臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3334號原 告 徐淑珠被 告 吳珈維
吳京祈上列2人共同訴訟代理人 簡士袲律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳京祈應給付原告新台幣壹拾伍萬元，及自民國一０七年一月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌萬捌仟柒佰陸拾捌元，由被告吳京祈負擔新台幣貳萬貳仟壹佰玖拾貳元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告吳京祈於假執行程序實施前，如以新台幣壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之(參見最高法院民國100年度台抗字第716號民事裁判意旨)。本件原告起訴時主張向被告吳京祈買受坐落台中市○○區○○路0段○○○巷00號房地(下稱系爭房屋)，兩造並簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約定買賣價金為新台幣(下同)300萬元，原告已給付全部價金300萬元，並完成過戶。惟因被告2人並未告知系爭房屋內曾發生兇殺案件而為凶宅，致原告以高達300萬元之價金買受系爭房屋，被告2人應將系爭房屋為凶宅所生價值減損之價金600000元，依民法第179條不當得利規定返還予原告(參見本院卷第1宗第62頁反面)。嗣原告於107年2月7日言詞辯論期日提出民事準備書狀，併主張依民法第359條規定請求被告2人減少價金，及依民法第227條第1項規定請求被告2人應負不完全給付之損害賠償責任等語(參見本院卷第1宗第65、66頁)；又於107年9月10日提出民事準備書三狀，復主張被告2人故意隱暪系爭房屋為凶宅，使原告買受系爭房屋受有交易性或經濟性之貶損，被告2人故意以違背善良風俗之方法侵害原告之權利，原告得依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定請求被告2人連帶賠償所受損害等語(參見本院卷第1宗第154頁)；再於108年1月14日言詞辯論期日當庭確認本件訴訟係依民法第227條第1項不完全給付規定請求被告2人賠償系爭房屋為凶宅所生價值減損之損害600000元等語(參見本院卷第2宗第29頁背面)。本院審酌原告先後提起之原訴及追加之訴(追加請求權基礎部分)，其原因事實皆因被告2人出售系爭房屋時未告知曾發生兇殺案件而衍生，原訴及追加之訴之請求利益在社會生活上具有關聯性，且原訴之證據資料在追加之訴之審理上亦得援用，基於訴訟經濟及先後請求得在同一程序加以解決，應認原訴及追加之訴之請求基礎事實同一，依前揭民事訴訟法第255條第1項第2款規定及最高法院100年度台抗字第716號民事裁判意旨，並非訴之變更或追加，毋庸徵得被告2人同意，應予准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告於104年8月4日經訴外人蘇燕龍仲介向被告吳京祈買受系爭房屋，並簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為300萬元，被告吳珈維並代理被告吳京祈在系爭買賣契約附件不動產標的現況說明書項次23欄位「本建築改良物(專有部分)是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」，勾選「否」，原告已給付全部價金300萬元，且完成過戶。嗣原告入住系爭房屋後，經附近鄰居告知及經原告多方查證後，始知悉系爭房屋曾發生兒子殺死母親之兇殺案件，即俗稱之凶宅。原告即向仲介蘇燕龍反應，要求被告2人退屋還款，並請求損害賠償，惟被告2人堅決否認系爭房屋為凶宅，並置之不理，原告即對被告2人提出刑事詐欺告訴，經臺灣臺中地方檢察署(下稱臺中地檢署)以105年度偵字第10411號、105年度偵續字第414、415號詐欺案件為不起訴處分(下稱系爭刑事案件)，原告不服聲請再議，再經臺灣高等檢察署臺中檢察分署(下稱臺中高分檢署)以106年度上聲議字第690號處分書駁回再議之聲請在案。
