臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3014號原 告 黃慶榮被 告 張瓊文訴訟代理人 黃柏霖律師上列當事人間請求核定租金等事件，經於民國107年4月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文核定被告所有門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋於使用臺中市○區○○段○○○○○○號土地期間內，所應給付予土地共有人原告、黃慶銘、黃慶璋每人每月之租金各為新臺幣1,892元。
被告應給付原告、黃慶銘、黃慶璋每人各新臺幣113,520元，及均自民國106年10月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另應自民國106年9月18日起於前項租賃關係存續期間內，按月給付原告、黃慶銘、黃慶璋每人各新臺幣1,892元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用，由被告負擔10分之8，餘由原告負擔。
本判決第二項所命給付部分，原告、黃慶銘、黃慶璋得假執行，但被告如各以新臺幣113,520元為原告、黃慶銘、黃慶璋分供擔保後，各得免受假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
（一）訴請核定被告所有坐落臺中市○區○○段○○○○號主建物及所增建之附屬建物，自民國98年4月17日起至使用原告與黃慶銘、黃慶璋所共有坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地至上開建物不堪使用之日止，每月租金為新臺幣（下同）7,096元。
（二）被告應給付原告425,712元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（三）第二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。另陳述：
（一）查坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），本為原告之母黃莊瓊鑾單獨所有，民國61年之前為空地，在61年間原告之父黃水木與母黃莊瓊鑾，共同出資在系爭土地上興建門牌號碼臺中市○區○○路○○○號之同段180建號主建物（下稱系爭180建號主建物），惟因稅法上節稅考量，乃借用長子即被告之夫黃慶棋（嗣更名為黃宏富）之名義為起造人，申請建造及使用執照，並於興建完畢後借用黃慶棋之名義辦理系爭180建號主建物之第一次所有權登記。並於系爭180建號主建物興建完成及取得使用執照後，隨即增建如75年間遭查封所暫編之同段518建號增建建物。
（二）上述180建號主建物及518建號增建建物興建完成後，家人並未入住，而是將之出租他人，在65年間，因黃慶棋回臺中從事建築業，作息較不正常，因此乃一個人住到房屋3樓，至於1、2樓仍然出租他人。興建房屋當時並以原告之父黃水木為債務人而向銀行貸款，另相關貸款亦都是黃水木與黃莊瓊鑾所處理。嗣於74年間，黃慶棋因生意失敗，希望家人給予協助，所以黃水木與黃莊瓊鑾乃以系爭土地及房屋辦理抵押貸款，因房屋登記在黃慶棋名下，始由其擔任義務人，惟74年以後之貸款本息，原應由黃慶棋繳納但卻未繳。
被告和黃慶棋結婚後，就和黃慶棋同住在系爭房屋，72年間因另外置產而搬出。80年間黃慶棋再搬回系爭房屋，並自行出資增建系爭180建號主建物及517建號增建建物以外之其他增建部分（以下合稱系爭房屋），而將系爭土地整筆蓋滿使用至今。
（三）92年間，母親黃莊瓊鑾過世，相關繼承事宜均由父親黃水木作主決定，系爭土地遂由兄弟四人辦理繼承登記，當時黃慶棋雖表示希望系爭土地能和其上之系爭房屋同歸於其一人名下，其願意以其他可分配之財產做為交換，但父親黃水木並未同意，其後父親黃水木在93年間過世。
