臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2333號原 告 吳昭姝訴訟代理人 李冠宏被 告 熊淑華訴訟代理人 林殷世律師複代理人 許珮寧律師上列當事人間請求債務不履行等事件，本院於民國107年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬元及自民國一０六年七月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原為「一、請求確認不動產買賣契約不成立。二、被告應返還原告新臺幣（下同）85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。」嗣於本院民國106年10月11日言詞辯論程序中撤回上開聲明一部份，原告所為聲明變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告透過訴外人住商實業股份有限公司向被告購買其所有坐落於臺中市○區○○○○街○○○號10樓之2之不動產（下稱系爭房屋），兩造並於106年4月7日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定房屋總價款為4,470,000元，被告亦出具房地產標的現況說明書擔保不動產之現況品質，因此雙方簽訂系爭契約後，於契約上載明約定於106年6月16日點清交屋。惟原告於105年5月1日先取得被告同意無償供原告使用而先行入住後，僅居住一月餘即發現系爭房屋有滲、漏水等嚴重情形。嗣後原告向被告要求解約，被告均藉故推託，則系爭房屋之現況顯與房屋現況標的說明書之保證不符，原告因恐系爭房屋尚有其他隱藏性危害，致生損害於原告及其家人之居住品質，多次與被告協調均未果。
（二）依被告出具之房地產標的現況說明書所載，系爭房屋絕無漏水等問題，惟原告入住僅月餘即發現系爭房屋有多處與說明書不符，原告自得依民法第359條規定向被告請求解除系爭契約或減少買賣價金。又原告未與被告完成不動產點交之行為，是兩造雖已簽訂系爭契約卻未及履行，原告即發現買賣標的物有重大瑕疵，且該瑕疵致被告不能將買賣標的物給付予原告。是依給付不能之情事，係發生於系爭契約簽訂後，屬嗣後給付不能，且該瑕疵足以影響原告或客觀第三人對不動產購買之意願，已發生影響交易之結果，則原告於法定期限內依民法第365條第1項規定向被告請求解約。另原告簽訂系爭契約後已給付被告85萬元，原告既已解除系爭契約，依系爭契約第10條第3項約定，被告自應返還原告所給付之85萬元。
（三）綜上，系爭房屋之漏水情事於客觀上係原告購買時，無法以肉眼判斷，須由不動產之原所有權人或居間之房仲業者告知始能知悉，惟被告應注意、能注意，而疏未注意告知原告系爭房屋有滲、漏水之情形，甚至出具不動產標的現況說明書擔保系爭房屋之品質及現況，足認被告有過失，致原告於不知有瑕疵仍為購買而生損害，且系爭房屋已有嚴重漏水情形，與兩造認定之交易標的物不符，被告有嗣後給付不能之情形，而應負給付不能之債務不履行責任。爰依法提起本件訴訟。
（四）並聲明：
1、被告應返還原告85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告於106年4月7日與原告簽訂系爭契約，約定系爭房屋之買賣價金為4,470,000元。因原告須提早遷入居住，是被告應原告要求，於簽約當日即將系爭房屋交付原告占有使用，以方便原告整修入住，兩造亦均依約定完成所有權移轉登記。原告對系爭房屋之屋況尚稱滿意，亦無滲漏情形，而提前入住。詎料，臺灣中部地區於106年6月間，多日大雨不斷後，被告突接獲原告以106年6月16日台中公益路郵局第247號存證信函表示系爭房屋漏水，並以給付不能為由，解除兩造間之系爭契約。
（二）系爭契約之買賣標的已於106年4月7日交付原告占有使用，並完成所有權移轉登記，顯非屬給付不能。因系爭房屋之屋齡已有二十多年，非全新完工，且歷經88年之九二一大地震，但外觀及結構尚佳，且兩造簽約當時，亦未發現滲漏，係因遭逢多日超大豪雨侵襲後，始發生滲漏情事，再觀其情狀，多發生在靠窗邊之內壁，疑係防水層老化所致，並非嚴重至不可修繕程度。被告亦表明系爭房屋之壁面滲漏情事，若屬物之瑕疵，願負修繕責任，並於106年8月11日以台中大全街郵局第730號存證信函通知原告共同協商修繕方案，未獲原告回應。從而，系爭房屋已交付移轉予原告占有使用，後因超大豪雨，致系爭房屋靠窗邊內部壁面，有部分滲漏，但非嚴重而無法修繕，參照最高法院94年台上字第1963號民事裁判意旨，應無給付不能情事，原告以給付不能主張解除系爭契約，洵屬無理。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：伊於106年4月7日以4,470,000元向被告購買系爭房屋，並已支付85萬元等語，有住商不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、現場照片（本院卷第5頁至第32頁）在卷可證，上開部分且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。
