臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第815號原 告 賴欣遙訴訟代理人 許盟志律師訴訟代理人 許慧鈴律師複代理人 陳嘉文律師被 告 皇東不動產經紀股份有限公司法定代理人 周宗熙
盧克明張玉玲訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1、4項定有明文。原告原起訴聲明：⑴被告皇東不動產經紀股份有限公司或被告林正華及林正龍應給付原告新臺幣（下同）330,894元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑵被告皇東不動產經紀股份應給付原告409,256元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。嗣於民國106年7月25日具狀聲明撤回對林正華、林正龍之起訴，經本院將撤回書狀送達後，林正華、林正龍未於10日內異議，即視為同意撤回，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告於101年12月6日就坐落台中市○○區○○段○○○○號，面積207.27平方公尺土地，及其上同段之376建號，面積81.27平方公尺之建物（以下分別稱系爭土地、建物，合稱系爭房地），經被告皇東不動產股份有限公司（下稱被告）即中信房屋仲介股份有限公司大里德芳加盟店居間，於101年12月9日與訴外人林正華及林正龍（即上開房地之所有權人）簽訂不動產買賣契約書及房屋交易安全契約書。上開不動產買賣契約書第8條即約定土地增值稅、塗銷登記代辦費、未完納之稅費由系爭標的物之出賣人林正華及林正龍負擔；產權登記規費、抵押權登記規費及代辦費、印花稅、契稅、公證費、不動產權移轉登記之地政士代辦費用由原告負擔。另於第11條違約處理規定，為確保違約情形發生時，買受人代出賣人繳納之土地增值稅及買受人已繳納之契稅可順利退回買受人，出賣人同意簽立買受人代繳稅費切結書之相關退稅申請文件。嗣後，原告並按上開房屋交易安全契約書中第1條之約定「‧‧‧二、甲、乙雙方應將買賣標的物所有權狀正本、辦理不動產移轉登記及解除買賣契約辦理退稅之所有資料、文件交付丁方之特約地政士保管」完成上開手續後，收受由中信房屋仲介股份有限公司發放之房屋交易安全保證書。而上開房屋交易安全契約書中第3條即約定，為買賣順利進行，甲乙雙方（即系爭標的物之買賣雙方）同意丁方（即中信房屋仲介股份有限公司）得通知丙方動撥專戶內價款，代為支付乙方（即系爭標的物之出賣人）因履行不動產買賣契約所生之各項稅費。另就違約處理則於第5條約定，如係雙方違約，或違約責人無法認定屬何方者，依雙方協議或確定之司法判決、調解、和解處理。原告嗣經測量發現上開買賣標的物之土地有遭占用之情事，因該瑕疵而拒絕給付價金。林正華及林正龍乃於102年3月29日向鈞院提出民事訴訟請求原告給付價金等（102年重訴字第153號)，經原告上訴後（104年度重上字第42號），雙方於104年4月24日成立和解，約定如下：‧‧‧㈢有關回復原狀手續及費用均由上訴人即原告一方與仲介公司協調處理。㈣回復原狀後，如有退稅（含土地增值稅、契稅等）則分別退還給當初繳納之人，即土地增值稅退還給被上訴人（和解筆錄誤繕應為上訴人即原告），契稅退還給上訴人。惟雙方已達成上開和解條件，雖因訴外人黃月霞嗣後就上開和解筆錄第四點上有爭執向鈞院請求繼續審判，業經鈞院以104年度續字第1號請求駁回，全案於105年3月16日終告確定。
㈡、被告未盡善良管理人之注意義務為原告處理事務，依民法第535條及第544條之規定，原告自得向被告請求代墊繳之土地增值稅330,894元之損害賠償：
⑴、就不動產仲介業之營業性質而言，係在媒介不動產的買賣雙
