臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3248號原 告 環球開發實業有限公司法定代理人 徐健源訴訟代理人 陳國偉律師被 告 邱喜紅訴訟代理人 黃秀蘭律師複代理人 林吟蘋律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾叁萬壹仟壹佰柒拾柒元，及其中新台幣陸拾萬元自民國一０六年九月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣陸仟伍佰元，由被告負擔新台幣叁仟肆佰肆拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾壹萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸拾叁萬壹仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、兩造於民國(下同)106年7月31日就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號房屋(下稱系爭房地)，簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定買賣總價款為新台幣(下同)180萬元，原告已於106年7月27日付款100000元予被告，另於106年8月20日匯款500000元，合計600000元，經被告於106年8月24日簽收，此有系爭契約書及匯款單影本各1件為證。惟依系爭契約第2條記載，於原告給付第2期款時被告即應將過戶文件書表上加蓋印鑑章後交付承辦地政士，而原告既已給付600000元，較原約定第1、2期款總計540000元，多付60000元，被告即應履行於過戶文件書表上加蓋印鑑章並交由承辦地政士辦理過戶之義務，原告乃委由訴外人徐彩玲於當日匯款後聯絡被告關於土地登記申請書蓋用印鑑章等事宜，被告竟要求原告需給付全額款項後始願蓋用印鑑章及交付印鑑證明，此有原證7即被告與徐彩玲間106年8月20日LINE對話內容：「(徐)土增稅好了，今天會匯500000元到郵局」、「(徐)那明天何時去大姐那裡，用印、蓋印鑑章、收印鑑證明1張」、「(邱)土增稅好，收據LINE給我」、「(邱)還有0000000全部都匯下來再來拿印鑑證明」等語，可知被告已違反兩造間系爭契約之約定。
2、原告為求順利完成買賣契約，仍委由徐彩玲與被告繼續洽談蓋用印鑑章及交付印鑑證明事宜，雙方乃約於106年8月24日下午2時許在台中市○○路○段「麥當勞」店洽談，此從前開106年8月24日LINE對話內容：「(徐)大姊要2:30分才能到」、「(徐)時間要慢一點，因為我這裡會慢半小時才能完成手中之工作。」等語，可知當日在約定地點，徐彩玲擬交付1紙原告簽發面額為120萬元，發票日106年8月31日，付款人台中商業銀行北斗分行之支票1紙以代支付尾款120萬元，而徐彩玲亦當場聯絡台中商業銀行北斗分行之行員，以證明該紙支票並無問題，然被告當場仍要求給付現金，拒絕接受該支票，更拒不履行蓋用印鑑章及交付印鑑證明之義務，此亦有彰化縣政府消費者服務中心出具被告申訴書記載「剩餘尾款買方要開支票(120萬)本人拒收」等語(參見證物4)、支票影本1紙(參見證物8)及徐彩玲與台中商業銀行北斗分行當日通聯紀錄翻拍照片1紙(參見證物9)為憑。兩造嗣後雖改約於106年8月29日再行協商洽談，但被告拒不出席亦不回應，更不願履行蓋用印鑑章及交付印鑑證明之義務，此有前開106年8月28日LINE對話內容：「(徐)大姊記得我們明天10:30有約吧！在公司等妳們」、「(徐)大姊要帶身分證、印鑑章、印鑑證明，要轉履保信託的60萬、合約書等資料」、「(去電)無應答」、「(徐)請回電」、「(徐)為何已讀不回」等語，及徐彩玲於106年8月29日以後撥打被告電話之翻拍照片1紙(參見證物10)為憑。
3、系爭契約第12條後段約定：「乙方(即被告，下同)如不能履行本契約時，得由甲方(即原告，下同)解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約之日起10日內加倍返還甲方，作為違約賠償金，雙方各無異議。」，而原告於106年8月20日共給付600000元價金後，被告即負有蓋用印鑑章及交付印鑑證明之義務，以利系爭房地辦理所有權移轉登記，然被告先後經約定於106年8月24日用印及交付印鑑證明，當日碰面要求被告履行上開義務，甚至改約於106年8月29日履行，被告均未置理，足見原告已定期催告履行，嗣原告於106年8月31日寄發北斗郵局第148號存證信函通知被告依系爭契約第12條規定解除契約，並請求加倍返還已付定金及價金，且要求應於10日內給付，該存證信函經被告於106年9月1日收受(有該存證信函及回執影本1份為證)，故被告確有給付遲延之違約情事，原告乃依民法第231條、第254條、第255條、第259條第1項第2款、第260條及系爭契約第12條後段等規定，以上開存證信函解除兩造間系爭契約，並請求被告給付120萬元等情。
4、並聲明：(1)被告應給付原告120萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)願供擔保請准宣告為假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、兩造間確有約定「於原告給付第2期款時，被告即應將過戶文件書表上加蓋印鑑章後交予承辦地政士」：
(1)系爭契約書第2條已載明於原告給付第2期款時，被告即應將過戶文件書表上加蓋印鑑章後交予承辦地政士，該契約書上除有被告之用印外，被告更於契約書尾頁親自簽名，顯見原告如未同意該條件，豈可能於契約書尾頁親自簽名？況契約書尾頁蓋用被告之印章，非新刻印章，原告不可能代被告刻新印章，該印章實係被告交付。
(2)依內政部頒布經行政院消費者保護委員會會議通過之成屋買賣契約書範本，關於付款約定均有簽約款、備證款、完稅款及交屋款之記載，此與系爭契約第2條之內容大致相符，此有內政部頒布成屋買賣契約書範本1件為憑，顯見兩造於系爭契約就付款及被告履約相關之約定符合不動產交易習慣。況一般向地政機關申請不動產移轉登記後，尚需一段時間(至少5日)，在此期間內，出賣人如變更印鑑證明或遭合法查封等情事，買受人顯無法順利完成移轉登記，更無法完成交屋，豈非置買受人之權益於不顧？再原告開立發票日106年8月31日之遠期支票1紙，實係為履行系爭契約第2條於106年9月1日交屋時給付尾款之義務。是被告抗辯稱其於交付印鑑證明之同時即有權利取得尾款即全部買賣價金，符合不動產交易習慣云云，顯屬無據。
(3)又依徐彩玲與被告間LINE對話內容：「(邱)明天請代書補1份雙方買賣契約書。」、「(邱)你要正式合約請代書打1份正式合約」、「(徐)買賣契約本來這有不用補，昨(明之誤)天會帶去給你」、「(邱)買方賣方比較有保障以後才不會有糾紛」等語可知，原告係應被告要求而提出書面買賣契約書，兩造如無就系爭契約內容達成合意，原告豈可能提出合於成屋買賣契約書範本之契約書內容，並經被告於106年8月24日親自簽名確認？顯見兩造間確有「於原告給付第2期款時，被告即應將過戶文件書表上加蓋印鑑章後交予承辦地政士」之約定。
