臺灣臺中地方法院民事判決 106 年度重訴字第216 號原 告 陳俊傑訴訟代理人 游雅鈴律師被 告 林欽榮
林彩鳳林淑閨林素禎林亦足林宜果林淑滿林素蘭共 同訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國107 年1 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林淑滿、林素蘭應於原告給付訴外人林鼎實業股份有限公司新臺幣壹仟參佰玖拾柒萬元之同時，將臺中市○○區○○段○○○○○○○○○號（權利範圍100000分之1155）土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林淑滿、林素蘭負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款定有明文。原告起訴聲明原請求：被告林欽榮、林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林宜果、林淑滿、林素蘭等8 人，應於原告給付訴外人林鼎實業股份有限公司（下稱訴外人林鼎公司）1,397 萬元之同時，將臺中市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號、權利範圍100000分之1155之土地，移轉所有權登記予原告（見本院卷第1 頁至第2 頁）。嗣於民國106 年7 月5 日具狀於前開聲明後方追加：如有任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內，同免為給付（見本院卷第128 頁）。查原告所為變更，核屬追加應受判決事項之聲明，請求權基礎事實同一，應予准許。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：原告於民國101 年5 月12日與訴外人林鼎公司簽訂「林鼎森
邸」土地房屋預定買賣合約書（下稱系爭契約），購買門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號21樓之3 房屋（建號臺中市○○區○○段○○○ 號）其中戶別為「B1戶21樓」1 戶房屋及「地下三層編號6 、7 平面停車位兩個」（下稱系爭房地），總價金為新臺幣（下同）2,150 萬元。原告並依系爭契約第8 條規定，交付至使用執照核發完成階段之款項，尚餘銀行貸款1,397 萬元及交屋款108 萬元。系爭建案之建築使用執照於103 年2 月26日取得，訴外人林鼎公司並自103 年5月起陸續為本建案住戶辦理驗屋及交屋事宜。
然訴外人林鼎公司通知原告於103 年8 月7 日驗屋時，竟發
現系爭房屋有諸多瑕疵，原告遂於103 年11月21日以存證信函通知訴外人林鼎公司瑕疵及修復清單，並表示瑕疵修復完成經兩造驗收後，將1 次繳清房屋款項。訴外人林鼎公司於
104 年1 月14日以瑕疵改善已完成為由，通知原告進行複驗，然當日複驗後仍有諸多瑕疵，原告遂於同年2 月24日向臺中市地政局申訴，臺中市地政局並發文要求訴外人林鼎公司妥適處理消費爭議。惟訴外人林鼎公司未再就原告所指缺失完成修復，逕於104 年4 月27日以律師函解除系爭買賣契約，並依約沒收房地總價款百分之15計算之違約金。原告前於
104 年6 月11日，依系爭契約第14條約定起訴請求訴外人林鼎公司移轉系爭房屋及該屋坐落之臺中市○○區○○段○○○○號、權利範圍100000分之1155之土地（下稱系爭基地）予原告，蒙鈞院以104 年度重訴字第365 號民事判決（下稱前案判決）訴外人林鼎公司應於原告給付1,397 萬元之同時，將系爭房屋及基地之所有權移轉登記予原告。
然查系爭基地非訴外人林鼎公司所有，而係訴外人林鼎公司
之董事與監察人，即被告林欽榮、林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林宜果、林淑滿、林素蘭等8 人共有，是原告無法以前案判決單獨辦理所有權登記。為此依系爭契約第14條第4 項約定，請求被告等人應於原告對待給付1,397 萬元與訴外人林鼎公司之同時，移轉系爭基地所有權予原告。至林欽榮、林宜果雖已非系爭基地所有權人，然仍為系爭契約上所列之土地所有權人，應而仍負有履行土地移轉登記義務，且被告8 人就履行系爭基地所有權移轉之債務，應構成不真正連帶債務。
