臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第373號原 告 林建成訴訟代理人 黃逸仁律師複代理人 陳苡瑄律師被 告 呂玉珍訴訟代理人 陳清華律師上列當事人間請求補定書面買賣契約等事件，本院於民國107 年
3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地應有部分各四分之三，以價金新臺幣壹仟捌佰肆拾伍萬元與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金之同時，將上開土地應有部分各四分之三辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造均為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○ ○號及同段332 地號土地（下合稱系爭土地）之共有人，原告應有部分各四分之一，被告應有部分各四分之三。被告於民國102年12月6 日與訴外人吳榮森訂立買賣契約，將系爭土地全部出賣予吳榮森，約定總價金為新臺幣（下同）2460萬元，原告主張優先承購權，願與吳榮森之同一條件購買系爭土地，為被告否認，業經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）103年度重訴字第51號判決，確認原告對被告所有系爭土地應有部分各四分之三，於102 年12月6 日被告與吳榮森所訂買賣契約同一條件之優先承購權存在，並於103 年6 月19日確定在案。然被告與吳榮森所訂之買賣契約係以系爭土地應有部分全部出售，總價金為2460萬元，原告本為共有人之一，應有部分各四分之一，被告應有部分各四分之三，按總價金之比例計算，原告以1845萬元為同一條件與被告訂定買賣契約。原告於確認優先承買權存在後，委由訴外人陳辰雄全權處理補定書面契約及後續買賣價金交付事宜，經多次與被告聯繫，定於104 年7 月3 日於華寶地政士聯合事務所簽約，由被告備妥移轉登記過戶所需證件用印，原告則於當日交付簽約款185 萬元，但被告代理人謝德明並未依約於當日備齊移轉登記過戶所需證件，以致當日無法完成簽約，雙方遂約定於3 日後續行簽約之事，惟被告或謝德明仍未於約定時間到場簽約，原告曾於104 年8 月21日寄發存證信函催請被告補定書面買賣契約，被告仍置之不理。土地法第34條之1 規定之優先承購權之行使乃具形成權性質，被告將系爭土地全部出售予吳榮森之買賣契約，既經原告向被告之應有部分為行使優先承購權之表示，被告自應受拘束，而應履行補定書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告。爰依土地法第34條之1 第4 項規定提起本件訴訟，並聲明：被告應就系爭土地應有部分各四分之三，以價金1845萬元與原告補定書面買賣契約，並於原告給付上開價金之同時，將坐落系爭土地應有部分各四分之三辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：出賣土地之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須表示接受，始得謂為合法行使優先承購權，兩造以存證信函約定104 年7 月3 日以「同一條件」簽訂買賣契約書，詎原告於是日簽訂買賣契約書同時即當場表示無法依原契約支付買賣定金，要求兩造於104 年
7 月7 日與銀行簽訂價金信託契約等情，經被告代理人謝德明當場電詢被告，被告即表示不同意，故雙方無法完成買賣契約。然被告與吳榮森簽訂買賣契約時，因原告是否行使優先承買權不明，故有將部分價金先行寄託第三人之必要，非買賣價金全部信託，簽約款240 萬元吳榮森係以同額支票於簽約當時即當場交付被告收執，並無「價金信託」之約定，原告堅持要將買賣價金信託，等同明示拒絕依同一條件履行，嗣被告亦多次以信函催告原告主張優先承買並依約給付定金，原告則仍堅持價金信託，且104 年7 月3 日兩造所簽之契約對照102 年12月6 日被告與吳榮森所簽之契約，亦有多處不同，顯非同一條件之買賣契約，是原告之優先承買權於被告拒絕同意時即應予消滅，原告不得再主張。又本件法律關係既經原告行使優先承買權，形成法定契約當事人之移轉，原告僅依原契約內容要求履行即可，並無再行訂立書面契約之必要，是原告請求無權利保護必要。原告經彰化地院判決確定有優先承買權，惟長期怠於行使，已造成被告巨大損害，原告倘本件勝訴怠於提出價金聲請執行，則被告每月均應給付銀行本息，原告未負擔任何成本及風險，待不動產價額高漲或覓得買主後再收取買方定金請求移轉，顯對被告不公而有違誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其與被告為系爭土地之所有權人，原告之應有部分各四分之一，被告之應有部分各四分之三，被告於102 年12月6 日將系爭土地全部出售予吳榮森，總價金為2460萬元，原告對系爭土地主張優先承購權，經彰化地院103 年度重訴字第51號判決確認原告對於系爭土地應有部分各四分之三，就被告與吳榮森於102 年12月6 日所訂買賣契約同一條件之優先承購權存在，原告與被告曾於104 年7 月3 日分別委任代理人陳辰雄、謝德明至華寶地政士聯合事務所簽署書面買賣契約，用印完畢後因被告未交付土地所有權狀，原告亦未給付簽約款，雙方乃約定於104 年7 月7 日再進行後續程序等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記謄本、彰化地院103 年度重訴字第51號判決書、兩造於104 年7月3 日簽訂之買賣契約書為證（見本院卷第9 至21頁），堪認原告主張之此部分事實，應屬可信。
