臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第277號原 告 中旅發展有限公司法定代理人 徐彥訴訟代理人 李仲景律師被 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴訴訟代理人 鄭晃奇律師上列當事人間變更契約期限等事件，本院於民國106年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按，法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條、第176條分別定有明文。查原告起訴時，其法定代理人原為陳元山，惟在訴訟繫屬中，原告法定代理人已變更為徐彥，並由原告於民國（下同）106年12月5日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第138頁、第152頁），經核於法無違，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、訴外人劉輝勝於101年10月12日與被告就門牌號碼為臺中市○區○○路○○號之商業大樓（坐落臺中市○區○○段○○段0000000000地號土地，下稱系爭房地），訂定期限自101年10月12日起至106年10月11日止為期五年之國有非公用基（房）地標租契約書，嗣於102年12月2日，原告再就相同租賃內容與被告換約（僅租期更改為102年12月2日至106年10月11日），由原告繼受原租賃契約之權利義務，延續原租約。原告係經被告公告之招租事宜得標，依約繳納履約保證金新臺幣（下同）10,290,882元，於投標前僅能就租賃標的物外觀為觀察，無法入內詳細履勘，於得標、繳交保證金後，雙方共同進入系爭房地時，始驚覺地下室已長期淹水至地下二樓（地下室共三樓），且基礎之機電、消防設施，全部浸泡腐蝕，無法使用，而需拆除重新建置。原評估機電、消防設施恢復原使用功能之重置工程費為3,500萬元，預估完工期為103年7月15日（原依施工單位報告評估，須至103年9月中旬始能估驗通過、完備各項行政程序），原告為達使用目的，不得不就基礎機電、消防與停車設施重建部分與訴外人見安營造股份有限公司訂立上開工程承攬合約，此均經被告同意行之，實際竣工日則為103年11月20日。而系爭房地亦自斯時起，方符合使用收益之基本狀態。期間，原告曾發函向被告表示因無法使用系爭房地而暫緩租期起算、暫免租金給付、由被告負擔修繕費，且原告願繼續給付月租但就雙方租賃爭議保留聲明之意（按，自101年10月起103年9月止，原告共已給付被告租金6,691,689元）；被告則以依公告標租載明本件係「現狀點交」，且系爭合約書其他約定事項第（七）點規定拆建修繕費用由承租人自行負擔，而拒絕原告暫緩租期請求。惟原告不能使用而需修繕之期間，乃至103年11月20日始截止，若仍以106年10年11日為租賃契約最末期日，使用期限之利益顯將受到不當壓縮，對原告顯失公平，而有變更其原有效果之必要。爰依民法第227條、第227條之
2、第423條、第264條第1項，提起本訴訟。
二、系爭房地為「商業大樓」，提供基礎堪用之機電、消防設施，以符合「中等品質」之要求，自係出租人之基本義務。訂約伊始，系爭房地之狀況如前所述，被告就其所管理之房地有違其維護、保養及整修之公益義務。根據民法第247條之1規定，本件標租公告、標租契約書中對原告極其不利之上開規定，實合於「附合契約」（定型化契約）情形，該部分約定應屬無效。系爭房地不堪使用，更有公共安全上之疑慮。
被告自身亦對其殘敗之情形不甚清楚，否則不會將此建物招標出租。投標前原告信任系爭房地在被告依據國有財產法之維護下，屋況不可能太差下決定投標，得標之際更立即繳納履約保證金。被告於101年11月9日始提供系爭房地鑰匙給原告，原告實無法於簽約前後了解現場狀況，被告卻將此一事實解讀為已完成現況點交，依民法第148條第2項，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之意旨，被告縱使依「約」、依「法」有理，然其違反民事法核心精神、更高位階之「誠信原則」，灼然至明。