2、被告係於106年8月24日拒收原告開立票信正常之合法支票1紙，反而要求原告提出以銀行為發票人之銀行支票或現金方式支付尾款，且拒絕蓋用印鑑章及提出印鑑證明：
(1)原告若於106年8月24日當日交付未有發票人簽章之面額120萬元支票1紙，被告即可當場要求補蓋發票人簽章，而非要求原告要開立以銀行為發票人之銀行支票或現金方式支付尾款120萬元。況原告若係於當日交付未有發票人簽章之面額120萬元之無效支票，被告自無可能於彰化縣政府消費者服務中心之申訴書僅記載「當初仲介講好現金全部匯進帳戶，才交(印鑑證明)」、「剩餘尾款買方要開支票(120萬)本人拒收」等語之理。
(2)依台中商業銀行總行於106年12月14日以中業執字第1060034521號函覆鈞院稱：「本行北斗分行客戶環球開發實業有限公司於106年6月9日開立支票存款帳號……，且於106年7月至8月間票信正常，另00-0000000為北斗分行之電話號碼，……」等語可知，原告在票信正常狀況，即不可能開立未載發票人簽章、面額120萬元之無效支票交由被告收執，更不可能於當天撥打台中商業銀行北斗分行電話以查詢原告之票信。
(3)證人張家樺於鈞院106年12月12日言詞辯論期日到庭結證稱：「(當時被告看到那張支票有何表示?)被告有說她不要支票，她要銀行的現金支票，而且她很早就跟徐彩玲說了。」、「(當天是因為徐彩玲不願意以銀行現金支票來支付尾款，所以雙方才沒有繼續談下去？)因為第2次要約見面之前，徐彩玲她還有約，我有當徐彩玲的面要求是否可以把尾款改為現金支票，後來就沒有結果。」等語，可見本件係因被告要求原告提出以銀行為發票人之銀行支票或現金方式支付尾款，與原告提出有效或無效支票無涉。再證人張家樺亦結證稱：「(證人有建議她改用銀行現金支票，被告這部分有要求原告同意這個條件?)有要求，但原告不同意。」、「(證人講說有建議徐彩玲將尾款120萬元改用現金或銀行支票這部分兩造之間沒有達成合意?)對。」等語，足見兩造間並無改為以銀行現金支票或以現金支付尾款120萬元之約定甚明。至證人張家樺另結證稱其有看到未記載發票人之支票等語，惟原告當時若係開立未載有發票人之支票，自可向原告反應並要求當場補正，且徐彩玲亦無可能當場撥打台中商業銀行北斗分行電話查詢原告票信之行為。況徐彩玲當時除撥打台中商業銀行北斗分行電話外，尚有撥打代書黃自強及金環球不動產仲介有限公司(下稱金環球公司)等電話，此有原證9之電話紀錄可稽，是證人張家樺此部分證述內容與常理相違，更與卷內電話紀錄不符，自非可採。
3、原告並非無意被告和解或調解，然被告迄今仍未向原告當面致意，且虛構兩造間有以銀行支票或現金給付尾款之合意，及原告欲交付未載有發票人之無效票據等語，更誣指徐彩玲盜刻被告之印章蓋印，實令原告忿忿難平。
4、原告購買系爭房地之目的係做為倉庫使用，並無轉賣他人或其他開發使用之意圖。又原告因被告違約所受之損害，包括於106年7月27日交付被告簽約定金100000元(參見原證1、2契約書及收定證明)、106年8月4日代被告繳交或應繳交土地增值稅18505元、印花稅600元、契稅5340元，106年8月23日匯款與被告第2期款及匯費500030元(參見原證3匯款單)，黃自強代書代辦費(含買賣契約簽約費、案件撤銷申請、申請補發完工證明、申請門牌整編證明)6600元，此有彰化縣地方稅務局土地增值稅繳款書、印花稅繳款書、契稅繳款書、代書收費明細及報紙公告影本數紙為憑(參見原證12)。另本案支出相關郵政掛號及存證信函費用與戶政資料申請費用分別為895元及15元，亦有郵件費用及戶政繳款收據影本數紙為憑(參見原證13)，合計為631985元。再原告因本件訴訟及另案即被告另外起訴請求給付買賣價金事件(案號：臺灣彰化地方法院106年度訴字第1163號)，兩案支出律師費合計為80000元，亦有律師費用收據影本2紙為憑(參見原證14)。又原告支出本件訴訟之裁判費為6510元(督促程序費用500元＋補繳裁判費及匯費12390元－退費6380元＝6510元)，復有鈞院規費繳款單影本1份為憑(參見原證15)。據此，不論原告因本案簽約、履約，甚至被告違約後，原告勞力、時間耗損之費用，僅就原告實際付出之費用合計為718495元。
5、原告對證人徐彩玲於鈞院證述內容，表示意見如次：
(1)證人徐彩玲於107年5月1日言詞辯論期日到庭結證稱：「兩造於7月27日就系爭土地有買賣之合意。」、「不動產買賣契約書是事後補簽，因為當天用議價單，不動產要約書允諾雙方的買賣條件，經合意成立契約，當天被告有簽名，有收訂金100000元，請我回去的時候，再擬定好不動產契約書，於第2次給付款項時再帶過來，……，她也有交付系爭房地權狀正本、便章、水電單據，另外房屋稅單是回程的時候，她LINE給我的。」、「(有約定交付款項都要用現金給付嗎？)沒有，當時我有將當初的買賣條件重複向被告說明，而且價金的交付，第2次就用匯款，所以當初沒有約定全部都要用現金給付。」、「(尾款原告有開出120萬元的即期支票嗎?)對」、「(當時現金支票是否發票日、金額、印章是否都是齊全？)是，因為支票是會計開的。」、「(買方要交付的現金支票，是誰交給你的？)我是請原告公司會計小姐開的。」、「(當天為何被告不收這個支票？)被告拒收，她一直說要現金支票，她指的是銀行的支票。」、「沒有約定(要開銀行的支票)。
」、「(在交付尾款120萬元當天，你有打電話去銀行照會支票嗎？)有，我當時有開擴音。」等語，關於兩造間約定買賣系爭土地之過程與原證1買賣契約書、原證7LINE對話內容相符，足認兩造係於106年7月27日即成立系爭土地之買賣合意並約定買賣條件之履行，原告並於106年8月24日依被告要求交付被告書面買賣契約1份，否則被告當不可能於106年8月24日於記載買賣條件之書面買賣契約書上簽章並收受該買賣契約書。
(2)關於被告當天拒收支票之事，證人徐彩玲前開證述亦與原證4拒收尾款證明之彰化縣政府消費者服務中心申訴處理經過4「剩餘尾款賣方要開支票(120萬)，本人拒收」、原證7LINE對話內容、原證8支票影本、原證9、10通聯記錄等內容相符，且被告於106年9月4日寄發彰化府前郵局第137號存證信函內容亦載明「房子尾數買方開立支票120萬本人拒收」等語(參見原證16)；另證人張家樺於鈞院上揭言詞辯論期日到庭結證稱：「(當時被告看到那張支票有何表示?)被告有說她不要支票，她要銀行的現金支票。」、「(當天是因為徐彩玲不願意以銀行現金支票來支付尾款，所以雙方才沒有繼續談下去？)因為第2次要約見面之前，徐彩玲她還有約，我有當徐彩玲的面要求是否可以將尾款改為現金支票，後來就沒有結果。」等語，足認係被告拒收120萬元之支票，致未能交付印鑑證明及蓋用印鑑章，絕非為原告開立無效支票之故，原告更無交付無效支票之情，此亦有被告寄發上揭存證信函1紙為憑。再查無論於被告向彰化縣政府申請消費爭議調解，或被告寄發上揭存證信函時，均未有原告開立無效支票之抗辯，況原告亦不可能於給付600000元與被告後，才開立無效之支票，可見被告抗辯原告開立無效支票乙事絕非屬實。
