經核原告所為聲明之更正，屬補充事實上之陳述並未變更訴訟標的，非訴之變更，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、兩造原共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，雙方為釐清使用產權，特與其他共有人李萬枝協議土地之買賣及分割方式。雙方於協議書第2條約定：「918地號和解分割完成後，李庄榮所有917地號依象鼻路1-11號房屋牆壁中線延伸範圍分割為917-A地號與915地號（李萬枝配偶楊美珠所有）合併，918-A地號、917-A地號二筆李庄榮出售於楊美珠」，並附有圖示。被告嗣後拒不履行協議，原告於105年11月1日以臺中法院郵局002809號存證信函催告，被告仍置之不理，原告爰依兩造協議書內容，請求履行協議。
㈡、原告已取得臺中市○○區○○段○○○○號土地之所有權，故原告依協議書向被告購入毗鄰耕地即同段917地號部分土地，符合農業發展條例第16條第1項但書第1款所指「因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者」之例外情形，不受同條項本文分割不得小於0.25公頃之限制。
㈢、對被告所提被證十五之實務案例其事實與本件並不相同，再者，該案件上訴於臺灣高等法院後，兩造係和解結案，可見原審該判決所示意見並不可採。若被告認為本件有情事變更之適用，請鈞院一併審酌，前契約之稅賦均由原告負擔亦有不公平之情事，請鈞院一併調整。
㈣、並聲明：㈠、被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地如106年4月12日臺中市大里地政事務所106年4月13日土地複丈成果圖所示編號917-A、面積1504.12平方公尺之土地移轉登記予原告。㈡被告應將臺中市○○區○○段○○○○號、面積1
35.47平方公尺土地移轉登記予原告。
二、被告主張：
㈠、依照現行土地法規之「內政部104年4月8日台內地字第1040411767號函」之函令意旨，對於「耕地分割」已採從嚴解釋之原則，對於「依農業發展條例第16條第1項第1款規定申辦耕地合併分割，應審認分割後無造成耕地面積細碎或不利農業經營之情形，始得辦理」之旨，係採「防止細碎原則」。查當時兩造間之協議書內容並未受到相對於現行法令之限制，囿於依現行法令，三方當時所定之分割方式，在今日的法令時空背景下，因「系爭耕地已具有基本經營規模單元卻一再主張合併分割，導致小於該單元面積之情形，自得認定已有造成耕地面積細碎，不利農業經營之虞」，依照現行法令恐怕已經不得再為當時三方訂立「協議草約」所定之條件而為分割，否則即有違反現行地政法令之虞。經查，臺中市○○區○○段○○○○○號土地的面積為3,926.37平方公尺，且查，本案經鈞院於106年3月21日發函就臺中市○○區○○段○○○○○○○○○號土地（以下分別稱系爭917地號、918地號土地）實際測量之結果，如果按照原告所主張之分割方式，被切割出來的「917-A地號」土地，其面積為1,504.12平方公尺，此有卷內之「台中市大里地政事務所土地複丈成果圖」可稽。而「剩餘的917地號」土地，其面積將為2,422.25平方公尺【計算式：3,926.37-1,504.12=2,422.25】。據此，依照原告所主張之分割方法，結論將造成「被切割出來的
917 -A地號土地」、「被切割後剩餘的917地號」的面積，在分割後變成1,504.12平方公尺、2,422.25平方公尺，此兩塊分割後土地均未達2,500平方公尺的面積範圍，必然將造成違反農發條例第16條第1項第1款、及前揭實務函令意旨。
另被告自行向農委會、內政部函詢之結果已有結論，農委會函示重申「面積細碎之虞及不利農業經營之虞」之旨，請內政部惠予調處逕復；另據內政部函示係以個案認定為由轉發給臺中市政府。故依農委會函示之結果，本案是否得依兩造協議而為合併分割，實非毫無爭議，倘依原告主張之分割方式，日後仍可能有再燃行政訴訟之虞。
