臺灣臺中地方法院民事判決
106年度訴字第925號原 告 陳璽安訴訟代理人 謝明智律師被 告 蕭添福訴訟代理人 張益隆律師複 代理人 林怡芬律師上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面原告訴之聲明第1 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）85萬元（見本院卷第2 頁）。嗣於民國106 年7 月18日變更該項聲明如後述（見本院卷第74頁），核屬基於同一保證金糾紛之基礎事實，為減縮應受判決事項之聲明並追加請求利息，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：兩造於88年5 月7 日簽訂不動產租賃契約（下稱甲租約），由原告（原名陳武安）向被告承租房屋（下稱系爭房屋）作為養護中心使用，甲租約第2 條約定租賃期間自88年6 月7 日起至94年6 月6 日止，第3 條第2 項並約定保證金60萬元，於租賃期滿交還不動產時無息返還。原告已交付60萬元保證金給被告，甲租約亦已期滿，爰依甲租約第3條第2 項約定，請求被告返還60萬元保證金。退步言之，若被告並非系爭房屋出租人，因原告嗣於同年6 月4 日另與訴外人即屋主黃世彬、王幸子、許秀枝、黃鴻春（下稱黃世彬等人），就系爭房屋簽訂4 份租約（下稱乙租約），而公證書上所載出租代理人均為林瑤瑩，被告現在也非出租代理人，故被告自稱其為黃世彬等人之出租代理人，亦屬無權代理，爰依民法第110 條規定，請求被告損害賠償60萬元。另原告曾依承諾書交付5 萬元給被告，作為系爭房屋將來自安養中心回復為一般使用用途之費用，然因甲租約已期滿，系爭房屋現亦非原告所承租，此情事非訂約當時所得預料，如仍由原告負擔系爭房屋回復一般使用用途之費用，顯失公平，爰請求法院依民法第227 條之2 規定，命被告返還5 萬元等語。並聲明：（一）被告應給付原告65萬元，及自106 年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：兩造雖曾簽訂甲租約，惟原告嗣與黃世彬等人另簽訂乙租約，已取代甲租約，且被告係有權代理黃世彬等人出租系爭房屋給原告，而非系爭房屋之出租人。況原告承租系爭房屋係作為養護中心使用，於94年6 月6 日租約到期後，原告並未返還系爭房屋，而是改以台中市私立永和老人養護中心（下稱永和養護中心）名義，與黃世彬等人另訂4 份新租約（下稱丙租約），繼續承租系爭房屋，且原告當時同意其先前交付之60萬元保證金轉作丙租約之保證金，故黃世彬等人始未另向永和養護中心收取保證金共60萬元。系爭房屋由永和養護中心承租使用迄今，從未返還，原告自無從要求被告返還保證金或損害賠償60萬元。此外，94年6 月6 日租約到期後，乙租約之租賃關係已經終止，自無民法第227條之2 之適用，且系爭房屋迄今仍為永和養護中心承租使用中，並未回復為一般使用用途，亦不知回復費用所需數額，原告自不得請求被告返還5 萬元等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
參、兩造不爭執之事實及爭點整理結果（本院依判決格式修正或增刪文句）：
一、不爭執之事實：
（一）原告為經營養護中心，於88年5 月7 日與被告簽訂甲租約（內容見本院卷第66至70頁），首頁首行出租人記載「蕭添福等四人」，但出租人簽章欄僅由被告一人簽章。
（二）原告前於88年5月6日已交付保證金60萬元給被告。
（三）88年6 月4 日，原告與黃世彬等人另簽訂乙租約，並均經公證（內容見本院卷第155 至171 頁），簽約時被告在場。乙租約第3 條並分別約定保證金為12萬元、12萬元、18萬元、18萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。因原告於88年5 月6 日已交付給被告60萬元保證金，故原告未另外再交付60萬元給黃世彬等人或其代理人。
（四）94年6 月27日，改由永和養護中心與黃世彬等人簽訂丙租約，並均經公證（內容見本院卷第77至90頁），繼續承租系爭房屋作為養護中心使用。丙租約第3 條並分別約定保證金為12萬元、12萬元、18萬元、18萬元。惟永和養護中心實際上未另外再交付60萬元保證金給黃世彬等人或其代理人。
（五）永和養護中心持續換約，嗣於105 年12月29日與黃世彬、許秀枝、王幸子、林弘閔簽訂房屋租賃契約，繼續承租系爭房屋作為養護中心使用至108 年12月31日止。
（六）原告另於88年11月11日簽訂承諾書（內容見本院卷第71頁），並交付5 萬元給被告，作為租賃期滿返還房屋時，將系爭房屋自養護中心回復為原用途之費用。
二、爭點：
（一）原告得否本於甲租約第3 條第2 款約定或民法第110 條規定，請求返還保證金或損害賠償60萬元？
（二）原告得否主張情事變更而請求返還費用5萬元？
肆、得心證之理由：
一、保證金60萬元部分：