三、原告固然自願先行支出修繕費用，並持續繳納租金，然並不能直接推論原告願意接受被告依現狀交付系爭房地之出租條件，而不能再指稱被告有違約情事。
四、並聲明：請求將兩造於102年12月2日訂定之國有非公用基（房）地標租契約書之租賃期限變更為自103年11月21日起至108年11月20日止。
貳、被告抗辯：
一、本件無民法第227條之2之適用：
（一）系爭出租建物之狀態，除原承租人劉輝勝及原告於系爭租賃契約成立生效後自行修繕之部分外，於契約成立前後並無變動，根本無原告所無法預料之客觀「情事變更」事實發生。至於劉輝勝及原告是否誤認系爭出租建物之狀態而同意承租，為當事人主觀認知之問題，與情事變更毫無關連。原告於本件主張民法第227條之2情事變更原則，顯屬錯誤。系爭租賃契約之承租人本為劉輝勝，而非原告。原告係於系爭租約履行超過一年之後（101年10月12日至102年12月1日），於102年12月2日承受劉輝勝之承租人地位，以相同之條件與被告換約，此為原告所自承。原告與被告於102年12月2日訂立系爭租賃契約之時，自已詳知系爭房地之狀態及契約之內容，且經其評估之後仍同意以相同條件承受系爭租賃契約。原告陳稱其不知悉建物狀態而為承租，有情事變更原則之適用，與本件事實經過不符。
（二）實則，被告於出租系爭房地之時，於標租公告上即註明於「1.9月7日上午10時至下午3時開放看屋。．．3.按現狀點交，其須修繕、地下室積水處理及復水、復電費用等均由得標人自理。」，並非如原告所述僅能從外觀察屋況，無法入內履勘。原告聲稱係於系爭租賃契約簽立之後，至被告交屋時始知悉屋況損害嚴重，亦非屬實。系爭房地承租前後並未歷經無法預知之天災事變影響屋況，原告以情事變更為由，請求延長租期，顯非可採。系爭租賃契約成立生效之前，劉輝勝及原告知悉系爭房地之出租狀態，而系爭租賃契約成立生效之後，劉輝勝及原告亦自願投入資金修繕系爭房屋，被告未為反對意見，則被告已交付系爭房地給劉輝勝及原告管理使用，應無不妥，系爭租賃契約之履行無法律上瑕疵存在。
二、被告無債務不履行之情形：
（一）被告於公開標租之時，已充分揭露系爭房地有積水及斷水、斷電尚須修復之狀態，並開放看屋讓有意投標之人審酌。系爭房地在標租前，確實未以圍籬阻隔，且系爭房地位於商業區內，本作為商業用途使用，被告就系爭房地標租底價乃根據委託估價公司評估市場行情而訂，訴外人劉輝勝當初標租時，應已將修繕費用及修繕期間列為將來營業成本，經評估仍可獲利始為投標，原告承接劉輝勝之承租人地位時，不可能未經評估而同意承受租約。劉輝勝及原告在承租系爭房地之前，既已可充分評估利弊得失而決定承租與否，對於租賃契約之內容，自不能再爭執有對其重大之不利益之約定而顯失公平。兩造就系爭房地既約定以現狀出租及點交，劉輝勝及原告在當時亦同意自行出資修繕，顯已同意被告完成交付合於使用目的之租賃標的物之義務，被告自無債務不履行之情形。倘原告得標後認系爭房地有無法使用之情況，被告違反出租人義務，自當請求終止租約或要求被告修繕。原告自願修繕及繳納租金，顯已接受被告依現況交付系爭房地之出租條件，不得於本案再指責被告有何違約情事。
（二）被告並無任何債務不履行之違約事由存在，亦無契約條款違反公平原則而致無效之情形。原告引用民法第423條、第264第1項、第227條、第247條、第148條第2項作為請求依據，均無可採。上開民法條文，均無規定承租人得主張延長租賃期間之效果，原告請求顯無理由，甚為明確。