㈡、本件協議並非「本約」，僅能視為「預約」。況縱屬本約，原告之請求亦無理由：
⑴、按「預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係
依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為『土地買賣預約書』，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。」、「當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。」、「不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。」最高法院64年台上字第1567號判例判例、85年台上字第2396號判決意旨、80年台上字第1883號判決意旨參照。
⑵、在兩造與李萬枝簽立該「協議書」之時，方當李萬枝涉訟，
且系爭協議書是在法院審理分割共有物事件之期間所簽訂。當時三方協議是就「尚未完成分割」且「並未取得獨立產權」之土地「預先」簽立「草約」。三方簽立該「協議書」之時均已約明：該「協議書」的性質，是「將來如果可以按照李庄榮、李萬枝、李自強（李萬成之子）、李杜寶貝（即李華興之配偶、亦即李萬金之子媳）四房協議完成土地分割」的特定條件下為前提，原告及李萬枝可以依照四房和解方案對「豐正段第918地號（分割前）」之土地，在一旦甫經法院判決分割並經地政機關辦理過戶登記完成後的時點，原告得依「當時」協議書所定條件向被告購買系爭○○○區○○段第917地號、第918地號土地」土地的「意向書」（草約）。但該「意向書」（草約）並非「買賣契約」。依照當時三方協議的真意，應該列入買賣的「標的」、「買賣價金」均不僅止該「協議書」之內容所指。依當時三方協議內容，「買賣標的物」、「買賣價金」，尚應考慮到如何補償被告因過戶「豐正段第915地號、第923地號、第924地號」之土地，但尚未受領之買賣價金如何補償之問題。且因該「協議書」並非真正的「買賣契約書」，故三方當時完全沒有就買賣訂金有任何之約定，也未就各期買賣價金之給付方式有何約定，故該「協議書」之性質實乃非真正的「買賣契約書」。故三方當初協議之時，始未約明「訂金數額」，「具體付款方式」，即是此因。再查，三方於99年7月18日書立「協議書」之時，乃三方尚未真正取得不動產產權的時空背景下，提前約定倘若日後三方將來真有買賣、過戶之行為時，將依照該協議書內容而行之的「草約」，如果當時兩造間想進一步依照該「草約」履行者，應再另定買賣契約以明日後之權益關係，始符當時三人訂立該協議書之真意。另查，李萬枝在三人甫簽訂該「協議書」之後，李萬枝旋即在被告事先完全不知情情況下，開車載被告前往法院辦理公證程序，卻遭公證處拒辦，更可證明該「協議書」當時即有難以履行之事實，上情併請鈞院斟酌。易言之，當時三方於99年7月18日協議之時，是建立在當時的「特定時空背景」下所為之協議。但細鐸三方協議書立之時之「真意」，另有包括「日後真正完成買賣」之條件：①李萬枝、楊美珠應補償被告拍賣取得「豐正段第918地號（分割前）土地之拍賣價金及利息、過戶稅費」、②李萬枝、楊美珠取得豐正段第915地號、第923地號、第924地號土地所應補償被告應給付卻尚未給付之「買賣價金」、③其他田賦、水利費用、水租、地價稅等規費之補償問題必須在日後一併解決。④「如果依照當時三方協議之內容，無法順利辦理不動產過戶程序，三方應就買賣價金另行磋商。」，因此，該協議書之內容仍必須加上以上的買賣條件，始能完整呈現當時三方協議之原貌。在三方協議後，原告不但遲遲不願支付價金進行買賣，且無償無權占用被告的土地長達五年之久，從未支付一分一毫，更因原告兒子強行介入，以訟逼和，不尊重伯伯（被告），讓被告已無法接受原告事隔五年多以後，在土地價值相差已甚遠之今日，竟再拿多年前並不存在的契約關係再對被告強行要索。事實上，以當年系爭土地每坪約新臺幣（下同）14,800元的賣價，對比今日每坪約28,500元的賣價，今昔的時空背景已經完全不同，而且兩造間親情基礎已經產生如此巨大的裂痕，強令被告履行一個「不是真正買賣契約」的「數年前之草約」，豈符合公平原則？