(3)另依證人徐彩玲之證述，兩造於106年7月27日即成立系爭房地之買賣合意，並約定買賣條件之履行，雖遲至106年8月24日始交付書面買賣契約予被告，惟無礙於兩造於106年7月27日成立系爭房地買賣契約，且於成立系爭契約時，被告在場與證人徐彩玲商談系爭契約之標的、價金及細節，可見當時證人徐彩玲並無代理被告，更無雙方代理之情事。
6、至於不動產買賣要約承諾書雖記載買方為楊崇賓，惟楊崇賓為原告公司之股東，此有原告公司設立登記表影本數紙為憑(參見證物17)，故書面買賣契約以原告公司為買受人，亦符合不動產交易之常情，被告於106年8月24日簽收書面買賣契約書時並無意見，仍無礙於兩造間確有簽訂系爭契約之事實。
二、被告方面：
(一)原告雖主張被告有無故拒收尾款及拒接來電而有違反系爭契約第12條規定云云，然被告因罹患癌症急需用錢而有意出售系爭房地，並經被告委託自稱係黃自強地政士事務所特助及擔任金環球公司仲介之徐彩玲尋找買方，再由徐彩玲協助處理兩造訂約、給付價金及文件傳遞等事宜，兩造復由徐彩玲之介紹簽訂系爭契約，約定買賣價金共180萬元，而被告確已收受600000元，且被告亦已依約定委託徐彩玲交付系爭房地所有權狀正本予原告。原告收受被告之所有權狀正本後，原應依約定給付尾款120萬予被告，被告再交付印鑑證明予原告，系爭房地買賣之所有權移轉等法律行為將可一併完成，故被告與徐彩玲約定於106年8月24日見面，並由徐彩玲交付尾款120萬元予被告，被告亦已於106年7月28日申領印鑑證明，且被告於106年8月23日與徐彩玲以LINE聯絡時，即要求徐彩玲告知買方必須於106年8月24日見面時交付原告「銀行現金支票」，確保可以兌現，因當日見面係約定原告給付銀行現金支票時，被告才會同時交付印鑑證明，此在買賣習慣上亦屬合理。詎被告於約定時間到場後，徐彩玲竟欲交付未有發票人簽章之支票1紙予被告(徐彩玲於106年8月24日欲交付予被告之支票絕非原告持向鈞院聲請核發支付命令之支票)，被告擔心支票未能兌現，再告知徐彩玲應以「銀行現金支票」給付，因而拒收徐彩玲欲交付之支票，嗣原告亦未再為給付尾款價金之通知，顯然原告違約在先，原告主張被告違約在先之理由委不足採。是系爭契約仍有效存在，被告並未違約，被告仍主張原告應依系爭契約及民法第367條規定給付尾款120萬元。另系爭契約之簽約過程及於106年8月24日徐彩玲欲交付尾款120萬元之支票時，證人張家樺亦有在場，故證人張家樺足以證明被告並無違反系爭契約之情事，爰聲請通知證人張家樺到庭作證。
(二)原告雖主張被告有違反系爭契約之情事，然原告之主張與事實不符，茲說明如次：
1、原告主張依系爭契約第2條約定，於原告給付第2期款時，被告即應將過戶文件書表上加蓋印鑑章後交予承辦地政士，然兩造原約定於106年8月18日原告應給付第2期款，原告卻遲至106年8月23日【參見106年度司促字第23923號卷宗(下稱司促卷)第8頁】始匯款500000元至被告帳戶，徐彩玲並於106年8月23日才經由LINE向被告表示須提供印鑑證明、用印等事宜，而被告確於106年8月24日才看到系爭契約，原告竟於原證7提供LINE對話內容故意隱瞞日期，讓人誤認徐彩玲於106年8月13日即已通知被告應準備印鑑證明等文件，可見是原告先未遵期給付第2期款項在先，且依系爭契約第2條約定，原告於第2期款時亦須開立與尾款同額之商業本票乙張，原告屆期亦未給付商業本票，則原告何來證據指摘被告違約在先？況因被告罹癌，急需用錢，始以低於市價出賣系爭房地，被告為使買賣順利進行，亦早於106年7月28日申請印鑑證明，更早已交付所有權狀正本予徐彩玲保管，被告並無違約，原告自無從解除契約，兩造間買賣契約仍然存在。
2、原告又主張於106年8月24日委由徐彩玲交付面額為120萬元之支票1紙，然實際上被告於106年8月23日為確保原告之債權能如期履行，即以LINE告知徐彩玲應以銀行開立之現金支票支付，詎於106年8月24日見面時，徐彩玲竟持未有發票人簽章等形式不具備之支票欲交付被告，而被告當時看到之支票與原告提出原證8之支票並不相同，此亦有證人張家樺於106年12月12日言詞辯論期日到庭證述：「(被告訴訟代理人：請庭上提示聲請支付命令狀中支票影本【當庭提示予證人】【本院卷第39頁】，請問證人這張支票是否為當時支票？）證人張家樺：不是，我看到的支票沒有發票的大小章、沒有受款人姓名，也沒有平行線，只是用筆劃兩條，而日期、金額都有寫。(被告訴訟代理人：當時被告看到那張支票有何表示？)證人張家樺：被告有說他不要支票，他要銀行的現金支票，而且他很早就跟徐彩玲說了。(被告訴訟代理人：當時，徐彩玲聽到被告這麼說，他有何表示？)證人張家樺：她執意要給被告支票，並且她有打電話給銀行照會，但我們不知道她打電話的人是否為銀行的人。」等語，顯見被告於106年8月24日與徐彩玲約定見面時，看到不具形式之支票而希望原告以現金支票支付，應為人之常情，否則若被告將所有文件皆交付原告，原告並未給付120萬元尾款，原告之擔憂尚非無理，且徐彩玲與原告之公司所在地皆登記在同一地址，被告當時之反應即屬正常。再原告雖主張徐彩玲有打電話給銀行云云，然如原告提出原證9之電話號碼縱使為銀行的電話號碼，亦無從認定接電話之人是銀行的人，此從證人張家樺於同上言詞辯論期日之證詞：「(原告訴訟代理人：證人有講，當天原告代理人徐彩玲曾經有打電話給銀行照會，他打電話是用擴音的還是沒有？）證人張家樺：他用擴音的，但是我覺得，他是跟很要好的朋友聊天一樣，我有聽到對話內容，但是卻沒有聽到徐彩玲有唸支票號碼請對方幫忙查證。」等語，可知原告主張被告違約在先，顯不足採。
3、原告固提出被告在彰化縣政府消費者服務中心出具之申訴書記載「剩餘尾款買方要開支票(120萬)本人拒收」，然實際上被告拒收之原因係原告交付1張根本不可能兌現之支票，依交易習慣，若原告出具之支票不具有兌現可能，身為債權人之被告本可拒絕收下，且於當時亦再次告知徐彩玲應開立銀行現金支票，此應符合不動產交易習慣，更無原告主張有違約之情況。再被告仍希望系爭契約能順利履行，原告應依約給付價金，被告本為弱勢之一方，亟需用錢，沒有違約之必要，即本件買賣亦無任何阻力「致不能履行」之情形，被告並無任何可歸責事由，原告自無理理由向被告請求返還價金及給付違約金。
(三)原告提出之系爭契約，實際上在買賣契約書上所有蓋章皆非被告本人所蓋，是徐彩玲自行刻被告之印章後蓋印，被告僅在買賣契約書最後1頁兩處簽名而已。
(四)原告提出民事準備三狀陳述其因系爭房地買賣付出之費用高達718495元云云，姑且不論被告是否有違約事由，原告提出此費用之目的何在，被告難以理解。其中就土地增值稅18505元，系爭契約第7條係約定由被告負擔，而原告亦在書狀陳述「代被告繳交」，原告既僅為代墊，若交易完成，被告仍會依契約給付；又印花稅、契稅，依系爭契約第7條約定本應由原告負擔，且第2期款僅為履行買賣契約所應付出之款項，而代書亦為原告指定，此皆為原告為履行買賣契約應付出且可以預見之花費；又原告支出律師費乃為個人花費，依目前法律規定，除非上訴第三審，否則皆無法認為律師費之支出為訴訟費用之一部，而無從要求對造負擔；裁判費之繳納則是提起訴訟之合法要件之一，本應由提起訴訟之原告先行繳納，此應為眾所皆知之法律常識。
