臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3647號原 告 廖秀月訴訟代理人 許秉燁律師被 告 蕭全鈺上列當事人間給付租金等事件，本院於民國107年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬壹仟柒佰伍拾元，及自民國一○六年十二月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬壹仟柒佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於民國104年4月28日向原告承租臺中市○○區○○段○○
○○○○○○號土地（下稱系爭土地），約定租賃期間為自104年5月28日起至109年5月27日止，租期共5年，第1至3年每月租金新臺幣（下同）26,000元，第4至5年每月租金28,000元，約定每月28日前給付當月租金，兩造簽訂租賃契約（下稱系爭租約），並經公證人公證，嗣被告於系爭土地上建有鐵皮建物，內有洗車、美容設備、簡易辦公室、簡易廁所、地面上鋪設混泥土等地上物。詎被告自105年11月起，即未給付租金，積欠租金已達二個月以上，經原告於106年2月9日以存證信函催告被告給付積欠租金，否則將依法終止租約，惟被告未予置理；原告於106年10月12日再以存證信函，以被告積欠租金已達二個月以上為由，依民法第440條之規定終止系爭租約，並依系爭租約之約定，請求被告給付積欠租金及將系爭土地上地上物拆除，並將系爭土地返還原告，惟被告仍未予置理，迄今尚未給付所積欠租金，亦未將地上物等拆除。
㈡原告請求被告給付項目及金額為：
⒈積欠租金286,000元：被告自105年11月份未給付租金，至
原告於106年10月12日終止租約，被告已積欠11個月租金，共計286,000元。
⒉拆除地上物費用99,750元：依系爭租約第9條約定，租約
終止時，被告應自行拆除地上物回復原狀，如未履行，原告有權雇工代為拆除，被告應給付原告雇工代為拆除之費用，經原告請廠商估價拆除費用為99,750元，原告依上開約定請求被告給付拆除費用99,750元。
⒊違約金260,000元：依系爭租約第10條約定，被告於租賃
契約終止時，若未依約自行拆除地上物回復原狀，並返還土地，被告應給付違約金260,000元。
⒋律師費5萬元：依系爭租約第10條約定，若雙方涉訟，被
告應給付原告律師費，原告已支出律師費5萬元，依上開約定請求被告給付。
㈢依系爭租約及民法第440條第1項、第2項、民法第455條規定
起訴。另原告向被告收取押租金52,000元，此部分可自原告得請求金額中扣除。並聲明：被告應給付原告695,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告未曾於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院判斷：㈠原告主張被告向原告承租系爭土地，兩造簽訂系爭租約，約
定每月租金26,000元，被告並在系爭土地上搭建鐵皮建物，內有洗車、美容設備、簡易辦公室、簡易廁所、地面上鋪設混泥土等地上物，被告自105年11月起，即未給付租金，積欠租金已達2個月以上，經原告於106年2月9日以存證信函催告被告給付積欠租金，被告未予置理，原告於106年10月12日再以存證信函，以被告積欠租金已達2個月以上為由，依民法第440條之規定終止系爭租約，被告積欠105年11月至106年10月份，共11個月租金，亦未依約將地上物等拆除等情，業據原告提出經公證之系爭租約、存證信函、存證信函回執、照片為證（見本院卷第11至12、16至26頁）；且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，原告主張自堪信為真實。
㈡原告得請求之金額：
⒈積欠租金：原告主張被告自105年11月未給付租金，至原
告於106年10月12日終止租約，被告已積欠11個月租金，被告既未到庭爭執，依前所述已視同自認，原告依系爭租約請求被告給付積欠租金286,000元（26000元×11個月＝286000元），核屬有據。
⒉拆除地上物費用：依系爭租約第9條約定，租約終止時，
被告應自行拆除地上物回復原狀，如未履行，原告有權雇工代為拆除，被告應給付原告雇工代為拆除之費用。原告拆除地上物所需費用為99,750元，業經原告提出估價單1紙為證（見本院卷第27頁），被告既未到庭爭執，依前所述已視同自認，原告依系爭租約第9條約定請求被告給付拆除地上物所需費用99,750元，核屬有據。
⒊律師費：依系爭租約第10條約定，若雙方涉訟，被告應給
付原告律師費，原告已支出律師費5萬元，業經原告提出收據為證（見本院卷第28頁），原告依系爭租約請求被告給付律師費5萬元，核屬有據。
⒋違約金：
⑴系爭租約第10條固約定，被告於租賃契約終止時，應依
約自行拆除地上物回復原狀，並返還土地，若未履行或有違反第6條、第9條約定情事，被告應給付違約金26萬元（見本院卷第20頁）。而被告於係系爭租賃契約終止後，確未將系爭土地上地上物拆除回復原狀，亦未將系爭土地返還原告，原告依系爭租約第10條約定自得請求被告給付違約金。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1915號、79年臺上字第1612號判例同此意旨）。
故如衡量一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益等因素，而認契約當事人約定之違約金過高時，法院得逕依職權酌減之，無待債務人抗辯。故原告主張違約金是否過高，應由被告舉證主張，法院始得酌減，尚不足採。
⑵系爭租約第10條關於違約金之性質，並未特別約定，依
民法第250條第2項規定應屬損害賠償總額預定性之違約金。本院審酌系爭租約之租賃期間為自104年5月27日起5年，前3年每月租金為26,000元，後2年租約為每月28,000元，被告自105年11月起未依約按時給付租金，原告於106年10月間終止租約，被告迄今未拆除地上物返還土地，惟原告已得請求被告給付拆除費用99,750元及律師費用5萬元，此亦屬被告違約之賠償等情，並斟酌目前社會經濟狀況等，認原告請求違約金26萬元實屬過高，應予酌減為78,000元（相當3個月租金）為適當。
⒌原告得請求被告給付金額為租金286,000元、拆除地上物
所需費用99,750元、律師費5萬元及違約金78,000元，共513,750元。另原告同意抵扣被告交付押租金52,000元（見本院卷第36頁背面），是原告得請求被告給付金額經扣抵押租金後為461,750元。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。原告請求被告給付上開款項未約定確定給付期限，既經原告提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於106年12月18日寄存送達被告，有送達證書在卷為憑（見本院卷第33頁），原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年12月29日（寄存送達需加計10日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核屬有據。
五、綜上，原告依系爭租約得請求被告給付513,750元，經扣除押租金52,000元後，原告請求被告給付461,750元，及自106年12月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件命被告所為給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行；本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴經駁回而失所依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第七庭 法 官 吳國聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 黃鴻鑑