（四）系爭土地和房屋原本同屬一人所有，其後因所有權更異致非屬同一人所有，在建物不堪使用之日以前，應推定存在有租賃關係。為此原告爰依租賃關係，訴請核定每月之租金數額，及命被告給付往前回溯5年期間之租金425,712元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（五）被告雖謂系爭房屋均為黃慶棋所原始起造，而否認系爭房屋與系爭土地存在有法定租賃關係。惟查：
１、黃莊瓊鑾婚前本有房屋，婚後並於中華電信上班，迄至原告出生後始行離職，系爭房屋建造時，家道並不富裕，興建系爭房屋幾乎用盡家中金錢，黃莊瓊鑾更把私人手飾及其他土地變賣，故於系爭180建號主建物登記完成後，立即向銀行貸款，足見有資金壓力，豈有可能贈與金錢予黃慶棋興建房屋？
２、系爭房屋建造時，建材亦均係黃莊瓊鑾和黃水木所出資購買，也曾派原告去監工過，又被告之夫黃慶棋當時在服兵役（60年8月到62年6月，還到過金門），從頭到尾均未參與，如何受贈金錢而自行興建房屋？是黃莊瓊鑾和黃水木乃係為了節省房屋稅（一人一住屋）始將系爭建物借用被告之夫黃慶棋名義辦理所有權登記。
３、系爭180建號主建物於61年12月26日向彰化銀行申辦貸款時，他項權利部上之登記，僅列黃水木一人即准核貸，又黃莊瓊鑾與黃水木當持有系爭180建號主建物的所有權狀及黃慶棋之印鑑，故不需黃慶棋出面或同意，即可隨時自由處理系爭建物之登記事宜，益證黃莊瓊鑾、黃水木始為系爭房屋之真正所有人。
４、黃慶棋生前曾多次要求黃水木及黃莊瓊鑾給予其系爭房屋之所有權狀及印鑑，但均為黃水木及黃莊瓊鑾拒絕，並明白表示不願將之無償贈與黃慶棋。直至黃莊瓊鑾過世時，為免發生家變，始依繼承關係，於分配遺產時，將系爭房屋列為遺產分配物件之一，足證黃慶棋在此之前，並未實際擁有系爭房屋之所有權。
５、被告所稱之另棟臺北市○○區○○段○○段00000○號建物，實際上係原告之父母借用原告之名義辦理登記，且原亦有貸款存在，嗣因貸款已由原告負擔及清償，始在74年間，將所有權資料交付原告而結束借名登記關係。尚不足以證明系爭房屋乃係黃水木資助黃慶棋所興建。
６、被告雖另謂過去十餘年間，並無任何人提出終止使用借貸關係云云，惟原告當初係考量被告過往為其子出國留學籌措學費所苦，不忍落井下石。
豈可因原告之單純沈默，而謂有默示之使用借貸關係存在？是被告主張得無償使用借貸系爭土地，並不符合一般社會通念。
７、黃莊瓊鑾在世時，系爭房屋均為黃莊瓊鑾所管理及出租他人，所得租金亦均由黃莊瓊鑾收取之，又系爭土地及房屋分別於61年、72年有為同一債權而一併供為抵押擔保之情事，顯認系爭土地及系爭房屋實際上原屬同一人所有。嗣於92年間因黃莊瓊鑾辭世，始由父親黃水木作主，將系爭土地分由黃莊瓊鑾之繼承人即黃慶棋、原告、黃慶銘及黃慶璋四兄弟共有，應有部分各為4分之1。房屋部分因原本即借名登記在黃慶棋名下，故未另行辦理登記。再因黃慶棋於97年間逝世，遂由其配偶即被告單獨繼承取得系爭180建號主建物之所有權登記，並與原告及黃慶銘、黃慶璋共有系爭土地。是系爭土地及房屋，乃係因繼承而致先後讓與相異之人，參照民法第425條之1第l項前段規定之立法理由及類推適用該條項規定，系爭土地與系爭房屋間，於房屋得使用系爭土地之期間內之關係，應推定為有法定之租賃關係存在。
（六）因被告迄未給付系爭土地共有人任何租金，且經協調均無法達成共識。查系爭土地面積為81平方公尺，105年1月之申報地價為每平方公尺14,015.20元，建物1樓店面原由被告出租他人供飲料店營業使用，租金自不受土地法第97條第1項規定之限制，又原告及黃慶銘、黃慶璋三人之應有部分合計為4分之3，黃慶銘、黃慶璋並選定由原告一人單獨訴訟，爰訴請法院：
１、核定被告每月所應給付予其他共有人之租金至少為7,096元（計算式：14015.2×81×10 %×3/4＝85143；85143÷12＝7096）。
２、請求被告應給付原告自起訴時起往前回溯5年之租金計425,712元（計算式：14015.2×81×10%×5×3/4＝425712）。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
