臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第382號原 告 蘇孟麗訴訟代理人 洪明立律師被 告 李允宜訴訟代理人 熊賢安律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣四千四百六十七元及自民國一百零六年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣四千四百六十七元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告為設立經營美語補習班，於民國103年4月28日與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租坐落臺中市○○區○○路○○○號一樓（面積74.68平方公尺）及地下一樓（面積117.45平方公尺）房屋（下合稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同）34,000元，租期自103年6月1日至108年5月31日；詎被告明知前手租用時即有漏水情形，竟隱匿不告知原告，俟原告裝潢及開始經營後，因逢下雨，始知地下室嚴重漏水，非僅教具書籍受損，且須停課清理善後及重新裝修，損失甚鉅。經原告通知被告，被告雖僱工修繕，然漏水依舊，被告則將責任推給施工廠商，而地下室滲漏嚴重致原告無法再為使用，有照片可證（見本院卷第13-19頁），原告雖聲請調解，亦因被告拒到而未解決。嗣於105年7月間，一樓部分亦出現滲漏問題，原告難以期待被告解決漏水問題，且學生、家長均表達對學習環境之不滿，原告迫於無奈，祇好終止租約遷往他處，於105年10月4日交還系爭房屋；被告雖稱其接獲原告通知後即僱工修復，然至105年8月16日系爭房屋（地下室及一樓）仍有滲漏水狀況（見本院卷第206-211頁），被告所陳均已修復一情，與事實不符。
㈡、依民法第423條規定，原告應交付合於約定使用、收益之租賃物及於租賃期間保持該狀態，原告因系爭房屋漏水致無法使用全部承租範圍，以地下一樓及一樓面積比例約3:2，並以每月34,000元租金按比例計算，地下室之租金價值為20,400元（34,000×3/5＝20,400)，是原告受有自104年1月8日至105年8月3日間，共20個月無法使用地下一樓之損失，計408,000元（20,400×20＝408,000)，其後因一樓部分亦發生滲水，全部房屋無法使用，故自105年8月3日起至同年10月4日遷移他處為止，原告受有損害68,000元（34,000×2＝68,000)；又原告因被告未提供合於租約目的使用之房屋，致不得不遷移他處經營補習班，因此額外支付清運設備、招牌等費用56,110元，有收據可佐（見本院卷第23-25頁），爰均依不完全給付之債務不履行關係請求被告給付，合計532,110元（計算式:408,000+ 68,000+56,110=532,110）。
㈢、又原告於105年10月4日將系爭房屋交還被告，則被告所收取105年10月5日以後之租金29,467元（即34,000÷30×26＝29,467)，因法律上原因不存在，此部分依民法第179條規定請求被告返還。再系爭租約因被告之故致有債務不履行情事，原告本於民法第227、226、256條規定終止租約，系爭租約既經終止，且原告無可歸責事由，被告不得沒收保證金68,000元，爰併請求被告返還。
