臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第361號原 告 黃冠閔訴訟代理人 許富雄律師被 告 寶萊建設股份有限公司法定代理人 陳政漢被 告 陳政偉共 同訴訟代理人 林亮宇律師複代理人 蔡宛青律師上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於106年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（參最高法院52年台上字第1922號判例要旨）。本件原告主張其為購買建案名稱為「寶萊首賦」之預售屋即臺中市○○區○○○段○○○段000000地號土地上之建案編號B7棟房地（下稱系爭房地），於民國106年3月20日分別與被告寶萊建設股份有限公司（下稱寶萊公司）、被告陳政偉簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地預定買賣契約書，原證1、2），且該系爭房地預定買賣關係仍繼續存在，被告則認兩造間已合意解除，則原告與被告間就系爭房地之買賣關係是否仍繼續存在即屬不明確，且該不安定之法律上地位，得以確認判決加以除去。準此，本件原告應有提起確認訴訟之訴之利益存在。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠起訴主張：原告於106年3月20日與被告約定房屋、土地之買
賣價金各為新臺幣（下同）450萬元、300萬元，計750萬元。原告因要向銀行貸款以支付上開買賣價金，遂未於上開買賣契約書中載明付款期別（系爭房屋預定買契約書附件四與系爭土地預定買賣契約書附件二之繳款明細表均空白），係由被告寶萊公司法定代理人陳政漢另行出具一紙「【寶萊首賦】繳款明細表」約定第1期款（訂金）至第9期（梯間突出物完成及鋁門窗完成）之款項分別為土地款100萬元、房屋款150萬元（原證4），雙方並口頭約定上開頭期款俟原告向人借款後支付，尾款500萬元再由原告以系爭房地向銀行貸款後支付。惟斯時因未約定上開250萬元頭期款之付款時間，原告與陳政漢遂於106年4月5日始達成原告先支付75萬元，其餘頭期款175萬元俟原告商請原告父親黃亭雄持其所有門牌號碼臺中市○○區○○街○○號房地向銀行貸款後支付之協議，陳政漢並於當日以LINE通訊軟體指示原告將30萬元匯款予被告陳政偉、45萬元匯款予被告寶萊公司（原證5）。
原告隨即於隔日即106年4月6日匯款並拍照後透過LINE通訊軟體傳給陳政漢（原證5、6），被告寶萊公司並於106年4月6日開立房屋款45萬元之統一發票予原告（原證7）。詎陳政漢於次日即106年4月7日即透過LINE向原告追問上開175萬元之銀行撥款時間，經原告告知銀行約在下星期五即106年4月14日前可以撥款等語後，陳政漢在106年4月8日傳其與被告寶萊公司股東「鴻欣」之LINE對話記錄（原證8）給原告，表示公司股東無法體諒付款狀況，堅持要解約等語（原證5LINE對話紀錄第2至4頁），惟原告無法接受被告二人上開無理片面解約，除透過仲介陳崇實繼續與被告溝通（原證9）外，原告配偶潘鳳珠因不知上情，於106年4月13日貸款銀行通知撥款後，隨即匯款105萬元予被告寶萊公司、70萬元予被告陳政偉（原證10），經原告告知被告不賣後亦認不能接受被告等無理片面解約（原證11），原告因而將與配偶LINE對話紀錄傳給陳政漢，並約隔日即106年4月14日上午10時半見面談（原證5LINE對話紀錄第5至6頁）。陳政漢於隔日會談後，表示會力勸公司股東同意繼續履約，詎於當日晚間21時56分卻以LINE告知原告，被告寶萊公司堅持解約（原證5LINE對話紀錄第6頁）。後被告寶萊公司於106年4月20日透過律師寄發存證信函予原告，原告隨於106年4月25日寄發存證信函予被告寶萊公司堅決否認被告存證信函之不實言論，並指出被告從未提供履約保證之契約書與帳戶予原告，反僅要求原告將款項匯入其等所指定之帳戶，被告甚未依約於106年3月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，請求被告繼續履約，否則以被告違約處理等語（原證13）。