並聲明：被告林欽榮、林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、
林宜果、林淑滿、林素蘭等8 人，應於原告給付訴外人林鼎公司1,397 萬元之同時，將系爭基地移轉所有權登記予原告。如有任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內，同免為給付。
貳、被告抗辯則以：本件系爭買賣契約就給付交屋款108 萬元，及辦理過戶登記
款1,397 萬元，並無約定先後順序，訴外人林鼎公司自得同時催告履行，原告如拒絕其中一項履行，即應負給付遲延責任。
系爭建案建築使用執照於103 年2 月26日取得，依系爭契約
第14條第1 、2 項約定，訴外人林鼎公司已於103 年6 月3日寄發對保通知書通知原告辦理銀行對保、代書用印及驗屋事宜。原告自應會同辦理過戶登記，並給付過戶登記款1,39
7 萬元。但原告於103 年11月21日以臺中健行路郵局第540號存證信函通知訴外人林鼎公司略以：「本人承諾會於完成驗收日起三日內一次繳清房屋款項並與台端辦理交屋手續」。原告顯然要先辦理交屋，而拒絕依買賣契約14條之約定辦理過戶登記，使訴外人林鼎公司及被告不能取得過戶登記款1,397 萬元，而原告又無不能辦理過戶登記之理由，應屬可歸責原告之事由致給付遲延，應負給付遲延責任。
再者，原告以房屋瑕疵為由，拒絕辦理所有權移轉登記及交
屋，然經臺中市建築師公會鑑定結果，訴外人林鼎公司施工有瑕疵者僅主浴壁面石材裂縫及鋁窗框空心、A6、A7兩車位牆面樓板上方滲水發霉，及浴室主牆壁新增裂縫等項，合計修復費用110,800 元，占系爭房地總價2,150 萬元約千分之
5 ，足見原告主張房屋瑕疵之修復費用甚微，惟原告尚有買賣價金7 成（即1,505 萬元）未繳納，其以物之瑕疵抗辯拒絕辦理所有權移轉登記及交屋，欠繳買賣價金，違反比例原則。何況關於物之瑕疵，系爭契約第17條已約定訴外人林鼎公司有保固責任，隨時可以修繕到客戶滿意為止，對原告已有保障。另系爭契約第15條第1 項第2 款對於交屋程式已有特別約定，依私法自治原則，上開特約如不違反公序良俗，法院應尊重當事人之約定。系爭房屋既經臺中市建築師公會鑑定結果，並無重大瑕疵顯然無法居住之情形，原告自應辦理交屋給付交屋款，否則應負給付遲延責任。而原告拒絕交屋，經訴外人林鼎公司多次催告後仍不履行，訴外人林鼎公司自得以給付遲延為由解除買賣契約。系爭房屋既經解除契約，土地亦隨同解除契約，不得單獨辦理土地所有權移轉登記。
末查，系爭契約係土地及房屋分別出賣，房屋之買賣價格為
1,182 萬元、土地部分則為968 萬元，如原告之訴有理由，則原告尚未給付土地買賣價金，被告自得依民法第264 條第
1 項規定行使同時履行抗辯權。而原告訴之聲明主張被告應於原告給付訴外人林鼎公司1,397 萬元之同時辦理所有權移轉登記，然土地及房屋係分別出賣，原告請求全部價金支付訴外人林鼎公司，應無理由。
並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造經本院試行整理不爭執事項，結果如下（見本院卷第14
8 頁正反面，本院依判決格式修正或刪減文句）：原告與訴外人林鼎公司、被告林欽榮等8 人於101 年5 月12
日簽訂系爭契約，購買坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（應有部分100000分之1155）、同段588 地號土地（應有部分100000分之1143），及其上同段586 建號、588 建號房屋（應有部分全部，即門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號21樓之3 號房屋），戶別為「B1戶21樓」1 戶房屋及「地下三層編號6 、7 平面停車位兩個」，總價金為2,150 萬元（房屋價金1,182 萬元、土地買賣價金968 萬元）。
原告已依系爭契約約定，給付至使用執照核發期別合計645
萬元之款項，尚欠買賣價金1,505 萬元（即銀行貸款1, 397萬元與交屋款108 萬元）。
本建案建築使用執照於103 年2 月26日取得。依系爭契約第