方達成交易，以賺取酬勞為目的之一種行為，其性質較傾向民法「居間」之範圍，惟就現今不動產仲介業者實際執行業務情形觀之，經營方法不盡相同，並不只單純報告訂約機會或媒介訂約而已，有時係受出賣人或承買人委託，代為處理找尋買主或賣主之一切事務，其性質又類似委任契約，故關於不動產仲介契約之性質，不一而足，應參酌各個仲介契約條款內容，斟酌當事人締約之真意，以決定雙方所訂立之契約為居間契約或委任契約，或居間及委任之混合契約。
⑵、依本件原告與被告簽訂附停止條件定金委託書及被告提供予
交易雙方簽署之不動產買賣契約書、不動產說明書等，可知被告公司除向原告報告締約機會、媒介買賣雙方達成交易外，並提供系爭不動產之產權調查、不動產標的現況說明書，更由特約地政士協助買賣雙方辦理產權過戶、移轉登記及設置付款安全專戶等服務，堪認系爭契約性質應為「委任」。
⑶、鈞院102年重訴字第153號全案確定終結後，原告即向被告依
上開和解筆錄及雙方所簽定之不動產買賣契約書及房屋交易安全契約書上之約定請求依循辦理回復原狀等相關事宜。未料，原告於105年9月30日至被告公司辦理安全交易專戶退款事宜時，發現斯時依雙方約定所先代林正華及林正龍墊繳之土地增值稅330,894元竟無法退還。然查，原告與林正龍及林正華簽訂不動產買賣契約書時，既已先同意簽立原告代繳稅費切結書及相關退稅申請文件以備違約情事之發生時使用，並將上開文件存放至被告公司特約之地政士保管，且受有中信房屋仲介股份有限公司發放之房屋交易安全保證書，顯見確有將上開文件交付。而按被告所提供之服務係為以其特約地政士為買賣雙方處理相關移轉過戶登記及相關後續處理，被告既受原告之委任為其處理事務，又斯時林正華及林正龍等既已提供相關文書以證土地增值稅係由交易安全專戶中先墊繳，被告公司之特約地政士即得以上開文件向稅務機關申請退稅予原告，卻未以上開文件為原告進行辦理退稅相關事宜，而致原告受有代墊繳之土地增值稅無法退還。是以，被告既受委任並受有報酬，卻未盡善良管理人之注意義務而致原告損失，原告自得依民法第535條、第544條向被告請求330,894元之損害賠償。
㈢、因被告之過失而由買賣雙方同意和解而致買賣契約無效，是以原告因買賣契約解除所受之損害及回復原狀所需之費用，依民法第535條、第544條之規定，得向被告公司請求409,256元：
⑴、查，不動產經紀業管理條例第24條之2之規定，其內容主要
係規範不動產經紀業者同時接受交易雙方當事人之委託時，對交易雙方公平提供有關不動產交易契約內容規範之說明，即不動產經紀業者對交易雙方提供之契約說明應相同，並應告知買受人系爭不動產之瑕疵、必要之資訊，及協助買受人為必要之檢查，是依上開規範內容及意旨，足見雙方之契約關係確為委任，而兩造已約定受託人即被告應對原告負有就房地產標的現況說明書上之項次告知或查證之義務。
⑵、次查，內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082743號及
內授中辦地字第0920082745號函公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售契約書範本」，可知不動產標的現況說明書作為不動產說明書之附件亦屬契約範圍效力所及，足證不動產經紀業之主管機關將不動產標的現況說明書中之項次，亦即為不動委託銷售之受託人義務，且係為仲介服務之主給付義務，違反者，委託人自得依不動產經紀管理條例、債務不履行、侵權行為等規定向仲介業者主張之。
⑶、本件被告之專員黃舜加交付「不動產說明書」、「房地產標
的現況說明書」予原告，而於「房地產標的現況說明書」第4項「土地現況是否有被他人占用情形」勾選「否」。又本件系爭買賣標的物係於原告與林正華及林正龍簽訂不動產賣賣契約書後於點交前二日由原告自行請民間鑑定公司測量時始發現地上建物前方之土地係被道路占用且該道路甚有可能已為既成道路或是現有巷道，被告之專員黃舜加於原告與林正華及林正龍兩人之訴訟中，於102年9月10日曾證稱「法官問：除了系爭建物後面占用道路之外，系爭買賣標的物與登記簿不符部分，何時才發現？發現後做何處置？