(五)被告對證人徐彩玲之證詞表示意見如下：
1、證人徐彩玲曾於彰化縣政府106年9月21日府地價字第1060314759號函內「消費爭議回覆」說明經過欄第1點表示會將買賣價金1次支付全部匯進帳戶，然於107年5月1日在鈞院證稱：「(法官：當時對款項交付的約定，有約定款項都要用現金給付嗎？)證人徐彩玲：沒有這樣說，當時我有將當初的買賣條件重複向被告說明，而且價金的交付，第2次就用匯款，所以當初沒有約定全部要用現金給付」等語，可見證人徐彩玲對於支付尾款方式則有前後不一致之情況，況「消費爭議回覆」是證人徐彩玲經深思熟慮後所撰寫，應無不可信之情況，反而證人徐彩玲到庭作證之證詞不可採信，此足以認定被告要求原告應以銀行現金支票來確保債權獲得滿足，並非無理。
2、證人徐彩玲又證稱：「(法官：照證人認知，現金支票是什麼？)證人徐彩玲：即期支票就是現金支票，而且現金支票的話，我也會同時照會銀行查帳戶，信用是否正常，避免拿到芭樂票。」等語，嗣又證稱：「(法官：當天為何被告不收這個支票？)證人徐彩玲：被告拒收，他一直說要現金支票，他指的是銀行的支票。」等語，可見證人徐彩玲對於被告所稱現金支票即為銀行支票乙事應知之甚明，卻故意以記載不完全之支票搪塞被告，嗣後再向法院請求給付價金，其心可議；況證人徐彩玲一再堅稱是開即期支票，為何原告提出原證8之支票發票日是106年8月31日？因當天洽談日期是106年8月24日，依系爭契約之約定於106年9月1日即應過戶及點交完成，若被告逕予收下原告提出記載不完整之支票，倘原告未依約給付買賣價金，被告將會求償無門；即使如證人徐彩玲證述開立即期支票前會先照會銀行確保信用，若帳戶確定有錢可以兌現，對原告而言，以銀行現金支票亦無問題，為何要用即期支票？縱使證人徐彩玲證述打電話到銀行照會為真，亦無法確定在打完電話後，是否有將存款領出，讓該支票無從兌現，故證人徐彩玲證述內容委不足採。
3、又縱令證人徐彩玲與被告間對於銀行支票之認知不同，至多亦僅為對於尾款給付方式未為合意，且系爭契約亦無說明如何給付，則被告就記載不完全之即期支票予以拒收，自不生違約之問題。至證人徐彩玲證稱即期支票不可能有記載不完全之情事云云，惟依證人徐彩玲之證詞可知其證詞可信度甚低，無從遽以認定原告確已簽發確實可以兌現之即期支票，更無從認定被告拒收該支票即構成違約。
4、證人徐彩玲雖證稱其係代表仲介公司，且在第1次簽訂不動產買賣要約/承諾書(參見被證10)時，竟以楊宗賓名義簽訂，嗣後又改成原告為買受人，而更令人匪夷所思之處為原買受人楊宗賓為原告公司的股東，而原告法定代理人為證人徐彩玲之父親，則被告要求尾款應以銀行現金支票支付亦非無理，此對任何人皆會有所疑慮，故證人徐彩玲之證詞應不足採。
5、證人徐彩玲從事工作於金環球公司，對於代書及不動產過戶業務甚為熟稔，而證人徐彩玲係從被告貼紅紙表示要出售系爭房地而主動與被告接洽，向被告表示可代為尋找買方，故證人徐彩玲為雙方代理之代理人。又證人徐彩玲尋得買方原為「楊宗賓」，嗣被告取得系爭契約書時發現買方改為原告公司，而原告法定代理人為證人徐彩玲之父親，顯見證人徐彩玲於系爭買賣之初即未向被告據實告知，而有惡意隱瞞之情況，且證人徐彩玲工作之代書事務所就不動產買賣過戶事宜之服務亦可使用履約保證辦理過戶事宜，證人徐彩玲卻未向被告說明可件為可進行履約保證方式辦理過戶，足認證人徐彩玲在本件買賣過程未依誠信原則進行仲介行為。
(六)原告雖於107年1月17日民事準備二狀第2頁稱：「在此期間，出賣人如變更印鑑證明或遭合法查封之情，則買受人顯無法順利完成移轉登記……」等語，實為卸責之詞，因被告所有系爭房地所有權狀正本既已交付證人徐彩玲收執，被告事後變更印鑑證明有何意義？反而證人徐彩玲若於106年8月24日順利取得被告之印鑑證明，加上系爭房地所有權狀正本已交付證人徐彩玲，證人徐彩玲祇要當天向地政事務所送件即可能將系爭房地進行過戶手續，而證人徐彩玲交付原告開立不符合支票要件之支票即有獲得不兌現之風險，故被告於106年8月24日見面之前即要求證人徐彩玲應給付銀行現金支票，並無不合理之處。
(七)原告表示購買系爭房地是要作為倉庫使用，而無要轉售或其他開發計畫，顯見既然沒有轉售或開發，則無損害賠償之問題，原告請求600000元之損害賠償金額，並無理由。
(八)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)證人徐彩玲代理原告於106年7月27日就系爭房地與被告達成買賣之合意，約定買賣總價金為180萬元，證人徐彩玲當場交付簽約定金100000元，被告亦當場交付系爭房地所有權狀正本予證人徐彩玲收執，嗣原告於106年8月23日將買賣價金第2期款500000元匯入被告名義之台中樹仔腳郵局帳戶，並經被告受領無誤。
(二)證人徐彩玲於106年8月24日與被告見面，當場交付系爭房地之不動產買賣契約書，被告並在契約書尾頁補簽名，而證人徐彩玲於當日提出原告簽發面額120萬元支票1紙充為買賣價金尾款，但為被告拒收(被告抗辯稱該紙支票為未記載發票人簽章之無效支票，為原告所否認)，被告則要求原告應提出銀行現金支票(以銀行為發票人之支票)或以現金方式支付尾款，亦為證人徐彩玲拒絕，被告認為原告未依約交付買賣價金尾款，遂拒絕在系爭房地過戶文件蓋用印鑑章及交付印鑑證明予證人徐彩玲。
(三)證人徐彩玲與被告約定於106年8月29日在金環球公司辦理建築經理公司履約保證相關手續，但被告未到場。
(四)被告於106年8月28日向彰化縣政府消費者服務中心就系爭房地買賣事宜提出消費爭議申訴，申訴內容表示「剩餘尾款買方要開支票(120萬)，本人拒收。」、「本人要求剩餘120萬元匯現金，才交印鑑證明。」。
(五)原告於106年8月31日寄發北斗郵局第148號存證信函通知被告，以被告無故拒接電話及LINE通訊軟體已讀不回，不履行系爭契約義務為由，依系爭契約第12條規定解除契約，並要求被告應自違約之日起10日內加倍返還所受定金及價金，作為違約賠償金。
(六)被告收受原告上揭存證信函後，亦於106年9月4日寄發彰化府前郵局第137號存證信函通知原告及證人徐彩玲，要求原告應於3日內交付買賣價金尾款120萬元，並將款項匯入被告指定之帳戶。
四、兩造爭執事項：
(一)原告主張依民法第231條、第254條、第255條及系爭契約第12條後段等規定解除系爭契約，是否合法？
(二)原告主張依民法第259條第2款、第260條及系爭契約第12條後段等規定，請求被告加倍返還已付定金及價金共120萬元，是否有理由？
五、法院之判斷：
(一)原告主張依民法第254條及系爭契約第12條後段等規定解除系爭契約，應為合法有據，並發生效力：