14條第1 、2 項之約定：「土地及房屋所有權之移轉應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記」。訴外人林鼎公司於103 年6 月3 日寄發對保通知書通知原告辦理銀行對保、代書用印及驗屋事宜。原告於103年11月21日以臺中健行路郵局第540 號存證信函通知訴外人林鼎公司略以：「本人承諾會於完成驗收日起三日內一次繳清房屋款項並與台端辦理交屋手續」。
訴外人林鼎公司分別於103 年11月12日委託柳正村律師以（
103 ）律字第1102號律師函通知辦理所有權移轉登記、交屋及催繳積欠買賣尾款、104 年1 月23日以郵局第56號存證信函通知辦理過戶及交屋、104 年3 月9 日以郵局第120 號存證信函通知辦理所有權移轉登記、交屋及積欠買賣尾款1,50
5 萬元，再以104 年4 月27日（104 ）律字第0403號函通知原告解除系爭買賣契約。
系爭基地為被告林彩鳳（應有部分10000 分之524 ）、林淑
閨（應有部分10000 分之15）、林素禎（應有部分10000 分之2713）、林亦足（應有部分10000 分之11）、林淑滿（應有部分200000分之1271）、林素蘭（應有部分200000分之1271）所有。
肆、本院得心證之理由：依系爭契約第14條約定：「一、土地所有權移轉登記：土地
所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。二、房屋所有權移轉登記：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。……。四、賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：㈠依本契約第8條付款辦法，繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。『但交屋驗收款除外』。……。」及第15條約定：「一、賣方依約完成本房屋一切主建物及附屬建物之設備，領得使用執照6 個月內，或自來水、電力、瓦斯配線之配備後，得通知買方進行驗收手續。……交屋時雙方應履行下列各項義務：……㈡買方就本約約定之房屋發現有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕。俟賣方通知修繕完成三日內買方應繳清交屋保留款，惟除有重大瑕疵顯然無法居住外，買方不得拒絕或延遲辦理交屋手續，否則如逾期15日以上時視同買方點收完成交屋，賣方不負保管責任。」（見本院卷第9 頁正反面）。是依上開約定，賣方即訴外人林鼎公司應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦有關稅費及系爭房地所有權移轉登記，並應於買方即原告繳清「除交屋驗收款外」房地移轉登記前應繳之款項時，辦理房地所有權移轉登記。原告就系爭房屋如發現有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，並由原告與訴外人林鼎公司協議限期完成修繕，俟訴外人林鼎公司通知修繕完成3 日內，原告應繳清交屋保留款，除有重大瑕疵顯然無法居住外，原告不得拒絕或延遲辦理交屋手續。復參照系爭契約第8 條付款條件及方式約定之付款明細表所示（見本院卷第14頁），亦將銀行貸款1,397 萬元（土地部分628 萬元、房屋部分
769 萬元）、交屋款108 萬元（土地部分49萬元、房屋部分59萬元）分期並列，足認於系爭房地辦理所有權移轉登記時，原告依約僅需繳清含銀行貸款以前各期之價金，並無一併繳清交屋款108 萬元之義務，待訴外人林鼎公司通知修繕瑕疵完成3 日內，原告始負繳清交屋驗收（保留）款之義務。
而原告已給付至使用執照核發期別645 萬元（見不爭執事項），則原告於繳清銀行貸款1,397 萬元後，即得請求移轉系爭房地所有權登記，不待繳清交屋驗收款（保留）款。被告辯稱系爭契約就銀行貸款1,397 萬元及交屋款108 萬元並無約定先後順序等語，與上開約定不符，尚無可採。
而查原告主張系爭房屋有諸多瑕疵，為被告所否認，並以原