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造經試行整理並簡化爭點，就下列事項不為爭執（詳見本院卷第156頁反面至第157頁），且有原告所提之標租契約書（見本院卷第11頁至第14頁）、租賃標的物請求協助函（轉讓租賃權）往來文件（見本院卷第15頁至第20頁）、招標附表（見本院卷第21頁至第27頁）、錄音光碟、現場拍攝照片（見本院卷第28頁至第44頁）、會勘紀錄現勘報告書（見本院卷第45頁至第50頁）、原告與見安營造股份有限公司工程承攬合約書（見本院卷第51頁至第67頁）、原告與被告租賃標的設備設施重設申請函（見本院卷第68頁至第74頁）、原告102年1月15日請求被告暫停租期函至103年12月1日請求重新訂約函（見本院卷第75頁至第100頁）、原告102年1月23日至103年6月9日會勘現況、裝修作業函（見本院卷第101頁至第104頁）、被告所提出之招租公告附表（見本院卷第116頁至第117頁），在卷可參，本院自得採為判決之基礎：
（一）訴外人劉輝勝於1O1年10月12日與被告就門牌號碼臺中市○區○○路○○號房地（坐落臺中市○區○○段○○段0000000000地號土地，下稱系爭房地）簽立租賃契約（下稱系爭租約），租期自101年10月12日起至106年10月11日止，共5年。嗣於102年12月2日劉輝勝將系爭租約承租人地位轉讓與原告，除租期改為自102年12月2日起至106年10月11日止外，其他租賃條件均未更改。
（二）被告於標租系爭房地之公告上有註明「1.9月7日上午10時至下午3時開放看屋，2.按現狀辦理標租。3.按現狀點交，其須修繕、地下室積水處理及復水、復電等均應由得標人自理4.本案國有房屋，得標人不得要求修建、增建、改建或拆除重建。得標人如有修繕情形，其修繕部分，於租約終止時，應無條件交本處接管，收歸國有。」。
（三）訴外人劉勝輝前於得標後已依約繳納履約保證金10,290,882元。102年12月2日劉輝勝將系爭租約承租人地位轉讓與原告，上開履約保證金10,290,882元，於換約時，改列為原告所繳。
（四）本件系爭出租建物於被告與訴外人劉勝輝於101年11月9日會勘現場，其建物之地下室於被告招標出租時已長期淹水，且基礎之機電、消防設施，因浸泡腐蝕，無法使用。訴外人劉勝輝於102年7月11日具函予被告，請求辦理機電、消防乃至停車等所有功能性設備設施重建事宜。被告於102年7月16日發函同意。原告於103年3月15日將受損機電、消防設施拆除重新建置，以總價3,500萬元發包予訴外人見安營造股份有限公司承攬修繕，並於103年11月20日竣工。
（五）訴外人劉勝輝於102年1月15日發函被告請求「予以同意先行暫停租期」；於102年3月8日發函被告請求「自即日起算615天免計租期租金」；於102年5月15日向被告請求「暫緩點交」或「重置規劃評估期及重置施作期間免計租期租金」。被告於102年6月19日以台財產中改字第10250006330號函文不予同意訴外人劉勝輝上開「暫緩點交」或「修繕期間免計租期租金」之請求。
（六）原告於租賃物之機電、消防、停車等設備修繕竣後，再於103年12月1日函請被告辦理重新訂約及點交事宜。惟為被告所拒 。
肆、本院之判斷：
一、原告主張系爭租約有民法第227條之2情事變更之適用，並無理由：
（一）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用。（104年度台上第2413號判決意旨參照）；「當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於『契約嚴守』及『契約神聖』之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。」（最高法院103年度台上第308號判決意旨參照）；「情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。（最高法院97年度台上第1794號判決意旨參照）。
