臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2248號原 告 曾守富訴訟代理人 洪翰中律師被 告 石濠誠
李承恩王碧娥張香妮李明權鄭閔謙劉應民黃千芬陳林淑蘭陳皖璿郭志明羅能昌林雪惠張瑋婷孫曉映曾創愉范菱陳俊宇盧誌鋒蔡宗哲邱素蓮詹瓊雲蔡慧敏楊淑真鄭基發陳彥廷范紫琳李岱伶邱祖湘上29人共同訴訟代理人 鞠金蕾律師複代理人 高凱韻律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國107年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴主張其為臺中市○區○○○段○○○段0000000000地號土地（下稱31-23地號土地）之所有權人，而位於臺中市○區○○路○○○巷○○○○○○號翡冷翠社區（大樓）之公共設施如臺中市中正地政事務所鑑測日期民國106年3月6日土地複丈成果圖（即附圖）所示A部分面積0.5平方公尺之管理室、B部分面積15.5平方公尺之花圃、C部分面積18平方公尺之走道、D部分面積5平方公尺之花圃（下合稱系爭地上物），均坐落於31-23地號土地，且未經原告同意而占用該土地，故以翡冷翠社區區分所有權人石濠誠、李承恩、王碧娥、張香妮、李明權、鄭閔謙、劉應民、黃千芬、陳林淑蘭、陳皖璿、郭志明、羅能昌、林雪惠、張瑋婷、孫曉映、曾創愉、范菱、陳俊宇、盧誌鋒、蔡宗哲、邱素蓮、詹瓊雲、蔡慧敏、楊淑真、鄭基發、邱祖湘等26人為被告，請求拆除系爭地上物返還土地並給付相當於租金之不當得利，嗣於106年9月13日以民事陳報暨追加被告聲請狀，於同一原因事實情形下，追加翡冷翠社區區分所有權人陳彥廷、范紫琳、李岱伶等3人（以下與為被告石濠誠等26人合稱被告石濠誠等29人）為被告（見卷二第59頁）。是原告所為合於上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告係於104年12月16日自前手即訴外人連珮寧買賣取得31-23地號土地，連珮寧則係於101年12月10日向訴外人胡衍富買受31-23地號土地，而被告均為翡冷翠社區區分所有權人，其等竟未經原告同意而以系爭地上物占有使用31-23地號土地，排除原告之使用收益，屬無權占用31-23地號土地，原告曾向系爭社區之主任委員李承恩表示被告應向原告承租，然未獲理睬，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭地上物並返還土地與原告。
(二)參照最高法院61年台上字第6195號判例，被告無權占有31-23地號土地，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告共同給付原告相當於租金之不當得利。按土地法第97條第1項、第105條規定，原告得請求被告給付自起訴狀繕本送達之日回溯前5年起至騰空返還土地之日止之損害賠償金，計算如下：
1.自起訴狀繕本送達之日回溯前5年之損害賠償金新臺幣（下同）107,640元【計算式：土地每平方公尺之申報地價5,520元×39平方公尺（占用總面積）×10%×5年=107,640元，元以下四捨五入，下同】。
2.自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還土地之日止每月損害賠償金1,794元【計算式：土地每平方公尺之申報地價5,520元×39平方公尺（占用總面積）×10%÷12月=1,794元】。
(三)被告所提胡衍富出具之78年1月4日土地使用權同意書（下稱系爭同意書），其上之姓名全部遮蔽且模糊不清，是否經立同意書之兩造親自簽名，均不清楚，原告否認其真正。再者，縱系爭同意書形式上為真（假設語氣），惟原告並非系爭同意書之當事人，基於債權相對性，系爭同意書之效力並不及於原告，原告不受系爭同意書拘束，且系爭同意書僅係同意建築5層RC造建築物而申請建造執照，其餘部分並不包含在內，被告係無權占有土地，自應就有利於己之事實負舉證之責任，況且系爭同意書係基於何法律關係而書立？均未見被告說明，且系爭同意書係指31-13地號土地，與31-23地號土地無涉，原告自不受系爭同意書之效力所拘束。又被告援引之最高法院71年台上字第737號判例要旨與本案不同，原告係以買賣取得31-23地號土地，當時土地登記謄本並未有任何負擔之記載，自無從拘束原告，且被告長年無權使用土地，從未支付費用，原告依法行使權利，並無權利濫用。