㈣、並聲明：⑴被告應給付原告629,577元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠、系爭房屋地下一樓原無排污水管、糞管，原告未獲被告同意，擅在地下一樓增建男廁、女廁各一間、洗手台一個，並私接水管至地下二樓之公共管線，造成公共管線不堪負荷而堵塞，積水回流滲溢；嗣經被告詢問社區管理員，始知原告將所增設廁所之污水管接至廢棄之公共管線，原告因接錯管線致所增設之廁所常出問題，此自105年7月22日拍攝之照片，可見男、女廁所門上都貼上「請使用樓上的廁所」標示即足佐證(見本院卷第45-46頁)。又被告經通知有漏水情事，即雇工檢修，然原告竟要求須依其指定時、地拿取鑰匙，縱使如此，仍已完成檢修，未達不堪使用程度，況滲水原因原在原告違約增建廁所，祇有將之拆除，方能完全改善。另依⑴中央氣象局2015年逐日雨量顯示，104年1月份僅有6日有小量降雨，非原告所稱下雨積水成災而無法使用；⑵原告於105年7月1日在其網站上傳之直播影片，即為地下室位置，又依前揭雨量資料，105年6月29日至105年7月1日係連續下雨，既無礙其使用地下室，原告所述即屬不實。⑶再依系爭房屋用電度數觀之，原告所陳不能使用地下室之104年1月8日起，用電度數非但未按比例減少，反有持續增加情事，原告所稱無法使用地下室及按比例請求減少租金額，應無可採。是以原告所稱漏水，實不可歸責於被告，自不得請求賠償。
㈡、原告另稱自105年7月起，一樓也漏水無法使用云云，然自其上傳之影片，105年7月5日、7月12日均有在一樓上課，且105年8月之用電度數亦高於平均用電量之2倍，可見並無原告所稱無法使用一樓情事。至原告所稱105年8月仍有滲漏，雖經被告立即前往查看，然所見電子琴、電扇等電器擺設均在原處，桌椅擺設亦整齊排列，並無無法使用情事，有照片可佐（見本院卷第229-231頁），且經被告與原告聯繫檢修時間，其竟回覆不可於週六、日，又未具體告知何時可修繕，嗣雖配合原告要求於同年8月15日前往，原告則拒不到場開門，致修繕師父白跑一趟，故知係原告拒不配合修繕，非被告不修繕而為債務不履行，此有兩造對話內容可佐(見本院卷第225-228頁)。
㈢、原告於105年10月4日交還房屋後，雖有已給付之租金29,467元屬溢收，然應扣除原告負回復原狀之處理費用，此部分被告已支付油漆粉刷25,000元（見本院卷第60頁），其餘尚有恢復地下室所須之儲物櫃、安裝門框、上漆及地下二樓之泥作補洞、補漆，又回復原狀所需約一個月之租金損害，是原告溢付之租金經抵銷後，已無剩餘。另原告所請求清運費用56,110元部分，因其依約應負回復原狀義務，自不得請求。
再原告係因違規增建廁所造成漏水而提前終止租約，屬可歸責於原告之事由，依系爭租約第7條特約事項第4款約定，其無請求返還保證金68,000元之權利。
㈣、並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷第217頁)：
㈠、兩造於103年4月28日簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，租金每月34,000元，租期自103年6月1日至108年5月31日，原告已繳交保證金68,000元。
㈡、原告承租後有於系爭房屋地下室增建男、女廁所各一間及洗手台，並於地下二樓增設污水排水管。
㈢、原告於租賃期間均依約繳納租金至105年10月為止。
㈣、原告於105年10月4日交還房屋，被告已收105年10月5日至105年10月31日租金數額29,467元。
㈤、原告於104年1月通知被告地下室地面滲水，經被告派人檢修；原告又於105年7月通知被告一樓牆面滲水，亦經被告派人檢修。
㈥、對系爭租約內容如原證2（見本院卷第9-10頁）無意見。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張被告為系爭房屋之出租人，因被告未提供合於約定、使用收益狀態之租賃物，致原告因漏水受有損害等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者為：⑴系爭房屋地下一樓及一樓發生漏水或滲漏情形，是否屬可歸責於被告之事由所致？⑵如是，則原告請求被告賠償因系爭房屋漏水或滲漏所受之損害及其數額，有無理由？⑶原告請求被告返還保證金68,000元、自105年10月5日至同年月31日期間之租金29,467元及給付搬遷費用56,110元，有無理由？被告主張以回復原狀之費用為抵銷，是否有據?