另陳述：
（一）原告並未舉證黃莊瓊鑾有出資興建系爭房屋之事實：
１、原告原稱系爭180建號主建物及517建號增建建物，是75年間臺中第三信用合作社查封時，由黃水木買下。嗣於107年3月22日準備二狀改稱為61年間由黃水木與黃莊瓊鑾所共同出資興建。然原告自稱：黃水木及黃莊瓊鑾育有四男三女，於原告出生後即離職而為家庭主婦，原告係00年出生，系爭180建號主建物於61年興建，易言之，系爭180建號主建物興建時，黃莊瓊鑾已任家庭主婦近20年，家中經濟乃由任職於彰化銀行之黃水木負擔，黃莊瓊鑾為家庭主婦，並無經濟收入，何來與黃水木共同出資興建之事實。
２、被告之夫黃慶棋於61年間雖在服兵役，未事必躬親參與系爭180建號主建物興建過程，惟由父親黃水木出面為黃慶棋張羅一切建屋事宜，並無不可？且黃慶棋為系爭180建號主建物之原始起造人，當屬房屋所有權人，雖建屋經費來自黃木水之資助，及嗣將房屋借予黃水木貸款，惟此未必即屬借名登記，而係父親對子女之疼愛及子女之回饋。
３、原告原稱系爭房屋為黃慶棋所有，嗣又改稱係黃水木、黃莊瓊鑾死亡後，依繼承之分割協議而發生建物所有權歸黃慶棋所有等語，足認原告同意系爭房屋按黃水木、黃莊瓊鑾之意願，原本就規劃分給長子黃慶棋。雖原告另又改稱當時的規劃就是「一人一住屋」，可見系爭房屋自始黃水木即要分給長子黃慶棋。
４、不論黃水木出資供黃慶棋興建房屋之原因為何，均不見黃莊瓊鑾有任何出資之證據，原告空言黃莊瓊鑾共同出資，但對黃莊瓊鑾如何出資、出資若干等事實，均無法說明，何來借名登記。
（二）系爭517建號增建建物，乃黃慶棋於70年間所獨資增建：
１、原告原主張系爭517建號增建建物乃75年間遭臺中第三信用合作社查封時，由黃水木買下，另又於107年3月22日準備二狀改稱系爭517建號增建建物與180建號主建物同為61年間由黃水木與黃莊瓊鑾所共同出資興建云云，被告均否認，原告應舉證以實其說。
２、系爭517建號增建建物乃黃慶棋於70年間所增建，距61年間興建系爭180建號主建物之時間，相距不遠，當時之工法、設計及材料，大同小異，外觀類似不足為奇。又依現場履勘所示，系爭180建號主建物與517建號增建建物，兩者空間規劃獨立，180建號主建物之房間後方牆面整齊沿著同一平面，即原始圖說之興建範圍，並無突入517建號之情形，倘二者係同一時間興建，屋主大可作整體運用，何必限縮於原始圖說範圍？
３、綜上，原告所稱系爭517建號增建建物，與系爭180建號主建物同為61年間由原告父母黃水木與黃莊瓊鑾所共同出資同時興建云云，並非實在。
（三）依原告所自承之事實，黃水木基於父親角色為子女將來而規劃一人一住屋，立意良善，被告亦感念黃水木之恩澤未曾淡忘，原告固質疑黃水木當時沒有餘力贈與金錢予黃慶棋興建房屋，然原告亦自認原告父母有借用原告之名，在臺北市○○○○區○○段○○段○○○○○○號建物，依原告所提出之建物登記謄本所示，抵押權設定日期為67年10月11日，足證黃水木於67年間有為原告購屋之能力及事實，縱其後貸款均由原告償還，仍無法抹滅黃水木有出資（或頭期款）之事實，是黃水木當時因任職於彰化銀行，確有相當經濟能力為子女建屋（或購屋）。
（四）原告起訴主張權利（法定推定租賃），自應就其所主張事實（即系爭房屋原為黃莊瓊鑾借名登記於慶棋名義之事實）負舉證責任。原告雖陳稱黃水木與黃莊瓊共同出資云云，卻未舉證證明黃莊瓊鑾如何出資，況且建築法第30條規定，使用他人土地必須具備土地使用同意書始能申請建造執照，觀諸系爭180建號主建物確有取得合法之建造及使用執照，由此事實，應得推定黃莊瓊鑾與黃慶棋間，就系爭土地成立有使用借貸關係，況系爭房屋坐落在系爭土地長達30年以上，黃莊瓊鑾生前均無異議，縱未有明示之使用借貸契約，惟黃莊瓊鑾亦應有默許黃慶棋得使用系爭土地之事實。
