臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3042號原 告 第益木器股份有限公司法定代理人 黃金閔訴訟代理人 蕭隆泉律師被 告 竣昇股份有限公司法定代理人 陳火炎訴訟代理人 林開福律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國107年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣三萬六千八百三十三元，及自民國一百零六年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得為假執行；但被告如以新臺幣三萬六千八百三十三元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告前向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋(門牌變更前為中清路4段315巷26弄28號），地坪約550坪（下稱系爭房屋)，作為工廠及倉庫，兩造簽訂有房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)，租期自民國(下同)103年7月15日起至105年7月14日止，租金每月新臺幣(下同)85,000元，已租用約20年。原告於105年1月初通知被告，租賃期間至105年7月14日屆滿即不再續租，被告則以機械設備眾多未及搬遷之故，央求原告延長租約半年，故租期延至106年1月15日期滿。詎於106年1月15日，被告竟因其自身事由，未能辦理恢復原狀，經原告通知點交，被告遲至同年7月16日始將系爭房屋回復原狀返還原告。依系爭租賃契約手寫條款及加註條款第1條「乙方(按即被告)於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣壹佰萬元正。」、「本租賃期滿，經甲方(按即原告)通知點交標的物，乙方仍為遲延點交者，乙方願付賠償金新臺幣壹佰萬元整給甲方，並願受強制執行遷移及放棄一切抗辯權。」，是原告應依前開約定給付原告100萬元違約金。
(二)又因原告自106年1月起，同意第三人盾威有限公司(下稱盾威公司)進入系爭房屋動工，動工區域約60坪，故扣除動工區域後，被告無權占有之土地面積為490坪，兩造因而於106年6月15日簽立「廠房復原修膳（繕）協議」(下稱系爭修繕協議)，並於協議第9條約定「原合約竣昇承租至106年1月15日，因修繕復原期間租金未能收取，又因出租方已有進場使用部分面積，因此，雙方協議，此期間兩造雙方各佔使用面積比例分攤。」，以被告使用面積490坪(計算式:550-60=490)，及每月租金85,000元計算，被告於106年7月15日將系爭房屋返還原告，使用期間6個月，原告即得依上開約定請求被告給付454,362元(計算式:85,000×490/550×6=454,362)，扣除原告應返還之押金24萬元，且加計違約金100萬元後，被告應給付原告之數額為1,214,362元(計算式:1,000,000+454,362-240,000=1,214,362)。
(三)原告簽訂系爭修繕協議時，並未放棄違約金賠償之請求，且被告至今仍未履行系爭修繕協議第6條、第8條約定之「出租方須要竣昇提供廠登」、「浸泡池回填完畢後，出租方要自行交置混凝土，但混凝土由竣昇支付費用」，屬違背協議。又系爭房屋之電力設備係由被告設立，兩造雖商議轉售予原告承接之價額為194,900元，然係因被告同意提供廠房登記證，原告始同意分擔前揭價額，既被告未依約提供廠房登記證予原告，被告亦不得要求原告負擔電力設備費用，復原告若以同規格之土地面積申請工廠登記，總費用約為80萬元至90萬元，此為被告未依系爭修繕協議第6條履行，造成原告之損害，茲以前揭損害，與電力設備費用194,900元為抵銷。另被告依約應支付混凝土回填作業費用，該工程實則由原告委請盾威公司發包，系爭房屋整地澆置混凝土之數量為108立方米，浸泡池回填混凝土澆置使用23立方米，以每立方米1904.759元計價，總金額為43,809元，因訴訟經濟考量，原告同意以9.12立方米作為計算混凝土數量之基準，並以17,371元（即9.12×1904.759=17,371，小數點以下四捨五入），與電力設備費用194,900元為抵銷，經抵銷後，被告不得再向原告主張電力設備費用194,900元。爰依系爭租賃契約、系爭修繕協議之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明求為判決：⒈被告應給付原告1,214,362元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯:
