臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第31號原 告 詹德俊訴訟代理人 蘇仙宜律師被 告 王珊甯
王柚極上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國106年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告各給付新臺幣參佰壹拾伍萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告王珊甯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（權利範圍100000
分之577），及其上同段5318建號即門牌號碼臺中市○○區○○巷000號9樓之3建物（以下簡稱系爭房地）原登記為訴外人王甦所有，王甦於民國（下同）102年11月14日過世，其配偶李秀鳳亦於102年12月16日過世，系爭房地現由王甦之子女即被告王柚極、王珊甯繼承，登記應有部分各2分之1。
㈡被告王柚極於102年9月6日，代理王甦與原告就系爭房地簽
立不動產買賣契約（見原證3），約定買賣價金為新臺幣（下同）680萬元，原告亦於簽約當日給付簽約金50萬元。系爭不動產買賣契約簽立時，系爭房地尚有出租，租期至102年12月1日止；復因系爭房地為國防部配售予王甦之軍宅，依國軍老舊眷村改建條例第24條規定，自系爭房地產權登記予王甦之日即98年7月7日起，除依法繼承者外，5年內不得為移轉登記。因此，系爭買賣契約第16條約定：「2、賣方同意因受五年限制移轉之故，故於買方支付簽約款後，設定高2成之金額之抵押權及預訂買賣之預告登記給買方。3、於承租方搬走後一個星期內，買方再支付90萬，賣方須再追加設定抵押權並先將本標的物交由買方使用。4、前2項買方支付之票據於設定完成後賣方暫由代書或仲介保管。5、本買賣契約之效力溯及繼承人。6、前述設定預告及日後之塗銷登記之費用由雙方均擔。」詎料，被告王珊甯竟主張系爭不動產買賣契約不存在，並對原告提起返還所有權等事件之民事訴訟，惟該案業經鈞院以104年度重訴字第341號民事判決被告王珊甯敗訴，嗣經被告王珊甯提起上訴臺灣高等法院臺中分院亦以105年度重上字第118號駁回上訴確定在案，觀諸前開民事判決書所載，可知訴外人王甦確實有授權被告王柚極與原告簽立系爭不動產買賣契約書。至於，被告王珊甯另就系爭房地買賣，向臺灣臺中地方法院檢察署誣指原告涉嫌恐嚇、偽造文書等刑事案件，均經不起訴處分確定在案，此有臺灣臺中地檢署103年度偵字第21917號、105年度偵字第3605號不起訴處分書、臺灣高等法院臺中分院105年度上聲議字第760號駁回再議處分書、臺灣臺中地檢署103年度偵字第30966號、104年度偵字第7271號不起訴處分書、臺灣高等法院臺中分院104年度上聲議字第1656號駁回再議處分書在卷可稽，被告王珊甯指指摘原告詹德俊恐嚇詐財、偽造文書，實屬無稽。承上，被告王珊甯否認系爭不動產買賣契約之真正，應無理由，故而原告依系爭不動產買賣契約為本件請求應屬有據。並聲明：被告應於原告各給付315萬元之同時，將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告部分：㈠被告王珊甯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告王柚極則到庭陳稱同意原告之請求。
三、本院之判斷：㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭不動產
買賣契約書、土地暨建物所有權狀（補發）、授權書、印鑑證明、商業本票、戶籍謄本、土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本等件為證。又訴外人王甦有授權被告王柚極出售系爭房地及由被告王柚極代理王甦與原告簽訂系爭不動產買賣契約之事實，已經本院104年度重訴字第341號、臺灣高等法院臺中分院105年度重上字第118號請求返還所有權等事件民事判決確定在案，此亦有前開民事判決書2份附卷可稽。且被告王柚極亦到庭表示同意原告之請求（詳見本院106年3月9日言詞辯論筆錄第2頁），至於被告王珊甯則已於相當期日受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，復對於原告主張之前開事實，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述，再經本院核閱前揭本院104年度重訴字第341號、臺灣高等法院臺中分院105年度重上字第118號請求返還所有權等事件全卷查明，調查原告所提前開證物之結果，核與原告所述相符，自堪信其主張為真實。
㈡按「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產
權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記。」，國軍老舊眷村改建條例第24條固定有明文。而系爭房地係屬國軍老舊眷村改建並由主管機關配售之住宅，且經國防部為限制登記，其限制登記內容為：「其他登記事項：（限制登記事項）除依法繼承者外，承購人自產權登記日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。（限制登記事項）依民國102年9月10日收件字第277330號，預告請求權人，詹德俊，內容：未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉與他人，義務人：王甦…」等語，此有系爭土地暨建物之登記謄本在卷可稽，則系爭房地之承購人即訴外人王甦自產權登記日（即98年7月7日）起5年之期間內，當不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，而須至103年7月7日起始得為處分及贈與至明。其次，國軍老舊眷村改建條例第24條立法目的，係政府對原眷戶之照顧措施，並以解決居住問題為主，爰明定五年內限制處分移轉，此有該條立法理由附卷可考。