（五）系爭土地與其上之系爭房屋，自始不屬同一人，且房屋所有人黃慶棋與土地所有人黃莊瓊鑾間，原有使用借貸之關係，嗣兩造因繼承關係而分別繼受取得房屋及土地之所有權，對於所繼承既有存在之使用借貸關係，亦因繼承而由兩造繼受之，房屋所有人得以繼續無償使用系爭土地。另原告主張依民法第472條第4款規定，借用人死亡時得終止使用借貸關係，惟黃慶棋死亡後，並無任何人對被告為終止使用借貸關係之表示，況該使用借貸關係為黃莊瓊鑾之全體繼承人公同共有，縱要終止使用借貸關係，亦需全體繼承人包括被告同意，否則其終止亦不合法。從而本件應無原告所稱民法第425條之1規定之適用（或類推適用）。
三、法院得心證之理由：
（一）程序方面：按多數有共同利益之人，不合於民事訴訟法第40條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1項定有明文。又選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中選定一人或數人為全體起訴或被訴，所謂有共同利益者，乃指於訴訟結果有影響之爭點，對於多數人均有利害關係者而言。查本件原由黃慶榮、黃慶銘及黃慶璋三人對被告起訴，嗣經具狀選定原告黃慶榮一人為被選定人，核與前揭規定相符，所為選定，爰予許可，合先敘明。
（二）實體方面：
１、本院依卷附戶籍登記、不動產登記等資料及兩造所為陳述，整理不爭執事項如下：
⑴、系爭土地係於48年2月18日因買賣而登記為黃
莊瓊鑾單獨所有。被告之夫黃慶棋與原告、黃慶銘、黃慶璋四人為黃水木及黃莊瓊鑾之子，而屬兄弟關係。
⑵、黃慶棋為00年0月0日生，系爭180建號主建物
係於61年間以黃慶棋之名義為起造人而向臺中市建設局申辦取得建造（61中建都建字第197號）及使用執照（61中建都使字第677號），並於61年12月16日辦理建物所有權第一次登記。
⑶、黃水木先於61年8月間自身為債務人而向彰化
銀行申辦行員建房屋貸款，並以系爭土地及系爭180建號主建物為共同擔保物，而於61年12月26日為彰化銀行設定最高限額19萬元之第一順位抵押權。
⑷、黃水木繼於74年7月間再以自身為債務人而向
彰化銀行申辦房屋修建貸款，並以系爭土地及系爭180建號主建物為共同擔保物，而於74年7月30日為彰化銀行設定本金最高限額159萬元之第二順位抵押權登記。
⑸、系爭180建號主建物曾於75年4月21日為黃慶棋
之債權人臺中市第三信用合作社對債務人黃慶棋聲請查封，並於75年7月11日以當時所測量出之房屋增建情形（一層22.95平方公尺、二層22.95平方公尺）而為系爭517建號增建建物查封登記，嗣於84年1月23日塗銷查封。
⑹、黃莊瓊鑾於92年4月7日亡故，系爭土地乃於92
年11月19日由原告、黃慶銘、黃慶璋及黃慶棋辦理繼承登記，每人應有部分各4分之1。
⑺、黃水木於93年11月6日亡故。
⑻、被告之夫黃慶棋（更名為黃宏富）於97年6月2
4日亡故，由被告一人於98年4月17日辦理系爭180建號主建物權利範圍全部之繼承登記，及系爭土地之權利範圍4分之1之繼承登記。
２、爰就兩造所爭執之土地租賃關係存否一節，判斷如下：
⑴、按待證之事實，固可以直接證據證明之，但法
院仍可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以，證明應證事實之證據資料，並不以可供直接證明之直接證據為限；凡綜合其他情狀以證明某一事實，再由某一事實而為推理以為證明應證事實，如該間接事實與應證事實間，依經驗法則及論理法則，足認推認有因果關係存在者，即非限於以直接證明其應證事實為必要。次按，主張有法律關係（如借名委任關係）存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任。如原告就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實者，即無非以直接證明該待證事實為必要（同法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之被告，即應就與上開借名事實不能併存之他項事實（如贈與），為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證而予以推翻，例如證明其他事實之存在，而在經驗法則或論理法則上，足以動搖法院原已形成確信心證之他項間接事實，始得使原告所主張之利己事實（借名委任關係）是否存在，回復至真偽不明之狀態。