（一）原告雖主張被告為甲租約之出租人，應由被告依甲租約返還保證金云云。惟查：
1.觀諸甲租約首頁首行出租人係記載「蕭添福等四人」，且原告嗣另與黃世彬等人簽訂乙租約，佐以原告自陳：被告說他是屋主的代理人，伊從來沒有看過屋主；88年5 月6日伊已經交付保證金60萬元給被告，同年5 月7 日簽訂甲租約時，被告又要求伊簽發200 萬元本票，伊認為要經過公證對養護中心申請立案比較有保障，所以伊和被告又到法院公證簽訂乙租約，簽約當天被告也有到場等節（見本院卷第11 9頁反面、186 頁正面、201 頁反面），核與證人陳其宏具結證稱：88年間係由原告承租系爭房屋，訂約當時黃世彬等人並未到場，被告說他是黃世彬等人的代表人等語（見本院卷第135 頁正面），及證人許秀枝、王幸子具結證稱：伊等是將印章拿給被告，委託被告全權處理系爭房屋出租事宜，乙租約上面簽名及蓋章都是委託被告做的等語（見本院卷第182 反面至183 頁正面），相互吻合。可見兩造簽訂甲、乙租約時，雙方之真意係以屋主即黃世彬等人為系爭房屋出租人甚明。
2.原告復自承：履行契約是以乙租約為準等語（見本院卷第
186 頁正面），參以乙租約之租賃標的、期間、租金及保證金之總額，均與甲租約相同，且因原告前已交付給被告60萬元保證金，故原告於簽訂乙租約時，並未另外再交付60萬元給黃世彬等人或其代理人，亦為兩造所不爭執〔見不爭執之事實（三）〕。由此可見，乙租約顯已取代甲租約，且原告先前交付之60萬元保證金，亦已轉作乙租約之保證金，故甲租約當已作廢。
3.綜上，被告係出面代理黃世彬等人訂立甲租約，甲租約再由乙租約所取代，則原告依甲租約第3 條第2 款約定，請求被告返還保證金60萬元，應屬無據。
（二）原告雖又主張被告為無權代理云云。惟查，乙租約公證書上固記載林瑤瑩為黃世彬等人之出租代理人（見本院卷第
155 、160 、164 、168 頁），然證人許秀枝、王幸子已具結證稱：其等係全權委託被告處理系爭房屋出租事宜，並將印章交給被告，由被告於租約上蓋印等語如前，原告及證人陳其宏亦陳稱：簽訂乙租約時被告有在場等語如前。衡以一般房屋租賃多半會約定由承租人交付保證金作為擔保，且乙租約第3 條均載明如不爭執之事實（三）所示之保證金共60萬元。由上足認，黃世彬等人確有授權被告於乙租約上蓋印，而代理為乙租約之簽訂及收取保證金之行為，足認被告並非無權代理。至證人許秀枝、王幸子雖另具結證稱：伊等不知道有保證金的事情，也沒收到60萬元保證金等語（見本院卷第183 頁正面），然此僅可認定證人許秀枝、王幸子不知道保證金之相關細節，尚難以此遽認被告為無權代理。是原告主張被告為無權代理，而請求損害賠償60萬元，亦屬無據。
二、變更回復原用途費用5萬元部分：
（一）原告簽訂承諾書而交付被告之5 萬元，係作為租賃期滿返還房屋時，將系爭房屋自養護中心回復為原用途之費用，為兩造所不爭執〔見不爭執之事實（六）〕。然而，乙租約於94年6 月6 日到期後，原告並未返還系爭房屋給黃世彬等人，而是改由永和養護中心名義與黃世彬等人另簽定丙租約，繼續承租系爭房屋使用，且簽訂丙契約時，原告仍為永和養護中心之實際負責人，其亦有在簽約現場等節，均為原告所自承（見本院卷第120 頁正面、186 頁正面），並與證人陳其宏具結之證述相符（見本院卷第136 頁正面），此部分事實，自堪認定。至原告嗣於本院言詞辯論時改稱：丙租約簽訂時，伊未在場云云，顯與其於本院準備程序中歷次陳述不一，亦與證人陳其宏上開證述不符，則不足採信。
（二）再觀諸證人陳其宏具結證稱：94年間改由永和養護中心名義承租系爭房屋時，永和養護中心並未再另外繳交保證金，只有看契約所訂的保證金金額是否與原告先前所交付之保證金金額相符；原告在88年間交付保證金60萬元後，有再交付5 萬元的保證金，該5 萬元保證金是因為設立養護中心而去變更租賃房屋之使用執照，被告就說要再交5 萬元保證金，用來擔保之後不再承租系爭房屋時之變更處理費用等語（見本院卷第135 頁），以及丙租約第10條第1項約定：「乙方（按即永和養護中心）原支付變更使用執照用途費用5 萬元整給甲方（按即黃世彬等人），於退租恢復原用途時，以該費用支付，多退少補」等節（見本院卷第78頁反面、82頁正面、86頁正面、90頁正面）。由此足認，原告於永和養護中心與黃世彬等人簽訂丙租約時，已同意將其先前交付之5 萬元，轉作丙租約第10條第1 項所訂系爭房屋變更回復原用途費用之保證金。基上，原告自無從再依承諾書，主張情事變更原則，請求被告返還該
5 萬元。原告此部分主張，亦屬無憑。
三、綜上所述，原告依甲租約第3 條第2 款約定或民法第110 條規定，請求返還保證金或損害賠償60萬元，以及依照民法第
227 條之2 情事變更原則請求返還5 萬元，暨均自106 年7月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 李慧瑜法 官 黃凡瑄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 14 日
書記官 黃于容