2、系爭房屋內曾發生兇殺案件，依不動產交易通常觀念，一般不動產內如曾發生住戶非自然身故事件，一般大眾對此多有嫌惡畏懼，不論在精神或心理層面，均有負面影響，更對曾發生非自然身故情事之房屋作為日常生活居所之意願普遍低落。是在不動產交易市場及實務經驗，有非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及價格，造成交易價格低落，故系爭房屋內是否曾發生「非自然身故」之情事，自屬交易之重要資訊，影響系爭房屋之交易價值甚鉅，詎被告2人於出售系爭房屋時未告知系爭房屋曾發生「非自然身故」情事，應認屬交易上之重大瑕疵。。
3、被告2人於訂立系爭買賣契約時，明知系爭房屋內曾發生兇殺案件而為凶宅，卻故意隱匿該重大物之瑕疵而未告知，致原告誤信系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書之記載，而以高達300萬元價金買受系爭房屋，並已給付全部價金予被告2人，且已完成過戶。是無論原告購買系爭房屋係用以出租或自用，縱經出售或出租，其交易價格亦較一般市價為低，已屬價值低落具有瑕疵之物，且該不完全給付之情事不能補正，被告2人對該不完全給付情事亦具有可歸責事由，原告得依民法第227條第1項、第359條、第184條第1項前段及第179條等規定，請求被告2人賠償因系爭房屋為凶宅，致原告受有交易價值減損之損害600000元。
4、並聲明：(1)被告2人應共同給付原告600000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告2人雖抗辯稱系爭房屋並非凶宅云云，惟依原告提出85年2月7日中國時報社會新聞第16版報導：「陳炳輝用棉被壓住母親，造成窒息死亡」，85年2月8日中華日報社會新聞第16版報導：「晚歸怕責罵，陳炳輝悶死老母」，85年6月5日中華日報社會新聞第6版報導：「陳炳輝弒母判刑十年」等，可知系爭房屋內確曾發生兒子殺死母親之兇殺案件。
2、被告2人雖抗辯稱於購買系爭房屋時已有查詢並確認系爭房屋並非凶宅云云，惟系爭房屋由原屋主曾喜作以150000元出賣予訴外人張麗秋，張麗秋未辦理過戶即將系爭房屋整修後以200萬元出賣予被告吳珈維，張麗秋曾告知被告吳珈維系爭房屋為凶宅，但被告吳珈維表示不在意，而將系爭房屋所有權登記在被告吳京祈名下，再以300萬元將系爭房屋出賣予原告，惟被告2人並未向原告說明系爭房屋為凶宅。
3、兩造於104年11月28日簽立被證2房屋買賣雙方協議同意書(下稱系爭協議書)，協議內容記載：「因房屋糾紛，前屋主吳京祈願支付10000元給現在屋主徐淑珠，作為房屋糾紛處理費用，以後若再有任何糾紛皆與前屋主吳京祈沒有任何關係，經雙方同意，特立此據。」等語，該筆10000元係針對房屋漏水修繕材料費之補貼，豈可與是否為凶宅相提並論？
4、原告對華聲科技不動產估價師事務所107年12月18日華估字第82320號函及鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)，均無意見。
二、被告方面：
(一)按舉證責任之分配，原告應就系爭房屋若為凶宅之交易價值減損部分負舉證責任。
(二)系爭房屋並非凶宅：
1、被告吳京祈於104年8月4日與原告簽訂系爭買賣契約，由被告吳京祈出賣系爭房屋及其上基地即坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地予原告，並依約給付買賣價金及辦理所有權移轉登記完畢。嗣原告以系爭房屋為凶宅，對被告2人提出刑事詐欺告訴，此經臺中地檢署以系爭刑事案件為不起訴處分，原告不服聲請再議，再經臺中高分檢署以106年度上聲議字第690號處分書駁回再議之聲請在案，足證系爭房屋並非凶宅。