⑶、復查，豐正段第915地號土地原本為被告所有，其「重測前
」地號為「萬斗六段第467地號」土地，係於「81年12月12日」以「買賣」為名義，由被告過戶給李萬枝。當時的時空背景是：李萬枝並沒有自耕農的身份，為了避免李萬枝日後無法取得系爭918地號及分割後917-A地號之農地的問題，故被告同意將其名下所有的系爭915地號土地以買賣為名義過戶給李萬枝（後來李萬枝因欠稅遭民事執行處拍賣，再由原告取得），但是實際上李萬枝及原告從未給付該筆買賣價金給被告。雙方當時的講法是：可以等到918、917-A地號的土地處理的時候，再把915地號這筆土地買賣價金一起來談、一起來算，但是一拖就是25年之久，原告從來也沒有算過、甚至也都沒有來談過。且查，系爭豐正段第923、924地號土地原本均為被告所有，其「重測前」地號分別為「萬斗六段第528-9、528-25地號」土地、而二筆土地原本是同一筆土地（「重測前」萬斗六段第528-9地號土地）分出，是在85年5月4日間因分割增加逕為分割成二筆土地，後又於重測後改為現今的923、924地號之土地。被告係於「82年11月18日」間，以買賣為由過戶給李萬枝（後來再因李萬枝欠稅遭拍賣由原告取得），但是實際上李萬枝及原告從未給付該筆買賣價金給被告。跟前揭915地號土地的狀況一樣，雖然雙方當時的講法是等到918、917-A地號的土地處理的時候，買賣價金一起談、一起算，但是從來也沒有算過、談過。雖然原告之代理人曾稱：「因為915是原告所有，但如917-A與915合併登記就無此問題。」，實際上，按照兩造間原本協議的內容，就是要透過915地號土地「在日後」從「水利用地」改編成「農牧用地」後，可以讓915、917-A地號土地「日後」「有機會」迂迴適用農發條例第16條第1項第1款規定，來避免農地分割細碎的問題。但是依照「99年7月18日」「當時」的狀況，確實並無農發條例第16條第1項第1款規定之適用。而在「現今」行政實務函令解釋之下，更趨於「嚴格解釋」的立場，在917地號土地把「917-A地號」切割出來之後，「917-A地號」、「剩餘的917地號」二筆土地都不會超過2,500平方公尺，地政機關理論上依法應該不能受理登記，理由亦如前所述。另查，實際上系爭915、923、924土地本來是被告所有，在李萬枝與原告都不曾給付過任何一毛價金的情況下，由被告先辦理過戶給李萬枝、再因李萬枝欠稅遭拍賣由原告取得。也正因該歷史原由，兩造間於99年7月18日所書立之協議書，才會有「就該第918-A地號、第917-A地號土地逾860.11平方公尺及923地號合計以每坪9,000元計算」價金之條件，其來由說明如上。綜上，兩造間在「99年7月18日」當時書立的協議書，本旨是被告為了兄弟李萬枝做出了很大的犧牲，而且實際上就是在李萬枝有債務糾紛下，透過「借名登記」的方式，「日後」把土地買賣並辦理移轉登記給原告。但是實際上卻因為李萬枝及其家人（尤其是李金龍）諸多不尊重的行為，導致雙方感情交惡，在原告從未依照協議精神把915、923、924地號土地的價金補償給被告，反而圖以被告實際上無償過戶的915地號，來作為917-A地號土地合併分割並促成讓被告依照判決「賤價買賣918、917-A地號」的工具，而且是用一個七年多前「訂約當時違法」的協議，在七年多後要求被告履行契約。
⑷、另參被告所具106年11月28日所呈「被證十五」之實務案例
，與本案實有相似而可借鏡之處。在兩造訂立系爭協議書之時點（99年7月18日），因系爭第915地號土地在兩造書立協議當時為「水利用地」，而非「農牧用地」，故系爭915、917-A地號土地在兩造協議之初並不符合農發條例第16條第1項第1款「購置毗鄰耕地而與其耕地合併」之要件，此乃兩造所不爭執；且查，本件就不動產買賣契約而言，對於價金數額、交付價款之方式及時程、如何移轉登記、何時點交等項均未經明確規定，尚待另訂契約始得據以履行者，故系爭協議應定性為「買賣預約」之性質，始符前述最高法院意旨，臺灣臺北地方法院103年度重訴字第141號民事判決併請參照。