(一)兩造除簽訂系爭租賃契約外，又於106年6月15日簽訂系爭修繕協議，依其中第9條，原告同意給予被告進行系爭房屋修繕復原之期間，並就修繕復原期間租金計算予以約定，依此約定，系爭租賃契約手寫及加註條款即無適用餘地，被告於廠房復原修繕期間使用系爭房屋，應無違約或不當得利可言（系爭修繕協議無違約金之約定，亦無援用原租約違約金約定）；自106年1月起，且因盾威公司進入房屋動工，未確認使用範圍前應付租金數額不明確，並非被告不付租金，兩造並因而訂立系爭修繕協議。退步言之，縱認原告得請求違約金（被告仍予否認），其所受損害至多僅為租金之收益，原告既已請求相當於租金之損害，已無其他損害，則其請求之違約金應酌減至零。又被告對於原告尚有⑴押金24萬元⑵應分擔向台電公司申請電力配置之費用194,900元；被告爰為抵銷之意思表示，抵銷後，被告至多僅需給付原告19,462元(計算式:454,362-240,000-194,900=19,462)。
(二)系爭修繕協議第6條、第7條，二者之間並無關聯，亦無先後關係，被告亦無義務提供廠登，此觀協議內容係分別記載，即知係屬二事，不可混為一談。又系爭房屋之混凝土回填作業費用，縱為原告雇工所為，但實際鋪設混凝土之數量至多僅約9.12立方米，原告主張使用23立方米並非為真。系爭修繕協議第6條約定出租方須要竣昇提供廠登，僅為證明被告工廠係合法經營，並未記載要辦理廠登過戶，原告空言以同規格之土地面積申請工廠登記，總費用約需80萬元至90萬元，以此主張抵銷云云，應屬無據等語，資為抗辯。並聲明求為判決:⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院第95頁)：
(一)兩造簽訂系爭租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，地坪約550坪，租期自103年7月15日至105年7月14日，租金每月85,000元，並已支付押租保證金24萬元。
(二)兩造又於106年6月15日簽立系爭修繕協議。
(三)被告對於106年1月15日至106年7月16日之租金為454,362元不爭執。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其與被告為系爭房屋訂立租賃契約，約定租賃期滿未交還房屋，被告應付違約金100萬元，嗣雖同意延展租賃期間至106年1月15日，惟被告仍未依約交還房屋，是被告應給付違約金100萬元，嗣兩造於106年6月15日訂立系爭修繕協議約定計算逾期使用之租金等語，被告則以前詞置辯，並據兩造分別提出系爭租賃契約、系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭修繕協議、存證信函等件影本為證（見本院第3-10、30、35-39頁）；是本件應審究者為：⑴原告得否向被告請求給付逾期使用房屋之代價454,362元、違約金100萬元?⑵兩造各主張抵銷有無理由？
(二)原告得否向被告請求給付逾期使用房屋之代價454,362元、違約金100萬元：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。查系爭租賃契約手寫條款載明「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣壹佰萬元正。」，又於契約定有加註條款，其中第1條約定「本租賃期滿，經甲方通知點交標的物，乙方仍為遲延點交者，乙方願付賠償金新臺幣壹佰萬元整給甲方，並願受強制執行遷移及放棄一切抗辯權。」，有租賃契約在卷可佐（見本院第3-10頁），可見兩造對於租賃期滿未返還系爭房屋，確有違約金之約定無誤。
2.又系爭租賃契約原定租賃期間至105年7月14日屆滿，嗣經延展為106年1月15日期滿，被告於租賃期間屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，其後，兩造再於106年6月15日簽訂系爭修繕協議(見本院卷第35-36頁)，系爭修繕協議第9條約定「原合約竣昇承租至106年1月15日，因修繕復原期間租金未能收取，又因出租方已有進場使用部分面積，因此，雙方協議，此期間兩造雙方各佔使用面積比例分攤。」，可知於租賃期間屆滿日即106年1月15日，被告並未返還系爭房屋，並由兩造合意訂立系爭修繕協議，同意就被告逾期使用期間按實際使用之面積給付使用之代價，而106年1月16日至106年7月16日之租金數額應為454,362元，亦為兩造所不爭執，是原告得依系爭修繕協議約定，請求被告給付454,362元，亦屬明確。