(四)並聲明：1.被告應將系爭地上物拆除，並返還土地與原告。
2.被告應共同給付原告107,640元，並自105年11月25日起至清償日止按年息5%計算之利息，及自105年11月25日起至返還土地之日止，按月給付原告1,794元。
二、被告則以：
(一)被告有使用31-23地號土地之權利：
1.原告係於104年12月16日因買賣取得31-23地號土地之所有權，而被告所有之建物係於78年11月14日建造完成，31-23地號土地則係於78年2月28日分割自被告所有建物使用之31-13地號土地而增編之地號，被告所有建物於興建前已取得當時31-13地號土地所有權人胡衍富於78年1月4日出具系爭同意書，同意翡冷翠社區永久無償使用31-13地號土地面積1,054平方公尺之全部，足證被告有使用31-23地號土地之權利，依繼受取得之法理，系爭同意書之效力繼續存在，原告自應受系爭同意書拘束。且如附圖所示之系爭地上物等設施早於78年11月14日即興建完成，翡冷翠社區之區分所有權人於28年間和平、公然使用至今，為原告取得土地前即存在之事實，原告應於取得土地時已知悉，是原告應繼受前手地主胡衍富同意被告使用土地之事實。
2.由系爭同意書並未記載租金、使用期限之條件，可知當時土地所有權人胡衍富係同意無償供被告永久使用，並非租賃或使用借貸。
(二)原告有權利濫用之情形：參照最高法院71年台上字第737號判例要旨、86年度台上字第1840號判決要旨，原告請求拆除之範圍內現有被告所居住系爭社區所有經合法登記之管理室（緊鄰社區大樓建築物之主要樑柱）及被告賴以進出使用之走道，原告請求拆除所能取回之土地面積尚難供建築使用，且足生影響被告進出之不便及安全之維護，顯有違反公共利益及以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情形。
(三)如本院認被告係無權占用31-23地號土地，就相當於不當得利之租金數額，被告同意由法院酌定等語置辯。並聲明：如
主文所示。
三、得心證之理由：被告石濠誠等29人係翡冷翠社區之區分所有權人，翡冷翠社區之公共設施即系爭地上物係坐落於31-23地號土地乙節，為兩造不爭執，且有附圖為證及臺中市○區○○○段○○○○○○○ ○○○號等建物（即翡冷翠社區建物）之第一類謄本附卷可按（見卷二第62頁至第109頁）；又31-13地號土地之土地所有權人（即土地分別共有人）胡洐富等人曾出具印章供建商於78年1月4日在系爭同意書等申請建造執照相關文件上蓋印，以申請翡冷翠社區建造執照，該31-13地號土地所有權人並於78年2月28日分割建造執照所需土地而分割出同段31-23地號土地，且約定由胡衍富一人取得31-23地號土地所有權，其後，連珮寧於101年12月10日向胡衍富買受取得31-23地號土地，原告再於104年12月16日向連珮寧買受取得31-23地號土地等情，則有證人胡衍富於106年11月22日本院準備程序期日到庭證述可按（見卷三第24頁反面），以及台中市政府都市發展局函送之翡冷翠社區建造執照案卷為證及臺中市中正地政事務所函送之人工登記簿謄本、地籍異動索引資料附卷可參（見卷二第14頁至第54頁），是此部分事實應堪信為真實。另原告主張不受系爭同意書所拘束，被告係無權占有31-23地號土地，請求拆除系爭地上物及給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭執之點應在於：原告是否受系爭同意書所拘束？如否，原告請求拆除系爭地上物並返還土地是否有理由？以及原告請求相當於租金之不當得利數額是否有理由？茲分述如下：
(一)按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意見書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（參照最高法院97年度台上字第1729號判決意旨）。經查：