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。而當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約(參見最高法院90年台上字第1231號民事判例意旨)。原告主張兩造就系爭房地簽訂系爭契約後，原告已依約交付第1、2期款即定金及買賣價金共600000元，被告依約定應於106年8月24日在系爭房地過戶文件蓋用印鑑章及交付印鑑證明，被告拒不履行上開義務，甚至改約於106年8月29日履行，被告亦未置理，原告已定期催告履行，乃於106年8月31日寄發存證信函通知被告依系爭契約第12條規定解除契約，並請求加倍返還已付定金及價金等情，雖為被告所否認，並抗辯稱係原告先違約，未依系爭契約第2條約定於106年8月18日給付第2期款440000元，亦未開立與尾款同額之商業本票1紙，作為尾款給付之擔保，且未依約定將尾款120萬元匯入被告指定之帳戶等語。惟查「契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約，即仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權。」(參見最高法院30年上字第214號民事判例意旨)。是依系爭契約第2條約定，原告於給付第1、2期款共500000元後，被告即有「備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦地政士」之義務，而原告已於106年8月23日將第2期款500000元以匯款方式匯入被告指定之帳戶乙節，則為兩造一致不爭執，並有原告提出系爭契約尾頁「價金收付明細表」之記載及台中銀行國內匯款申請書回條1紙可憑(參見司促卷第7、8頁)，則即使原告未依系爭契約第2條約定於106年8月18日給付第2期款440000元，被告自得依系爭契約第12條前段規定催告原告履行，甚至得行使解除契約之權利，而被告既未依該條規定行使催告等權利，原告已於106年8月23日將第2期款500000元匯入被告指定之帳戶，原告違約之情事即已獲得補正，反而被告未依上開約定在系爭房地過戶文件蓋用印鑑章及交付印鑑證明之義務仍遲未履行，被告構成違約之事實即屬繼續存在，縱令被告主觀上認為原告違約在先，但依前揭最高法院30年上字第214號民事判例意旨，原告仍有請求被告履行系爭契約之權利，故被告既未依約於106年8月24日在系爭房地過戶文件蓋用印鑑章及交付印鑑證明，自屬給付遲延，亦未於當日受領原告欲交付之尾款120萬元支票，即已構成受領遲延(詳後述)，復未依與原告代理人即證人徐彩玲約定改於106年8月29日前往金環球公司辦理履約保證等事宜，並經證人徐彩玲多次以LINE通訊軟體及電話催促被告出面辦理，被告猶置之不理，是被告確有上揭給付遲延及受領遲延等情事，且經催告仍拒不履行上揭契約義務，故原告於106年8月31日寄發存證信函通知被告依系爭契約第12條後段規定解除契約，並參照首揭民法第254條規定及最高法院90年台上字第1231號民事判例意旨，原告所為解除系爭契約即屬合法，並已發生效力。
2、至被告雖抗辯稱原告遲未將買賣價金尾款120萬元匯入被告指定帳戶，被告於106年8月24日見面前即要求徐彩玲應將尾款120萬元以現金或銀行支票支付，徐彩玲亦承諾會將尾款120萬元以匯款1次支付匯入被告指定帳戶，且徐彩玲於106年8月24日見面時欲交付之尾款120萬元支票，係發票人欄未蓋章之無效支票，被告當然拒收該紙支票，並拒絕在系爭房地過戶文件蓋用印鑑章及交付印鑑證明等語，並聲請訊問證人張家樺，然為原告及其代理人徐彩玲所否認，並為上開主張。準此，首應確認者乃兩造就系爭房地買賣價金尾款120萬元之給付方式是否達成合意，而有拘束兩造之效力？經查：
(1)依兩造不爭執之系爭契約第2條記載，兩造僅約定買賣價金尾款126萬元(實際應為120萬元，因原告於第1、2期款應付540000元，實付600000元)於106年9月1日給付，並未約定該筆尾款120萬元之給付方式，即使兩造約定於106年8月24日提前交付尾款120萬元時，原告之代理人徐彩玲當場欲交付被告者為原告之私人名義支票(原告主張該紙支票為原證8即原告名義、發票日106年8月31日、票號PUA0000000、受款人為被告、面額120萬元、付款人台中商業銀行北斗分行之支票，但為被告所否認，並抗辯該紙支票係無發票人簽章之無效支票，本院就此部分爭執之認定詳後述)，卻因被告認為不符合其要求以現金匯款或銀行現金支票而遭拒收。本院就此部分依被告聲請於106年12月12日言詞辯論期日訊問證人即被告友人張家樺，並依職權於107年5月1日言詞辯論期日訊問證人即原告之代理人徐彩玲，其中：①證人張家樺到庭具結後證稱：「被告出售系爭房地時，我有陪同被告前往，被告表示有1位徐彩玲小姐要來洽談房地買賣之事情，我與被告與徐彩玲見面2次，第1次是106年7月份，第2次日期不記得，第2次見面時徐彩玲要向被告拿印鑑證明，並拿支票給被告，但當天被告沒有交付印鑑證明，徐彩玲亦未交付支票，因我看到徐彩玲交付之支票並未蓋發票人印章，也沒有註明受款人姓名，沒有平行線，祇用筆劃2條線，有寫日期及金額，但該紙支票不是原證8之支票。被告看到徐彩玲提出之支票後，即表示她不要支票，她要銀行的現金支票，她很早就向徐彩玲說明，但徐彩玲堅持要給被告支票，而且她有打電話給銀行照會，我們不知道她打電話之對象是否為銀行之人，事後因徐彩玲趕著要見下1個客人，我們有請她改用銀行現金支票，她就先離開。」、「第2次見面時徐彩玲有帶契約書來，我有看到契約書，但沒有看契約內容，這份契約書不是當場寫的，是先寫好拿來的，被告有簽收契約書，但有無當場簽名，我已不記得，而契約書上關於『邱喜紅』之簽名與被告簽名蠻像的。當天徐彩玲有要求被告蓋印鑑章及提出印鑑證明，但被告表示120萬元要先付，不然改用銀行現金支票，因房屋沒有貸款。而銀行現金支票是我建議被告的，因被告曾問我，如果徐彩玲要給支票，她不要，要怎麼辦？被告有要求徐彩玲要改用銀行現金支票，但原告沒有同意。……。又徐彩玲當天有打電話給銀行照會，我有聽到對話內容，卻沒有聽到徐彩玲唸支票號碼請對方幫忙查證。徐彩玲當天除打電話向銀行照會外，沒有再打電話給其他人。」、「我後來有陪被告到彰化縣政府做消費爭議調解，調解申請書是被告寫的，我沒有看過內容，因被告對尾款120萬元自始不要支票，祇要現金或銀行支票，所以被告才會寫『剩餘尾款買方要開120萬元支票，本人拒收』」、「我們建議徐彩玲將尾款120萬元改用現金或銀行支票部分，兩造並沒有達成合意。」等語(參見本院卷第65頁背面至第69頁)。②徐彩玲到庭具結後證稱：「我當時在金環球公司擔任仲介，是以仲介公司身分與被告洽談系爭房地買賣，我代表買方與被告協商，買方有寫委託書及交付100000元斡旋金，在議價過程祇有我、被告及被告友人張家樺共3人。不動產買賣契約書是事後補簽的，洽談當天是用議價單及不動產買賣要約/承諾書，允諾雙方買賣條件，經雙方合意成立買賣契約，被告有當場簽名及收受定金100000元，並要我回去後再擬訂不動產買賣契約書，於給付第2期款時再帶給被告，而被告亦當場交付系爭房地所有權狀正本、便章、水電單據等，房屋稅單是被告在我回程時LINE給我的。……。