2、張麗秋在臺中地檢署系爭刑事案件偵查時到庭證稱她有問過前屋主曾喜作，曾喜作表示系爭房屋內沒有發生兇殺案件，證人張麗秋也說不知道該相信誰，後來證人張麗秋有跟被告吳珈維說有聽說系爭房屋內曾發生兇殺案件，後來被告吳珈維亦在系爭刑事案件偵查時向系爭房屋所在之派出所查詢系爭房屋是否為凶宅，查詢結果並沒有相關凶殺案，且據台中市政府警察局太平分局頭汴派出所107年5月30日職務報告內容，可知系爭房屋內並無發生兇殺案件，足證被告吳珈維當時已確認系爭房屋並非凶宅，故原告之主張及證人林冬員、張素花之證述內容，被告2人均否認之。
(三)原告於104年8月4日買受系爭房屋，嗣兩造於104年11月28日簽立被證2房屋買賣雙方協議同意書，而證人張素花於鈞院107年7月4日言詞辯論期日到庭證述稱：「最先我問原告有無拿香，她說沒有我就不講了。之後有一天我回來，她告訴我，她那家是凶宅，我說你怎麼知道？她說我隔壁1個鄰居，就是17號阿安告訴她的。這是原告搬進去不久就知道的。」等語。而原告亦於同上言詞辯論期日當庭補充陳述稱：「我與被告吳珈維簽完協議書差不多1周，就知道。是17號的鄰居楊安陽告訴我的，那時候想問鄰居，鄰居都不在家。」等語，可知原告約於104年12月5日即已確認系爭房屋為凶宅，惟原告迄至106年10月26日始提起本件訴訟請求，顯已逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，原告主張減少價金顯無理由。
(四)依兩造於104年11月28日簽立系爭協議書內容，可知兩造於104年11月28日就系爭房屋所有糾紛以10000元達成和解，在場有證人蘇燕龍見證，故原告主張系爭協議書內容不包括系爭房屋漏水、禁建糾紛及坍方等情事，即有訊問證人蘇燕龍之必要。
(五)被告2人對系爭鑑定報告內容無意見。
(六)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋門牌整編前為台中市○○區○○路○○巷○弄○○號。
(二)被告2人為父子關係，被告吳珈維於104年8月4日代理被告吳京祈與原告就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為300萬元。被告吳珈維當日並代理被告吳京祈於系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書項次23欄位「本建築改良物(專有部分)是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」，勾選「否」。
(三)原告就被告2人出售系爭房屋為凶宅等情事，曾對被告2人提出刑事詐欺告訴，經臺中地檢署檢察官以105年度偵字第10411號、105年度偵續字第414、415號為不起訴處分，原告不服聲請再議，再經臺中高分檢署以106年度上聲議字第690號處分書駁回再議之聲請在案。
(四)陳炳輝曾於85年2月間在系爭房屋內悶殺母親，涉犯刑法殺害直系血親尊親屬罪嫌，經臺中地檢署檢察官提起公訴，再經本院刑事庭以85年度重訴字第617號刑事判決判處有期徒刑10年，嗣提起第二審上訴，復經臺灣高等法院臺中分院(下稱臺中高分院)以85年度上訴字第1340號刑事判決判處有期徒刑12年，並經確定。
(五)依系爭鑑定報告記載，系爭房屋若為凶宅之交易價值減損金額為150000元。
四、兩造爭執事項：
(一)系爭房屋是否為凶宅？是否屬於物之瑕疵？
(二)原告依民法第227條第1項、第359條、第184條第1項前段及第179條等規定，請求被告2人賠償所受損害600000元，是否有據？
五、法院之判斷：
(一)查當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段設有規定。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號民事判例意旨)。且請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事判例意旨)。是原告主張系爭房屋為凶宅，並依民法第227條第1項、第359條、第184條第1項前段及第179條等規定請求賠償所受損害，則依前揭舉證責任分配原則，原告自應就其主張有利於己事實(系爭房屋為凶宅)負舉證責任，倘原告已盡其舉證責任後，被告就其抗辯事實，亦應負舉證責任，若被告就其抗辯事實無法舉證以實其說，法院即應認原告之主張為真正。
