臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第65號原 告 劉文玉訴訟代理人 張欽昌律師被 告 陳秋妹訴訟代理人 林易佑律師上列當事人間請求移轉土地登記應有部分事件，本院於民國106年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○○號（第一次重測前為土牛
段土牛小段21地號、第二次重測前為國校段404地號）、186地號（第一次重測前為土牛段土牛小段23地號、第二次重測前為國校段401地號）、277地號（第一次重測前為土牛段土牛小段24地號、第二次重測前為國校段402地號）、280地號（第一次重測前為土牛段土牛小段20地號、第二次重測前為國校段403-1地號）等4筆農地，於日據時代起即為共有土地，且4筆土地之共有人皆相同（下稱系爭4筆土地）。系爭4筆土地之共有人自日據時期即合併約定分管，歷來各共有人就各自分管之土地進行交易，其方式均是使繼受人取得其分管土地之占有，並將其所持有系爭4筆土地之應有部分均移轉登記予繼受人，使繼受人取得系爭4筆土地之應有部分換算面積足以表彰該分管占有之土地面積。
㈡被告原為系爭4筆土地之共有人，應有部分各30分之8，並因
分管而占有系爭185、186地號土地全部。於民國91年7月間，被告將系爭185、186地號土地全部，以新臺幣（下同）100萬元價金出售與原告（下稱系爭買賣契約）。兩造間買賣交易之約定真意，乃被告除應將系爭185、186地號土地全部交付原告占有使用外，並應將足以表彰該分管土地面積之系爭4筆土地應有部分移轉登記予原告。詎被告於委託土地代書張美錦辦理簽約及移轉登記之過程，漏未交付系爭277、280地號土地之所有權狀，致土地代書僅將系爭185、186地號土地之應有部分各30分之8載入系爭買賣契約書，並僅就系爭185、186地號土地之應有部分辦理移轉登記。嗣後原告雖取得系爭185、186地號土地之占有，然並未察覺被告就系爭277、280地號土地之應有部分漏未移轉，遲至105年6月間，系爭4筆土地之共有人委託地政士余桓治辦理協議合併分割事宜，就系爭4筆土地製作如附表一所示之○○○區○○○段共有土地共有人明細」，原告始發現被告移轉與原告之應有部分換算土地面積僅共200.82㎡，然而系爭185、186地號土地面積共計753.1㎡，被告顯漏將系爭277、280地號土地換算面積共552.28㎡之應有部分移轉登記予原告。原告為此乃分別於105年6月29日及105年7月6日前往被告住家反應並商談上開應有部分移轉不足之問題，被告及其配偶李東蔚於會談中表示略以：這兩塊地（按：指系爭185、186地號土地）永遠是原告的、分割時印章會蓋給原告、不會有人向原告要求要錢、原告做的部分就是原告的，不會有別人要跟原告拿走云云，並同意如果此次分割未能完成，願將不動產買賣契約書錯載為「185、186地號土地各『30分之8』部分依兩造買賣時之真實約定修正為「全部」。詎於105年8月24日由地政士召開之共有土地協議分割會議，被告竟一反承諾，而拒絕將其名下系爭277、280地號土地之應有部分補給原告，使原告得以取足系爭185、186地號土地面積，反而主張原告僅能以現登記持有系爭185、186地號土地之應有部分比例接受分配，被告無意本諸誠信履約之情，至此已然顯露。嗣經原告向臺中市石岡區調解委員會申請調解，被告亦拒絕出席參與調解。
㈢兩造成立系爭買賣契約之時間乃921大地震發生後未滿3年之
91年7月，當時石岡地區之土地市場價格較現今之市場價格為低，且落差甚大，乃顯而易見之事。依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料，自101年7月迄今，除了幹道豐勢路旁或非常鄰近豐勢路之土地交易價額有高於每坪2萬元外，其他土地之交易價額皆低於每坪1萬6000元。而被告實際移轉登記予原告之應有部分（即系爭185、186地號土地應有部分各30分之8）換算土地面積約60.75坪（200.82㎡×