㈡、系爭房屋地下一樓及一樓發生漏水或滲漏情形，是否屬可歸責於被告之事由，即被告是否未提供合於約定使用之租賃物:
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。是租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，存有對價關係。
⒉關於系爭房屋地下一樓部分:
⑴查原告於104年1月通知地下一樓地板發生漏水情形，經被告
派人檢修一情，為兩造所不爭執，並有原告提出之照片、被告提出之照片、室內清潔請款單為證（見本院卷第13-15、
17、45、69頁），堪認當時系爭房屋地下一樓地板確有原滲告所指滲漏水，且該滲漏水導致原告經營之補習班室內地板積水、污穢之事實。既被告為系爭房屋之出租人，依系爭租約第4條約定提供系爭房屋係供原告經營補習班之用，積水會造成房屋無法使用及人員進出之危險，必然影響原告承租之目的，則依首揭規定，即應推定被告就系爭房屋之設置有欠缺造成原告之損害，而應由被告舉證證明系爭房屋之設置並無欠缺，始得免責。
⑵又原告自陳地下一樓廁所應是103年10月27日之前請廠商增
設完成等語（見本院卷第64頁）；而證人即施作廁所工程之人黃添進於本院證述:系爭房屋地下一樓當時沒有廁所，原告請我去地下一樓新增廁所，隔成三小間各為一個馬桶、一個小便桶、洗手台，因此要在樓板鑽洞接到公設的化糞管，當時是我自己找管路，不是管理員給我看化糞管的位置，也未向大樓管委會申報，我請的師傅有找到化糞管位置，所以就遷到那裡，48頁的管是我做的，在地下室二樓（證人以鉛筆在本院卷第48頁照片畫圈註記），作完幾個月後，原告打電話給我，說地下室有冒水，我去看後，地下室因化糞管把磁磚整個爆裂脫落，冒出的水有糞便的感覺，因為不是我施作的，責任不在我，由原告找房東處理等語（見本院卷第102頁反面至第106頁）。即系爭房屋地下一樓之廁所增設工程係原告委由證人黃添進增設，而證人黃添進施作工程前未曾徵詢系爭房屋所在之管理委員會意見或詢問管路設計圖，即憑其自己所見，將廁所之化糞管接至公共用管路，此後即因化糞管將地面磁磚爆裂。又依證人即系爭房屋所在社區管理員葉生豐於本院之證述:系爭房屋在社區第8棟，當時第8棟住戶表示地下一樓淹水，請我去看，我所看情形是淹水過後磁磚有龜裂情形，地板濕濕的，水可能退了，有請社區訂約的國霖機電去查，第8棟發生異常情形，是因在地下二樓有私接的污水排水管，因為排水管接錯了，接到已經堵塞的管線，後來國霖有做處理，讓排水可以排到化糞池，這部分是房東自費處理，系爭房屋增設廁所是此事之後才知等語（見本院卷第215-216頁），並有被告提出支付通排水管收據、室內清潔請款單、修護保養工作單在卷可佐（見本院卷第68-69、91頁）。足見系爭房屋地下一樓地板積水原因係原告增設廁所管線施工錯誤所致，應由原告自負其責，就此部分原告主張被告應負債務不履行責任，實非可採。
⑶原告主張地下一樓圓洞滲水一情，有原告提出之照片為證（
見本院卷第16頁），被告辯稱該洞為消防採水孔，經檢修作牆壁防水處理後已排除等語，原告則稱被告作檢修後仍有漏水，以東西蓋住，實際上沒有用途等語（見本院卷第159頁），亦即被告確於原告告知地下一樓圓洞滲水後隨即處理無誤。原告雖再提出105年8月16日地下一樓及一樓滲水照片（見本院卷第206-211頁），欲證明雖經被告修繕仍有滲水現象之情，惟該次滲水之事，被告經原告告知後，雖隨即聯繫修繕師傅前往，却因兩造對於何時可進入修繕溝通不順，遲遲難以進行，故自105年8月11日至同年8月14日止，仍為如何拿取鑰匙進入修繕難有共識，即使被告於同年15日偕同修繕人員到達現場，亦因無人配合開門而無法修繕，此有被告提出簡訊對話翻拍照片可佐（見本院卷第225-228頁）。