證人答：其他部分直到交屋前由買方自行測量時，才發現與登記簿上不符，買方發現後，我們在隔天立刻再叫另一組測量人員至現場測量。我們去測量的結果發現道路占用到我們所購買的土地部分，算起來約17坪。我們只要求買賣雙方溝通協調，買賣雙方自己溝通解決方案，但都沒有結果。」、「被告訴訟代理人蘇律師：當時雙方有沒有談到坪數短少的問題？證人答：沒有，地籍圖看不出來。」。然系爭土地約17坪受有被道路占用之情事，17坪並非些微之範圍，縱被告之專員黃舜加推稱無法由地籍圖上看出來，但身為專業之不動產經紀人本應就買賣標的物多加注意，甚且，標的物之土地面積是否與土地權狀上之數字相符，本就為不動產經紀公司本該加以注意事項。另觀之102年重訴字第153號給付違約金等事件言詞辯論筆錄第7頁「法官問：你介紹買方系爭房地，是否有先閱讀資料及去現場看？證人（即黃舜加）答：有」、「法官問：你是否有發現系爭房地的實際坐落與登記簿上所登記之內容有落差？證人答(即黃舜加)答：我當初只有發現系爭建物的後面有佔到路地，大約是3到4坪，我是看地籍圖而發現的，這點有記載在契約書上備註欄第2條空白處手寫記載部分，其他部分直到交屋前由買方自行測量時，才發現與登記簿上不符」。顯見被告公司之專員黃舜加本於買賣雙方簽約前，就有發現系爭標的物之土地有被道路占用之情況，然僅就其自地籍圖上顯而易見之部分調查之，卻未盡其受有報酬之善良管理人之注意義務就其他似有可能被道路占用部分加以調查及查證，其顯無不能注意之情事，竟疏未能查證並報告原告知悉，堪認其執行受任事務屬有過失，以致原告誤認其所買受系爭標的物其餘部分並無道路占用之瑕疵。
⑷、被告既受任於原告，且雙方約定定有報酬，本應盡善良管理
人之注意義務為原告處理事務，未料，竟因其之過失未查系爭買賣標的物之瑕疵而致原告與訴外人買賣契約無效，受有下列損害：
⒈設置房屋交易安全制度專戶之手續費：1,160元。
本件係因被告之專員黃舜加能加以查證卻未盡其查證之義務，而告知原告系爭不動產並無土地被他人占用之情形，致使原告於不知情之情況因信任被告公司所提供之資訊，而與林正龍及林正華二人簽訂不動產買賣契約書，並設立房屋交易安全制度專戶而產生上開之手續費用。
⒉貸款金額支出之利息費用：364,597元。
原告為購買系爭標的物而向銀行貸款3,700,000元用以支付買賣價金，是原告會購買系爭標的物係因被告公司因其專員之過失而提供錯誤不實之資訊，使原告誤信其錯誤資訊始訂立上開不動產買賣契約，並為購得系爭標的物而向銀行進行貸款而須繳付因貸款所生之利息。是以，倘若非被告公司因其過失給予原告錯誤之資訊，原告也不會購入有瑕疵之系爭標的物，而需另外支出因購入系爭標的物之衍生費用而受有損害，故原告自得向被告公司請求上開損害。貸款金額3,700,000元，貸款年利率為2.75%，期間102年2月22日至105年9月22日止，共計43期(月)。計算式：3,700,000元×2.75%×12月=8,479元(單期利息)。8,479元×43期=364,597元。
⒊辦理買賣移轉登記費用：23,727元。
土地移轉登記5,000元、建物移轉登記5,000元、抵押權設定登記4,000元、土地登記費5,205元、土地印花費3,419元、建物印花費103元、簽約金1,000元，合計23,727元。原告為取得系爭標的物而支付上開因辦理買賣移轉登記費用。蓋倘若非被告公司因其過失給予原告錯誤之資訊，原告也不會購入有瑕疵之系爭標的物，而需另外支出上開因購入系爭標的物之衍生費用而受有損害，故原告自得向被告請求上開損害。
⒋102年至105年之地價稅：19,772元。
其金額為4,974元+4,974元+4,974元+4,850元=19,772元。因原告認系爭標的物有瑕疵不願給付其餘買賣價金，而於原告與林正龍及林正華進行訴訟期間，系爭標的物仍係由原告持續繳納地價稅(102年-105年，但104年及105年已經遺失)，因系爭標的物斯時過戶時即登記於訴外人莊孟蓁名下，故地價稅繳款書之納稅義務人雖係為訴外人莊孟蓁，然實際繳納之人係為原告。倘若非被告因其過失給予原告錯誤之資訊，原告也不會購入有瑕疵之系爭標的物，而需另外支出上開因購入系爭標的物之衍生費用而受有損害，故原告自得向被告請求上開損害。