四、原告另主張其已合法行使優先承購權，被告應負有就系爭土地應有部分四分之三與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告之義務，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
（一）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。又土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號判例、100 年度台上字第
432 號判決要旨參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。
（二）原告主張其已合法行使優先承購權，因被告與吳榮森間之買賣契約針對價金付款方式確有價金信託，故原告確實依相同條件優先購買系爭土地等情，則為被告所爭執，並否認其與吳榮森間之買賣契約有價金信託之約定。查證人即原告代理人陳辰雄於本院具結證稱：104 年7 月3 日至玉山建經與被告代理人謝德明碰面，我們取得共識後至華寶地政士聯合事務所簽訂依彰化地院103 年度重訴字第51號判決所載之優先購買權之契約書，我方的要求是依被告與吳榮森之買賣合約條件為準，吳榮森與被告買賣當時有信託買賣，所以兩造間買賣契約有增列增補條款，被告代理人當時表示被告希望用現金買賣，但被告與吳榮森之買賣契約是信託買賣，所以我方的條件就是希望用信託買賣簽訂不動產買賣契約，104 年7 月7 日後被告律師有2 次發函給原告，原告沒有給付定金的原因是因被告不願信託買賣，且要求現金支付等語（見本院卷第94至95頁），證人即被告代理人謝德明則證稱：被告全權委由我處理系爭土地買賣契約，我有看過內容才在買賣契約簽名當天有攜帶權狀至現場，但因原告未讓我看支票，我就沒有出示權狀，當天陳辰雄先到我們公司玉山建經，要求至華寶地政士聯合事務所簽約，我告訴他只要同一條件就沒有問題，買賣契約是華寶地政士聯合事務所製作，契約中有提到價金信託，我問被告被告不同意，被告與吳榮森簽訂之買賣契約印象中沒有價金須信託，我沒經手被告與吳榮森間之買賣契約，他們簽約過程我不在場也沒參與，我看過被告交給我的原始契約影本等語（見本院卷第96至98頁），證人即代書陳慶龍證述：104 年7 月3 日兩造之買賣契約是由我負責草擬，現場有買方及賣方代理人，兩方說要比照先前條件，所以我找同一份合約照相同條件書寫，買賣契約中有關價金給付及價金信託的方式，是照先前的買賣契約所寫，買方代理人說要信託，並表示賣方之前合約也有信託，賣方代理人沒有意見，但我沒有看到文件，因賣方代理人要確認與之前的條件是否相同，後來沒有問題就簽了，簽完後一方付錢一方拿權狀，賣方未帶權狀，買方帶支票，所以就改104 年7 月7 日交付支票與權狀並蓋印鑑章，後來買方代理人有來，賣方沒來，105 年有約2 次在賣方律師事務所，但沒有達到共識，詳細內容我不清楚等語（見本院卷第124 至126 頁）。佐以原告所提出被告與吳榮森於102 年12月6 日簽訂之買賣契約書，第12條約定「本契約之附件為契約之一部」，而該契約附件三之信託指示通知書、信託財產明細及支付時間與方式表中，確有記載信託財產及本案標的物買賣價金為2460萬元，並依買賣進度支付各期價金，有該契約及其附件在卷可稽（見本院卷第113 至119 頁），顯見被告與吳榮森間之買賣契約確有價金信託之約定，核與證人陳慶龍、陳辰雄所述情節相符，其等證述應屬可信，被告所辯，與事實不符，要無可採。
（三）準此，被告與吳榮森間之買賣契約既有價金信託之約定，則原告主張依同一條件與被告訂立買賣契約，即屬有據，應予准許。又因原告為系爭土地之共有人之一，應有部分各四分之一，被告應有部分各四分之三，而被告與吳榮森所訂之買賣契約係以系爭土地應有部分全部為出售，總價金為2460萬元，按被告之應有部分換算總價金比例計算，原告主張以1845萬元為同一條件與被告就系爭土地訂立買賣契約，為有理由，亦應准許。至被告抗辯：系爭土地為兩造合資購買，然原告未按期給付銀行貸款分攤額，原告本件起訴僅要求於原告提出對待給付後被告方履行移轉，則原告倘勝訴判決卻怠於提出價金聲請執行，則被告每月均應給付銀行本息，原告未負擔任何成本，待系爭土地價額高漲或覓得買主後再請求移轉，有違誠信原則乙節。惟原告若未按期攤還貸款本息，乃被告得否另訴請求之問題，與本件原告已合法行使優先承購權無涉。
五、綜上所述，原告已合法行使其就系爭土地之優先承購權，則原告依土地法第34條之1 第4 項規定，請求被告與原告就系爭土地補訂書面買賣契約，並於原告給付價金1845萬元之同時，將系爭土地應有部分各四分之三辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 1 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
書記官 許家豪