(二)又民法第103條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力(第1項)。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之(第2項)。」，而代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第3人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力(參見最高法院80年度台上字第2164號民事裁判意旨)。本件原告主張於上揭時間向被告吳珈維買受系爭房屋，而系爭房屋為凶宅，致原告受有交易上價值貶損，而請求被告吳珈維、吳京祈等2人賠償所受損害等情，固據其提出系爭買賣契約1件為證，惟依系爭買賣契約記載系爭房屋出賣人為被告吳京祈，而被告吳珈維係以被告吳京祈之代理人身分在系爭買賣契約簽名及用印乙節(參見本院卷第1宗第13、20頁)，可知系爭房屋交易過程即使皆係被告吳珈維與原告磋商買賣條件，但被告吳珈維既係以被告吳京祈之代理人身分參與此事，依前揭民法第103條規定及最高法院80年度台上字第2164號民事裁判意旨，被告吳珈維與原告就系爭房屋交易過程所為之意思表示或法律行為，均直接對被告吳京祈發生效力，亦即系爭房屋之出賣人應為被告吳京祈，而非被告吳珈維，故原告基於系爭買賣契約而衍生之糾紛，如物之瑕疵擔保責任、不完全給付之損害賠償、返還不當得利及侵權行為等，其請求之對象應為系爭買賣契約之出賣人即被告吳京祈，方為適法。詎原告對非系爭買賣契約出賣人即被告吳珈維為上開請求，均嫌無據，不應准許。
(三)另民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵(第1項)。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質(第2項)。」，而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之(參見最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨)。且出賣人負有物之瑕疪擔保責任，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵，而依民間一般看法之凶宅，係指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有凶殺等非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼心理，居住於其內之住戶，除會對其居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，故在房屋交易市場之實務經驗，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。準此，原告主張系爭房屋為凶宅，雖為被告吳京祈所否認，並以上情抗辯。惟查：
1、原告主張系爭房屋曾於85年2月6日發生陳炳輝以棉被悶住母親(施選)，造成窒息死亡，嗣陳炳輝經法院判處有期徒刑10年，而發生地點之房屋門牌號碼為台中市○○區○○路○○巷○弄○○號，經門牌改編為台中市○○區○○路0段○○○巷00號乙節，業經其提出85年2月7日中國時報社會新聞第16版報導：「陳炳輝用棉被壓住母親，造成窒息死亡」，85年2月8日中華日報社會新聞第16版報導：「晚歸怕責罵，陳炳輝悶死老母」，85年6月5日中華日報社會新聞第6版報導：「陳炳輝弒母判刑十年」等剪報3紙及門牌證明書1件為證(參見本院卷第1宗第68、75～77頁)，核屬相符，而本院復依職權調取陳炳輝之刑案資料及向台中市太平區戶政事務所函詢系爭房屋即台中市○○區○○路1段中山六巷19號房屋門牌號碼是否曾經整編各情，經台中市太平區戶政事務所函覆稱：「經查詢戶役政系統，本轄原『長龍路中山巷5弄17號』於88年6月1日門牌整編為『長龍路1段中山六巷19號』。」