臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第148號原 告 謝麗琴
林沛瀠林育如劉沅峰簡琳軒林秋菊謝素洋林登傑林素梅王采鳳劉方梅夏正墉陳滿雀馬何春綿蔡依珊曾美晨黃鉛州陳金水林松論薛雅玲林達揚曾漢州洪彩玥曾翊潔黃靜嬌徐世宗劉岦峯簡瑞芳潘慧璋王美英楊秋美吳玲兒林武昌李菊麗阮碧莉陳育函陳育霂林福山施浚懋張仁鋒支穎霈蘇秀姿林文章陳登良賴添盛王新美江鴻林蒲念文蒲朝範王傳華郭絹沈桂森楊茂森柳彩蓮楊麗玲洪志宏陳美秀邵廼華江德一林丁財周時祚蔡永雪簡麗秋曾木河羅永堂林順趁吳羿珺蘇翠美蘇保瑟林俊弘王耀輝李佳樺張凱旻陳仁宗佘碧惠陳麗莉張惠娟王秋燕陳惠珍陳玉鳳陳秀娟張麗月紀秀柑黃榆鈞張榮峰曾月滿翁美英王桂香王煜樟李育誠李育凱林正宏王惠美寧浚騰江萬吉葉姝佳林明富吳斌全陳亭秀葉芙蓉梁麗霞徐世樺廖美惠鍾立家張志榮賴麗卿葉文城陳秀銀林圓黃珠匏李常磊王崑山翁瑞宏黃綠暉翁瑞陽廖錦桃陳江素卿楊惠芳林建農翁桂香蔡宗耀彭桂珍李翠華王秀英蔡聰惠丁齡蘭高惠珊楊蕭素英林國成竇美齡李俊達張煥杰林國輝陳修明林月香吳碧琴林淑娟顏秀春共 同訴訟代理人 詹仕沂律師
江瑋平律師被 告 展鈴建設股份有限公司法定代理人 趙修玉
張良奇訴訟代理人 林育生律師上列當事人間履行買賣契約事件，於民國107年2月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第322 條第1 項定有明文。本件被告展鈴建設股份有限公司（下稱展鈴建設公司）業經主管機關經濟部以92年5 月12日經授中字第09234686830號函廢止登記在案，有臺中市政府106年3月27日府授經商字第10607125420號函暨所附被告公司登記資料在卷可按（見本院卷㈢第135-141 頁），依法應行公司清算，本院迄至106年3月7 日止並未受理被告公司清算事件，有本院民事紀錄科查詢表可參（見本院卷㈠第64-66、91-94頁），依前開規定，應以被告展鈴建設公司董事為清算人。被告展鈴建設公司登記董事長趙修玉、董事張幼祥、張良奇，其中張幼祥已死亡，有其戶籍資料在卷可參（見本院卷㈠第87頁），原告提起本件訴訟，以被告展鈴建設公司董事長趙修玉、張良奇為被告展鈴建設公司法定代理人，尚無不合。
二、原告主張：㈠被告於80年間興建臺中市南區「復興園中園」集合住宅式國
宅，於80年5 月26日前後數日間，與各戶買受人陸續簽訂房地買賣契約（下稱系爭契約），約定將各份契約第15頁「預定不動產買賣標示」所載之建築物，及土地原臺中市○區○○○○段○○○○號土地（下稱原314地號土地），其持有私有基地面積以本戶房屋私有面積佔本大樓總樓地板面積持分比例為準，售予各戶買受人。換言之，當時各戶買受人與被告間系爭買賣契約標的，土地部分為原314 地號土地依比例計算而得之應有部分，依臺中市土地登記簿所載，80年5 月間原314地號土地，面積為5607平方公尺。
㈡嗣被告興建「復興園中園」於80、81年間完工，於81年5月2
7日取得使用執照，不意，被告竟於81年6月24日私自辦理土地分割登記，將原314地號土地分割出同段314-6地號土地（面積816平方公尺，下稱系爭314-6地號土地）、同段314-7地號土地（面積1485平方公尺），分割後314 地號土地（下稱系爭314地號土地）面積僅餘3306平方公尺，被告再將建物及系爭314地號土地應有部分移轉登記予各戶買受人。
㈢因被告於預定銷售之初，廣告文宣上標榜「佔地1200坪，社
區所有600 坪中庭花園」，文宣上之「全區平面配置圖」，亦繪有建物外之中庭部分，對照原314 地號土地面積5607平方公尺，遂使各戶買受人均認知買受之標的即為含中庭範圍在內之原314 地號土地全部。各戶買受人多係委託被告代辦買受314地號土地應有部分，故均不知系爭契約約定之314地號土地面積已有改變，而繼續使用原314 地號土地範圍，包括實際上已分割為系爭314-6 地號土地並歸被告所有之中庭部分；被告亦未曾禁止社區居民使用中庭範圍或告知中庭範圍係被告所有，以致各戶買受人多年來對登記於名下之314地號土地與系爭契約約定之原314 地號土地面積不同之情，一無所知；迄104 年間，法務部行政執行署臺中分署公告查封系爭314-6地號土地，各住戶始知系爭314-6地號即社區中庭部分，所有權人並非社區各住戶，仍屬被告所有。