0.3025＝60.75坪），計算結果每坪土地價格高達1萬6460元，顯見兩造於91年間成立之系爭買賣契約，殊無可能僅以系爭185、186地號土地應有部分各30分之8為交易標的物。而系爭4筆土地應有部分之移轉，除了兩造間漏未就系爭277、280地號土地之應有部分一併移轉外，歷來有關系爭4筆土地應有部分之移轉，皆是一併為之。而系爭買賣後原告實際耕作面積較諸名下持有應有部分換算之面積多552.28㎡，被告及訴外人陳建安、陳高粉蓮、陳俐均、陳淑真、陳麗如實際耕作面積較其等名下持有應有部分換算之面積則不足409.86㎡，益徵因被告漏未將系爭277、280地號土地之應有部分一併移轉予原告，致生原告實際占有面積與持分面積之顯著落差。兩造簽訂系爭買賣契約，其真意係由原告購買被告所有系爭4筆土地之應有部分，自不能拘泥契約文字予以曲解致失真意。
㈣因此，原告自得依系爭買賣契約之約定，請求被告移轉系爭
277、280地號土地被告所有之應有部分，其計算式如下：⒈被告原應移轉之土地應有部分須足以換算成系爭185及186
地號土地之全部面積即753.1㎡（609.98㎡＋143.12㎡＝
753.1㎡）。⒉被告實際移轉之土地應有部分即系爭185及186地號土地各
30分之8，換算土地面積共200.83㎡（609.98㎡×8/30＋
143.12㎡×8/30＝162.66㎡＋38.16㎡＝200.83㎡）⒊被告短少移轉之應有部分換算土地面積為522.28㎡（
753.1㎡－200.83㎡＝522.28㎡）⒋系爭277及280地號土地之總面積為2207.75㎡（1677.14㎡
＋530.61㎡＝2207.75㎡）⒌是被告應再將其持有系爭277及280地號土地應有部分各
220775分之55228移轉登記予原告（計算式：1677.14㎡×55228/220775＋530.61㎡×55228/220775＝419.55㎡＋
132.73㎡＝552.28㎡）㈤退步言之，倘鈞院認為原告先位之訴無理由（假設語），然
衡諸兩造成立系爭買賣契約時，確實係要使原告取得系爭
185、186地號土地全部為交易目的，而非僅有系爭185、186地號土地之應有部分，然而被告僅移轉系爭185、186地號土地應有部分各30分之8予原告，且其名下就系爭185、186地號土地並無其他應有部分可供移轉，則被告顯有給付不能及不完全給付之債務不履行之情形，並可歸責於被告，原告自得依民法第226條第1項、第227條之規定請求債務不履行之損害賠償。經查原告因被告債務不履行至少受有約定價金73萬3333元（計算式：約定價金100萬元×30分之22＝73萬3333元）之損害，自得請求被告如數賠償。
㈥先位聲明：被告應將其持有坐落臺中市○○區○○○段○○○
○號土地及同段280地號土地之應有部分各220775分之55228移轉登記予原告。備位聲明：⒈被告應給付原告73萬3333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。兩造於91年7月24日簽立系爭買賣契約書，明訂交易標的為系爭185、186地號土地面積各8/30，買賣總價款100萬元，被告旋即依約於91年8月12日將系爭185、186地號土地之所有權應有部分移轉登記與原告，原告則於同年月23日依約給付被告買賣價金100萬元，銀貨兩訖，迄無爭執。詎原告竟於事隔近15年之後，誆稱與被告間之系爭買賣契約，其標的為包括系爭185、186地號土地之全部面積，因被告僅交付或移轉所有權應有部分8/30，尚有不足，故請求被告應就持有系爭277、280地號土地部分，應再補足移轉面積等云云，殊與事實不符。
㈡系爭185、186地號土地，被告原有之應有部分均為8/30，依
法亦僅有出售應有部分之權利而已，無從就其他土地之特定部分為買賣或進行其他交易，甚且原告於買受系爭185、186地號土地應有部分之前，其本身原來就是土地共有人之一，故原告誆稱被告係出售系爭185、186地號土地之全部面積云云，殊難想像。被告原持有系爭185、186地號土地之應有部分各8/30，其中7/30係來自於父親陳來發於73年7月4日亡故後所留遺產，另1/30則是80年9月12日自法院拍賣取得；而父親陳來發之應有部分7/30，其中有1/30乃原來持有之持分，另外之6/30則是後來在66年3月15日才向第三人劉春發購買取得，故原告主張被告之持分既來自於第三人劉春發，即應依照劉春發之往例，應將系爭277、280地號土地之持分，亦一併隨同移轉給原告，始能據以分管或占用系爭185、186地號土地之全部面積云云，明顯毫無依據，且與事實不符。至於原告所提出之錄音譯文，核其內容，無非各說各話且語意不明，無法據以證明兩造間系爭買賣契約之標的為系爭185及186地號土地之全部面積，故原告備位聲明主張被告給付之土地面積不足，依給付不能及不完全給付之法律關係，請求債務不履行之損害賠償云云，不足為憑。