等情，有該所107年5月21日中市太戶字第1070003456號函及檢附旨揭門牌歷史可憑(參見本院卷第1宗第93、94頁)；另確認陳炳輝曾於85年3月4日經臺中地檢署檢察官以涉犯殺害直系尊親屬罪嫌提起公訴，並於85年8月22日經臺中高分院以85年度上訴字第1340號刑事判決判處有期徒刑12年確定，於91年1月11日假釋出監，於100年6月5日因病死亡等情，亦有卷附臺灣高等法院被告前案紀錄表可證(參見本院卷第1宗第119、120頁)，足認上揭陳炳輝弒母兇案之發生地點確為系爭房屋無誤。
2、本院復依原告聲請於107年7月4日言詞辯論期日通知證人林冬員、張素花等2人到庭作證，其中證人林冬員到庭具結後證稱：「我與張素花是鄰居，曾住在長龍路1段中山六巷18號(舊地址為長龍路中山巷5弄16號)，約20餘年，已於3年前搬走。居住在中山六巷18號期間，隔壁即中山六巷19號曾經發生陳炳輝殺害母親之兇殺案件，確切時間不記得，約在九二一地震前幾年，陳炳輝是我同居人陳仁德之叔叔，其母親是陳仁德的阿嬤，當時該房屋是陳炳輝向曾喜作承租，發生兇殺案件後及九二一地震後，該房屋就無人居住。嗣後有自稱是女代書之人以30～40萬元價格向曾喜作買受該房屋，我有告訴女代書該房屋是凶宅，女代書將房屋整理後再以200萬元賣掉，女代書有大整理，花費約100萬元，新買主是男生，沒有說姓什麼，來看過幾次房屋，我有告訴他該房屋是凶宅，他說沒有關係，而且已經死20餘年了，房子要給他兒子住。」等語(參見本院卷第1宗第124、125頁)；另證人張素花亦到庭具結後證稱：「我認識原告，不認識被告，原告住我隔壁，她是19號，我是20號，已居住約30年左右。事發當天晚上，我從外面回來，直接去洗手間，有聽到隔壁即中山六巷19號歐巴桑喊說：炳輝，我不要死，我不要死，我看到該房屋前、後門都鎖起來，我再回到廁所聽，就沒有聽到聲音。第2天下班回來，我問林冬員那個阿婆還在嗎？林冬員說拖走了，我再問，炳輝呢？她說銬走了，我就沒有再問了，整件事情我也沒有看到。……。該房屋是炳輝承租的，向1個叫阿喜的人承租，事後阿喜將房屋閒置很久，後來賣給被告吳珈維的前手，該前手從事何行業不清楚。被告吳珈維前手買屋後有花費近百萬元整理，被告吳珈維買受後也有施作流理台、天花板及一些木工裝潢。……。事後某天是母親節，被告吳珈維買很多蛋糕要敦親睦鄰，叫我的師兄即同居人潘英和去拿，潘英和曾告訴被告吳珈維該房屋是凶宅，但是他說不怕，他整修後要讓他兒子居住。……。(被告共同複代理人問：妳有無告訴原告該房屋是凶宅？)，最先我問她有無拿香，她說沒有，我就不講了。事後約年底冬天某日，原告告訴我她家是凶宅，我說妳如何知道？她說是我隔壁鄰居即17號的阿安告訴她的。」等語(參見本院卷第1宗第125頁背面至第127頁)。是依證人林冬員、張素花等2人前揭證述內容可知，系爭房屋確曾於88年九二一地震前幾年發生陳炳輝殺害母親之非自然死亡之兇殺案件，事後系爭房屋輾轉出售予張麗秋、被告吳珈維、原告等人(被告吳珈維代理被告吳京祈簽約出售)時，系爭房屋之鄰居包括證人林冬員、張素花等2人及綽號「阿安」之人均曾主動或被動告知系爭房屋之買方即被告吳珈維或原告關於系爭房屋為凶宅之情事，被告吳珈維事後否認知悉系爭房屋為凶宅云云，即與證人林冬員、張素花等2人之證述內容不符，不足採信。
3、至被告吳京祈抗辯稱系爭房屋並非凶宅乙事，前經臺中地檢署檢察官為不起訴處分，且向系爭房屋所在派出所查詢，亦無曾發生兇殺案件之相關事證云云，並提出臺中地檢署105年度偵字第10411號、105年度偵續字第414、415號不起訴處分書及臺中高分檢署106年度上聲議字第690號處分書各1件為其依據。又本院復就上情函詢台中市政府警察局太平分局，經該分局頭汴派出所警員葉００於107年5月30日書具職務報告稱：「經查太平分局成立以來至今於台中市○○區○○路0段○○○巷00號並無發生兇案、非自然死亡或其他刑事案件。