惟被告寶萊公司仍委請律師於106年5月4日寄發存證信函予原告，訛稱兩造已於106年4月10日解除系爭合約，請原告提供帳戶俾退還款項云云（原證14）。惟衡諸社會一般房地交易常情，原告於106年3月20日簽訂系爭房地預定買賣契約，於106年4月6日即應陳政漢指示匯款75萬元，並於106年4月13日再匯款175萬元，未足1個月時間已完納頭期款250萬元，實難謂有何拖延之情。況原告為籌措上開頭期款，特商請原告父親以其所有房地向銀行貸款，並於106年4月13日支付175萬元，可證原告確有購買系爭房地之意，絕無兩造在106年4月10日解約之情。縱認原告有遲延付款頭期款（假設語氣），依系爭房屋預定買賣契約書僅於第9條、第25條及系爭土地預定買賣契約書第4條約定，原告早在兩造簽約日即106年3月20日後之24日即106年4月13日即已付清系爭房屋預定買賣契約頭期款150萬元、系爭土地預定買賣契約頭期款00萬元，即已付清頭期款，並未逾越上開2個月期限，且被告寶萊公司、陳政偉未以存證信函或其他書面定期7日向原告催繳，自無權片面解除或終止系爭房地預定買賣契約之權利。卻仍於原告繳清上開款項後，以律師發函訛稱兩造於4月10日解約，顯與事實不符，更違反上開房地買賣契約約定。綜前，被告二人就系爭房地買賣契約無片面解除或終止權利，且兩造間無任何合意解除系爭房地買賣契約之情，系爭房地預定買賣契約確實仍存在於兩造之間，惟被告就此既有爭執，原告基於系爭房地買賣契約可主張之權利即無法確定行使，在私法上之地位有受侵害之危險，為排除該危險，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，及參照最高法院52年台上字第1922號判例意旨，請求確認系爭房地買賣契約存在。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈否認為處理後續款項返還事宜，原告與陳政漢相約於106年4
月12日上午見面，並再次確認兩造已合意解除契約云云，蓋106年4月12日當天原告一直都在北部，沒有與陳政漢相約上午見面的事情，遑論再次確認兩造已合意解除契約等情。雖陳政漢於106年4月10日LINE對話記錄中向原告表示「黃大哥，我今天跟公司一直開會，股東強硬要解約，要照合約走，但您放心，至少75萬我談到不沒收，可是我希望能和你當面聊一下，不知道您這兩天何時有空？週三可以嗎？」、「黃大哥，公司股東這邊態度也是一樣。他可能有自己的打算，我想週三您什麼時候有空？合約書再麻煩你帶過來一下，感謝了！唉～抱歉，我盡力了」云云（原證5LINE對話記錄第4頁參照），但原告並未同意赴約，事實上也未赴約。原告除未與陳政漢於106年4月12日上午見面，並再次確認兩造已合意解除契約等情外，也委請訴外人即仲介陳崇實繼續與陳政漢協調繼續履約之事宜，陳崇實於當天也告知原告謂伊都已經處理好了，並請原告匯款給被告等語，但當天晚上18點48分，陳政漢卻又傳LINE訊息給原告，表示「黃大哥，這幾天仲介跟我談，越搞越模糊，我請仲介跟您談，他也沒有給我解約回應，房屋買賣合約的事我已經移交股東處理了，抱歉～」云云，原告則回覆「他跟我說他處理好了我也準備明天匯錢……」等語（原證5LINE對話記錄第4頁參照），甚至陳崇實還在當天早上9時15分以LINE詢問原告：「黃大哥，今天早上麻煩你，跟銀行這邊確認一下」、「確認完看怎麼樣告訴我」、「謝謝你喔因為這邊我想要給政漢一個交代」等語，可知雙方於此時均係透過仲介陳崇實洽談，可證原告與陳政漢確實沒有於當天再次確認兩造以合議解除契約之情，更可證明當天早上原告確實沒有與陳政漢見面，否則怎會後續仍有上開LINE對話記錄之產生。
⒉被告寶萊公司委託律師發函訛稱兩造早於4月10日合意解除
系爭買賣契約云云，顯與事實不符，且上開律師存證信函亦非被告陳政偉所委託寄發，更違反系爭土地預定買賣契約書第4條之約定。則被告二人就系爭房地買賣契約根本無片面解除或終止之權利，且兩造間並無任何合意解除系爭房地買賣契約之情事，系爭房地預定買賣契約確實仍存在於兩造之間，原告訴請確認兩造間就系爭房地預定買賣關係存在，確實有理由。
⒊兩造未曾約定原告應於簽約一周後即106年3月27日支付250