㈣兩造於80年5 月間締結買賣契約時，並無其餘特別約定，則
買賣標的自包括各戶區分所有權建物，及依比例持有之基地即原314地號土地之應有部分比例，且系爭契約約定之314地號土地範圍應依締約當時現況為準。被告竟於交付及移轉登記原314地號土地予買受人前，擅自分割而減少314地號土地範圍，使各戶買受人未能取得分割後系爭314-6地號土地之所有權，原告爰依兩造間之買賣契約及民法第348條第1項之規定，請求被告應將系爭314-6 地號土地，分別依比例移轉登記予原告。
㈤系爭契約第15頁就建築物標示為「座落：臺中市○區○○○
○段○○○○號上建築地下一層、地上七層復興園中園…」，比對原告發現被告不完全給付後調得本社區地下室即同地段建號6582建物之測量成果圖，可知地下室之範圍係橫跨81年分割後之314地號及系爭314-6地號土地，應足證80年締約當時314 地號尚未分割，足可涵蓋全棟建物地上地下全部範圍，被告始於建物座落之標示部分僅列314 地號土地。又系爭契約就建築物部分確有標明面積坪數，符合實務上一般買賣契約文本之格式；至土地標示部分未如建物標示詳列面積坪數，應係被告於締約時即刻意將314 地號土地之範圍模糊化，使買受人未來難以將所有權狀與契約比較查證，以利被告達成故意不為完全給付之目的。此種被告刻意隱諱的惡劣手法，不應成為原告舉出契約文本證明交易內容上之不利益；其不利益應由被告承受。
㈥本件各戶買受人與被告締約時，原314 地號土地既尚未分割
，且被告宣傳販售社區不動產之範圍又包括中庭部分，故各戶原始買受人主觀上買受之標的均為分割前之原314 地號土地範圍（面積5607平方公尺）。蓋該中庭部分外觀上為社區整體不可分割之一部，又為住戶通行所必須，被告交付買賣標的時亦未曾告知中庭部分不包含在內，而使社區住戶均得自由使用中庭，且被告亦故意未於買賣契約上載明314 地號面積。各戶原始買受人受被告種種之誤導，均未能探知被告竟於交付買賣標的前暗自分割314 地號土地，扣留中庭部分未移轉登記予買受人。嗣後，縱有原始買受人轉賣其所有部分，或再經轉賣者，惟無論經幾手轉賣或買賣對象為何，買賣雙方主觀上之買賣標的亦均為各戶區分所有建物及包含中庭在內之基地，自屬社會通念之必然，蓋無人願意承買無法通行中庭至道路、無法使用通行之社區建物。因此，中庭部分固因第一手買受人實際上未獲被告交付該物，所有權未移轉予第一手買受人，但第一手買受人主觀上均誤認自己已獲得該部分之物權及處分權，故主觀上後續轉賣時，交易雙方主觀買賣標的包含該部分物權及處分權，而客觀上則應解為第一手買受人得對被告主張之民法第348 條請求權係該部分物權之一種變形物，故第一手買受人客觀上已將請求權轉讓予後續之受讓人。又縱認依「債之相對性」原則，每位買賣後手僅得對前手主張履行中庭土地之交付，然則每位後手就其對前手之債權，仍得依民法第242 條，以自己之名義，對最初之出賣人即被告，代位行使第一手買受人所得行使之權利。
㈦本件原告之請求權並未罹於時效，本件被告所用手法，初係
故意不於房地買賣契約之不動產標示頁上載明具體之基地面積，僅記載基地地號，此使買受人信賴建案基地及於原314地號土地全部（包含中庭土地）；嗣後復暗中辦理分割登記，使314 地號之面積大為縮減，再行移轉交付予買受人，此際買受人自難以查悉標的物面積之變動，遑論嗣後轉賣時之後手更不可能查悉原委。被告此種手法實屬惡劣，顯已嚴重違背誠信原則；而原告等人亦係因此直至104 年間接獲法務部行政執行署臺中分署公告查封中庭土地時，始知悉被告未依債之本旨，給付締約時所約定之原314 地號土地全部範圍。倘於本件之情形，尚須嚴格遵守消滅時效期間起算點之客觀判斷基準，而謂本件原告已不得向被告請求履行，對於多年來均信賴被告之原告等住戶顯有不公。是為糾正被告嚴重違反誠信造成之後果，本件原告所承受或得代位行使第一手買受人對被告之請求權，其消滅時效，應採取主觀判斷基準，自104 年間原告知悉被告長期欺暪社區住戶，將中庭土地即系爭314-6 地號土地仍登記在被告名下時起算，以維護個案公平正義。
㈧並聲明：被告應將系爭314-6 地號土地，分別依附表所示之權利範圍比例，移轉予附表所示之各該原告分別取得。