（二）查：訴外人劉輝勝於1O1年10月12日與被告就系爭房地簽立系爭租約，租期自101年10月12日起至106年10月11日止，共5年。而被告於標租系爭房地之公告上有註明「1.9月7日上午10時至下午3時開放看屋，2.按現狀辦理標租。3.按現狀點交，其須修繕、地下室積水處理及復水、復電等均應由得標人自理4.本案國有房屋，得標人不得要求修建、增建、改建或拆除重建。得標人如有修繕情形，其修繕部分，於租約終止時，應無條件交本處接管，收歸國有。」等語；且被告與劉勝輝於101年11月9日會勘現場，其建物之地下室於被告招標出租時已長期淹水，且基礎之機電、消防設施，因浸泡腐蝕，無法使用。劉勝輝於102年1月15日發函被告請求「予以同意先行暫停租期」、於102年3月8日發函被告請求「自即日起算615天免計租期租金」、於102年5月15日向被告請求「暫緩點交」或「重置規劃評估期及重置施作期間免計租期租金」。被告於102年6月19日以台財產中改字第1025 0006330號函文不予同意劉勝輝上開「暫緩點交」或「修繕期間免計租期租金」之請求。劉勝輝乃於102年7月11日具函予被告，請求辦理機電、消防乃至停車等所有功能性設備設施重建事宜。被告於102年7月16日發函同意；嗣於102年12月2日劉輝勝將系爭租約承租人地位轉讓與原告，除租期改為自102年12月2日起至106年10月11日止外，其他租賃條件均未更改；且劉勝輝前於得標後已依約繳納履約保證金10,290,882元。102年12月2日劉輝勝將系爭租約承租人地位轉讓與原告上開履約保證金10,290,882元，於換約時，改列為原告所繳等情，為兩造所不爭執，已如前述。是系爭租約之原始承租人為劉輝勝，而劉輝勝承租後已至現場會勘，得知被告出租建物之地下室於被告招標出租時已長期淹水，且基礎之機電、消防設施，因浸泡腐蝕，無法使用，且劉勝輝於102年1月15日發函被告請求「予以同意先行暫停租期」、於102年3月8日發函被告請求「自即日起算615天免計租期租金」、於102年5月15日向被告請求「暫緩點交」或「重置規劃評估期及重置施作期間免計租期租金」，均為被告拒絕。原告係劉輝勝與被告訂約後，方成立之營利法人，且原告係於系爭租約履行超過1年之後（101年10月12日至102年12月1日），於102年12月2日承受劉輝勝之承租人地位，以相同之條件與被告換約，是原告與被告於102年12月2日訂立系爭租約時，原告應已詳知系爭房地之狀態及契約之內容，且經其評估之後仍同意以相同條件承受系爭租約。是原告決意向被告承租系爭房地時，被告出租建物之地下室於被告招標出租時已公告長期淹水，且基礎之機電、消防設施，因浸泡腐蝕，無法使用，而該無法使用之情事為原告所明知，應可確定，原告既明知承租建物之現狀未修繕前無法使用，經評估後仍執意承租，該暫無法使用之情事，非屬契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，而係兩造訂約時所能預料，基於『契約嚴守』及『契約神聖』之原則，兩造自應依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求變更其原有之效果，是原告陳稱其不知悉建物狀態而為承租，有情事變更原則之適用，並請求變更其原有之效果，尚非有據。
（三）雖原告主張其乃劉輝勝承租後所成立之營利法人用以承繼系爭租約，因劉輝勝承租時無法得知出租建物之地下室出租時之狀況，其得承繼劉輝勝主張之權利，而為本案主張云云，惟查：被告於出租系爭房地之時，於標租公告上即註明「1.9月7日上午10時至下午3時開放看屋，2.按現狀辦理標租。3.按現狀點交，其須修繕、地下室積水處理及復水、復電等均應由得標人自理4.本案國有房屋，得標人不得要求修建、增建、改建或拆除重建。得標人如有修繕情形，其修繕部分，於租約終止時，應無條件交本處接管，收歸國有。」。劉輝勝投標時必有閱覽公告而得知上情，該公告明白表示「按現狀辦理標租」、「.按現狀點交」，且載明：「須修繕、地下室積水處理及復水、復電等均應由得標人自理」、「本案國有房屋，得標人不得要求修建、增建、改建或拆除重建。得標人如有修繕情形，其修繕部分，於租約終止時，應無條件交本處接管，收歸國有。」，清楚告知不特定欲投標之人，出租之建物有地下室積水須修繕、處理，且必須復水、復電等瑕疵存在，欲參與投標者應自行查看以評估是否投標，劉輝勝與其他投標人一樣，於投標前本得自行決定是否至現場查詢狀況，如劉輝勝怠於上開查覽之利益，未前去查訪現場狀況，此係劉輝勝個人疏失而致其權益受損，尚難認此一疏未查覽之情事，有情事變更原則之適用。至於原告主張其僅能從外觀察屋況，無法入內履勘，直至被告交屋時始知悉屋況損害嚴重云云，已為被告否認，且未舉證證明，自難採信。原告主張之情事，係就已存在之狀況未予查明，而非訂約後歷經無法預知之天災事變影響屋況，原告以情事變更為由，請求延長租期，顯非可採。