萬元之頭期款，被告所提原證8即被告公司內部之LINE對話記錄內容，亦不足以證明上開情事之存在。蓋被告雖辯稱：因原告表示其為仲介陳崇實之友人，被告故而同意原告毋須於簽約時支付總價金一成之簽約金，惟應於簽約一周後即106年3月27日支付250萬元之頭期款，亦經原告同意云云。
惟原告嚴正否認，復未見被告依民事訴訟法第277條本文規定，提出任何具體事證以實其說，所辯顯屬無據。且事實上，兩造於106年3月20日簽約時，係口頭約定上開頭期款250萬元俟原告向人借款後支付，尾款500萬元（750萬元-100萬元-150萬元）再由原告以系爭房地向銀行貸款後支付等語，並未約定上開250萬元頭期款之付款時間，此由雙方並未於原證1、2之系爭房地賣賣契約書中載明付款期別（系爭房屋預定買賣契約書附件四與系爭土地預定買賣契約書附件二之繳款明細表均空白），且被告公司法定代理人陳政漢當日所另行出具一紙「【寶萊首賦】繳款明細表」中，亦僅約定第1期款（訂金）至第9期款（梯間突出物完成及鋁門窗完成）之款項分別為土地款100萬元、房屋款150萬元（原證4），並無任何頭期款250萬元應於何日之前付清可證。後原告與陳政漢於106年4月5日始達成原告先支付75萬元，其餘頭期款175萬元俟原告商請父親黃亭雄持其所有門牌號碼為臺中市○○區○○街○○號房地向銀行貸款後支付之協議，陳政漢並於當日以LINE通訊軟體指示原告將30萬元匯款給被告陳政偉、45萬元匯款給被告寶萊公司（原證5），原告隨即於隔日即106年4月6日匯款並拍照後透過LINE通訊軟體傳給陳政漢（原證5、6），被告寶萊公司並於106年4月6日開立房屋款45萬元之統一發票給原告（原證7），足證原告確實均按兩造約定之期限付款，未曾遲延。嗣陳政漢於106年4月7日又傳LINE訊息給原告，詢問上開貸款進度，原告向其告知：
「銀行說下星期五前應該是可以」等語（按：即4月14日前），陳政漢雖表示過慢（原證5之LINE對話記錄第1至2頁），但此核貸日期距離兩造於106年4月5日達成上開付款協議之時間，不過短短7個工作天（扣除銀行休假日之4月8日、9日），衡情尚稱合理。詎陳政漢於106年4月8日晚間傳LINE訊息給原告，表示被告寶萊公司無法體諒付款狀況，要求伊寄存證信函給原告云云，並傳其與被告寶萊公司內部間之對話紀錄給原告（原證8）。惟查上開之對話內容即原證8第1至2頁，完全與上開原告與被告公司法定代理人陳政漢間所為之頭期款付款約定大相徑庭，原告才會觀後相當氣憤，回覆陳政漢：「山上收訊不良現在才收到，不好意思我有誠意買才會跟你們談到這階段，也先趕緊先匯75萬給你們，其它也在等撥款，如果真的讓你在股東面前無法交待，房子還沒有過戶就要你們寄存證信涵，造成你的為難，真是不好意思，如果你們沒有辨法再等，你錢還我我們可以解約，請順便告知你們的股東，我沒有在給你們裝肖ㄟ，要給你們裝肖ㄟ還需要先給你們75萬嗎？」等語（原證5之LINE對話記錄第3頁）。可知原告除強烈對陳政漢表達不滿與抗議，更強調自己並未違約，雖有表達解約之意，但此為原告以被告違約為由所為之片面解約，而非解約之要約。退步言，縱認是要約（假設語氣，非表自認），亦係「因被告違約，原告才向被告提出解約之要約」，甚至原告因此等可歸責於被告二人違約所為之片面解約或解約之要約，均尚未提及損害賠償之請求，更不因原告只是初步提及上開意思表示，即意謂原告不向被告二人請求損害賠償。被告雖於106年7月18日言詞辯論程序中引原證8之LINE對話內容，辯稱裡面有提及「不是已經二十幾天」，就是說3月20日簽約後原告都沒有付款，且原告也沒有對20幾天提出質疑，所以兩造間確實有口頭約定簽約後一週內要支付250萬元的頭期款云云。原告嚴正否認，且原證8為被告公司內部之對話內容，原告從未參與其中，不足以拘束原告，且該等對話內容均未提及與原告間有約定3月27日前付清頭期款之事，原證8LINE對話內容中所提及「不是已經二十幾天...」云云，充其量僅是106年3月20日簽約迄斯時即106年4月7日約18天而已，況期間原告亦曾於106年4月6日匯款75萬元給被告，被告辯稱3月20日簽約後原告都沒有付款，顯非事實。反觀被告明知已於106年4月6日收取原告75萬元之部分頭期款，卻仍在簽約後不到1個月之106年4月7日，誣指原告違約為由，主張解約云云，其動機可議，令人合理懷疑其是否已將系爭房地另以高價出售予他人，為免一屋二賣，才會如此刁難原告，欲藉此逼迫不諳法律之原告同意解約。承上，兩造確實未曾約定原告應於簽約一周後即106年3月27日支付250萬元頭期款，原告日後亦依兩造之約定支付相關款項，未曾違約遲延，斷無被告所辯因資金問題，遲未於約定期間支付系爭房地之全部頭期款，甚提出解約之要約之情。