⑸、退步而言，但兩造至今從未對於「系爭協議書第四條」之分
割稅費、執行處拍定稅費、分割合併過戶稅費、增值稅有過協議，故對於系爭土地之總買賣價金至今仍未有共識，且兩造協議對於「每期期款」、「登記期限」、「頭期款」均未曾約定。另參原告所具歷次書狀，除原告所具106年8月19日「民事變更聲明暨準備書（一）狀」曾對於系爭917-A、918-B、923地號土地之價金提出計算之說明，但原告從未對於「系爭協議書第四條」所載：「918地號法院、地政分割稅費楊美珠比例負擔1/4，執行處拍定稅費、917地號分割合併過戶稅費由楊美珠負擔。出售標的為楊美珠使用中，若無法取得公所之農業用地作農業使用證明書申請土地增值稅免稅時，增值稅由楊美珠支付。」提出計算式及計算基準。是以，縱使系爭協議係屬本約之性質者，因原告所提出之買賣價金仍未如實計算出原告應負擔之正確金額，故原告之請求依法尚屬無據。
⑹、再退步言，縱認系爭協議屬於買賣「本約」，懇請鈞院考慮
到本件協議書本質係屬「李庄榮、李萬枝兄弟間預作日後買賣」之性質，在李萬枝往生後，原告已經拋棄繼承，且因當時書立協議之初，係參考99年間「公告現值」而約定出約略每坪9,000元之買賣價金，此亦為原告所不爭執。原告除了105年底的存證信函以外，並未提出任何其他存證信函可以證明曾向被告請求履約之證明，而被告已以民法第255條，主張本件因依契約之性質或兩造之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，故被告已主張解除系爭買賣協議之事實，原告至今請求被告以99年協議的基礎（且未計算分割稅費、執行處拍定稅費、分割合併過戶稅費、增值稅），逕而請求被告履行系爭協議，對於被告而言實已顯失公平。
⑺、再退萬步言，縱使本件協議屬於「本約」之性質，且被告主
張解除契約依法無據者，請鈞院參照最高法院102年度台上字第1766號民事判決意旨，認原告應在相當時期行使權利，始得主張被告應依99年間協議所定每坪9,000元而為履約，但查本案之事實，原告請求被告履約已係在協議書簽訂六年有餘之後，現今每坪的「公告現值」及增值稅已與99年間有極大的差距，如仍依照99年間的協議履行者，實已有違民法第148條誠信原則。否則，本件應參民法第227條第1項「情事變更原則」之規定，再考慮到原告與李萬枝在七年多前兄弟預作日後買賣之協議內容，係以99年間「公告現值」而約定每坪9,000元之買賣價金，亦應調整每坪買賣價金應等同於判決當年之「公告現值」，並增減給付之內容，對於兩造始符公平原則。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠、原告主張兩造於99年7月18日簽立系爭協議書，系爭協議書約定兩造共有之分割前臺中市○○區○○段○○○○○號土地於和解分割完成後，被告所有917地號依象鼻路1-11號房屋牆壁中線延伸範圍分割為917-A地與915地號（李萬枝配偶楊美珠所有）合併，918-A地號、917-A地號二筆李庄榮出售於楊美珠」，經原告催告被告履行而置之不理，爰依協議書之約定，請求將聲明所示之土地移轉登記予原告等情，業據其提出系爭917、918地號土地登記謄本、系爭協議書等為證。
被告固不否認與原告簽立系爭協議書及系爭協議書第二條所示917-A、918-A即為臺中市大里地政事務所106月4月13日土地複丈成果圖所示之編號917-A、面積1504.12平方公尺，及系爭918地號、面積135.47平方公尺之土地等情，惟否認有移轉上開土地予原告之義務，並以前詞置辯。