查原告既認滲水情形影響補習班之運作，理應急於修復，然觀之兩造對話內容，其拒絕被告於同年8月13、14日（週六、週日）進入檢修，又要求被告於8月15日前往他處（文心路3段201號）拿取鑰匙進入，故而直至105年10月4日交還系爭房屋為止，被告均未能進入實施修繕，顯然原告對於被告提出之修繕給付，有意拖延或拒絕；再依被告提出其經原告通知後，進入地下一樓檢查所見之照片，地下室圓洞所在位置，週邊之桌椅、設備均未因滲水有所搬動，一樓電腦、桌椅亦未受影響，是原告主張滲水一節是否為真？滲水是否影響其使用系爭房屋?均尚有疑，是應認原告就此部分未盡舉證之責，所為主張難以採信。
⒊關於系爭房屋一樓滲水部分:
⑴查原告於105年7月通知被告一樓發生牆面滲水情形，經被告
派人檢修一情，亦為兩造所不爭執，並有原告提出之照片為證（見本院卷第18-19頁），堪認當時系爭房屋一樓牆面確有原告所指滲水情事，而以該位置係發生於租賃期間，滲水沿牆面流至地面造成置放書架之書籍有受潮之虞、地板潮溼積水，而影響補習班之使用，依前所述。亦應由被告舉證證明系爭房屋之設置並無欠缺。
⑵被告辯稱一樓牆面滲水係因原告在一樓牆面打洞，自一樓外
牆拉管線進入室內，下雨後雨水沿管線滲流進入室內所致，，被告接獲原告通知後，即雇工檢查，已由施工人員將牆洞孔隙以水泥補填，並在牆洞上方釘木條作為小雨遮，避免雨水流入等語，業據提出照片為證（見本院卷第70頁）；且證人葉生豐於本院證稱:補習班一樓漏水是因為有在外牆鑽了二個洞，作為拉光纖進入補習班之用，洞是在照片中（即本院卷第18頁）水漬上方位置等語（見本院卷第216頁反面至第217頁）；以原告承租系爭房屋之用途為經營補習班，已於承租後之103年9月領取室內裝修合格證而完成裝潢、隔間等工程，若一樓外牆在承租前留有孔洞並留有光纖線路，原告自不可能未發覺，然原告承租二年後因發覺滲漏方經被告檢修查覺外牆孔洞及光纖之事，足以認定該孔洞係原告因經營補習班需用所設置。是以系爭房屋一樓牆面滲水原因既係原告增設光纖線路所需而在牆面打洞所致，縱其有因滲水而受何損害，亦應由其自負其責，就此部分原告主張被告應負債務不履行之責，仍難採信。
⒋原告指稱其前手於承租系爭房屋期間，一樓及地下室亦有漏
水情事一節，已據證人簡淑萍證稱:其於100年間承租系爭房屋，漏水係因屋外排水溝之水無法排出而溢出，故自外牆滲入屋內地板造成積水，地下室的水，依水電人員說可能是受樓上排水溝影響所致等語（見本院卷第100-101頁），且經本院提示原告提出地下室因增設廁所後之積水照片（見本院卷第13-15頁）後，證人簡淑萍證稱：原告當時說打算將地下室裝潢漂亮一點，伊看時已裝潢到一半，不知是否跟裝潢有關，伊承租時水是乾淨的，不會那麼髒等語（見本院卷第101頁反面），而原告承租期間之滲漏水（包括增設廁所及在牆面打洞）係其自己所造成，與證人簡淑萍承租時之情節不同，證人簡淑萍之證述，即難為有利原告之認定，併此敘明。
⒌據上，原告對於系爭房屋地下一樓因增設廁所造成漏水及一
樓因在牆面打洞造成之滲水，縱有損失，亦難令被告負責；至原告對於地下一樓圓洞是否有滲漏水一節，因未能舉證證明，無法採信；從而，原告主張其因系爭房屋漏水或滲漏受有無法使用之損害，因而請求被告賠償476,000元，亦不足採，為無理由。
㈢、原告請求被告返還保證金68,000元、自105年10月5日至同年月31日期間之租金29,467元及搬遷費用56,110元部分:
⒈查原告在地下一樓增設男、女廁所及洗手檯一節，為其所不
否認，且經證人黃添進證述在卷，業如前述，是其符合系爭租約第4條第5款「房屋有改裝設施之必要」情事，自應取得被告之同意，始得為之；惟原告自始未能提出業獲被告同意之證據，被告亦否認曾同意增設，是以原告即有租約第7條第4款違反租賃物使用限制及約定情事，被告依約得終止租約，收回系爭房屋，如有損害，並得請求賠償，然本件在被告依前揭規定終止租約前，已先由原告於105年9月10為終止之意思表示，被告雖不得就已終止之租約再為終止，然如受有損害，仍得請求賠償。