⒋兩造並未達成解除系爭房地買賣契約之合意，系爭房地買賣
契約仍有效存在於兩造間。蓋按民法第153條、第160條第2項之規定，及參照最高法院99年度台上字第60號裁判意旨，本件如前所述，原告並無被告所辯因資金問題，遲未於約定期間支付系爭房地之全部頭期款，甚提出解約之要約，且原告除於106年4月6日支付頭期款中之75萬元予被告（原證6），也確實請父親黃亭雄持其所有之門牌號碼臺中市○○區○○街○○號房地向銀行貸款後，於106年4月13日付清上開頭期款之餘額175萬元予被告（原證10），足見原告購買系爭房地之意思甚堅，斷無理由貿然解除或終止系爭房地買賣契約。次查，被告甫於106年4月5日與原告就系爭房地頭期款達成原告先支付75萬元，其餘頭期款175萬元俟原告商請父親黃亭雄持其所有之門牌號碼臺中市○○區○○街○○號房地向銀行貸款後支付之協議，並已於隔日即106年4月6日按被告寶萊公司法定代理人陳政漢之指示匯款75萬元，被告卻反而於2日後之106年4月8日傳其與被告寶萊公司股東「鴻欣」之LINE對話記錄（原證8）予原告，表示公司股東無法體諒付款狀況，堅持要解約云云（原證5LINE對話記錄第2至3頁）。原告對被告無理片面解約之主張，既憤慨，更無法接受，因而回傳LINE訊息給陳政漢，告知如原證5LINE對話記錄第3頁。可知原告除強烈對陳政漢表達不滿與抗議，更強調自己並未違約，雖有表達解約之意，但此為原告以被告違約為由所為之片面解約，而非解約之要約，縱認是要約（假設語氣），亦係「因被告違約，原告才向被告提出解約之要約」，甚原告因此可歸責於被告違約所為之片面解約或解約之要約，均尚未提及損害賠償之請求，更不因原告只是初步提及上開意思表示，即意謂原告不向被告請求損害賠償。詎被告不但未處理原告向陳政漢所表達之不滿與抗議，反透過陳政漢向原告表示堅持要解約，再由陳政漢回傳給原告之LINE對話內容「但您放心，至少75萬我談到不沒收」云云，可知被告之意是認為「此係原告違約，被告可以片面解約，且可以沒收原告以支付之頭期款75萬元，只是因陳政漢之關係而同意不沒收」，核與原告上開由原告片面解約（或可歸責於被告違約事由之協議解約）之意思表示內容明顯不同（尤其在究係何方違約之必要之點上），則依最高法院99年度台上字第60號裁判意旨所揭櫫之法律見解，兩造顯然至少就系爭房地買賣契約究係可歸責於何方之違約事由？及後續所衍生原告可否請求被告賠償損害？被告可否沒收原告已付之頭期款？等系爭契約於終止後所主張之權利或要求對方履行之義務事項等必要之點，並未達成合致之意思表示，則被告辯稱兩造已經「合意解除」之契約自屬尚未成立。縱被告辯稱此為被告同意（承諾）原告解約之要約云云（原告嚴正否認），亦顯然已就被告所稱之「原告要約」，為明顯限制或為其他變更而承諾，依民法第160條第2項規定，應視為拒絕原要約而為新要約，但原告對被告此等新要約，未曾同意過（原證5LINE對話記錄第4頁以下），是兩造確實未曾就系爭房地之買賣契約合意解除。至被告於106年7月18日言詞辯論程序中雖辯稱「被告的法定代理人陳政漢在4月8日將股東會討論結果以LINE傳給原告，會發存證信函催告，原告在同日表示錢還給他，他會解約，所以被告認為這是原告對解約的要約，因為4月8日是星期六，故陳政漢於4月10日星期一上班日解約要約告知股東會，經開會討論是否將75萬元退還給原告，被告在4月10日將公司願意將75萬元還給原告解約告知原告，所以兩造的買賣契約在106年4月10日雙方均已同意達成解除契約的合意，原告剛剛有說被告是認為原告違約才解約，被告並沒有要沒收原告的款項，被告同意返還75萬元後再解約」云云，惟兩造間就解約與否之爭議，絕非被告日後所辯「只要還錢給原告，原告就願意解約」如此單純，尚牽涉到「究係誰違約？」及「原告可否請求被告賠償損害？抑或被告可否沒收原告已付之頭期款？」之問題，被告所辯，顯對原告所言斷章取義，誤解原告之真意。