⑵、經查，系爭180建號主建物，固係於61年間以
黃慶棋之名義為起造人而向臺中市建設局申辦取得建造（61中建都建字第197號）及使用執照（61中建都使字第677號），並於61年12月16日辦理建物所有權第一次登記。惟傳統之華人社會中，父母常本於家中主導者之地位，管理同財共居之家族資產，因此父母借用子女名義辦理財產登記之情形，亦屬常見，非謂以子女名義辦理之財產登記，必係基於父母之贈與而為。是在判斷究係借名？抑或贈與？不應以形式上之登記情形為斷，而應以該項財產之實質上管理權能而為判斷之依據。查系爭房屋所坐落之系爭土地為48年2月18日因買賣而登記為黃莊瓊鑾單獨所有。另黃慶棋為00年0月0日生，系爭房屋61年間興建過程中，其甫就學完畢而刻正服兵役中，難認黃慶棋於當時確有時間、精力及資力實際起造系爭建物。次查，黃慶棋之父黃水木於61年8月間即先以自身為債務人而向彰化銀行申辦行員「建」房屋貸款，並於61年12月16日辦畢建物所有權第一次登記後，即以系爭土地及系爭180建號主建物為共同擔保物，於61年12月26日向彰化銀行貸款並設定最高限額19萬元之第一順位抵押權。再查，黃水木繼於74年7月間又再以自身為債務人，向彰化銀行申辦房屋修建貸款，並以系爭土地及系爭180建號主建物為共同擔保物，且於74年7月30日另為彰化銀行設定本金最高限額159萬元之第二順位抵押權登記。綜合上情，本院因認系爭180建號主建物應係於61年間由黃水木所實際起造，並本於借名委任關係，而以長子黃慶棋之名義為起造人，向臺中市建設局申辦取得建造（61中建都建字第197號）及使用執照（61中建都使字第677號），並於61年12月16日辦理建物所有權第一次登記。兩造各自所為係由黃莊瓊鑾或黃慶棋所興建之主張，均非可採。
⑶、次按，所謂附屬建物，係指依附於原建築以助
其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁）。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之事實上處分權，原建築之所有權範圍因而擴張。依卷附建物登記謄本及建物平面圖所示，系爭180建號主建物為一至三樓之加強磚造建物，各樓層（含騎樓及陽台）在系爭土地之投影面積約為55.47平方公尺。另系爭增建建物，依查封資料所示，於75年7月11日之前所增建部分，其增建樓層為一至二樓，在系爭土地之投影面積約為22.95平方公尺。又依本院107年3月7日履勘現場所示，系爭房屋除上述一、二樓增建部分外，另三樓及屋頂平台亦均另有增建建物，且幾已將系爭土地之全部面積搭建占滿使用。另各該增建部分與原主建物內部打通，並以原主建物之門戶樓梯對外出入使用，是無論各該增建建物為何人於何時所起造？均應認為各該增建建物並非獨立建物，而於增建完成時即已成為系爭180建號主建物之附屬建物。
⑷、依上所述，系爭土地原為黃莊瓊鑾單獨所有，
其於92年4月7日亡故，系爭土地即於92年11月19日由原告、黃慶銘、黃慶璋及黃慶棋四人辦理繼承登記，每人應有部分各4分之1。又系爭180建號主建物則為黃水木所原始起造，另增建部分亦均屬該主建物之附屬建物而構成系爭房屋之全部，而黃水木係於93年11月6日亡故，另黃慶棋則係於97年6月24日亡故。雖兩造就系爭房屋究係於黃莊瓊鑾、黃水木死亡時列入遺產中分配予黃慶棋？抑或於原始起造時即因受贈而由黃慶棋取得？，有所爭執。惟就自起訴之日往前回溯5年之時，系爭房屋已歸被告繼承取得一節，並無爭執
⑸、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交
