臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第269號原 告 黃裕舜訴訟代理人 陳浩華律師被 告 張山田
張吳淑精共 同訴訟代理人 葉進雄被 告法定代理人 陳文益上列當事人間返還買賣價款事件，本院於民國106年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，聲明第1、2項原請求：㈠被告張山田、張吳淑精應連帶給付原告新臺幣（下同）17,700,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。㈡被告住玖不動產經紀業有限公司（下稱住玖公司）應給付原告405,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。嗣於民國106年11月28日以民事準備書狀㈡變更聲明第1、2項請求為：㈠被告張山田、張吳淑精應給付原告17,700,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。㈡被告住玖公司應給付原告354,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，按諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於105年7月23日以價金17,700,000元向被告張山田、張
吳淑精購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上未辦保存登記之門牌號碼臺中市○○區○○路0段000000號建物（下稱系爭建物）；被告住玖公司收取仲介佣金354,000元。原告購買系爭土地時，因被告以廣告帆布將系爭建物2樓部分遮住，致原告無法判斷系爭土地上方空間遭鄰地建物占有之情形，然被告均於買賣標的之現況說明書第8項記載：「是否被他人無權占用？否。」被告對於房地現況並未誠實告知，使原告陷於錯誤而購買系爭土地。原告於106年4月19日以存證信函通知被告排除第三人占用之土地「空域」部分，被告竟稱不影響原告利用土地，致該土地前寬後窄，造成原告利用土地不便及土地完整性欠缺。原告依據不完全給付之規定，以存證信函催告被告補正，被告未補正，原告依民法第254條規定，以起訴狀之通知為解除買賣契約之意思表示，並依民法第259條規定及系爭不動產買賣契約書第8條第3項約定，請求回復原狀及返還仲介費。
㈡被告出示不實在之現況說明書，已構成利用詐術使原告為意
思表示，爰依法撤銷受詐欺而為之意思表示，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求返還買賣價金及仲介費。
㈢並聲明：
⒈被告張山田、被告張吳淑精應給付原告17,700,000元，並自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
⒉被告住玖公司應給付原告354,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告張山田、張吳淑精答辯：㈠被告張山田、張吳淑精否認買賣系爭土地時，以廣告帆布遮住系爭土地上建物2樓部分乙事。
㈡被告張山田、張吳淑精於105年7月23日將系爭土地及建物出
售予原告，嗣即點交完畢，原告未依通常程序從速檢查其所受領之物，於106年4月24日始發還通知系爭土地之領空遭占用，原告顯有怠於發現瑕疵、怠於通知之情事，依民法第35
5、356條規定，應視為承認所受領之物。㈢系爭土地1、20年來均同目前之現況，土地上方是否遭鄰地
建物占有，尚須鑑界始能確定，被告張山田、張吳淑精並無故意不告知瑕疵之情形，更無詐欺之行為。
㈣縱認系爭土地及建物確有瑕疵，然其瑕疵顯屬些微，依民法第359條規定，原告僅得請求減少其價金。
㈤依據106年6月16日系爭土地之第一類登記謄本所載，系爭土
地所有權人為黃嘉寶，而非原告，縱使解除兩造之買賣契約，原告亦無法為對待給付。
㈥並聲明：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被告住玖公司答辯：㈠原告雖以現況說明書不實為由主張受詐術欲解除契約，然該
現況說明書為賣方填寫後簽名，屬於賣方告知事項，且系爭土地受鄰地占用部分為空域，顯異於一般之鄰地占用，故僅以現況說明書記載情形與現況有所差異即認定被告施用詐術，顯有強加附會之疑慮。
㈡系爭土地空域雖受鄰地占用，然被告張山田、張吳淑精已於
106年6月7日與鄰地所有權人達成拆除之協議，即本案賣方就原告所述之問題已有解決之方案，待完工後，原告於本案主張其所受侵害即得補救，現亦只剩下右邊的鐵皮跟雨遮部分未拆除，無解除契約之必要，原告空言泛稱被告施用詐術更屬無據。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
四、本院之判斷：㈠原告主張原告於105年7月23日經被告住玖公司仲介，以價金