被告另又辯稱原告未行使法定解除權，自無從適用民法關於契約法定解除之規定，且細究原告106年4月8日之文字訊息，當中根本沒有提及被告有任何違約之情形，原告何來據以解釋為「因被告違約，原告才向被告提出解約之要約云云，惟查，原告於當天回覆給陳政漢之LINE對話記錄內容，明確表示「如果你們沒有辨法再等，你錢還我我們可以解約，請順便告知你們的股東，我沒有在給你們裝肖ㄟ，要給你們裝肖ㄟ還需要先給你們75萬嗎？」等語（原證5LINE對話記錄第3頁），即是主張被告公司股東會誣指原告逾期付款，又不願依原本已經說好的付款條件（即其餘頭期款175萬元俟原告商請父親黃亭雄持其所有之門牌號碼臺中市○○區○○街○○號房地向銀行貸款後支付），則被告顯然已經構成違約，原告自得以此為由主張片面解約。縱認原告上開片面解約理由不成立，則系爭房地買賣合約仍繼續有效存在於兩造之間，亦非可由被告曲解原告解約原因，斷章取義係原告「解約」之「要約」。被告另引原告配偶於106年4月13日將剩餘頭期款匯入被告所指定之帳戶後，原告與配偶之LINE對話記錄，辯稱原告確實清楚明瞭兩造已合意解約等情，原告尚不得以其與仲介陳崇實間之協議拘束被告云云。惟原告僅將與陳政漢間所爭執系爭房地買賣契約是否已經解除契約之LINE對話傳給原告配偶看，非係原告已經知悉或同意系爭房地買賣契約已經合意解約，且如前所述，兩造於斯時確實就解約與否仍有爭議，原告始會未告知配偶不用匯款，反更加證明原告主觀上確實無兩造已經合意解約之認知。則兩造並未達成解除系爭房地買賣契約之合意，系爭房地買賣契約仍有效存在於兩造間，被告辯稱兩造已經合意解除系爭房地買賣契約，顯非事實，原告依據仍有效之系爭房地買賣契約，於106年4月13日將剩餘之頭期款175萬元匯入被告2人指定之帳戶中，確實已履行付款義務。
㈢聲明：
⒈確認原告與被告寶萊公司間就如原證1所示坐落於臺中市○
○區○○○段○○○段000000地號土地上「寶萊首賦」編號第B7棟建物之房屋預定買賣關係存在。
⒉確認原告與被告陳政偉間就如原證2所示坐落於臺中市○○
區○○○段○○○段000000地號土地上「寶萊首賦」編號第B7棟建物之土地預定買賣關係存在。
二、被告則以：㈠原告為購買系爭房地，於106年3月20日與其配偶至被告寶萊
公司營業處，並經被告寶萊公司法定代理人陳政漢告知系爭建案之完工日等重要之點，經原告同意後，原告分別與被告寶萊公司、陳政偉簽訂系爭房地預定買賣契約書。因原告表示其為仲介陳崇實之友人，被告故而同意原告毋須於簽約時支付總價金一成之簽約金，惟應於簽約一周後即106年3月27日支付250萬元頭期款，亦經原告同意。然原告因資金問題，遲未於約定期間支付系爭房地全部頭基款，陳政漢遂於同年4月8日直接以LINE將被告寶萊公司開會討論結果告知原告，表達被告寶萊公司無法再通融原告遲延支付之情，原告並於同日下午11時11分傳送文字訊息略以「如果你們沒有辦法再等，你錢還我我們可以解約」等語，陳政漢於同日下午11時22分回覆略以會處理好這件事情等語，嗣陳政漢於隔週上班日即同年4月10日下午5時36分傳送文字訊息予原告略以「我今天跟公司一直開會，股東強硬要解約，要照合約走，但您放心，至少75萬我談到不沒收」等語，原告於收到上開訊息後，即以通話功能撥打予陳政漢，陳政漢遂再次說明被告公司已同意返還75萬元並解約（被證1第2至6頁），可知原告因資金籌措問題，無法如期支付全數期款，於106年4月8日提出「倘被告能將已支付之款項還給原告，雙方即可解約」之要約，並由陳政漢轉知被告，於上班日即同年4月10日開會討論是否就原告上開要約給予承諾。嗣被告同意將原告已支付75萬元全數返還予原告並解約，再由陳政漢於當日下午5時36分將上開承諾告知原告，應認兩造系爭房地之買賣契約於106年4月10日合意解除。又為處理後續款項返還事宜，原告與陳政漢始相約於106年4月12日上午見面，並再次確認兩造已合意解除契約。惟原告配偶竟於106年4月13日誤匯款至被告帳戶，原告於第一時間知悉上情，即回覆「你弄好了！！！」，經其配偶反問「怎樣？」，原告續稱：「建商說不賣了」等語，並將原告與陳政漢之文字訊息傳送予其配偶，其配偶並謂略以那天陳崇實不是說喬好了等語（同被證1第7頁），足認原告確實清楚明瞭兩造已合意解約，被告僅授權由陳政漢處理系爭房地買賣乙事，尚不得以原告與仲介陳崇實間之協議拘束被告。被告基於兩造情誼，仍願將全數頭期款返還予原告，並透過陳政漢持續與原告連繫，原告於106年4月18日以文字訊息告知陳政漢稱略以「我太太說她聽不懂是什麼意思，是不是能請你們那邊發個存證信函告知（被證1第13頁），被告遂委請律師發函重申上情。詎原告竟以兩造從未合意解約置辯，顯違誠信原則及禁反言原則。