易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地；另土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。上開最高法院判例意旨，嗣經增訂為民法第425條之1規定，並於88年4月21日由總統令公布及自89年5月5日施行。該增訂條文雖未明定具有溯及效力，惟發生於民法第425條之1規定生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理。另上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上亦應包括無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形在內，始符法意。
⑹、又按，民法第464條所謂使用借貸，是指當事
人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；又以使用借貸關係，必以雙方意思表示一致始能成立。系爭土地原雖登記為黃莊瓊鑾所有，另系爭房屋之主建物則為黃水木原始起造並借名登記於黃慶棋名下，惟黃莊瓊鑾與黃水木為二人為同財共居之夫妻關係，並未另行約定夫妻分別財產制，又系爭土地及房屋嗣因繼承原因而更迭所有人。被告復未舉證證明黃莊瓊鑾與黃水木間原確有成立使用借貸之合意。再揆諸民法第425條之1增訂前之實務見解及立法意旨，土地及房屋之出讓人將土地或房屋單獨出讓，或將土地及房屋出讓與相異之人時，為保障房屋既得之使用權利，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，並不以出讓人與受讓人間限於買賣關係始有適用餘地。又民法所定遺產分割，係以全部遺產為整體，以消滅整個遺產之公同共有關係，而非個別遺產之分割，另依民法第830條第2項準用同法第825條規定，各繼承人間就整個遺產之潛在應繼分互相移轉，以使各繼承人取得各自分得部分之單獨所有權或分別共有權，各繼承人就分割遺產之分得部分，即屬相互移轉出讓所有之公同共有權利。本院認於因繼承之原因而致土地與房屋之所有權更迭之情形，亦應有該條規定之適用。是房屋所有人於房屋得使用之期限內，固得繼續使用房屋所坐落之土地，惟嗣後取得土地或房屋所有權之人，除別有約定，或另行成立無償之使用借貸關係外，房屋所有人非可謂其得當然無償使用土地。
⑺、再按，民法第425條之1規範目的係在調和因權
利更動而致相異之建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，所側重者乃為房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，及債權物權化之趨勢。本院因認依「相類事實，應為相同處理」之法理，縱認系爭土地之原登記之所有人與房屋之原登記之所有人並非同一人，惟類推適用上揭法文規定，在無其他證據可資證明另有其他合致之使用關係存在時，亦應推定房屋受讓人（含繼承人）與土地受讓人（含繼承人）間，就房屋得使用期限內，有租賃關係存在。
⑻、基上，系爭房屋（含系爭180建號主建物、517
建號增建建物及其他增建建物），就所坐落使用之系爭土地，應有民法第425條之1規定之適用，在系爭房屋得使用期限內推定有租賃關係存在。
⑼、因兩造就上述租賃關係之租金數額，未能達成
協議，原告訴請法院定之，自屬有據。按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言；又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息
10 %為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情，以為決定。查：
Ａ、系爭土地坐落於臺中市○區○○路，為城市地方土地，而土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是該條規定，於城巿地方供住宅使用之房屋，均有適用。系爭土地上之系爭房屋二至三樓均供住宅使用，被告雖曾有將一樓出租他人營業使用，但此仍與被告自身藉此營業獲取利潤有間，揆諸上開說明，原告及選定人關於系爭土地之租金收取，仍應受土地法第105條準用第97條規定之限制。