17,700,000元，向被告張山田、張吳淑精買受系爭土地及建物，並支付被告住玖公司仲介費354,000元，系爭土地及系爭建物上方空域，遭鄰地建物之所有人無權占用之事實，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地所有權狀、土地登記謄本、確認書、買賣議價委託書（本院卷第4至7、49至51、65至67、117、118頁）為證，且系爭1528地號土地之上方空間確遭兩側鄰地之2樓以上建物各占用3、1平方公尺，系爭1535之5地號土地之上方空間亦遭兩側鄰地之2樓以上建物各占用5、2平方公尺，此經本院現場勘驗（本院卷第85至87頁）明確，並有臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第95頁）可佐，堪信原告主張之事實為真正。
㈡原告得否以被告構成不完全給付，且經催告仍未補正為由，請求解除系爭買賣契約：
⒈按所謂特定物之買賣，係指契約成立時，該物已存在，當事
人並合意以之為買賣標的，於清償期以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付者而言（最高法院84年度臺上字第757號判決意旨參照）。又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠決議意旨參照）。如於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，此時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求。
⒉系爭土地及建物之上方空間確遭兩側鄰地之2樓以上建物占
用，固如前述。惟本件既屬特定物之買賣，且原告與被告張山田、張吳淑精簽訂系爭不動產買賣契約當時，系爭土地及建物之實況與原證二照片（本院卷第10頁）相同，此為兩造所不爭執（本院卷第113頁），可見系爭土地及建物之上方空間遭他人占用，係發生於原告與被告張山田、張吳淑精簽訂系爭不動產買賣契約之前，按諸前揭說明，被告張山田、張吳淑精依契約成立時之現狀將系爭土地及建物交付予原告，即屬依債務本旨而為給付，自不構成不完全給付之債務不履行責任。
⒊因此，原告以被告構成不完全給付，且經催告仍未補正為由
，請求解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定及系爭不動產買賣契約書第8條第3項約定，請求回復原狀及返還仲介費，即不可採。
㈢原告得否以其因被詐欺而為意思表示，撤銷其買受系爭土地及建物之意思表示：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。民法第92條第1項前段固有明文。惟民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例意旨參照）；又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院87年度臺上字第1195號判決意旨參照）。
⒉原告與被告張山田、張吳淑精簽訂系爭不動產買賣契約當時
，系爭土地及建物之實況與原證二照片相同，此為兩造所不爭執，業如前述。而依該張照片所示，系爭建物臨道路處之1樓天花板以上至相鄰左側建物2樓窗檯以下，雖設可作為招牌使用之長方形物體，然系爭土地相鄰兩側2樓以上之建物仍目視可及，並無原告所指遭被告以廣告帆布遮避之情事。又被告張山田、張吳淑精於委託被告住玖公司出賣系爭土地及建物時所書立之現況說明書第8項「是否被他人無權占用？」係勾選「否」，固為兩造所不爭執，並有現況說明書（本院卷第11頁）為證。然系爭土地係上方空間遭兩側鄰地之2樓以上建物占用，且其占用形狀均為狹長形、左側占用面積合計為8平方公尺、右側占用面積合計為3平方公尺，此經本院現場勘驗（本院卷第85至87頁）明確，並有臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第95頁）可佐，非經地政單位實地測量，一般人難以僅憑肉眼觀察而知悉其情，自不能僅以現況說明書所勾選內容與事實不符，即認為被告張山田、張吳淑精有故意不告知系爭土地上方空間遭他人占用之詐欺情事，原告復未能舉證證明被告張山田、張吳淑精主觀上確有詐欺故意之事實，按諸前揭說明，縱使被告張山田、張吳淑精所書立之現況說明書確與事實不符，原告亦不得依民法第92條第1項規定撤銷其買受系爭土地及建物之意思表示。
⒊因此，原告以其因被詐欺而為意思表示為由，撤銷其買受系
爭土地及建物之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求返還買賣價金及仲介費，亦不可採。
五、綜上所述，原告基於不完全給付及解除買賣契約、撤銷受詐欺意思表示及不當得利之法律關係，請求被告張山田、被告張吳淑精返還買賣價金及其法定遲延利息，請求被告住玖公司返還仲介費及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
民事第一庭 法 官 鄭舜元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
書記官 林政佑