而買賣價金交付，並未約定全部使用現金，當時祇表示第2期款以匯款支付，被告是在繳完土地增值稅後，交付第2期款時才要求以現金支票給付，並沒有要求現金給付，而我的認知，即期支票就是現金支票，我同時會照會銀行查帳戶信用是否正常。第2次見面時欲交付被告之支票即原證8之支票，該支票是原告公司會計開的，支票上關於發票日、金額及印章均記載齊全，我是仲介，要收服務費，也要承擔責任，不可能交付被告沒有蓋發票人印章，未記載受款人姓名之支票，當時被告拒收支票之原因是要現金支票，她指的是銀行的支票，但雙方並未約定尾款支票必須開立銀行支票。」、「被告針對系爭房地買賣糾紛向消保官申訴乙事，我有於106年8月28日收到彰化縣政府消費者服務中心之調解通知，通知上面記載被告要現金，不要支票，而依106年8月23日LINE對話內容，我們於106年8月24日見面就是要交付尾款，要用印，我有帶支票，要收印鑑證明，但被告沒有給我，被告要求要做履約保證，我當場打電話給代書，被告有跟代書講電話，代書也有問建經公司，建經公司說可以，我們就約106年8月29日到金環球公司做履約保證，但被告沒有來，我打電話找被告，被告就消失了。至於我回復給消保官之內容，並非我對被告承諾給付現金，如果要給付現金的話，我何必向被告要帳號？另外我沒有要求原告提出銀行現金支票，是要保障買方，因被告之條件一直在變動，於106年8月23日要求銀行支票，事後又改稱要做履約保證。」、「107年7月27日洽談系爭房地買賣談妥買賣價金後有寫2份承諾書，其中1份承諾書之買方是楊宗賓，楊宗賓是原告公司股東，本來是楊宗賓要買，後來改由原告買，我在議價時有向被告說明，買方可以變更登記名義人。另外蓋在契約書之被告便章不是我代刻的，是洽談買賣當日我從麥當勞店開車載被告回到她的住處大樓後，被告上樓拿印章交給我，該枚印章不是新的，是曾使用過的。」等語(參見本院卷第130頁背面至第134頁)。是依證人張家樺、徐彩玲等2人之證述內容可知，兩造並未合意約定買賣價金尾款120萬元之給付方式，原告確實簽發原證8之支票欲交付被告充為買賣價金尾款，卻為被告拒收，而被告要求原告應交付銀行為發票人之現金支票，僅係被告單方面之要求，原告及其代理人徐彩玲自始並未同意，對原告自不生拘束力，尚難認原告未交付120萬元銀行現金支票即構成違約，故證人徐彩玲既於106年8月24日代原告提出原證8之120萬元支票，遭被告當場拒收，被告自該日起應構成受領遲延甚明(參見民法第234條規定)。況被告事後改要求要做系爭房地買賣之履約保證，並約定於106年8月29日上午10時30分在金環球公司辦理，被告屆時卻拒不到場，此從原告提出原證7即證人徐彩玲與被告於106年8月28日LINE對話內容：「(徐)大姐記得我們明天10:30分有約吧！在公司等妳們」，於於106年8月29日LINE對話內容：「(徐)大姐要帶身分證、印鑑章、印鑑證明、要轉履保信託的60萬、合約書等資料。」、「請回電」、「為何已讀不回」、「做事不是這樣吧!誠信問題」等語(參見本院卷第38頁)可獲得印證，甚至被告於106年8月28日向彰化縣政府提出消費爭議調解時，其請求內容為：「本人要求剩餘120萬(元)匯現金，才交印鑑證明」等語(參見司促卷第10、11頁)，益見被告就系爭房地買賣價金尾款120萬元之給付方式亦一再變更，則兩造就該筆尾款120萬元之給付方式自無達成合意之可能，證人徐彩玲於106年8月24日提出原告名義即原證8之120萬元支票欲交付被告充為尾款，在客觀上自無違反系爭契約第2條之約定可言，被告抗辯稱原告未交付銀行現金支票即屬違約云云，洵無可採。
(2)被告抗辯稱證人徐彩玲於106年8月24日見面時欲交付之尾款120萬元支票，係發票人欄未蓋章、未記載受款人姓名之無效支票，且該紙支票並非原證8之支票乙節，而證人張家樺亦於到庭具結作證時附和被告之抗辯，然為原告及證人徐彩玲到庭具結作證時所否認，均如前述。本院認為被告此部分抗辯事實，除證人張家樺於上揭言詞辯論期日到庭證述外，並無其他積極證據足資佐證，而被告於106年8月28日向彰化縣政府申請消費爭議調解時，在申請文件僅記載「剩餘尾款買方要開支票(120萬)，本人拒收」而已，並未敘及原告交付發票人欄位未蓋章之無效支票情事，原告若有類此交付無效支票之嚴重欺暪情事，被告卻在申請消費爭議時未置一詞，令人費解？尤其被告於接獲原告聲請本院核發支付命令後，其聲明異議之理由亦僅記載：「買方從未收到賣方120萬元尾款，請買方趕快將錢(尾款)匯入本人帳戶，完成買賣契約。」等語(參見本院卷第4頁背面)，亦無任何文字提及原告交付無效支票之情事，迄至本件訴訟審理期間即106年11月21日言詞辯論期日始當庭提出書狀敘述此事，並聲請訊問證人張家樺(參見本院卷第44頁)，故被告此部分抗辯是否與事實相符，即有疑問？退步言之，即使證人徐彩玲於106年8月24日提出欲交付之尾款120萬元支票確實未加蓋發票人印章(此為原告及證人徐彩玲一致否認)，被告及證人張家樺既當場看出該項支票之瑕疵，何不當場要求證人徐彩玲在該紙支票補蓋發票人印章及增加記載支票受款人姓名？尤其被告及證人張家樺均不否認於106年8月24日當日，證人徐彩玲曾撥打電話至台中商業銀行北斗分行照會原告之支票帳戶票信是否正常，並以開擴音方式為之，此部分亦經原告提出證人徐彩玲之手機通話紀錄及聲請本院向台中商業銀行北斗分行函詢上情，嗣經該銀行函覆稱：「本行北斗分行客戶環球開發實業有限公司於106年6月9日開立支票存款帳號……，且於106年7月至8月間票信正常，另00-0000000為北斗分行之電話號碼，函查內容因無電話錄音，故無法查明。」等語，亦有該銀行總行106年12月14日中業執字第1060034521號函可憑(參見本院卷第40、77頁)，則證人徐彩玲當時為仲介公司人員，其目的在於促成系爭房地買賣及所有權移轉登記等程序順利完成，並向買賣雙方收取服務費，其於106年8月24日既能當場以手機擴音方式向銀行照會原告之支票帳戶票信情形，衡情即無可能在取得原告簽發之支票後，未加檢視支票之票面記載是否完備即逕行交付被告，徒增系爭房地買賣履約程序之不必要困擾。況原告於106年8月24日以前已支付買賣價金達600000元，佔全部總價金比例3分之1，而且當時正處於系爭契約之履約階段，待被告在過戶文件書表蓋用印鑑章及交付印鑑證明後，即可向地政機關辦理過戶事宜，原告實無簽發交付未蓋用發票人印章之無效支票，蓄意欺暪被告之動機，亦無干冒被告依系爭契約第12條前段規定，以原告違約拒不交付尾款120萬元為由，遭被告行使解除契約權利，並沒收已支付價金600000元之風險，故被告此部分抗辯即與常情有違，而被告實際上應係於106年8月24日當日發現證人徐彩玲未依其要求提出銀行開立之現金支票(參見被證4，本院卷第51頁)，或同意改以現金匯款方式1次支付，而拒收原證8之尾款120萬元支票所致，如此方與被告於106年8月28日向彰化縣政府申請消費爭議調解之申訴文件記載內容相符，是被告此部分抗辯即有可能係臨訟杜撰之嫌，要無可採。