㈢聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、爭點整理：
一、兩造不爭執之事實（見本院卷二第50頁以下）：㈠兩造於91年7月24日簽署「不動產買賣契約書」（系爭買賣
契約），買賣土地標示記載○○○鄉○○○段○○○○號田八則面積609.98㎡持分8/30」、○○○鄉○○○段○○○○號田八則面積143.12㎡持分8/30」、「以上土地所有權全部包括一切地上物等」，約定價金為100萬元，契約末頁承買人欄、出賣人欄、立會人欄之簽名分別為劉文玉、陳秋妹、訴外人劉朝濱所親簽；被告於91年8月23日收受原告所簽發面額100萬元之支票（見本院卷一第85頁至第87頁）。
㈡兩造於91年8月12日訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，
承買人欄、出賣人欄所蓋之印章分別為劉文玉、陳秋妹所有，土地標示欄記載「石岡、新國校、185、田、609.98、8/30」「石岡、新國校、186、田、143.12、8/30」（見本院卷一第88頁）；被告於91年8月19日將系爭185、186地號土地應有部分各8/30移轉登記予原告。
㈢兩造於91年7月間進行土地買賣時，被告持有系爭4筆土地
應有部分各8/30，其中7/30是繼承自其父親陳來發，另1/30是被告經由法院拍賣取得原屬陳來發之弟陳春連持有之應有部分；陳來發所遺留上開土地之應有部分各7/30，其中1/30是陳來發繼承取得，另6/30則是陳來發於66年間向劉春發購買取得。
㈣兩造簽訂系爭買賣契約時系爭4筆土地之共有人、應有部分
及各自取得應有部分之沿革，詳如原證30即附表二所示（見本院卷二第27頁）；系爭4筆土地之現共有人，除原告持分系爭185、186地號土地，被告持分系爭277、280地號土地外，其餘共有人均持有系爭4筆土地應有部分，系爭4筆土地之現共有人及持有之應有部分比例，如原證16明細表即附表一所示（見本院卷一第89頁）。
㈤兩造簽訂系爭買賣契約前，系爭185、186地號土地由被告占
有使用；契約成立後，系爭185、186地號土地則改由原告占有使用迄今。
㈥原告所提出原證27、28、29之譯文形式為真正（見本院卷一第165頁至第193頁）。
二、本件爭點：㈠兩造於91年7月間訂立系爭買賣契約，約定買賣標的物之真
意是否及於被告所持有277、280地號土地之應有部分各220775分之55228？㈡原告依債務不履行法律關係，請求被告給付73萬3333元，有
無理由？
參、本院判斷：
一、爭點㈠系爭買賣契約之買賣標的物：㈠民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，
不得拘泥於所用之辭句。」而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可按。本件兩造於91年7月24日簽訂系爭買賣契約，該買賣土地標示約定○○○鄉○○○段○○○○號田八則面積609.98㎡持分8/30」、○○○鄉○○○段○○○○號田八則面積143.12㎡持分8/30」、「以上土地所有權全部包括一切地上物等」（不爭執事項㈠），依該記載，被告顯然僅有出售系爭185地號及186地號2筆土地之應有部分各8/30，未及於其他地號土地，不僅文字明確，亦無文義不清之情形，洵堪認定。
㈡原告主張系爭4筆土地之共有人自日據時期即合併約定分管
，歷來各共有人就各自分管之土地進行交易，其方式均是使繼受人取得其分管土地之占有，並將所持有系爭4筆土地之應有部分移轉登記予繼受人，使繼受人取得系爭4筆土地之應有部分換算面積，藉以表彰該分管占有之土地面積，系爭買賣契約及移轉登記經過，乃委託代書張美錦辦理時被告漏將277地號、280地號土地之所有權狀交付致有遺漏，兩造締約真意係將被告所有系爭4筆土地之應有部分全部移轉登記與原告，系爭買賣契約漏載系爭277、280地號土地部分，不能影響兩造實際買賣標的為系爭4筆土地被告應有部分全部之事實及效力等情，固提出被告不爭執真正之系爭買賣契約、系爭4筆土地第二類登記謄本、重測前土地登記謄本、日據時期土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片及錄音譯文為證。