太平分局成立於96年，經職與本分局檔案室確認，本分局各類刑事案件電腦檔案存檔均於96年分局成立開始存檔，故檔案室內並無存檔，另本所紙本受理刑事案件存檔亦無留存(921大地震)88年前之紙本卷宗，故無檔案資料可顯示有無民眾『陳仁德或同音』向本所報案。」等語，有該分局107年6月4日中市警太分偵字第1070018280號函及附件職務報告可稽(參見本院卷第1宗第96、97頁)。據此可知，因陳炳輝在系爭房屋內殺害母親之兇殺案件係發生於00年921大地震前之85年2月6日晚間，當時台中市政府警察局太平分局尚未成立，該分局各類刑事案件電腦檔案均於96年分局成立後開始建檔，而系爭房屋所在之該分局頭汴派出所亦未留存88年921大地震前之受理刑事案件紙本卷宗，則該分局上開函覆內容僅能說明從現存電腦檔案及紙本卷宗均無資料可查而已，並非表示於85年2月間未曾在系爭房屋發生陳炳輝弒母之兇殺案件，否則原告提出當時中華日報及中國時報之社會新聞報導豈是記者捏造杜撰之假新聞？而前揭陳炳輝刑案資料記載亦係無中生有之造假資料？況陳炳輝弒母之兇殺案件發生迄今已逾20年，而臺中地檢署檢察官偵查系爭房屋是否為凶宅時卻設定「10年」內為前提條件，自無法進一步查明事實真相，尤其當時證人黃裕超確曾於警詢時表示：「我知道88年921大地震之前，有兒子殺母親的情事，當時有檢察官或法院的人來此地開庭。」等語，並分別記載於臺中地檢署檢察官不起訴處分書及臺中高分檢署處分書內(參見本院卷第1宗第56頁、第58頁背面)，故臺中地檢署不起訴處分書所為上開認定，要屬檢察官之證據價值判斷問題，並無拘束本院之效力，本院就系爭房屋是否為凶宅乙事自得依據證據調查所得資料，在不違反經驗法則及論理法則之情形而為認定。
4、依前述，系爭房地既曾於85年2月間發生陳炳輝弒母之兇殺案件，即使該非自然死亡案件發生迄今逾20年，仍屬於前揭民間俗稱之「凶宅」，在客觀上自足以減損系爭房屋之交易價格，而依通常情形，一般房屋買受人倘知悉系爭房屋曾發生非自然死亡之兇殺案件，亦不可能以300萬元價格購買系爭房屋居住使用，故系爭房屋為凶宅，應認係屬於民法第354條第1項規定具有減少其交易價值之瑕疵甚明。
(四)又民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(參見最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨)。亦即此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金(參見最高法院84年度台上字第1444號及86年度台上字第2659號等民事裁判意旨)。準此，系爭房屋既為凶宅，屬於民法第354條第1項規定具有減少其交易價值之瑕疵，已如前述，而依前揭民法第359條規定，原告固得主張解除契約或請求減少其價金，但原告自承並未主張解除契約乙語(參見本院卷第1宗第43頁)，可見原告僅主張減少買賣價金(參見起訴聲明事項記載)，惟依前揭最高法院87年台簡上字第10號民事判例、84年度台上字第1444號及86年度台上字第2659號民事裁判等意旨，買受人行使減少價金請求權僅需以意思表示為之已足，毋庸以訴之方式向法院請求，故原告依民法第359條規定訴請法院減少買賣價金，即屬欠缺訴訟之權利保護要件，應認此部分主張為無理由。
(五)另民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，而民法第226條亦規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害(第1項)。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償(第2項)。」。且出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用(參見最高法院87年度台上字第557號民事裁判意旨)。