（四）基上，原告於承租系爭建物時，系爭建物之地下室本處於長期淹水，且基礎之機電、消防設施，因浸泡腐蝕，無法使用之況狀，該無法使用之狀況，非屬兩造契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變；且被告於標租公告業已註明該瑕疵存在，並註明現況點交，且開放時間請欲投標之不特定人自行決定是否查看現狀，以評估參與投標與否，於履行契約過程中，尚難謂有違誠信原則。原告與被告訂約時就上開租賃物具有瑕疵，如未經修繕無法使用之狀況知之甚明，於原告評估後仍執意與被告訂約，就上開租賃物暫無法使用之狀況，本屬兩造契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為兩造所能預料，且經原告自行風險評估後仍與被告締約及約明給付內容，實難謂兩造間之租賃契約，有民法第227條之2情事變更之適用，是原告主張系爭租約有民法第227條之2情事變更之適用，應無理由。
二、原告請求變更租賃期限為並無理由：
（一）兩造間系爭租約並無民法第227條之2情事變更之適用，已如前述，是原告依民法第227條之2規定請求變更兩造契約效果即將兩造於102年12月2日訂定之國有非公用基（房）地標租契約書之租賃期限，變更為自103年11月21日起至108年11月20日止，難謂有據。
（二）另審諸劉輝勝於1O1年10月12日與被告成立之系爭租約，其租期自101年10月12日起至106年10月11日止，共5年。
而原告於102年12月2日承繼劉輝勝承租人地位與被告重訂租約，其租期亦明定為102年12月2日起至106年10月11日，顯見兩造雖就系爭出租建物之地下室，於被告招標出租時已長期淹水，且基礎之機電、消防設施，因浸泡腐蝕，無法使用一節，有無損及承租人權益，固有爭執，但就系爭租約之終期定為106年10月11日並無爭執，即系爭租約應於106年10月11日屆至，而終期後契約消滅，被告得再行招租一事，兩造應有明確合意，是兩造自應受該合意之拘束，不得任意變更。況審諸系爭租約第2條約明：「本租約為定期租賃契約，其期間自民國102年12月2日起至民國106年10月11日止，租期屆滿時，租賃關係即行消減，出租機關不另通知。租期屆滿出租機關重新辦理標租時，承租人得以決標之同一租金率優先承租。」，此條款為原承租人優先承租權，即原租約縱依約屆至，被告重行招標出租，亦附予原承租人（即原告）以同一條件優先承租之權利，並不影響原告修繕租賃物而不得優先續約承租之權益，是系爭租約縱有原告主張民法第227條之2情事變更之適用，原告可得主張者，亦應係減少租金給付而非變更租約期間，原告請求將兩造所訂系爭租約之期限調整變更，自不應准許。
（三）另原告引用民法第423條、第264第1項、第227條、第247條、第148條第2項作為請求依據，然上開民法條文，均無規定承租人得主張延長租賃期間之效果，原告請求顯無理由，甚為明確，併此敘明。
四、綜上所述，兩造間系爭租約並無民法第227條之2情事變更之適用，原告依民法第227條之2規定請求變更兩造租賃期限為並無理由，是原告訴請將兩造於102年12月2日訂定之國有非公用基（房）地標租契約書之租賃期限變更為自103年11月21日起至108年11月20日止，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 25 日
民事第四庭 法 官 王金洲以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 25 日
書記官 魏愛玲