臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2380號原 告 金中區不動產經紀有限公司法定代理人 陳瑞昌被 告 田瀞文訴訟代理人 游敏傑律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，經本院於民國107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟伍佰陸拾元，及自民國一○六年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬肆仟捌佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：（一）坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（登記面積1414平方公尺即427.735坪，權利範圍全部，下稱系爭土地）為被告所有，兩造於民國106年2月3日簽訂「不動產委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約書），並約定被告委託原告居間仲介銷售系爭土地，委託價格為每坪新臺幣（下同）35,000元，委託期間自即日起至106年8月30日止，且於買賣契約成立生效時，被告應給付原告依成交總價百分之1.5計算之服務費報酬，及被告同意原告可為買賣雙方之代理人，買方出價達到委託價格時，原告即得全權代理收受定金並安排買賣雙方簽約之事宜，被告並同意原告於收受訂金時買賣契約即成立有效。（二）原告努力銷售，終於尋獲買方即訴外人黃美玲願承買系爭土地，訴外人黃美玲並於106年6月19日與原告簽訂「不動產買賣意願書」（下稱系爭買賣意願書），約定其願以總價款14,970,725元（計算式：每坪35000元×427.735坪＝00000000元）承買系爭土地，委託原告代為斡旋，委託議價期間至106年6月30日止，且訴外人黃美玲於當日簽發面額50萬元、發票日106年6月21日、付款人為兆豐國際商業銀行沙鹿分行之支票1紙（下稱系爭支票）交予原告，用以支付斡旋金50萬元（下稱系爭斡旋金）。（三）原告公司之法定代理人陳瑞昌於106年6月20日偕同訴外人黃美玲前往被告住處，向被告表明訴外人黃美玲欲購買系爭土地之意，並告知被告應依系爭委託銷售契約書約定簽訂買賣契約書，被告稱須考慮3天，經過3天後，卻沒有任何回覆，且對於原告公司人員傳送Line訊息已讀不回，原告無奈之下，遂於106年6月23日以沙鹿郵局存證號碼000207號存證信函通知被告應於文到3日內出面簽訂買賣契約，被告仍置之不理，造成原告之損害。（四）於105年11月至106年2月間在系爭土地四週200、300公尺內，原告公司本身沒有成交行情，經查詢內政部不動產交易實價查詢服務網亦無成交行情。而原告於委託期間內，盡力銷售系爭土地，並找到買家即訴外人黃美玲願意以原告委託價格承買系爭土地，且訴外人黃美玲出價已達到委託價格，原告遂依系爭委託銷售契約書第4條約定將系爭斡旋金轉為定金並安排買賣雙方簽約事宜，是以，依系爭委託銷售契約書第3條約定，原告應得居間報酬為224,560元（計算式：00000000元×1.5%＝224560元，元以下捨棄），被告應依約給付原告，為此爰依系爭委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付原告居間報酬224,560元。（五）依系爭買賣意願書第7條第1項約定，訴外人黃美玲於簽訂買賣契約之時，應給付原告依購買總價款百分之2計算之服務費。且依系爭委託銷售契約書第6條約定，被告一併委託原告辦理不動產所有權移轉登記事宜，足見系爭委託銷售契約書屬兼具居間及委任性質之混合契約，前開買方應支付服務費屬原告處理系爭委託銷售契約書之委任事務可預期獲得由買方給付之利益，卻因被告違約，拒不履行簽訂買賣契約之義務，致原告無法獲取前開買方應支付服務費299,414元（計算式：00000000元×2%＝299414元，元以下捨棄）而受有損害，為此基於兩造間委任關係，依民法第546條第3項、第216條規定，請求被告賠償原告所失利益299,414元。（六）綜上所述，被告反悔不履約，造成原告損害共計523,974元（計算式：224560元＋299414元＝523974元）。至買方給付定金50萬元，因被告違約而無法完成簽訂買賣契約，被告依約應加倍返還定金予買方，此屬買方之權利，當由其自行向被告主張行使，併予敘明。又原告將買方交付系爭支票之訊息傳予被告後，被告將此屬買方個人隱私之訊息告知第三人，之後有1位自稱林小姐之人依該訊息資料直接打電話聯絡買方，於談話中以毀損原告商譽之言詞方式，欲打消買方之購買意願，被告是否共同毀損原告之商譽，原告將另行查明後依法追究，附此敘明等語。並聲明：（一）被告應給付原告523,974元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即106年8月22日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）依內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第6條第2項規定，仲介經營者如使用定型化委託銷售契約，於簽約前，應據實提供近3個月成交行情，供委託人訂定售價之參考，據此原告負有提供週邊成交行情之告知義務。而原告公司之法定代理人陳瑞昌於簽訂系爭委託銷售契約書之前，明知系爭土地之週邊成交行情每坪5萬元以上，卻向被告表示系爭土地之鄰地價格為每坪2、3萬元，並未提供週邊實際成交行情，供被告決定委託價格之參考，以致被告以每坪35,000元定委託價格，嗣後被告透過供公眾查詢無須付費之內政部不動產交易實價查詢服務網，發現系爭土地之週邊登錄成交價格每坪5萬元以上，足見原告隱匿成交行情，藉以賺取服務報酬。