另民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種(參見最高法院101年度台上字第1159號民事裁判意旨)。再物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任(參見最高法院94年度台上字第1112號民事裁判意旨)。經查：
1、系爭房屋既曾於85年2月間發生非自然死亡之兇殺案件，而應認屬於民法第354條第1項規定具有減少其交易價值之瑕疵，已如前述，則被告吳京祈經由明知上情之代理人即被告吳珈維將系爭房屋出賣及點交予原告，對原告而言，即為未依債務本旨提出之瑕疵給付，此屬可歸責於出賣人即被告吳京祈之事由，依前揭民法第227條第1項、第226條規定及最高法院87年度台上字第557號民事裁判意旨，原告自得依民法不完全給付債務不履行規定請求被告吳京祈賠償所受損害。
2、又系爭房屋既為凶宅，具有減少交易價值之瑕疵，而該減少交易價值究為多少，本院乃依原告聲請囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定系爭房屋交易價值減損金額，鑑定結論稱：「影響『凶宅』不動產交易價格之變數頗多，對於不同買家所造成影響程度亦有所差異，取決於買家個人信仰、教育程度、收入程度等，凶宅之污名化對不動產價值所造成之影響，在於心理層面，且因房屋裝修、改建、或時間經過而逐漸淡化。本案勘估標的『非自然身故』事件已歷經20年，其污名化因素對價值減損之影響已因時間經過而逐年減輕，依估價方法經分析推算求得本案推估標的正常房地總價為303萬531元，驗證成交價格300萬元符合市場價值，另依各項影響因素評比『非自然死亡案件』造成交易價值貶損為成交價格5%，金額為150000元。」等語，有系爭鑑定報告在卷可憑，而兩造就系爭鑑定報告之鑑定結論亦於108年1月14日言詞辯論期日當庭陳稱：「沒有意見」乙語(參見本院卷第2宗第29頁)，足認原告主張系爭房屋為凶宅，即使事隔迄今逾20年，仍受有交易價值之減損，其金額於150000元範圍內，即屬可採，逾此金額之請求，不應准許。
(六)被告吳京祈另抗辯稱兩造於104年11月28日簽訂系爭協議書，被告吳京祈支付10000元予原告作為系爭房屋糾紛處理費用，故兩造間就系爭房屋糾紛已達成和解等語，並提出被證2系爭協議書1紙及聲請訊問證人蘇燕龍為證，原告則主張該筆10000元係針對房屋漏水修繕材料費之補貼，與系爭房屋是否為凶宅無關等情。本院認為系爭協議書內容約定：「因房屋糾紛，前屋主吳京祈願支付10000元給現在屋主徐淑珠，作為房屋糾紛處理費用，以後若再有任何糾紛皆與前屋主吳京祈沒有任何關係，經雙方同意，特立此據。」等語(參見本院卷第1宗第103頁)，而依被告吳京祈抗辯兩造簽訂系爭協議書之原因事實，係指原告在交屋後多次以系爭房屋漏水、禁建糾紛及坍方等情事，認為系爭房屋為危險建物，要求賣方即被告吳京祈修繕其所指之瑕疵，或請求減少價金各情，本院復依被告吳京祈聲請於107年10月22日言詞辯論期日訊問證人蘇燕龍，經其到庭具結後證稱：「系爭房屋是我仲介出售予原告，買賣過程我有帶原告看房屋，成交後交屋前，也帶原告再去看房屋，原告看完沒有問題才到公司辦理交屋，而系爭協議書上所謂『房屋糾紛』，是因原告在點交後入住前，看到門窗被破壞、牆壁有壁癌、屋後有積水等，向我反應，要求被告吳珈維賠償，經協調後，被告吳珈維同意支付10000元，故系爭協議書是被告吳珈維擬稿後，我拿去給原告看，原告認為沒有問題才簽字，簽字後我有交付10000元給原告，該筆10000元是被告吳珈維支付的，此事處理後，原告曾表示有些事情要與前屋主談，但什麼事情我不清楚。……。屋況說明書是賣方簽的，如有不實，應該由賣方負責，而系爭房屋是否為凶宅，我曾上網查過，但查不到。我是檢察官通知到庭作證才知道系爭房屋為凶宅，原告也有事先打電話給我，請我到庭作證。」等語(參見本院卷第1宗第164頁背面至第166頁)。是依原告及被告吳京祈當時之認知，與證人蘇燕龍之證述內容，可知系爭協議書之協議範圍僅指門窗損壞、壁癌、積水或滲漏水等及其他類似之房屋糾紛，與系爭房屋是否為凶宅顯然無涉。尤其系爭協議書簽訂日期為104年11月28日，而原告係於105年7月間始就系爭房屋是否為凶宅乙事向臺中地檢署提出刑事詐欺告訴，並經檢察官以105年度偵字第10411號案件為不起訴處分，2者事隔半年以上，益見系爭房屋是否為凶宅乙事不在系爭協議書之協議效力所及，被告吳京祈此部分抗辯要為本院所不採。