⒉原告係以系爭房屋有滲漏水之情事，屬可歸責於被告之事由
，即被告未提供合於租約目的使用之房屋為終止系爭租約之原因，惟依前述，原告所指滲漏水之原因乃原告所造成，是其主張終止之事由並不可採，惟其既於系爭租約期滿前自行為終止之意思表示，顯與租約第7條第4款所定「本契約租賃期限未滿時乙方擬提前終止租約時，不得向甲方請求返還保證金。…」之情形相符，依約無法向被告請求返還保證金，此亦經被告於105年10月17日以存證信函告知原告在案（見本院卷第173頁），故而原告請求返還保證金68,000元，並無理由。
⒊又原告主張因系爭房屋漏水而無法使用租賃物，致其遷往他
處經營補習班，為此額外支出拆除清運設備、招牌費用56,110元，故請求被告返還所支出之費用等語，惟原告係於租賃期限未滿前自行提早終止租約，非可歸責於被告，其所支出之清運、搬遷費用，無從請求被告償還，是原告此部分之請求，依法無據。
⒋再原告於105年10月4日交還系爭房屋，被告已收取105年10
月5日至105年10月31日之租金29,467元之事實，為兩造所不爭執，如無其他事由，被告自應返還。惟被告主張原告違反系爭租約第4條第5款約定增設廁所、在外牆鑽洞拉管，又未回復原狀，被告因回復原狀油漆粉刷已花費25,000元，其他尚須訂製儲物櫃、安裝門框、門扇、地下二樓之泥作補洞、補漆，及復原期間約一個月無法出租之租金損害，故而已收租金29,467元，扣除上開費用後並無剩餘等語，並提出工程請款單為證（見本院卷第60頁）。查依系爭租約第4條第5款規定「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負擔，但不得損害原有建築結構，乙方交還房屋時，應負責回復原狀，但甲方認為不必回復之部分，乙方可不必回復」，即原告在被告同意改裝屋內設施之情形下，交還房屋時應負回復原狀之責，則原告在未經被告同意，自行改裝屋內設施時，當無免其回復原狀責任之理，況依租約第7條第5款約定，原告違反使用租賃物約定，如有損害，亦負賠償之責；本件原告於交還系爭房屋鑰匙時，地下一樓增設廁所位置並未回復出租時之狀態，留存未經粉刷之水泥牆、地面磁磚色差極大，經其雇工粉刷一情，業據被告提出系爭房屋出租前、交還後之照片、工程請款單為證（見本院卷第44、51、60頁），原告未否認工程請款單形式真正，可證被告確有因回復原狀支出費用25,000元之情，是被告主張抵銷一節，應屬有據，至其所稱尚有其他花費及復原期間無法出租之租金損失等情，未據其提出證據為證，尚難採信，故其得主張抵銷之金額應以25,000元為限。
承上所述，被告應返還之租金經抵銷25,000元，尚應返還4,467元（計算式:29,467-25,000=4,467），原告於請求4,467元之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，應屬無據，無法准許。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係請求被告給付溢收之租金4,467元暨自106年1月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，及依債務不履行、系爭租約所為之其他請求，則均依法無據，應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請諭知被告預供相當之擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 張捷菡