㈡依被證1第2至6頁之原告與陳政漢間往來之LINE通訊軟體文
字訊息，可知原告於106年4月8日提出「倘被告能將已支付之款項還給原告，雙方即可解約」之要約，並由陳政漢轉知被告，於上班日即同年4月10日開會討論是否就原告上開要約給予承諾。嗣被告同意將原告已支付75萬元全數返還予原告並解約，再由陳政漢於當日下午5時36分將上開承諾告知原告，應認兩造系爭房地之買賣契約於106年4月10日合意解除。
㈢依原告於陳政漢於106年4月12日上午相約見面並再次確認兩
造已合意解約，惟原告配偶於106年4月13日誤匯款後之被證1第7頁LINE記載，足認原告確實清楚明瞭兩造已解約而無理由再繼續匯款等情，否則何以原告配偶誤匯款後，原告有如此驚訝反應。次依被證1第13頁LINE記載，可見本件應係原告配偶誤匯款後，原告對於兩造合意解約之事反悔，並有本件確認系爭房地買賣契約存在之訴，原告顯違誠信原則。至原告後續匯入款項，被告並無理由取得，已於本件訴訟前委託律師寄發律師函暨存證信函，請原告提供帳戶以利返還，惟原告置之不理，並以此主張有誠意購買云云，均與本件無涉。
㈣參照最高法院88年度台上字884號、88年度台上字第665號、
76年度台上字第2153、1067號、85年度台上字第3055號裁判見解，可知契約雙方當事人依據契約自由之精神，於依合意訂定契約，當得再訂契約，使原屬有效之契約自始歸於無效，此即所謂合意解除。契約之合意解除因與法定解除權性質不同，效果亦異。契約經合意解除後，即溯及失其效力，雙方免其履行義務，不生違約之問題。本件依106年4月8日之LINE文字訊息，原告並不否認有解約之意思表示，僅係辯稱是以被告違約為由之片面解約云云，惟何謂「片面解約」之意？原告既未行使法定解除權，細究原告106年4月8日LINE文字訊息，當中未提及被告有何違約之情，原告何來認「因被告違約，原告才向被告提出解約之要約」？且契約經合意解除後即溯及失其效力，雙方免其履行義務，自不生違約問題，當事人一方自不得再依合意解除前原契約約定請求他方當事人負損害賠償責任，則原告主張於法無據，亦不得以此為由主張解除契約之要約尚未成立或生效。至原告主張被告刻意刁難付款時間云云，惟觀諸陳漢政於106年4月8日轉貼被告間之文字訊息，被告僅有表達要陳政漢寄發存證信函，未提及「解約」字眼，反係原告主動提出「解約」。另寄發存證信函僅係被告主張自己權益之手段，難認有迫使原告解約之意，倘原告認兩造未約定付款時間（被告非自認），亦可以存證信函或其他方式主張，或於收受陳政漢轉貼之文字訊息後立即反應，原告捨此不為，反主動提出解約之要約，原告屢屢反覆說詞，難認主張可採。
㈤聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理並簡化爭點，結果如下（本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告為購買系爭房地，於106年3月20日分別與被告寶萊公司
、陳政偉簽訂系爭房地預定買賣契約書，約定房屋、土地之買賣價金各為450萬元、300萬元，合計750萬元。⒉兩造於106年3月20日簽約日另以「【寶萊首賦】繳款明細表
」約定第1期款（訂金）至第9期款（梯間突出物完成及鋁門窗完成）之款項分別為土地款100萬元、房屋款150萬元，合計250萬元。
⒊被告寶萊公司法定代理人陳政漢於106年4月5日以LINE通訊
軟體，指示原告將30萬元匯款給被告陳政偉、45萬元匯款給被告寶萊公司，原告隨即於隔日即106年4月6日匯款並拍照後透過LINE通訊軟體傳給陳政漢，被告寶萊公並於106年4月6日開立房屋款45萬元之統一發票給原告。
⒋原告之配偶於106年4月13日分別匯款105萬元、70萬元予被
告寶萊公司、陳政偉。原告配偶將上情以網路通訊軟體LINE告知原告，原告立即回覆訊息：「你弄好了！！！」，經其配偶反問：「怎樣？」，原告續謂：「建商說不賣了」，原告並將其與配偶間之LINE訊息轉貼予陳政漢。