Ｂ、原告起訴前五年內之最低申報地價為每平方公尺14,015.2元，原告主張按此申報地價標準計算，應屬合理。
Ｃ、系爭土地位於臺中市區○○○段，生活機能良好，交通便利，本院審酌上情及系爭房屋坐落情況已實際使用系爭土地之全部面積，另房屋一樓曾出租他人收租等情，因認原告主張按上述申報地價之10%為計算租金之標準，應以8%為合理。
Ｄ、依上標準，被告所有之系爭房屋，占有使用與原告及選定人黃慶銘、黃慶璋所共有之系爭土地整筆之每月合理租金應為7,568元（計算式：14015.2×81×8%＝90818.496；90818.496÷12＝7568.208，元以下四捨五入）。
Ｅ、原告及選定人黃慶銘、黃慶璋與被告為分別共有系爭土地，權利範圍各4分之1，而選定當事人雖係以被選定人之名義為形式上之當事人，但選定人仍為潛在性之當事人，依民事訴訟法第401條第2項之規定，判決效力及於選定人。是以被選定人如係為多數有共同利益之選定人提起金錢給付之訴，倘選定人各有其獨立之實體法上請求權，其原得各別為給付之請求者，為使確定判決之既判力及執行力範圍明確，法院如認原告之訴為有理由者，判決主文仍應分別記載選定人及被選定人所得各別請求之金額，以免將來強制執行時衍生爭議。爰據以核定被告所有系爭門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋使用共有之臺中市○區○○段○○○○○○號土地之期間內，被告每月所應給付予其他土地共有人（即原告、選定人黃慶銘、黃慶璋）之租金，每人每月各為1,892元（計算式：7568÷4＝1892）。
Ｆ、原告及選定人黃慶銘、黃慶璋均係自92年4月7日因繼承取得系爭土地之共有權，另被告則係自97年6月24日因繼承而取得系爭房屋之所有權。是原告訴請被告給付自起訴之日（106年9月18日）往前回溯5年期間之租金425,712元，就其中之被告應給付原告、選定人黃慶銘、黃慶璋每人各113,520元（計算式：1892×12×5＝113520）範圍內，為有理由。
四、綜上所述：原告依民法第425條之1規定，主張系爭房屋就系爭土地存在有租賃關係，應屬有據。從而，原告訴請核定被告自98年4月17日（即繼承取得系爭房屋所有權登記之日）起至使用原告與黃慶銘、黃慶璋所共有之系爭43-12地號土地至系爭房屋不堪使用之日止，每月租金為7,096元，及訴請被告應給付原告425,712元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；就下述範圍內，為有理由，予以准許；逾下述範圍部分，則非有據，應予駁回：
（一）核定被告所有門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋於使用臺中市○區○○段○○○○○○號土地期間內，所應給付予土地共有人原告、黃慶銘、黃慶璋每人每月之租金各為1,892元。
（二）被告應給付原告、黃慶銘、黃慶璋每人各113,520元，及均自106年10月31日（即起訴狀繕本寄存送達生效之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另應自106年9月18日起至前項租賃關係存續期間止，按月給付原告、黃慶銘、黃慶璋每人各1,892元。
五、主文第二項所命被告給付之金額未逾50萬元，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行；另准被告得供擔保而免受假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 10 日
民事第四庭 法 官 林宗成以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 5 月 10 日
書記官 蔡秀貞