(3)被告另抗辯稱證人徐彩玲曾承諾將買賣價金尾款120萬元以匯款1次支付匯入被告指定帳戶乙事，無非係以證人徐彩玲於106年9月7日曾書具「消費爭議回覆」表示「為承諾邱喜紅之買賣價金1次支付全部匯進帳戶之事」，並提出該紙「消費爭議回覆」文件為其依據(參見被證9，本院卷第157頁)，然證人徐彩玲僅自承該紙「消費爭議回覆」文件係其回覆彰化縣政府消保官之詢問內容而已，並未向被告承諾將買賣價金尾款120萬元以匯款1次支付匯入被告指定帳戶之事，且於上揭言詞辯論期日到庭證述在卷，已如前述。本院認為被告此部分抗辯之緣由，乃被告於106年8月28日向彰化縣政府申請消費爭議調解時，在「申訴處理經過」欄第1點記載：「當初仲介講好現金全部匯進帳戶，才交印鑑證明」，彰化縣政府於106年8月31日將被告之申訴資料影本轉交金環球公司，要求「於文到之日起15日內妥處並將處理情形及相關文件送府」(參見司促卷第9～11頁)，證人徐彩玲始於106年9月7日書具上揭「消費爭議回覆」答覆彰化縣政府，彰化縣政府再於106年9月12日將該回覆函影本轉交被告收受(參見被證9，本院卷第156頁)，故證人徐彩玲書具該紙「消費爭議回覆」之對象應係彰化縣政府，而非被告，且其內容係對被告所謂「承諾將買賣價金尾款120萬元以匯款1次支付匯入被告指定帳戶之事」之說明，並非對被告有類似之承諾甚明。再依該紙「消費爭議回覆」說明經過記載：「3、……於106年8月24日LINE通訊軟體，有談到邱喜紅要帶印鑑章及印鑑證明，我會同時用印及支付尾款支票120萬元(支票號碼PUA0000000)，但邱喜紅拒收，堅持要銀行支票才行，我有再三解釋買賣合約流程，因送件過戶登記要3～5天作業流程，無法給現金，只能用開立預定過戶完成日之時的支票，確保買賣雙方交易安全性。4、本人也再三跟邱喜紅解釋，……，當場也有打電話到台中銀行北斗分行查詢尾款支票之信用是否有問題，行員回覆沒問題，邱喜紅也有聽到，一樣堅持拒收，反而要求做安新建經的履約保證，當時馬上聯絡代書詢問，……，電話接通後有請邱喜紅跟代書約定時間，請邱喜紅依約於8月29日早上10點30分到金環球公司來，自己簽訂履約保證資料，但邱喜紅未赴約，第2次未履行契約義務，打行動電話通通不接，用LINE通訊軟體已讀不回至今。」等語，足見證人徐彩玲從未對被告承諾尾款120萬元會以匯款1次支付匯入被告指定帳戶乙事，此部分僅係被告片面之要求，被告在此項要求未獲同意後，改要求辦理安新建經公司履約保證手續，經證人徐彩玲同意後，被告亦與代書約定辦理履約保證手續之日期，被告事後反悔拒不到場，臨訟卻以該紙「消費爭議回覆」內容認定證人徐彩玲已承諾買賣價金尾款120萬元會以現金匯款支付云云，即有斷章取義之嫌，不足採信。
3、被告復抗辯稱證人徐彩玲在金環球公司工作，對於代書及不動產過戶業務甚為熟稔，而證人徐彩玲尋得買方原為「楊宗賓」，嗣被告取得系爭契約書時發現買方改為原告公司，而原告公司法定代理人為證人徐彩玲之父親，顯見證人徐彩玲於系爭買賣之初即未向被告據實告知，而有惡意隱瞞之情況，且證人徐彩玲就不動產買賣過戶事宜亦可使用履約保證辦理過戶乙事，卻未向被告說明，足認證人徐彩玲在本件買賣過程未依誠信原則進行仲介行為。再被告已將系爭房地所有權狀正本交付證人徐彩玲收執，證人徐彩玲若於106年8月24日順利取得被告之印鑑證明，祇要當日向地政機關送件即可能將系爭房地進行過戶手續，而證人徐彩玲交付原告開立不符合支票要件之支票即有獲得不兌現之風險，故被告於106年8月24日見面之前即要求證人徐彩玲應交付銀行現金支票，並無不合理云云。惟依前述，原告並無故意交付無效支票予被告，藉以欺暪被告之動機，即使原告交付原證8之支票確有漏未蓋用發票人印章之情事，被告既已當場發現，亦無不能要求證人徐彩玲帶回補蓋之理，被告捨此不為，卻堅持要求原告交付銀行開立之現金支票，甚至已與證人徐彩玲及代書約妥日期辦理建經公司履約保證事宜，猶爽約拒不配合，再改要求原告應將尾款120萬元以匯款方式1次支付，被告之作法即有可議之處。本院認為兩造既已簽訂書面系爭契約，就買賣條件之履行悉依契約條款之約定，契約條款未約定者，自應以買賣雙方達成合意為必要，尤其是買賣價金之交付，除非買方願意配合賣方之指定付款方式，否則買方祇需按期給付價金已足，賣方自無權指定買方為一定方式之給付，此乃基於契約之公平性及誠信原則，與買方之要求是否合理無涉。是就系爭房地之買賣而言，依系爭契約第2條約定，原告支付尾款120萬元之日期為106年9月1日，則原告交付原證8之支票，其上記載發票日為106年8月31日，並未逾越兩造約定之付款期限，被告自得屆期提示該紙120萬元尾款支票，而取得買賣價金尾款，尤其依前揭台中商業銀行總行106年12月14日函文記載，原告公司之支票帳戶於106年7、8月間之票信正常，足見被告認為原證8之支票可能有不獲兌付之風險，要屬多慮。況被告於106年8月24日與代書及證人徐彩玲談妥就系爭房地買賣改依建經公司之履約保證進行，並約定於106年8月29日在金環球公司辦理相關手續，倘被告當時依約辦理建經公司履約保證相關手續，就買賣契約之履行悉由建經公司及銀行擔保為之，確保買賣雙方之權益，被告根本毋須擔心買賣價金尾款120萬元是否如期給付，被告卻屆期不到場履行，反而另向彰化縣政府申請消費爭議調解，被告作法之反覆，洵無可取。至被告指摘證人徐彩玲在本件買賣過程未依誠信原則進行仲介行為乙節，此屬被告與證人徐彩玲間之糾葛，要與原告無涉，此部分亦非本件訴訟之爭點所在，本院自無判斷之必要，附此說明。
(二)原告依民法第259條第2款及系爭契約第12條後段等規定，請求被告返還已付定金及價金共600000元，為有理由：
又民法第259條第2款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：……。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，而契約一經解除，溯及於訂約時失其效力，與自始未訂契約生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅(參見最高法院91年度台上字第1552號民事裁判意旨)，另民法第259條規定契約解除時，當事人互負回復原狀之義務，所稱回復原狀，係指契約成立前之原狀而言(參見最高法院102年度台上字第1431號民事裁判意旨)。且系爭契約第12條後段亦約定：
「乙方如不能履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約之日起10日內加倍返還甲方，作為違約賠償金，雙方各無異議。」。據此，兩造間就系爭契約既因被告先後有給付遲延(拒不在過戶文件書表蓋用印鑑章及提出印鑑證明)及受領遲延(拒收原告提出原證8之尾款支票)等情事，並經原告之代理人即證人徐彩玲多次以電話及LINE通訊軟體催告仍不予理會，被告即有不能履行系爭契約之情形，故原告於106年8月31日寄發存證信函通知被告解除契約，乃合法有據，並發生解除之效力，已如前述，則系爭契約既經合法解除，溯及於訂約時失其效力，依前揭民法第259條第2款規定，兩造互負回復原狀之義務，即應回復契約成立前之原狀，故原告自被告受領之系爭房地所有權狀正本，及被告自原告受領之簽約定金100000元與買賣價金500000元，共600000元，兩造均互負返還之義務，乃為當然。從而，原告依民法第259條第2款及系爭契約第12條後段等規定，請求被告返還已付定金及價金共600000元，即有理由，應予准許。
(三)原告依民法第260條及系爭契約第12條後段等規定，另請求被告「加倍」返還已付定金及價金共600000元部分：