告所列之瑕疵修復費用僅占房屋買賣總價千分之五，且訴外人林鼎公司依約負有保固義務，當可予以修繕等語置辯。則就驗收時之瑕疵是否已經完成修繕，關係訴外人林鼎公司得否依系爭契約第15條第1 款第2 項之約定通知「修繕完成」並於3 日內請求原告繳清交屋保留款，如實際上瑕疵仍未修繕完成，縱非重大瑕疵，亦不得在瑕疵未修繕完成之情形下，視同原告點收完成交屋，否則等同強要原告承認受領仍有瑕疵未修繕之系爭房屋，顯然失其驗收手續、保留交屋款促使被告履行瑕疵保責任之目的。若被訴外人林鼎公司即毋須履行兩造間限期完成修繕之協議，上開約定豈非形同具文。是以，如訴外人林鼎公司就驗收時發現之瑕疵仍未修繕完成，縱非重大瑕疵，原告仍得就交屋款部分行使同時履行抗辯之權利。而經送請臺中市建築師公會鑑定結果，系爭房屋確存在主浴壁面石材裂縫、鋁窗框空心、浴室主牆壁新增裂縫及A6、A7兩車位牆面及樓板上方滲水發霉等施工瑕疵，此有該會105 年7 月6 日中市建師鑑字第204 號鑑定報告書可稽（見外放鑑定報告書第12頁至第13頁），足認原告主張上開瑕疵確仍存在且未修繕完成，確屬實在。承前所述，原告自得就交屋款部分行使同時履行抗辯之權利。被告辯稱上開瑕疵非屬重大瑕疵，並無不能居住情形，原告未辦理交屋給付交屋款，即陷於給付遲延云云，尚非可採。至系爭契約第17條保固條款之約定（見本院卷第10頁反面），則係指訴外人林鼎公司就系爭房屋自完成交屋日起或如有可歸責於買方之原因時，自賣方通知交屋日起應負之保固責任，此項保固責任之發生與否，與系爭契約第15條第1 款第2 項約定在交屋前之驗收時發現之瑕疵是否修繕完成，尚屬二事，自不因訴外人林鼎公司就系爭房屋依約應負擔保固責任，即得免除或減輕訴外人林鼎公司於交屋前驗收階段所發現瑕疵之修繕責任，更不得以保固條款之約定替代訴外人林鼎公司驗收瑕疵修繕完成之責。則原告主張願先辦理銀行貸款、所有權移轉登記及配合撥款，僅就交屋款部分保留至修繕完成辦理交屋手續時繳清，欲將銀行貸款與交屋款分別給付，揆諸前揭系爭契約第14條第4 項第1 款、第15條第1 款第2 項約定之說明，應屬有據。
然依前揭系爭契約第14條第1 、2 項、第4 項第2 款，及同
條第5 項：「第一項、第二項之辦理事項，由賣方指定之地政士辦理為之……」等約定觀之，原告辦理銀行貸款除自己應備妥相關文件外，亦須訴外人林鼎公司備妥申辦稅費、所有權移轉登記相關文件始得為之，如訴外人林鼎公司未提供或認應解除契約而不提供，即無從辦理所有權移轉登記並同時為抵押權設定登記以供貸款銀行憑辦撥付貸款。而訴外人林鼎公司前以104 年4 月27日（104 ）律字第0403號函通知原告解除契約（見不爭執事項），顯無再依系爭契約前開規定備妥申辦稅費、所有權移轉登記相關文件及指定代書辦理後續事宜之意願及協力履行之可能，原告自無法在未經訴外人林鼎公司併同辦理之情形下，單方自行辦理抵押權設定登記持向銀行申辦貸款撥付之可能。
按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，
仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。又雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。且按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院50年台上字第1550號判例、96年度台上字第322 號判決、39年台上字第902 號判例、87年度台上字第19號判決意旨參照）。經查，訴外人林鼎公司對於原告辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，於雙方訂立系爭契約時即已確定發生，僅係於系爭契約第14條第4 項第1款、第15條第1 款第2 項就交屋驗收（保留）部分約定於系爭房地所有權移轉登記後，於修繕完成時應由原告繳清，亦即原告縱未給付全部價金，訴外人林鼎公司辦理系爭土地所有權移轉登記之義務仍不受影響，祇不過得須俟辦畢所有權移轉登記後，且修繕完成時，方得請求給付交屋款而已；而原告縱因尚未給付銀行貸款1,397 萬元而有給付遲延之情形，仍非不得於訴外人林鼎公司移轉系爭房地所有權前行使同時履行抗辯權，且於行使同時履行抗辯權後免其遲延責任。原告主張其已給付至使用執照核發期別合計645 萬元之款項，願再給付銀行貸款1,397 萬元、辦理所有權移轉登記及配合撥款，僅保留交屋款108 萬元之請求，經訴外人林鼎公司發函解除系爭契約遭拒，於法不合，業如前述，故系爭契約仍屬合法有效，原告除前已表示願辦理銀行貸款撥付外，並起訴表明同意續為履行系爭契約之價金給付義務，則原告依系爭契約約定，請求賣方即訴外人林鼎公司履行契約義務即辦理系爭房地所有權移轉登記，即屬有據。被告主張原告拒絕辦理交屋及過戶登記，遲延給付買賣價金尾款全部1,505萬元，業經訴外人林鼎公司逕予解除系爭契約云云，核與前揭約定有違，於法不合，洵非有據。