（二）原告主張系爭房屋漏水嚴重，然此為被告所否認，並以前開事由抗辯。經查：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵：
（1）本件兩造雖於簽訂系爭契約後，另於106年4月7日訂立提前交屋協議書（本院卷第60頁），惟原告進入系爭房屋後，旋即發現漏水情形嚴重，故應被告之要求，於自系爭房屋遷出搬空後，復將房屋鑰匙交還仲介人員，此有原告所提出之對話紀錄影本（本院卷第103頁至第104頁）在卷可稽，被告亦不否認，原告目前並未使用系爭房屋，房屋鑰匙係由仲介人員保管等情（本院卷第100頁）。則被告抗辯主張原告於當時對於系爭房屋現況十分滿意，並無任何滲漏云云，即無可採。
（2）本院於106年12月26日會同兩造勘驗現場，原告指出現場漏水位置分別為：
甲、廚房：窗框下方牆壁及四周。另牆角於下雨時嚴重滲水，可能為水泥內部排水管破裂所致。
乙、客廳：窗框下方牆壁及四周、牆角，側窗上方封口處。
丙、房間：窗框下方牆壁及四周、牆角。
丁、主臥室：靠衛浴及後陽台之牆壁及牆角。
戊、衛浴：外側牆壁。原告並稱：曾告知被告漏水情形，被告於客廳及房間之窗外塗上防水透明漆，但僅具短期效用，事後依然漏水，現場仍有被告前次施作之痕跡等情，上開原告所指情形，經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場照片（本院卷第117頁至第140頁）可認。
（3）再依兩造簽訂之系爭契約所附現況說明書，其中「建物瑕疵情形」欄、第34項「本建物是否有滲漏水之情形？」，所勾選為「否」（本院卷第25頁），則原告主張被告於買賣當時並未告知系爭房屋有漏水情形等情，應屬可採。
（4）再被告雖抗辯，係因當時建物老舊，又逢超大豪雨，致系爭房屋靠窗邊內部壁面，有部分滲漏，但非嚴重而無法修繕云云。然系爭房屋之漏水情形，並非僅止於面外靠窗側，連房屋內部牆面亦有滲漏情形，此經上開本院勘驗現場無誤。且據原告陳述，被告亦曾對於系爭房屋之滲漏水現象加以修繕，現場並有前次修繕痕跡，但仍無效果等情，則系爭房屋之滲漏水瑕疵，顯已影響住居，本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是房屋有滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭房屋之價值。
（三）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、359條定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款亦有明文。本件原告主張被告出賣之系爭房屋具有滲漏水之瑕疵，且其瑕疵情形已達干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質之程度，原告依據民法第359條之規定，寄發存證信函解除契約兩造買賣契約，自屬合法。原告依據民法第259條之規定，請求被告回復原狀，亦屬有據。原告已交付被告買賣價金85萬元，為兩造所不爭，則原告依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還予原告，應予准許。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告對被告返還價金之請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告以起訴狀送達為主張，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即106年7月11日起（見本院卷第45頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依據民法第359條解除兩造買賣契約，並依第259條之規定，請求被告返還已受領之價金85萬元及自起訴狀繕本送達翌日即106年7月11日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 12 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 12 日
書記官 黃筠婷