1、查民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行(給付不能或給付遲延)所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償法則，即民法第216條定之(參見最高法院55年台上字第1188號民事判例意旨)。又民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限(第1項)。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益(第2項)。」，而民法第216條第1項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害(參見最高法院48年台上字第1934號民事判例意旨)。且民法第250條亦規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金(第1項)。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額(第2項)。」，是契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明(參見最高法院102年度台上字第1378號民事裁判意旨)。準此，原告在系爭契約解除後，復依民法第260條規定請求被告賠償所受損害，依前揭最高法院55年台上字第1188號民事判例意旨，該項損害賠償請求權僅限於因債務不履行(給付不能或給付遲延)所生之舊賠償請求權，不包括因契約解除所生之新賠償請求權，且得請求損害賠償之範圍，亦應依民法第216條規定，即以填補原告所受損害及所失利益為限，而不及其他。再系爭契約第12條後段亦明文規定：「……甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約之日起10日內加倍返還甲方，作為『違約賠償金』……。」，是系爭契約第12條後段規定具有違約金之性質，且屬於民法第250條第2項規定視為因不履行而生損害之賠償總額，即為「賠償總額預定性」之違約金，故本件仍有民法第252條酌減違約金規定之適用，即原告請求被告賠償所受損害之數額，應以被告所收「定金及價金」即600000元為上限，並非被告有違約之事實，經原告解除契約後，即須賠償原告違約金600000元。
2、另民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準(參見最高法院79年台上字第1612號及79年台上字第1915號等民事判例意旨)。且契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。所謂損害，應包括積極損害及消極損害在內(參見最高法院84年度台上字第978號及90年度台上字第823號等民事裁判意旨)。據此，原告主張其購買系爭房地之目的係做為倉庫使用，並無轉賣他人或其他開發使用之意圖，而原告因被告違約所受之損害，包括106年7月27日交付簽約定金100000元、106年8月4日代被告繳交或應繳交土地增值稅18505元、印花稅600元、契稅5340元，106年8月23日匯款500030元(含匯費30元)，黃自強代書代辦費(含買賣契約簽約費、案件撤銷申請、申請補發完工證明、申請門牌整編證明)6600元，本案支出相關郵政掛號及存證信函費用與戶政資料申請費用分別為895元及15元，合計為631985元。另因本件訴訟及另案即被告起訴請求給付買賣價金事件，兩案支出律師費用為80000元，又支出本件訴訟之裁判費為6510元，以上合計718495元等情(參見民事準備三狀，本院卷第111～112頁)，雖為被告所否認，並以上情抗辯。惟依前述，原告得請求損害賠償之範圍限於民法第216條第1項規定之「所受損害」及「所失利益」，而原告既自承購買系爭房地之目的係做為倉庫使用，並無轉賣他人或其他開發使用之計畫等語(參見107年5月1日言詞辯論筆錄，本院卷第130頁)，則原告應無「所失利益」之損害，而「所受損害」則指因債務不履行(給付不能或給付遲延)所生之賠償請求權，不包括契約解除後新發生之賠償請求權，故原告得請求被告賠償所受損害之時點即自系爭契約簽訂(即106年7月27日)後，為履行系爭契約而支出之費用，迄至系爭契約經合法解除之日(106年8月31日)止為限，逾此期間衍生之費用，應認係契約解除後新發生之損害，自不在原告得請求賠償之範圍。從而，原告已繳納或支出土地增值稅18505元、印花稅600元、契稅5340元，106年8月23日匯款手續費30元，黃自強代書代辦費(含買賣契約簽約費、案件撤銷申請、申請補發完工證明、申請門牌整編證明)6600元，及106年8月30、31日寄發存證信函郵資費用102元，共計31177元，應予准許外，其餘因本件訴訟或另案訴訟而支出之裁判費、律師費及戶政規費等，均屬系爭契約解除後新發生之損害，不應准許。至於原告支付簽約定金100000元及已付價金500000元，共600000元部分，因原告已得請求被告返還，已如前述，自無再重複列入「所受損害」之範圍。據此，原告固依系爭契約第12條後段規定請求被告應賠償相當於「已付定金及價金」共600000元之違約金，然該違約金之性質既係賠償總額預定性之違約金，原告所受損害數額僅31177元，其依系爭契約第12條後段規定請求被告賠償約定之違約金600000元，即嫌過高，則參酌前揭民法第252條規定及最高法院79年台上字第1612號民事判例、90年度台上字第823號民事裁判等意旨，爰依職權酌減違約金數額為31177元，原告逾此金額之請求，不應准許。
六、綜上所述，兩造間系爭契約既經原告合法解除，並發生效力，則原告依民法第259條第2項、第260條規定及系爭契約第12條後段規定，請求被告返還已付定金及價金共600000元，及損害賠償數額，於31177元範圍內，合計631177元，洵屬正當，應予准許，逾此數額之請求，不應准許。又原告就上開准許部分，固請求自支付命令送達翌日即106年9月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，惟「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」(參見最高法院62年台上字第1394號民事判例)，而原告上揭請求准許部分，其中31177元屬於損害賠償預定性之違約金，自不得再請求遲延利息，原告請求此部分遲延利息，於法不合，應予駁回；其餘600000元部分，依前揭民法第259條第2款規定，原得請求附加「自受領時起之利息」，原告僅請求自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息，亦無不合，併准許之。
七、又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，茲酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額，准被告為原告預供擔保後得免為假執行。而原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，併予駁回。
八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 游語涵