㈡、被告雖主張依據當事人之真意，系爭協議書應僅係預約，而非本約云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法153條定有明文。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條亦有明文。又預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院64年台上字第1567號民事判例17年上字第1118號民事判例意旨參照）。查，係據系爭協議書第二條約定：「918地號土地於和解分割完成後，被告所有917地號依象鼻路1-11號房屋牆壁中線延伸範圍分割為917-A地與915地號（李萬枝配偶楊美珠所有）合併，918-A地號、917-A地號二筆李庄榮出售於楊美珠」、第三條約定：「出售價格，918-A地號與917-A地號合計面積於860.11平方公尺範圍內以拍價（170萬元）計算，逾860.11平方公尺部分及923地號面積合計以9000元/坪計算；917地號分割前雙方另協議買賣期款付款條件」、第五條約定：「本約係雙方自由意願下簽訂，若有未盡之處依法令習慣另行協議；雙方未依上列方辦理同意逕為強制執行並賠償對方損失」（見本院卷第11至12頁）。依系爭協議書之約定，兩造約定由被告將系爭協議書所載917-A、918-地號土地出售予原告，在合計面積於860.11平方公尺範圍內以170萬元，買賣價金為170萬元，逾860.11平方公尺以每坪9000元計算，則兩造關買賣之標的物所有權之移轉及其價金之必要之點，意思一致，揆諸前揭說明，契約自屬成立，且觀之契約第五條，僅在如有未盡之處依法令習慣另行協議，如未依上列方式辦理同意逕為強制執行並賠償對方損失等語，顯無於將來再行訂立本約之意思。又於系爭協議書第三條固約定「917地號分割前雙方另協議買賣期款付款條件」等語，僅係關於買賣期款如何支付再另行協議，倘無法協議，自應認未約定給付期限，而依民法相關規定處理，而無礙於契約已然有效成立之事實。另關於系爭協議書第四條約定由原告負擔部分（即執行處拍定稅費、分割合併過戶稅費、土地增值稅稅費），縱於協議書成立當時關於應負擔之稅額為何尚未確定，然此於土地過戶時，經由稅徵機關核課時即可確定，並無日後再約定協議之必要。是以本件被告辯以系爭協議書僅係預約而非本約，當事人真意另包括①李萬技、楊美珠應補償被告拍賣取得「豐正段918地號（分割前）土地之拍賣價金及利息、過戶稅費」、②李萬枝、楊美珠取得豐正段第915、923、924地號土地所應補償被告應給付郤尚未給付之買賣價金、③其他田賦、水利費用、水租、地價稅等規費之補償問題必須在日後一併解決。④「如果依照當時三方協議之內容，無法順利辦理不動產過戶程序，三方應就買賣價金另行磋商」云云，洵屬無據。另被告復辯稱，因李萬枝有稅務欠稅問題，名下不能有財產，系爭協議書預立登記在原告名下，因此系爭協議之本質有借名登記之性質云云。然原告與李萬枝間是否為借名登記關係，乃渠2人間之法律關係，本與被告及系爭協議書無涉，縱原告與其配偶李萬枝間有借名登記之關係，亦無礙於兩造間協議書有效成立之事實。另本件系爭協議書之文字，已明確表事當事人之意思，並無須另事探求，被告請求聲請傳喚代書洪崇豪證明兩造之真意，要無必要，附此說明。
㈢、被告另主張系爭917地號土地為農牧用地，依農業發展條例之規定，無法分割出如附圖所示編號917-A地號土地而移轉登記予原告。而查，系爭917地號土地，使用地類別為農牧用地，使用分區為特定農業區，面積3,926.37平方公尺，有系爭917地號土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第85頁），為農業發展條例第3條第11款所指之耕地。被告雖辯稱，系爭917地號土地如分割出如附圖所示編號917-A部分，將與農業發展條例第16條第1項不得分割之意旨有違。而按每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。農業發展條例第16條第1項第1款定有明文。本件系爭917地號土地面積3,926,37平方公尺，如分割出如附圖所示編號917-A（面積1504.12平方公尺）後，面積固未達0.25公頃，即2500平方公尺，然而，原告主張與系爭917地號毗鄰之915地號土地為其所有，其向被告買受系爭917地號土地之部分土地（即917-A），符合農業發展條例第16條第1項但書第1款之例外情形等語。