復觀之系爭契約約定，立契約書人欄位係以原告為買方，訴
外人林鼎公司為賣方，至被告8 人則為土地所有權人，併同簽約（見本院卷第6 頁）。而系爭契約第7 條契約總價部分，雖就土地及房屋價款分列（見本院卷第7 頁），然對照系爭契約第8 條付款條件及方式約定：「本契約付款辦法除簽約款及開工款外，買方應依已完成之工程進度所定之附件㈣「付款明細表」之約定，於接獲賣方書面或電郵、簡訊之繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機關專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。」（見本院卷第7 頁），復參系爭契約後附之付款明細表（見本院卷第14頁），原告就買賣價金確係併同繳納，並均由訴外人林鼎公司法定代理人林水源收款，顯見原告依約僅需對賣方即訴外人林鼎公司支付價金。被告辯稱土地及房屋應分別支付價金，原告不得均對訴外人林鼎公司給付，被告仍得對土地價金部分行使同時履行抗辯權云云，尚非可採。
查系爭基地實際所有權人為被告林彩鳳（應有部分10000 分
之524 ）、林淑閨（應有部分10000 分之15）、林素禎（應有部分10000 分之2713）、林亦足（應有部分10000 分之11）、林淑滿（應有部分200000分之1271）、林素蘭（應有部分200000分之1271），為兩造所不爭執（見不爭執事項），且有系爭基地土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第55頁至第109 頁）。而被告林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林淑滿、林素蘭前於系爭契約土地所有權人欄位蓋印，表明同意系爭契約，應認有代訴外人林鼎公司履行前開移轉系爭基地之義務，是原告主張依系爭契約約定，請求於原告給付1,397 萬元與訴外人林鼎公司之同時，被告林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林淑滿、林素蘭應將系爭基地所有權移轉登記予原告，就交屋款108 萬元部分請求於訴外人林鼎公司修繕完成時繳清，而行使同時履行抗辯，核屬有據，應予准許。惟按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院100 年度台上字第848 號民事裁判要旨參照）。查被告林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林淑滿、林素蘭均係因土地所有權人之身分，而依系爭契約約定對原告負有履行移轉其名下土地所有權之義務，有如前述，是前開被告並非基於各別之原因對原告負擔全部給付之義務。原告主張被告間為不真正連帶債務關係，於法有違，尚無足採，此部分聲明應予駁回。至被告林欽榮、林宜果於系爭契約簽約時雖為系爭基地所有權人之一，然於言詞辯論終結日前已將名下之應有部分移轉他人，而非系爭基地所有權人，此觀前開系爭基地土地登記第一類謄本即明，且被告間不構成不真正連帶債務關係，有如前述，則原告經本院闡明後，仍請求被告林欽榮、林宜果移轉登記系爭基地所有權，自屬給付不能，無從准許，應併予駁回。
伍、綜上所述，本件原告依系爭契約，請求被告林彩鳳、林淑閨、林素禎、林亦足、林淑滿、林素蘭應於原告給付1,397 萬元與訴外人林鼎公司之同時，將系爭基地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至原告請求被告林欽榮、林宜果移轉所有權登記部分，及請求被告間依不真正連帶債務關係各負全部給付義務，則屬無據，爰予駁回。
陸、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件之判斷結果不生影響，毋庸逐一審酌論列，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 29 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 29 日
書記官 葉燕蓉