然查，原告所稱日據時期系爭土地各自分管占有，如有買賣交易，除必須將分管占有之土地移轉占有外，尚應將系爭4筆土地各自所有之應有部分全部一併移轉，始能符合並滿足占有之面積云云，為被告所否認，惟姑先不論原告此部分主張是否為真，縱令日據時期兩造各自先祖有此占有移轉之約定，但歷經數代繼承及土地所有權之變動，此項約定是否仍得拘束嗣後取得系爭4筆土地之所有權人，已茲疑義。而系爭買賣契約簽訂時，被告所有系爭277、280地號土地雖各有應有部分8/30，然其中7/30是繼承自其父親陳來發，另1/30是被告經由法院拍賣取得原屬陳來發之弟陳春連持有之應有部分；陳來發所遺留上開土地之應有部分各7/30，其中1/30是陳來發繼承取得，另6/30則是陳來發於66年間向劉春發購買取得等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），準此以言，被告取得系爭土地之原因除藉由買賣取得外，尚包括繼承及拍賣等原因，顯然被告及其先父就系爭土地之應有部分範圍係處於變動狀態，自與原告所主張歷來各共有人就各自分管之土地進行交易，其方式均是使繼受人取得其分管土地之占有，並將所持有系爭4筆土地之應有部分移轉登記予繼受人，使繼受人取得系爭4筆土地之應有部分換算面積，藉以表彰該分管占有之土地面積云云，不盡相合，蓋應有部分面積如處於變動狀態，占有部分有移轉交易時，自非僅將系爭4筆土地所有之應有部分一併移轉即可滿足並表彰分管占有之土地面積，至為瞭然。此另參酌原告所提出被告不爭執真正之如附表一所示系爭4筆土地之共有人明細表（見本院卷一第89頁），原告所核計實際耕作面積較之持有系爭4筆土地之面積多出552.28㎡，但被告則不足409.86㎡，其相差之面積並非吻合，且同一明細表之其他共有人，亦有實際耕作面積比應有部分面積多出或不足之情，益徵系爭4筆土地之分管占有及買賣移轉，並非僅以出賣人移轉占有並將所有系爭4筆土地之應有部分一併移轉登記，即可滿足實際占用面積與系爭4筆土地所有權換算面積一致之狀態，原告此部分主張，尚無可採，證人即原告之父親劉朝濱到庭證稱「因為4個地號土地各共有人都有持分，有各自持分之範圍，如果要賣出去，就要將全部都賣出去」等語（見本院卷二第8頁），亦難憑信。
㈢原告雖另提出與被告間為系爭4筆土地分割事宜所為交涉之
相關錄音譯文，主張被告業已同意分割未完成，願意將系爭買賣契約錯載為系爭185、186地號土地各8/30之部分予以修正為全部云云。惟查，原告提出之錄音譯文有3份，日期分別為105年6月29日、同年7月6日及8月24日（見本院卷一第165至193頁），除系爭4筆土地分割事宜外，原告一方（包括原告父親劉朝濱）係強調系爭買賣契約標的之移轉真意應包括被告所有系爭4筆土地應有部分全部之移轉，被告一方（包括被告配偶李東蔚）則有如下之回應，摘錄其要者，包括：「劉文玉：因為當初我們兩個移轉的時候是全部兩個地號全部轉過來。被告：對！對！」、「劉文玉：所有權就是那2個地目！被告：對！對！」（見本院卷一第165頁），「李東蔚：對!早期跟劉春發買時就是這樣買，一樣的這樣買，一樣的這樣賣妳。」「陳秋妹：它應該這個就是妳一個人的啊！」（見本院卷一第166頁），「陳秋妹：沒有那麼複雜啦!應該是沒有那麼複雜啦!現在我跟妳講，妳作的，你的部分就是妳的。」（見本院卷一第174頁），「李東蔚：我們跟人買時也是30分之8，也是那塊30分之8，一樣這樣賣給她啦!只差換名子而已。」（見本院卷一第178頁），「李東蔚：如果她這樣講的話，我現在一樣的意思，換我的立場就對了，當初這塊地我也是跟人買的，也是聯名30分之8，我也是買這塊地，如果照她的邏輯，我拿這塊地我也一樣要拿出來分。陳秋妹：沒啦!他現在的意思是說我們如果沒賣掉，我們也是一樣啦!要拿出來分啊!」、「劉朝濱：不是，阿蔚，我現在講給你聽，你當初你買的時候，你這塊地是全部的30分之8，你不是只有那塊地的30分之8，但是你賣給我們阿玉卻變成那塊地的30分之8，變成這樣啊!你當初是全部的30分8。」（見本院卷一第180頁），「陳秋妹：要買就是30分之8或是那兩個賣掉30分之8，我們都不懂啦！我就是將那個權狀這樣轉移給她。」（見本院卷一第184頁），「李東蔚：這就這樣就現在我那塊地拿出去，他爸來拿權狀，我就權狀給他，就沒這樣寫，現有的，我就這樣啊!」（見本院卷一第188頁）。