而查，臺中市○○區○○段○○○○號土地，面積22.11平方公尺，使用用地類別為農牧用地，使用分區為特定農業區，所有權人為原告乙情，有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第134頁），是原告因購置毗鄰耕地（即917地號其中如附圖所示編號917-A部分）而與其耕地（即同段915地號土地合併，得為分割合併），應已符合農業發展條例第16條第1項但書第1款，例外得分割之情形。此情經本院函詢臺中市大里地政事務所，經該所106年10月13日里地二字第1060010782號函覆本院：「豐正917-A暫編地號與同段915地號相鄰且使用分區皆為特定農業區農牧用地，本案應符合前揭（即農業發展條例第16條第1項）第一款前段之規定（見本院卷第167頁）。是本件被告抗辯系爭917地號土地無法分割出917-A土地而為移轉登記乙節，為屬無據。
㈣、另被告復主張系爭協議書是99年7月18日簽立，價金之標準係考量當年的公告現值，本件起訴時之公告現值已遠高於當年之公告現值，已符合民法第255條之規定，被告主張解除契約；如無法解除契約，則依情事變更原則調整每坪價格至本件判決當年之公告現值云云。惟按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。為民法第255條之明文。按系爭協議書其約定之標的及價金，依其性質，均無非於一定時期為給付，有不能達到契約目的之情形，且立協議書當事人亦無約定，必須於一定期間內給付，否則視為不能達到契約之目的而得解除之情事。況且，系爭協議書所約定價金之計算已然確定，不因約定當時之公告現值與履約時之公告現值已有變動，而有不能達給付目的之情形。是被告前揭所辯，於法無據。又系爭協議書於99年7月18日簽立，兩造並未約定履行期限，事後亦未協議履行期限，應屬給付無確定期限之情形，自得由當事人經催告請求履行。復按當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義。最高法院103年度台上字第308號民事裁判意旨參照。而衡以社會隨經濟、人口發展而增加對土地之需求，土地價格因時間經過而日益增高，為一般人生活經驗可得而知，本件於立系爭協議書之99年間，土地價值或公告現值應會隨時間之經過而增加，此乃依一般合理之人所得預見，故縱系爭買賣標的之土地於本件於判決時，其公告現值較立協議書當時為高，依前揭說明，核無情事變更之情形，被告主張應依情事變更原則之規定，增減給付之內容云云，亦屬無據。
㈤、按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。本件兩造依據協議書，互負移轉系爭918地號土地、如附圖所示編號917-A土地所有權，及給付買賣價金之義務，本件經原告於105年11月1日以台中法院郵局002809號存證信函催告及起訴請求被告履行協議書，而被告拒不履行而陷於給付遲延，而被告雖未主張同時履行抗辯，然仍無法免其應移轉上開土地所有權予原告之義務，是原告本於系爭協議書，請求被告將如聲明所示之土地所有權移轉登記予原告，自屬有據。
四、綜上所述，本件原告依據系爭協議書，請求被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地，面積135.47平方公尺土地及同段917地號土地如附圖所示編號917-A、面積1504.12平方公尺之土地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 洪玉堂