⒌被告寶萊公司分別於106年4月20日、5月4日寄發律師函暨存證信函；原告於106年4月25日寄發存證信函。
⒍兩造所提證物，形式上真正均不爭執。
㈡兩造爭執之事項：兩造是否合意解除系爭房地預定買賣契約
？
四、得心證之理由：按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，契約已全部或一部履行者，其效力應依當事人之約定決之。除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號、59年台上字第4297號民事判例，及同院88年度台上字第884號民事裁判意旨參照）。原告主張兩造間就系爭房地之買賣關係仍繼續存在，為被告所否認，本院審酌如下：
㈠查兩造於106年3月20日簽約，系爭房老買賣價金共計750萬
元，系爭房地預定買賣契約書中並未載明付款期別（如本院卷第28、29頁之系爭房屋預定買契約書附件四，與本院卷第
43、44頁之系爭土地預定買賣契約書附件二之繳款明細表均空白），而由被告寶萊公司法定代理人陳政漢另行出具一紙原證4「【寶萊首賦】繳款明細表」（見本院卷第48頁），約定第1期款（訂金）至第9期（梯間突出物完成及鋁門窗完成）之款項分別為土地款100萬元、房屋款150萬元，惟其上並未記載繳款日期為何時等情，為兩造所不爭執。被告雖主張：因原告表示其為仲介陳崇實之友人，被告故而同意原告毋須於簽約時支付總價金一成之簽約金，惟兩造約定應於簽約一周後即106年3月27日支付250萬元頭期款云云，為原告所否認，自應由被告就其主張兩造有此合意舉證以實其說。而依原告所提原證5，兩造間之LINE訊息可知，被告寶萊公司法定代理人陳政漢於106年4月5日發予原告之訊息尚表示：「黃大哥，請30萬匯地主陳政偉，45萬匯寶萊建設股份有限公司，帳號您有嗎？」、「匯款完請再拍匯款單給我，謝謝您喔」等語（見本院卷第49頁），足證當日被告尚告知原告250萬元之頭期款中之75萬元匯款帳戶，足證被告所述：
兩造約定應於簽約一周後即106年3月27日支付250萬元頭期款云云，自不可採信。
㈡再查，依被告寶萊公司法定代理人陳政漢於106年4月7日發
予原告之訊息表示：「黃大哥，您可以跟銀行專員確定一下撥款時間嗎？我晚上要跟股東開會一下，他們應該會問我，不好意思啊～～」，而原告之回覆為：「下星期應該是差不多了銀行那邊放款沒問題只是銀行說最近太多案子所以時間會慢點」，陳政漢稱：「下週一的話可以嗎？」、「我聽崇實說已經對保了哦？」，原告稱：「還沒有對保」，陳政漢稱：「哇～～那沒有那麼快呢」、「連對保時間也沒有的話，就還不知道了」，原告稱：「銀行說下星期五前應該是可以」、陳政漢稱：「可以請問是哪家銀行？我下次不要跟他們往來了，哈哈」等語（見本院卷第49、50頁），而於翌日即106年4月8日時，陳政漢發予原告之訊息表示：「黃大哥，晚上7點半方便通個電話嗎？昨天股東開會，公司一直無法體諒付款狀況，要我寄存證信函給您，我努力壓著先不要，因為簽約到現在也快一個月時間了，我面臨壓力也很大，詳細情況我們晚上再說」，其後陳政漢並將其與股東之訊息內容截取後傳予原告，其內取名為「鴻欣」之人表示：「不是已經20幾天了嗎？也太扯」、陳政漢之回答為：「嗯嗯，是啊！」、「鴻欣」之回答為：「公事公辦吧！」、「佔著茅坑不拉屎……」，陳政漢之回答為：「好吧，我再跟他溝通一下，看還有沒有可能性……唉」、「我有跟他告知了」等語（見本院卷第100-102頁），其後原告即發訊息表示：
「山上收訊不良現在才收到，不好意思我有誠意買才會跟你們談到這階段，也先趕緊先匯75萬給你們，其它也在等撥款，如果真的讓你在股東面前無法交待，房子還沒有過戶就要你們寄存證信涵，造成你的為難，真是不好意思，如果你們沒有辦法再等，你錢還我我們可以解約，請順便告知你們的股東，我們沒有在給你們裝肖ㄟ，要給你們裝肖ㄟ還需要先給你們75萬嗎？」，陳政漢稱：「是啊！黃大哥，您先休息，我會處理好這件事情的，請不要生氣」（見本院卷第103頁），其後於106年4月10日時陳政漢稱：「黃大哥，我今天跟公司一直開會，股東強硬要解約，要照合約走，但您放心，至少75萬我談到不沒收，可是我希望能和你當面聊一下，不知道您這兩天何時有空？週三可以嗎？」、「黃大哥，公司股東這邊態度也是一樣。他可能有自己的打算，我想週三您什麼時間有空？