3.復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。查依系爭租賃契約書手寫條款及加註條款第1條所載違約金之約定，僅於原告通知點交標的物，被告仍遲延點交，拒不返還房屋時，始有適用之餘地，至於兩造合意延長系爭房屋使用期限，應不在該約定適用範圍內。參諸兩造於106年6月15另簽訂系爭修繕協議，其中第1條至第5條、第8條分別載明原告要求被告修繕復原系爭房屋之項目，又於系爭修繕協議第9條約定:「原合約竣昇承租至106年1月15日，因修繕復原期間租金未能收取，又因出租方已有進場使用部分面積，因此，雙方協議，此期間兩造雙方各佔使用面積比例分攤。」，而未提及租賃契約關於違約金之約定，且原告於修繕復原期間，亦容許盾威公司進場使用系爭房屋，乃與被告界定依被告使用範圍，議定未能收取之租金之計算方式，故探求兩造立約時之真意，並通觀協議內容全文、交易上之習慣，暨兩造非法律專業人士等情，應認原告容認被告得於修繕復原期間，繼續占有使用系爭房屋；至系爭租賃契約書固已約定違約金，惟其目的在確保兩造於租賃期滿後，被告能確實履行返還系爭房屋之義務，兩造既已於租賃期滿後另行簽訂系爭修繕協議，原告亦知悉並容認被告於修繕復原期間使用系爭房屋，即已排除被告拒絕點交之違約責任，是原告主張被告應負違約責任及給付違約金，即非可採。從而，原告依系爭租賃契約書手寫條款及加註條款第1條約定，請求被告給付違約金100萬元，顯屬無據，難以准許。
(三)兩造所主張之抵銷有無理由:⒈被告主張系爭房屋之電力設備由其設立，欲轉售予原告承接
，兩造商議承受價額為194,900元，並以此主張抵銷積欠之租金等語。觀諸系爭修繕協議第6條約定「動力電2顆能否議價售予出租方」，及原告於106年8月4日寄發臺中法院郵局1914號存證信函通知被告「三、另關於用電部分，為配合貴公司之需求，由貴公司有向台電公司申請變更電力配置，其中屬於本公司應分擔之費用為194,990元(明細及計算式如附件二所示)，其附件2第3點載明:「電表2顆盾威需貼給竣昇174,900+20,000=194,900」，有存證信函可稽(見本院卷第38-41頁)；原告並自承已取得電力設備等語(見本院卷第60頁反面）是被告主張原告尚未給付用電分擔費用194,900元，併以此抵銷積欠之租金乙節，核屬有據。
⒉另依系爭修繕協議第8條約定:「浸泡池回填完畢後，出租方
要自行澆置混凝土，但混凝土由竣昇支付費用。」，堪認兩造協議被告應負擔混凝土回填作業之費用。惟原告主張上開混凝土澆置工程係其委請盾威公司發包，廠房整地澆置混凝土之數量為108立方米，浸泡池回填混凝土澆置使用23立方米，以每立方米1904.759元計價，總金額為43,809元，盾威公司已付款完訖，並主張以其中17,371元抵銷應分擔之用電費用19萬4900元等語（見本院卷第92頁正面)。被告則不否認原告提出之民峰公司發票及支付盾威公司之存款憑條之真實性，亦認回填混凝土之數量應為9.12立方米等語(見本院卷第95頁反面、第78頁)。本院審酌原告之主張，有民峰實業股份有限公司之統一發票、眾強有限公司之估價單、台中商業銀行存款憑條可稽(見本院卷第68-70頁)，堪信為真。
既回填混凝土為被告應負擔之費用，原告代為雇工施作完成，施作費用亦依被告預估之施作數量予以減縮至17,371元，原告以此請求抵銷應負擔之電力分擔費用194,900元，乃屬有據。至原告主張被告未依約提供廠登，以同規格之土地面積申請工廠登記，總費用約需80萬元至90萬元，亦欲以上開費用主張抵銷云云，因原告並未舉證以明工廠登記與電力設備間之關係，欠缺客觀依憑，為無可採。
⒊據上所述，被告應付逾期使用房屋之代價為454,362元，被
告前已支付之押租金24萬元，原告應負擔之電力分擔費用係194,900元，又原告代被告雇工施作混凝土回填工程，施作費用為17,371元，兩造均主張以上開費用互為抵銷，經抵銷後，被告尚應給付原告之租金數額為36,833元(計算式:454,362-177,529-240,000=36,833)。
(四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告對被告之本件請求，核屬無確定期限之給付，則依前揭規定，是原告主張被告給付原告36,833元，及自起訴狀繕本送達即106年11月28日（見本院卷第19頁）翌日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭修繕協議，請求被告給付36,833元及自106年11月29日起算，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請諭知被告預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
書記官 張捷菡