(七)又民法第271條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」，而該條係規定多數債務人與債權人間之關係，屬對外效力之規定，惟於給付可分之債務人內部間，亦應類推適用該規定，即除債務人間另有約定外，亦應平均分擔其債務(參見最高法院95年度台上字第2494號民事裁判意旨)。本件依原告起訴狀記載係請求被告吳珈維、吳京祈等2人「共同給付」600000元，乃認為本件訴訟性質為多數債務人，且為可分之債，故依前揭民法第271條規定，被告吳珈維、吳京祈等2人應平均分擔原告之請求，即每人各應於300000元範圍內分擔。是本院既認為原告之請求對被告吳珈維部分為無理由，對被告吳京祈部分於150000元範圍內為有理由，尚未逾越被告吳京祈應負擔部分，即應准許。
(八)原告雖於108年1月14日言詞辯論終結後具狀請求被告吳珈維賠償系爭房屋交屋後修繕漏水費用17230元、委任律師費用60000元、精神及時間耗損100000元、尋找證據車馬費10000元及其他耗損20000元，共計153230元各情(參見本院卷第2宗第32頁)，惟原告於107年10月22日言詞辯論期日已當庭自承請求範圍限縮於系爭房屋為凶宅而造成交易價值減損部分，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第1宗第167頁)，本院方就系爭房屋為凶宅部分囑託鑑定，而不再調查原告其餘主張，則本院就本件訴訟審理範圍即應以原告上揭限縮請求部分已足，其餘主張應認發生捨棄之效力。詎原告於本件言詞辯論終結後復具狀擴張其他已捨棄部分或未曾主張部分，此部分顯然違反民事訴訟禁反言原則，且係在言詞辯論終結後始為主張，本院自不予審酌。倘原告認為仍有請求損害賠償必要，應另循民事訴訟程序尋求解決，方為適法。
六、綜上所述，原告依據民法第227條第1項不完全給付損害賠償規定請求被告吳京祈賠償所受損害，於150000元範圍內，洵屬正當，應予准許，對被告吳京祈逾此金額之請求及對被告吳珈維之請求，均為無理由，應予駁回。又原告就上開准許部分，並請求自起訴狀繕本送達翌日即107年1月21日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦無不合，併准許之。
七、本件訴訟費用額包括第一審裁判費6500元(原告預納)、第一審鑑定費用81200元(原告預納)及第一審證人日旅費1068元(原告預納)，故確定本件訴訟費用額為88768元(計算式：
6500＋81200＋1068＝88768)。又本院就本件訴訟為兩造互有勝敗之判決，爰審酌原告之勝訴比例為百分之25，被告吳京祈應負擔訴訟費用額22192元(計算式：88768×0.25＝22192)，餘由原告負擔。
八、又本件係命被告吳京祈給付金額未逾500000元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行。是兩造雖分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告聲請及勝訴部分，僅在促使法院依職權發動假執行宣告而已，毋庸另為准駁之判決；至被告吳京祈聲請部分，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。另原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所依附，併駁回之。
九、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法(如原告另依民法第184條第1項前段及第179條等規定為請求權基礎部分)及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
書記官 洪加芳