綜據以上雙方摘要對話內容可知，兩造對於系爭買賣契約之標的究竟有無包含系爭277、280地號被告所有之應有部分，雙方意見不一，並無具體共識。雖原告擷取其中被告「是買那2個地目之所有權，那就是你的」等陳述，主張被告業已承認系爭買賣契約標的含括系爭277、280地號土地被告所有之應有部分在內，但依被告一方前後語意為整體之觀察，該詞句亦可解為原告係取得系爭185、186地號土地之移轉占有，而非必指系爭185、186地號土地完整之所有權，僅分割時各共有人可依其占有現況取得所有權，但仍有可能發生找補等問題。何況兩造多次商談，就此迭有爭執，否則即無須反覆交涉，劉朝濱甚至質疑李東蔚之說法，亟欲澄清，且被告亦強調「要買30分之8或是那兩個賣掉30分之8，我們都不懂啦！我就是將那個權狀這樣轉移給她」等語，綜合觀之，被告一方對於原告質問，固非斷然拒絕，但亦非逕予承認，自不能僅憑被告一方之上開片斷陳述，即遽認被告同意或承認系爭買賣契約標的包括系爭277、280地號土地被告所有之應有部分在內。是原告援引該錄音譯文及證人劉朝濱之證述，主張系爭買賣契約標的包括系爭277、280地號土地被告所有之應有部分在內云云，尚不足憑信。
㈣原告雖另主張如系爭買賣契約標的不包括系爭277、280地號
土地被告所有之應有部分在內，則以系爭185、186地號土地8/30之面積計算僅約有60.75坪，換算每坪土地價格高達1萬6460元，於91年間自無可能有此市價行情等語，並提出內政部不動產交易買賣實價查詢服務網查詢結果資料為其佐證（見本院卷一第93至96頁）。就此而言，縱令系爭買賣契約標的僅系爭185、186地號土地應有部分各8/30之面積，其約定買價過高，原告自始無意僅就被告所有系爭185、186地號土地之應有部分為買賣，然當時雙方既無進行測量及細算，並於系爭買賣契約載明買賣標的為被告所有系爭185、186地號應有部分各8/30，依其交易過程而論，僅能認為原告意思表示之內容有錯誤，或屬原告若知其事情即不為意思表示之情形，依民法第88條、第90條之規定，得於意思表示後1年之除斥期間內予以撤銷，惟在原告依法撤銷其意思表示之前，系爭買賣契約自屬合法有效，原告仍應受契約約定之拘束。至於原告一再強調兩造締約真意，包括系爭277、280地號土地應有部分之買賣移轉，不能拘泥契約文字而為曲解云云，然系爭買賣契約之買賣標的，記載清楚，文義明確，前已敘明，自不容以所謂解釋意思表示之方法，援引其他間接事證，主張買賣價金過高，有違常情，兩造締約真意，實應含括被告所有系爭277、280地號土地之應有部分，而據以請求被告履行契約，原告此部分主張，自屬無據。
二、爭點㈡債務不履行之損害賠償：原告主張被告就系爭185、186地號土地無全部所有權，卻將系爭185、186地號土地全部出售原告，嗣未能使原告取得全部之所有權，而發生給付不能或不完全給付之債務不履行等情形，並係可歸責於被告所致云云。然系爭買賣契約標的明確，文義清楚，原告應受契約約定之拘束，業已認定如前，而被告業將買賣標的之系爭185、186地號土地應有部分各8/30移轉登記為原告所有，自無債務不履行之可言。是原告主張系爭買賣契約標的為系爭185、186地號土地所有權全部，且因可歸責於被告之事由致給付不能或不完全給付，至少受有73萬3333元（計算式：約定價金100萬元×30分之22＝73萬3333元）之損害，而依民法第226條第1項、第227條之規定，備位請求被告給付73萬3333元，亦屬無據。
三、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，先位請求被告應將其所有系爭277、280地號土地之應有部分各220775分之55228移轉登記予原告；另依民法第226條第1項、第227條規定，備位請求被告應給付原告73萬3333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，俱屬無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，經核均於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
民事第五庭 法 官 李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
書記官 劉念豫