1.31-13地號土地之所有權人胡衍富等人曾出具印章供由建商於78年1月4日在系爭同意書等文件上蓋印，以申請翡冷翠社區建造執照，該31-13地號土地所有權人並於78年2月28日分割建造執照所需土地而分割出同段31-23地號土地，且約定由胡衍富一人取得31-23地號土地所有權乙情，已如前述，又胡衍富當時係因為投資翡冷翠社區建案（包括土地使用部分），方同意提供土地由建商使用乙情，亦經證人胡衍富於106年11月22日本院準備程序期日到庭證述屬實（見卷三第25頁反面），足見胡衍富係以31-23地號土地使用權等財產投資翡冷翠社區建案，並出具印章供建商於系爭同意書上蓋印，使建商得以31-23地號土地申領建造執照，且於該土地上施設翡冷翠社區建案之相關設施，再由建商出售翡冷翠社區建案之房地（含系爭地上物等公共設施）後，由建商與胡衍富等投資人分享房地出售利益，則胡衍富既係翡冷翠社區建案之投資人，並出具印章供建商於系爭同意書上蓋印，其於翡冷翠社區建案房地出售後，自仍受系爭同意書所拘束，應屬當然，被告石濠誠等29人取得房地後對於胡衍富而言，並非無法律上原因而無權占有31-23地號土地，先予敘明。
至原告雖依證人胡衍富證稱沒看過系爭同意書，且不知道系爭同意書記載內容等語（見卷三第25頁正面），主張證人胡衍富未同意系爭同意書之記載內容云云，然證人胡衍富既已證實系爭同意書上之印文為其所有，且曾提供印章予建商在相關文件上蓋印，以申請建造執照，並以土地使用權利投資建案，足認證人胡衍富已授權建商製作系爭同意書等文件並於其上蓋印，其對於系爭同意書之記載內容，自不得再以沒看過及不知道記載內容為由否認曾授權同意，是原告此部分主張應無可採。
2.又連珮寧於101年12月10日向胡衍富買受取得31-23地號土地，原告再於104年12月16日向連珮寧買受取得31-23地號土地乙情，固已如前述，並有原告提出之土地買賣契約書（見卷一第140頁至第142頁）、臺中市中正地政事務所函送之所有權移轉登記資料（見卷一第124頁至第135頁、卷二第110頁至第115頁）附卷可按。惟於原告、連珮寧買受31-23地號土地前，系爭地上物早已坐落於該土地上，依上開原告提出之土地買賣契約書及上開所有權移轉登記資料所載，原告、連珮寧則分別以高達20餘萬元、120餘萬元之價金買受31-23地號土地，則渠2人於買受31-23地號土地前，豈可能於31-23地號土地上存有系爭地上物，對於系爭地上物坐落土地之權源不加以探求，甘冒無從取得31-23土地使用收益權能之風險，仍逕為同意買受31-23地號土地？可見原告或連珮寧於買受31-23地號土地前，已知悉或可得知悉被告等人係有權占有使用31-23地號土地，且占有權源為系爭同意書情事，自應受系爭同意書所拘束。況且，證人胡衍富於106年11月22日本院準備程序期日亦到庭證稱：據伊所知連珮寧為土地開發公司人員，其係於自行備有土地資料，並知悉土地因稅捐問題而遭查封情形下，主動以現金70萬元向胡衍富洽購31-23地號土地等情（見卷三第24頁反面至第25頁正面），且連珮寧自取得土地所有權至出售土地予原告之3年期間，亦未曾取得31-23地號土地之占用使用權利乙節，則為不爭執之事實，益證連珮寧於買受31-23地號土地時已知悉被告等人對於該筆土地具占有使用權源，且原告於向連珮寧買受土地時，該土地亦非由出賣人連珮寧占有使用，土地上並存有翡冷翠社區之公共設施即系爭地上物，原告對於被告等人就土地具占有使用權源亦係知悉或可得知悉，原告及連珮寧自應均受系爭同意書所拘束。至原告空言否認於買受土地時不知土地上存有系爭地上物乙事，並無可採。
3.又原告雖另主張依系爭同意書所載，僅同意建築5層RC造建築物而申請建造執照，其餘部分並不包含在內云云。然系爭同意書既已載明同意於土地上建造5層RC造建築物及申請建造執照，則關於土地上之5層RC造建築物相關設施及建造執執照範圍內之土地占用使用，當然為系爭同意書之效力所及，原告此部分主張亦無可採。
(二)原告應受系爭同意書所拘束乙節，已如前述，則被告等人依系爭同意書對原告而言係有權占有31-23地號土地，原告請求被告等拆除地上物並返還土地及給付相當於租金之不當得利，自非有據。
(三)綜上所述，原告應受系爭同意書所拘束，被告等人係有權占有31-23地號土地，從而，原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求被告拆除系爭地上物並返還土地，以及請求被告共同給付107,640元，並自105年11月25日起至清償日止按年息5%計算之利息，及自105年11月25日起至返還土地之日止，按月給付1,794元，均為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
民事第四庭審判長 法 官 林金灶
法 官 陳得利法 官 王振佑上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
書記官 蔡秋明附圖：臺中市中正地政事務所鑑測日期106年3月6日土地複丈成果圖。