（二）被告知悉原告隱匿成交行情後，旋於106年6月15日以電話向陳瑞昌表達不願再以每坪35,000元委託原告銷售，詎原告竟於106年6月19日與買方即訴外人黃美玲簽訂系爭買賣意願書，訴外人黃美玲甚至親自與陳瑞昌前往被告住處，要求被告以該價格出售，有違一般簽約前買賣雙方不進行面商以免私下交易之常情，則系爭買賣意願書之真實性顯有可疑。且被告於106年6月22日以臺中民權路郵局營收股存證號碼001444號存證信函（下稱系爭存證信函），向原告重申因其未提供鄰近土地成交行情，致被告陷於錯誤而同意訂定低於市價每坪5萬元之底價，嗣經被告查證發現實價登錄價格為每坪5萬元以上，如被告知道系爭土地之實際週邊行情，即不會同意以每坪35,000元委託銷售，爰依民法第88條第1項前段、第92條第1項規定撤銷系爭委託銷售之意思表示。（三）原告明知系爭土地有每坪5萬元價值，卻為賺取服務報酬，違反據實提供週邊行情之告知義務，甚至刻意挑剔系爭土地缺失，稱日後可能因農地政策而跌價，致被告一時情急陷於錯誤，被迫降價至購入成本，並因陳瑞昌之遊說而與原告簽訂系爭委託銷售契約書。從而，原告違反據實提供週邊行情之告知義務，消極隱匿系爭土地之週邊成交行情，致被告陷於錯誤而低價委託銷售系爭土地，被告認為遭詐欺，且如知道系爭土地之實際週邊行情，即不會同意以每坪35,000元委託銷售，並依民法第88條第1項前段、第92條第1項規定，以系爭存證信函向原告為撤銷系爭委託銷售之意思表示，系爭委託銷售契約書溯及自始無效，原告不得據以向被告請求賠償損失或服務費。（四）系爭委託銷售契約書第5條屬定型化契約條款，因未給予3日供被告審閱該條款內容，依消費者保護法第11條之1第1項、第3項前段規定，不構成系爭委託銷售契約書之內容，且原告違反提供成交行情之告知義務，縱認原告因處理委任事務而受有損害，亦難謂為非可歸責於原告之事由，原告不得依民法第546條第3項規定向被告請求賠償等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
（一）關於原告請求被告給付居間報酬部分：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項亦有明定。
2.原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（登記面積1414平方公尺即427.735坪，權利範圍全部，即系爭土地）為被告所有，兩造於106年2月3日簽訂「不動產委託銷售契約書」（即系爭委託銷售契約書），並約定被告委託原告居間仲介銷售系爭土地，委託價格為每坪35,000元，委託期間自即日起至106年8月30日止，且於買賣契約成立生效時，被告應給付原告以成交總價百分之1.5計算之服務費報酬。之後，原告尋獲買方即訴外人黃美玲願承買系爭土地，訴外人黃美玲並於106年6月19日與原告簽訂「不動產買賣意願書」（即系爭買賣意願書），約定其願以總價款14,970,725元（計算式：每坪35000元×427.735坪＝00000000元）承買系爭土地，委託原告代為斡旋，委託議價期間至106年6月30日止，且訴外人黃美玲於當日簽發面額50萬元、發票日106年6月21日、付款人為兆豐國際商業銀行沙鹿分行之支票1紙（即系爭支票）交予原告，用以支付斡旋金50萬元（即系爭斡旋金）等情，業據其提出與所述相符「不動產委託銷售契約書」、「不動產買賣意願書」、支票、土地登記謄本等影本為證（見本院卷第3至5頁、第144頁），自堪信為真實，足認在系爭委託銷售契約書之委託期間內，原告於106年6月19日尋獲買方即訴外人黃美玲願以總價款14,970,725元承買系爭土地，已達系爭委託銷售契約書之委託價格，且訴外人黃美玲委託原告代為斡旋並簽發系爭支票交予原告，用以支付系爭斡旋金。
3.依系爭委託銷售契約書第3條第1項記載：「買賣契約成立生效時，委託人（指被告）應以成交總價百分之壹點伍之服務費報酬於簽訂契約時以現金一次給付，或『交易價金安全專戶』中撥款支付。」等語，及依系爭委託銷售契約書第4條記載：「委託人（指被告）同意受託人（指原告）可為買賣雙方之代理人，買方出價達到委託價格時，受託人即得全權代理收受定金並安排買賣雙方簽約之事宜，委託人並同意受託人於收受定金時買賣契約即成立生效。」等語，有「不動產委託銷售契約書」影本在卷可稽（見本院卷第3頁），及原告於委託期間內，尋獲買方即訴外人黃美玲願以總價款14,970,725元承買系爭土地，已達系爭委託銷售契約書之委託價格等情已如前述，且原告主張其將系爭斡旋金轉為定金乙節，核與系爭委託銷售契約書第4條約定相符，是以，依系爭委託銷售契約書第4條約定，買賣契約已成立生效，成交總價為14,970,725元，被告應依系爭委託銷售契約書第3條約定，給付原告依成交總價百分之1.5計算之居間報酬。
4.至被告雖辯稱：依內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第6條第2項規定，原告負有提供系爭土地週邊成交行情之告知義務，原告卻違反據實提供週邊行情之告知義務，消極隱匿系爭土地之週邊成交行情，致被告陷於錯誤而低價委託銷售系爭土地，被告認為遭詐欺且如知道系爭土地之實際週邊行情，即不會同意以每坪35,000元委託銷售，遂依民法第88條第1項前段、第92條第1項規定，以系爭存證信函向原告為撤銷系爭委託銷售之意思表示，系爭委託銷售契約書溯及自始無效，原告不得據以向被告請求服務費等語。然查：
（1）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。
但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項亦有明定。復按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項亦有明文。