合約書再麻煩您帶過來一下，感謝了！唉～抱歉，我盡力了」等語（見本院卷第103、104頁），而原告則未予回覆。則綜合上述兩造對話內容可知，原告確實因被告寶萊公司法定代理人陳政漢於106年4月8日時表示因106年4月7日股東開會，被告寶萊公司一直無法體諒原告付款狀況等語後，原告始表示已先匯75萬，如被告沒有辦法再等，錢退還可以解約等語，則該75萬元既包括30萬元及45萬元之系爭房地，解約對象自包含系爭房地預定買賣契約書，而被告寶萊公司法定代理人陳政漢於106年4月10日時稱股東強硬要解約，要照合約走，但至少75萬談到不沒收等語，原告則未回覆，故被告確實已承諾原告所提退還已付頭期款75萬元，同時解除契約之要約甚明，且無兩造既無其他解約之條件，則兩造間確已達成被告將原告已繳交75萬元頭期款退還，兩造解除契約之合意至明，此亦可以從原告之配偶於106年4月13日分別匯款105萬元、70萬元予被告寶萊公司、陳政偉後，原告配偶將上情以網路通訊軟體LINE告知原告，原告立即回覆訊息：「你弄好了！！！」，經其配偶反問：「怎樣？」，原告續謂：「建商說不賣了」（見本院卷第64頁），可知原告亦知兩造已合意解除系爭房地預定買賣契約甚明。故原告所辯：原告以被告違約為由所為之片面解約，而非解約之要約，且原告因此可歸責於被告違約所為之片面解約或解約之要約，尚未提及損害賠償之請求，更不因原告只是初步提及上開意思表示，即意謂原告不向被告請求損害賠償云云，均不足採信。
㈢原告雖再辯稱：原告無法接受被告二人上開無理片面解約，
除透過仲介陳崇實繼續與被告溝通（原證9）外，原告配偶潘鳳珠因不知上情，於106年4月13日貸款銀行通知撥款後，隨即匯款105萬元予被告寶萊公司、70萬元予被告陳政偉（原證10）云云，惟查，證人陳崇實於106年9月26日言詞辯論時證稱：「（是否知道雙方有在談解約的事情？）兩邊都是在抱怨。因為雙方在洽談的過程中，都不高興，就我的瞭解，是陳政漢先傳達訊息說不想要賣給原告，他的意思是說原告這邊時間都有跟他拖到，他覺得不是很講信用。（你可以代表被告寶萊公司及陳政漢做決定嗎？）我不行。但是我能理解原告這邊貸款是貸款銀行被拖到，不是故意要延遲付款，我有跟陳政漢提到這點。（你在本件買賣中，寶萊公司及陳政漢有沒有授權處理價金延期清償及有關締約、解約的權利？）沒有。這種預售買賣的案子，我們將買賣雙方約來，買賣雙方簽完約後，我們仲介的任務就算居間仲介完成…（提示原證五對話紀錄第1.2 頁，4 月5 日當天是陳政漢與原告的談話紀錄，當天他們有見面，是見面時傳LINE的嗎？）我沒有印象。我只知道有匯款。（匯款當時是怎麼談的？錢是如何處理，你是否知道？）陳政漢那時認為買房子都沒有付錢，那時感覺好像不對，因為又要等原告這邊拿其他標的物貸款，又要等很久，所以他希望原告先支付一些，中間我有傳遞幾通電話，我知道原告要付一部分金額給陳政漢，但是這是原告與陳政漢之間自己約定的，我不是很清楚。我只知道他們回覆一些有結論的訊息給我。（原告拿其他標的物的貸款你有無參與？或瞭解？）沒有。但是這部分我有跟原告催促過，我能確認的是原告也很要緊這件的進度，並不是故意推延的。（提示原證五第1.2頁對話紀錄，『我聽崇實說已經對保』，你有跟陳政漢說已經對保了嗎？）有。那時好像是原告誤會對保的事情，因為之前在電話當中原告提到對保這件事時，原告的認知好像是寫申請書就是對保，所以我才跟陳政漢說原告已經對保了，但是事後我才知道原告的認知錯誤，當時只有填寫申請書而已，並不是申請後銀行已經決定要貸款後所辦理的對保手續。」等語，足證本件確係因原告誤解銀行對保之意思，始造成資金無法即時匯入被告帳戶內無誤，參以證人陳崇實既無法代表被告與原告洽談處理價金延期清償及有關締約、解約的權利，原告亦未舉證被告對解除契約部分有何撤銷、變更之情形，則兩造就系爭房地預定買賣契約書確已解除無誤，故原告訴請確認系爭房地預定買賣關係仍繼續存在，自無理由。至原告配偶其後再匯入之175萬元部分，被告亦同意返還款項（見本院106年7月18日言詞辯論筆錄，本院卷第114頁），且與本件兩造是否已合意解除契約之判斷無關，併予敘明。
五、綜上所述，原告之主張皆無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 17 日
書記官 吳慕先