㈢、並聲明：被告應給付原告740,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告主張：
㈠、本件被告基於居間契約本即應提供不動產產權調查、不動產標的現況說明書，使原告知悉居間媒介之標的，又辦理產權移轉之地政士及是否設置付款交易安全帳戶均係由原告可自行聘任或設置專戶，並非被告受委任而處理之事務。徵諸最高法院98年度台上字第168號判決要旨，本件兩造間為居間契約性質。是原告指稱被告公司除提供締約機會、媒介雙方達成交易外，並提供不動產產權調查、不動產標的現況說明書，更由特約地政士協助買賣產權過戶及設置付款安全專戶等服務，而認定系爭契約性質應為「委任」云云，而依民法第535條、第544條之委任關係為請求權基礎，實屬有誤。
㈡、被告對於106年10月2日台中市大里地政事務所土地複丈成果圖不爭執。惟上開土地複丈成果圖僅得以證明系爭535地號土地有遭道路占用之事實，並無法證明被告有何違反注意義務。
⑴、本件系爭「房地產標的現況說明書」中第4項次「土地現況
是否被他人占用情形」一欄勾「否」，係由出賣人依房地現況填載，非被告公司自行填載。且由系爭房地周邊及相鄰之塗城路304巷28弄巷道之現況觀之，周邊房屋（包含系爭房屋）及巷道均係依排水溝渠為界而興建。非由測量專業人員以儀器顯難以得知系爭535地號土地有遭道路占用之事實，故而系爭房屋之所有權人即使於該居住數十年亦不知有何土地遭道路占用之情事，此由所有權人於「房地產標的現況說明書」中第4項次「土地現況是否被他人占用情形」一欄勾「否」足證。自難以此認定被告有何知悉系爭535地號土地有遭道路占用之事實而刻意隱瞞之情事。
⑵、系爭房地周邊房屋及相鄰之塗城路304巷28弄巷道係依排水
溝渠為界而興建已有數十年。由現況觀之，顯難以由地籍圖或登記謄本得知是否有遭占用之情事，非由測量專業人員以測量儀器顯難以得知系爭535地號土地有遭道路占用之事實。且由系爭房屋占用塗城路304巷42弄巷道土地，此由目測即可知之，故而此部分於系爭不動產買賣契約書備註記載「甲方確為知悉地上物有部分占用路地」等語，足證被告就其能力所得知之事項已盡調查之義務。本件被告雖為不動產仲介業者，並非測量為專業，是系爭535地號土地有遭道路占用之事實，非被告之專業所能調查。
⑶、更何況，依地籍測量實施規則第205條本文規定：「申請複
丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之。」。被告公司並非系爭房地之所有權人或管理人，無從向地政機關申請系爭房地之複丈。而係原告應於不動產賣賣契約簽訂後要求出賣人即所有權人申請複丈或於系爭不動產所有權移轉後由原告申請複丈。是就此應由地政機關複丈始得知之情狀，原告要求無申請權之被告有調查之義務，顯屬無據。
⑷、因此，不動產仲介業者執行不動產買賣仲介之業務過程中，
固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。據上，被告已盡其調查、報告之義務，並無違反兩造間之契約或法律義務，而致原告所有損害。是原告請求被告損害賠償云云，為無理由。
㈢、查本件原告並未向地方稅務局申請退還系爭土地之土地增值稅。且本件系爭土地無法退還土地增值稅之原因係因102年1月2日由原所有權人林正華、林正龍登記予原告指定之第三人莊孟臻，莊孟臻再於104年10月22日移轉登記與原告賴欣遙，致原告將系爭土地移轉登記予原所有權人林正華、林正龍，並非屬「回復登記」，故無法申請返還已繳納之稅330,894元。此有台中市政府地方稅務局大屯分局106年6月5日中市稅屯分字第1063112151號函所示：「四、上開地號土地係分別經『調解移轉』登記與賴君後，再以『和解移轉』登記予林正華、林正龍，均屬土地所有權之移轉，並非逕向地政機關辦理塗銷登記且經地政機關以『回復所有權』為登記原因恢復原所有權人名義，依上開函釋規定均應課徵土地增值稅，其原已繳納之稅款，不得退還。另查旨揭地號土地之土地增值稅亦無人申請退還。」等語可稽。是本件系爭土地無法退還土地增值稅之原因係因可歸責於原告之事由致無法以回復登記為登記原因所致，與被告無涉。故原告依民法第53