是該條文所禁止者應為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年內為移轉登記，故僅涉及辦理所有權移轉登記之時間，尚非禁止移轉所有權，應認為該條係取締規定，而非效力規定，不影響承購人締結買賣、贈與契約之債權行為效力。又按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第246條第1項亦有明定。本件根據系爭不動產買賣契約第16條手寫部分記載：「1、簽約費2000元由雙方均擔。2、賣方同意因受五年限制移轉之故，故於買方支付簽約款後，設定高2成之金額之抵押權及預訂買賣之預告登記給買方。3、於承租方搬走後一個星期內，買方再支付90萬，賣方須再追加設定抵押權並先將本標的物交由買方使用。4、前2項買方支付之票據於設定完成後賣方暫由代書或仲介保管。5、本買賣契約之效力溯及繼承人。6、前述設定預告及日後之塗銷登記之費用由雙方均擔。」等語，暨前揭限制登記內容，足認系爭不動產買賣係約定於系爭房地限制移轉登記屆滿後，始由出賣人王甦與原告會同辦理產權移轉登記，是揆諸前開說明，系爭不動產買賣契約應屬有效成立，且約定於不能之情形除去後為給付，尚非無效。
㈢復按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務；又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。民法第348條第1項及第1148條第1項前段分別定有明文。經查，被告王柚極既代理訴外人王甦就系爭房地與原告簽訂系爭不動產買賣契約，同意將其所有之系爭房地出賣予原告，嗣王甦即負有出賣人之義務，而王甦於簽訂系爭不動產買賣契約後，在102年11月14日死亡，其繼承人為其配偶李秀鳳（註：復於102年12月16日死亡）、被告王珊甯、王柚極等3人，又李秀鳳於102年12月16日死亡，是被告王珊甯、王柚極二人為王甦之繼承人，則依前開繼承之法律規定，王甦關於系爭不動產買賣契約之出賣人義務即應由被告王珊甯、王柚極二人承受，從而，原告依系爭不動產買賣契約及繼承之法律關係，請求被告二人應將系爭不動產所有權移轉登記及交付予原告，於法自屬有據。
㈣次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務；又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第367條及第264條第1項亦定有明文。是以於買賣契約中，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得主張同時履行抗辯拒絕給付。經查，系爭不動產買賣契約書第2條及第3條第3項分別約定：「買賣總價：新臺幣680萬元整。」、「三、買賣價款支付方式如下：【第一期：簽約】甲方應支付新臺幣50萬元整…、【第二期：備證用印】甲方應支付新臺幣90萬元。本期價金甲方以即期支票於民國102年12月8日壹次付清，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑張交付特約地政士。…【第四期：尾款】本期為尾款540萬元。…」等語，是兩造間既已簽訂系爭不動產買賣契約，被告自應依前開不動產買賣契約之約定繼續履約，業如前述，惟被告迄未依前開約定履行移轉系爭不動產所有權予原告之義務，原告亦僅給付部分價金50萬元，則原告依前開契約約定，請求被告二人於其給付價金尾款630萬元之同時，將系爭如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，於法即無不合。
四、綜上所述，原告依據系爭不動產買賣契約及繼承之法律關係，請求被告二人於其各給付315萬元（即630萬元/2＝315萬元）之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 陳建分附表：
┌───────────────────────────────────────┐│土地標示： │├──┬─────────────────────┬──────┬───────┤│編號│ 土 地 坐 落 │ 面積 │權利範圍 ││ ├───┬─────┬─────┬─────┤（㎡） │ ││ │ 縣市 ○鄉鎮市區 ○ 段 │ 地號 │ │ │├──┼───┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┤│ 1 │臺中市│ 西屯 │下石碑 │1831 │5,992 │王柚極 ││ │ │ │ │ │ │577/200000 ││ │ │ │ │ │ │王珊甯 ││ │ │ │ │ │ │577/200000 │├──┴───┴─────┴─────┴─────┴──────┴───────┴────┐│建物標示： │├──┬───┬─────┬─────┬─────┬──────────────┬────┤│編號│建號 │ 基地坐落 │ 建物門牌 │建築式樣主│ 建物面積（㎡） │權利範圍││ │ │ │ │要建築材料├──────┬───────┤ ││ │ │ │ │及房屋層數│樓層面積 │附屬建物主要建│ ││ │ │ │ │ │合計 │築材料及用途 │ │├──┼───┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼────┤│ 1 │5318 │臺中市北區│臺中市西屯│住家用、鋼│1層 ：112.23│陽台：13.46 │王柚極 ││ │ │下石碑段 │區福上巷 │筋混凝土造│合計：112.23│ │1/2 ││ │ │1831地號 │139號9樓之│、14層樓之│ │ │王珊甯 ││ │ │ │3 │第9層 │ │ │1/2 ││ ├───┼─────┴─────┴─────┴──────┴───────┴────┤│ │備考 │共有部分：同段5400建號（面積14,550.01㎡、權利範圍577/100000） │└──┴───┴─────────────────────────────────────┘