（2）內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第6條第2項規定：「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。」等語，有該「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」影本在卷可稽（見本院卷第146頁）。而觀諸前開條項全文，受託人僅須提供其公司或商號於簽約前近3個月之成交行情，供委託人訂定售價參考。
（3）被告辯稱其透過供公眾查詢無須付費之內政部不動產交易實價查詢服務網，發現系爭土地之週邊成交價格每坪5萬元以上等情，固提出網頁列印資料為證（見本院卷第32至34頁、第116至128頁），惟該網站既係免費供公眾查詢，被告自得隨時透過該網站查知系爭土地之週邊成交價格，顯無受原告隱匿之可能，則被告辯稱如知道系爭土地之實際週邊行情，即不會同意以每坪35,000元委託銷售等情，自非可採。
（4）原告主張：於105年11月至106年2月間在系爭土地四周200、300公尺內，原告公司本身沒有成交行情，查詢內政部不動產交易實價查詢服務網亦顯示無成交行情等情，業據其提出與所述相符之網頁列印資料為證（見本院卷第139頁至142頁），核與前開被告提出網頁列印資料顯示登錄於105年8月至106年2月間交易價格之土地，距離系爭土地約1至2.2公里等情（見本院卷第164至165頁），大致相符，尚堪信為真實，足認於106年2月3日兩造簽訂系爭委託銷售契約書之前近3個月，原告並無系爭土地之週邊成交行情，自無從提供被告訂定售價參考，則被告辯稱原告違反據實提供週邊行情之告知義務乙節，尚非可採。
（5）從而，本件無適用民法第88條第1項前段、第92條第1項規定之餘地，則被告辯稱其以系爭存證信函向原告為撤銷系爭委託銷售之意思表示乙節，自不生撤銷之效力。
5.綜上以析，原告將系爭斡旋金轉為定金後，依系爭委託銷售契約書第4條約定，買賣契約已成立生效，成交總價為14,970,725元，被告應依系爭委託銷售契約書第3條約定，給付原告依成交總價百分之1.5計算之居間報酬。故原告主張依系爭委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付居間報酬224,560元（計算式：00000000元×1.5%＝224560元，元以下捨棄），為有理由，應予准許。
（二）關於原告請求被告賠償所失利益部分：
1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。次按受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償，民法第546條第3項亦有明定。復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有明文。
2.又按債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（最高法院97年度臺上字第1729號民事裁判意旨參照）。再按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度臺上字第1809號民事裁判意旨參照）。
3.原告固主張：依系爭委託銷售契約書第6條約定，被告委託原告辦理不動產所有權移轉登記事宜，故系爭委託銷售契約書屬兼具居間及委任性質之混合契約等情。惟依系爭委託銷售契約書第6條記載：「為保障買賣雙方權益與公平起見，委託人（指被告）同意由受託人（指原告）特約代書辦理買賣移轉作業，…。」等語（見本院卷第3頁），充其量僅指被告委託辦理買賣移轉作業之對象為原告特約代書，並未提及由被告直接委託原告辦理買賣移轉作業，尚難據此逕認兩造間具有委任關係。
4.依原告與訴外人黃美玲簽訂之系爭買賣意願書第7條第1項記載：「簽訂買賣契約之同時，買方（指訴外人黃美玲）應支付購買總價款百分之貳計算的服務費於受託人（指原告）。…。」等語（見本院卷第5頁），雖提及訴外人黃美玲應給付原告依購買總價款百分之2計算之服務費乙節，然此充其量僅係訴外人黃美玲與原告間債權契約之權利義務關係，被告既未參與訂立系爭買賣意願書，本於債之相對性原則，被告不受系爭買賣意願書之拘束，原告亦不得以系爭買賣意願書向被告請求給付。
5.從而，原告主張基於兩造間委任關係，依民法第546條第3項、第216條規定，請求被告賠償原告所失利益299,414元，為無理由，不應准許。
（三）另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之居間報酬債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於106年8月21日合法送達被告，此有送達證書在卷可佐（見本院卷第15頁），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年8月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（四）綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書之法律關係，請求被告應給付原告居間報酬224,560元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即106年8月22日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，係命給付金額未逾50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，而原告固就此部分陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟本院既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知，另依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
書記官 李噯靜