三、被告則以：「復興園中園」社區已交屋迄今長達20餘年，依常理可能幾經轉手，現房屋所有權人未必為第一手向被告買受房地之人，則基於債之相對性原則，應僅第一手向被告買受房地之人，即系爭契約之當事人，始得向被告請求。又縱認原告請求有理由，惟原告應自被告移轉登記買賣標的物之所有權後，即可行使請求權，惟原告起訴距被告移轉所有權登記後已逾20年，其請求權顯已罹於時效而消滅，原告主張應予駁回等語置辯，答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張之事實，業據其提出法務部行政執行署通知、系爭契約書、舊式土地登記簿謄本、建物使用執照存根、地籍圖、售屋廣告、法務部行政執行署查封公告、土地建物登記謄本、衛星地圖、相片、建物測量成果圖及建物所有權狀為證（見本院卷㈠第25-62頁、卷㈡第22-250頁、卷㈢第4-133、195-203頁、卷㈣第82、221頁）。按請求權，因十五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條前段、第128條前段第144條第1項分別定有明文。又民法第128 條所謂請求權可行使時，係指行使求請求權在法律上無障礙時而言。請求權人因疾病或其他事實上障礙不能行使請求權者，時效之進行，不因此而受影響（最高法院31年11月19日決議㈠參照），義務人實際上能否為給付，亦非所問（最高法院63年台上字第1885號判例參照）。權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙，非屬法律障礙（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。原告主張依據買賣關係請求被告分別移轉系爭314-6 地號土地應有部分予原告，僅提出原告曾漢州與被告於80年5 月26日簽訂之系爭契約書為證，有該契約書在卷可稽（見本院卷㈠第27- 51頁）。系爭契約第6條第2項約定：「…甲方(買受人曾漢州)不辦銀行貸款者，乙方(被告)應於房屋所有權第一次登記手續辦竣，甲方付畢全部房地買賣價款及依本約第2條第2項約定應負擔之款項後，將房地所有權移轉登記歸甲方所有。…」，第3 項約定：「…甲方依約須辦銀行貸款者，乙方應於甲方依前條約定辦竣有關貸款之準備手續、付清其他價款及依本約第2條第2項約定應負擔之款項後，將房地所有權移轉登記歸甲方所有。…」，則原告或其等前第一手買受人，於房屋辦妥所有權第一次登記後，即得給付價金請求被告移轉買賣標的房地所有權。而本件買賣房屋於81年5月20日竣工，於81年5月27日發給使用執照，有使用執照存根在卷可佐（見本院卷㈠第53-55 頁），並參照原告所提建物謄本登記為所有人時間有於81年8 月間者，可知至遲於81年8 月間本件買賣房屋已辦妥所有權第一次登記，斯時原告或其等前第一手買受人，即得行使基於系爭契約對於被告之請求移轉系爭314-6 地號土地應有部分之請求權，原告遲至106年1月10日始向本院提起本件訴訟，有起訴狀上本院收件章戳可稽（見本院卷㈠第4頁），顯已逾15年時效期間，被告援時效抗辯，自得拒絕給付辦理系爭314-6地號土地應有部分移轉登記。原告雖主張係至104 年間接獲法務部行政執行署臺中分署公告查封中庭土地時，始知悉被告未履行移轉系爭314-6 地號土地等語，惟查，依原告提出臺中市○區○○○○段○○○○○號建物即門牌臺中市○區○○○街○○○ 號地下室（「復興園中園」社區地下室）建物測量成果圖及建物所有權狀（見本院卷㈣第82、221 頁），該地下室坐落土地為系爭314、314-6地號土地，即在原告所指社區中庭下方，原告或其等第一手買受人，似非不能依此得知原314地號土地已另分割出系爭314-6地號土地之情。縱令原告主張係至104年間始知悉被告未履行移轉系爭314-6地號土地之情屬實，依最高法院95年度第16次民事庭會議決議，權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙，對於時效之進行，不因此而受影響，亦不能以此認為時效尚未完成，原告以此主張，並無理由。
五、從而，原告主張依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭314-6 地號土地，分別依附表所示之權利範圍比例，移轉予附表所示之各該原告分別取得，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
書記官 許馨云