5 條、第544條之規定請求損害賠償，實屬無據。
㈣、退萬步言，如鈞院仍認定原告請求損害賠償有理由，茲就原告請求總計409,256元之各項，表示意見如下：
⑴、設置房屋交易安全制度專戶之手續費1160元，不爭執。
⑵、貸款金額支出利息部分：依原證五之和解內容二「回復原狀
之同時，被上訴人同意將存放於中信房屋交易安全專戶之保管銀行內剩餘全部買賣價款台幣伍佰肆拾貳萬陸仟玖佰肆拾陸元及其所生利息退還上訴人。」等語。原告已取得利息之補償。且自102年4月系爭房地已移轉原告指定之第三人名下，即原告業已得使用系爭房地，該利息之支出亦為原告使用之代價，是原告並無此利息之損失。如原告有此利息損失則依原告所提出原證十二，102年4月22日-102年5月22日利息為8,399元、102年5月22日-102年6月22日利息為8,372元，顯然利息逐月遞減，惟原告竟以每月利息8,479元計算，顯與利息實際支出金額事實不符。另原告計算利息由102年2月22日至105年9月22日。惟原告與系爭房地之出賣人林正華、林正龍二人於104年4月24日即已達成和解回復原狀，即該日起原告即可取回價金返還貸款，逾此日期之利息支出，實屬無據。
⑶、辦理買賣移轉登記費用23727元，不爭執。
⑷、102年至105年之地價稅部分：地價稅本即由土地登記所有人
應繳納，上開期間該土地為原告持有使用，本即應予以繳納。如該期間系爭土地仍為出賣人使用，原告應向出賣人請求不當得利返還，而原告向非使用系爭土地之被告請求，並無理由。
⑸、再者，原告於簽訂系爭不動產買賣契約尚未移轉所有權之前
本即可要求出賣人先行鑑界，如此即無上開貸款利息之支出、移轉登記費用及地價稅等費用之支出。惟原告怠於行使其權利，而致生上開費用之支出，顯有過失，自無向被告請求之理。退步言，原告就上開費用之產生亦與有過失，如原告之請求有理由，亦應依民法第217條第1項之規定減輕或免除被告之責任。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項⒈原告於101年12月6日由被告居間擔任仲介，與林正華、林正
龍簽立不動產買賣契約，買受林正華、林正龍所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上仁城段376建號建物並簽訂附停止條件定金委託書（106年12月21日當庭庭呈之書面三紙）。
⒉林正華、林正龍前對原告提起本院102年度重訴字第153號給
付違約金等事件，案經上訴後（臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第42號），原告與林正華、林正龍成立訴訟上和解，同意就上開簽訂之不動產買賣契約無效，回復原狀。
⒊系爭土地經臺中市大里地政事務所測量結果，有如106年10
月27日土地複丈成果圖（下稱如附圖）所示符號A、面積64.30平方公尺部分之土地供作道路（塗城路304巷28弄）使用。
⒋被告負責本件不動產買賣之仲介人員為黃舜加，於系爭不動
產買賣時，並未告知系爭土地如附圖所示A部分遭作道路使用。
㈡、爭點原告主張被告未告知系爭土地有如附圖所示A部分遭作道路之瑕疵，屬未盡善良管理人之查證義務，致原告與林正華、林正雄和解同意買契約無效，而受有損害，依據民法第535條、544條，請求被告應賠償原告代林正華、林正雄所墊土地增值稅330,894元、因買賣系爭不動產設立房屋交易安全制度專戶手續費用1,160元、買受系爭不動產辦理貸款支出之利息費用364,597元、辦理不動產買賣移轉登記費用23,727元、102年至105年之地價稅19,772元，共計740,150元及法定遲延利息，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、兩造對於渠等於101年12月6日由被告居間擔任仲介，與林正華、林正龍簽立不動產買賣契約，買受林正華、林正龍所有系爭房地，並簽訂附停止條件定金委託書（本院卷第147至149頁），嗣林正華、林正龍前對原告提起本院102年度重訴字第153號給付違約金等事件，案經上訴後（臺中高分院104年度重上字第42號），原告與林正華、林正龍成立訴訟上和解，同意就上開簽訂之不動產買賣契約無效，回復原狀；而系爭土地如附圖所示A部分遭作道路使用等節，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、附停止條件定金委託書、和解筆錄、及臺中市大里地政事務所106年10月27日土地複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。原告主張其經被告仲介買受系爭房地，被告為受任人，未盡善良管理人之注意義務，疏於查證原告買受之系爭土地道路占用，因被告之過失，致原告與出賣人林正華、林正龍和解系爭買賣契約無效，原告因簽訂買賣契約而支出土地增值稅、手續費、利息費用、登記費用、地價稅等，受有損害，請求被告應依民法第535條、544條之規定賠償原告之損害等情，為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡、按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565、567條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，亦負有據實報告、妥為媒介及調查之義務。又依據原告與被告所簽定委託書（見本院卷第147至149頁頁），原告與被告間之契約關係，非僅係單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間關係，尚有委託辦理不動產所有權移轉及實行履約保證等委任契約關係（參委託書第貳條第四、六項等），準此，原告與被告間所成立之契約，應屬居間與委任契約之混合契約。又按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。」不動產經紀業管理條例第24條之2第4、5款定有明文。準此，不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，惟此所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，倘其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認其有何歸責事由或故意、過失，而令其負損害賠償責任。
㈢、本件依據出賣人林正華、林正龍提出之房地產標的現況說明書關於「土地現況是否有被他人占用情形」欄上勾選「否」，再者，本件會同兩造至現場履勘，出賣人林正華、林正龍所有系爭房地臨塗城路304巷28弄方向，與毗鄰之建物均係沿排水溝渠而建築，並無較毗鄰房地特別突出或退縮之情形，有現場照片可參（見本院卷第131頁、133頁），是以本件倘非經由現場測量鑑定，實無從查知系爭土地有遭塗城路304巷28弄之道路占用如附圖編號A之情形。原告雖主張被告未盡其查證系爭土地遭道路占用之義務，然所謂查證義務應以相當合理範圍為限度，倘若本件自外觀觀之，有足以懷疑系爭土地遭道路占用之事實，而被告未進一步查證確認，則屬有過失。然而，系爭土地自外觀，並無從查知上情，而本件原告並未提出事證證明，依不動產買賣實務，於買賣簽訂以前，應先行鑑界，或由賣方提出鑑界資料，或由買方或其仲介人員先行就系爭不動產鑑界以確認有無遭他人占用之慣行或規定，則原告僅稱被告應查訪附近住戶、請求地政機關測量，調取工程設計圖等以了解系爭不動產狀況，而認被告未盡善良管理人之注意義務云云，即乏其據。是原告主張被告應賠償其未能退還之土地增值稅330,894元、設置房屋交易安全制度專戶之手續費1,160元、102年2月22日至105年9月22日貸款金額支出利息費用364,597元、辦理買賣移轉登記費用23,727元、102年至105年之地價稅19,772元，共計740,150元，已屬無據。
㈣、況且，原告主張因本件與林正華、林正龍和解，約定土地增值稅退還給實際繳納之人即原告，然事後無法退還，致有損害，請求被告賠償等語。而查，本件依臺中高分院104年度重訴字第42號和解筆錄第四條：回復原狀後，如有退稅（含土地增值稅、契稅等）則分別還給當初繳納之人，即土地增值稅退還給被上訴人（即林正華、林正龍）、契稅退還給上訴人。縱本件如原告主張上開和解筆錄係誤繕，實際繳納增值稅之人為原告，然而依據本院函詢臺中市政府地方稅務局大屯分局上開增值稅無法退還理由，據該分局106年6月5日中市稅屯分字第1063112151號函說明：二、「‧‧‧土地買賣已申報現值繳清土地增值稅，並向地政機關辦竣所有權移轉登記，經地方院民事庭調解成立，已向地政機關辦理塗銷登記，恢復為原所有權人名義者，其原已繳納之稅款應予退還」。三、旨揭地號土地原由土地所有權人林正華、林正龍於102年1月2日申報移轉予莊孟蓁，並於102年1月18日登記完竣；嗣於104年9月24日莊君與賴欣遙檢附貴院104年度司中調字第3155號調解程序筆錄等資料共同申報「調解移轉」予賴欣遙，並於104年10月22日登記完竣；末於105年4月13日賴君與林君等3人檢附104年4月24日和解筆錄等資料共同申報「和解移轉」予林正華、林正龍，並於105年5月2日登記完峻。四、上開地號土地分別經「調解移轉」登記與賴君後，再以「和解移轉」登記予林正華、林正龍，均屬土地所有權之移轉，並非逕向地政機關辦理塗銷登記且經地政機關以「回復所有權」為登記原因恢復所有權人名義，依上開函釋規定均應徵土地增值稅，其原已繳納之稅款，不得退還。另查旨揭地號土地之土地增值稅亦無人申請退還。（見本院卷第74頁）。足見本件原告既未曾申請退還增值稅，且因原告買受系爭不動產時，先以莊孟臻名義登記，嗣再以其與莊孟臻之調解筆錄，將不動產所有權登記予原告，嗣與林正華、林正龍和解後，再登記予林正華、林正龍，而導致稅務機關依法無法退還已繳納之增值稅。則本件無法退還增值稅之原因，係原告個人行為，而非因簽訂本件不動產買賣契約及事後與林正華、林正龍成立和解所致，則原告主張係因被告過失致其簽訂契約，受有無法退還已繳納增值稅之損失330,894元，而請求被告負損害賠償責任，亦屬無據。
㈤、此外，原告雖主張其因買受系爭不動產而支出102年2月22日至105年9月22日之貸款利息、支出102年至105年之地價稅而受有損害等語。惟查，依據原告於102年度重訴字第153號林正華、林正龍對原告提起之給付違約金等事件所提之答辯狀記載，其在102年3月4日已發存證信函告知林正華、林正龍有遭道路占用17坪多之客觀上使用不能之重大瑕疵等語，則原告既於102年3月4日以前已知上情，則應即對林正華、林正龍解除契約，然原告竟怠於為之，僅拒絕林正華、林正龍價金給付之請求，經102年度重訴字第153號判決原告應給付林正華、林正龍違約金，原告提起上訴後，於104年4月24日始與林正華、林正龍和解同意系爭不動產買賣契約無效，致其須支付該期間因貸款而生之利息費用、及致生地價稅部分，尚難謂非可歸責於其怠於行使權利所致，是本件原告主張係因被告未盡查證義務，致其誤簽立系爭不動產買賣契約而須負擔102年2月22日至105年9月22日之利息支出364,597元及地價稅19,772元，而請求被告賠償，亦難認有理由。
五、綜上所述，本件原告主張被告未盡善良管理人之注意義務，致原告受有損害，依據民法第535條、第544條，請求被告應賠償原告740,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 洪玉堂