臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第499號原 告 吳三娘
吳學能楊榮文共 同訴訟代理人 陳銘釗律師被 告 楊錦連
楊錦亮楊義康楊國康楊仁源楊玉寶楊仁龍楊毓棠楊毓敏共 同訴訟代理人 葉耀中律師上列當事人間請求分割共有物事件，於民國107年8月2 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○地號土地准予分割如附圖1所示，編號153部分土地（面積1289平方公尺）歸原告吳三娘、吳學能、楊榮文按應有部分依序為12887分之2589、12887分之5149、12887分之5149之比例分別共有；編號153⑴ 部分土地（面積1041平方公尺）歸被告楊錦連、楊錦亮、楊義康、楊國康、楊仁源、楊玉寶、楊仁龍、楊毓棠、楊毓敏按應有部分各9分之1之比例分別共有。
訴訟費用由被告楊錦連、楊錦亮、楊義康、楊國康、楊仁源、楊玉寶、楊仁龍、楊毓棠、楊毓敏各負擔31455分之1562 ，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，系爭土地為鄉村區乙種建築用地，兩造間並無不分割之契約，亦無因使用目的不能分割之情形，考量被告為同一家族，世居在當地，而有共同使用之利益，及原告有共同開發使用系爭土地之利益等情，請准裁判分割系爭土地如附圖1（原告方案）所示，編號153部分土地（面積1289平方公尺）歸原告吳三娘、吳學能、楊榮文按應有部分依序為12887分之2589、12887分之5149、12887分之5149之比例分別共有，編號153⑴部分土地（面積1041平方公尺）歸被告楊錦連、楊錦亮、楊義康、楊國康、楊仁源、楊玉寶、楊仁龍、楊毓棠、楊毓敏按應有部分各9分之1之比例分別共有。
二、被告則以：系爭土地上有①被告楊仁龍所有臺中市○○區○○街○村巷0 號房屋出租他人。②被告楊毓棠所有臺中市○○區○○街○村巷0 號房屋。③被告楊玉寶所有房屋。④被告楊錦亮、楊義康所有房屋，現由被告楊錦亮及被告楊義康母親占有使用。⑤被告楊錦連所有房屋。⑥被告楊仁源所有臺中市○○區○○街○村巷0 號房屋出租他人。⑦68年存在之三合院於921 地震倒塌後僅剩磚造房1 棟。系爭土地原為被告楊毓棠祖父楊應祥所有（權利範圍3分之2），過世後繼承人逾期未辦理繼承登記，致使系爭土地遭國有財產署中區分署標售，嗣後被告按土地法第73條之1第3項規定欲買回系爭土地應有部分3分之2，因原告主張繼承人於土地使用範圍未達3分之2，且除建物外其他不得列入計算，致使被告僅買回系爭土地應有部分31455分之14058。若嗣後原告可再基於共有人地位分割共有物，使現行土地上原告建物與土地分離或被拆除，實等同掏空土地法第73條之1 規範意旨，亦有違被告基於法令之信賴保護及期待。考量系爭土地現況及各共有人實際使用情形，各共有人意願、分割前之使用狀態，主張裁判分割系爭土地如附圖2（被告甲案）所示，編號153（面積1374平方公尺）、153⑶（面積9平方公尺）歸原告共有，編號153⑴（面積893平方公尺）、153⑵ （面積54平方公尺）歸被告共有。退步言，若鈞院未能採取前開附圖2 （被告甲案）之分割方案，則主張裁判分割系爭土地如附圖3 （被告乙案）所示，編號153（面積1296平方公尺）、153⑶（面積17平方公尺）歸原告共有，編號153⑴（面積971平方公尺）、153⑵（面積46平方公尺）歸被告共有。
三、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，面積2330平方公尺，原告吳三娘、吳學能、楊榮文應有部分依序為9 分之1、10485分之2317、10485分之2317 ，被告楊錦連、楊錦亮、楊義康、楊國康、楊仁源、楊玉寶、楊仁龍、楊毓棠、楊毓敏應有部分各31455分之1562 ，有土地登記謄本在卷可稽（見卷第9 -11、35-38頁）。系爭土地查無不能分割情形，迄至本件言詞辯論終結，兩造並未就分割共有物達成協議，足見本件兩造就分割系爭土地不能協議決定。原告請求裁判分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。
四、再按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又分割共有物應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。如採原物分割者，法院僅須斟酌共有物之性質及其經濟效用，作公平合理之分配即可。各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定，法院亦不受其拘束（最高法院88年度台上字第1799號判決參照）。至各共有人建築之房屋，為避免拆除，固宜予考慮，但如為全體共有人之利益，則毋庸顧及（最高法院76年度台上字第1557號判決參照）。查系爭土地面積2330平方公尺，因兩造各自表明維持共有，按原物之應有部分比例分配結果，原告得分配1289平方公尺，被告得分配1041平方公尺，均敷一般建築基地所需，且採原物之分配亦無法律上之困難，堪認本件分割共有物並無各共有人均受原物之分配顯有困難之情形，而原物分割之方法足使各共有人獲有財產權之存續保障，且依原物之應有部分比例分配最為公平，本院認本件應優先採取原物分配。
五、查系爭土地土地尚稱方整，南側鄰臨臺中市○○區○○街三村巷為主要通聯道路，南側面臨三村巷由西向東依序有被告楊仁龍、楊毓棠、楊玉寶、楊錦亮、楊義康、楊錦連興建使用之房屋，此據本院會同兩造及臺中市東勢地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，有勘驗筆錄、相片及土地複丈成果圖附卷可憑（見卷第67-69、74-75、106-109、112-113、121-12
9 頁）。足徵系爭土地以南側三村巷為主要聯絡進入通道，土地利用及潛具經濟價值亦必以鄰接三村巷鄰路面寬多寡為斷。兩造所提分割方案，亦均以考量面臨三村巷基地鄰路面寬為直向分割主張，並不主張橫向分割。茲就兩造分割方案孰為可採，論述如下：
1.被告主張裁判分割系爭土地，優先主張如附圖2 （被告甲案）所示，編號153（面積1374平方公尺）、153⑶（面積9 平方公尺）歸原告共有，編號153⑴（面積893平方公尺）、153⑵（面積54平方公尺）歸被告共有，次主張如附圖3（被告乙案）所示，編號153（面積1296平方公尺）、153⑶（面積17平方公尺）歸原告共有，編號153⑴（面積971平方公尺）、153⑵ （面積46平方公尺）歸被告共有。依被告甲、乙案固得保全被告全部房屋對於基地使用，然將面臨三村巷道路部分土地大部分分配予被告，顯不合理，且為保全被告房屋全部，將剩餘土地分配原告，所分配原告土地地形崎嶇不規則並且長寬不一，將致原告難以有效利用土地，所分配土地價值及經濟效益將大幅降低，而被告又不主張鑑價以補償原告，顯然就共有人間分配土地利益失衡，是以，被告主張之甲（附圖2）、乙（附圖3）分割方案並不可取。
2.原告主張裁判分割系爭土地如附圖1 （原告方案）所示，編號153 部分土地（面積1289平方公尺）歸原告吳三娘、吳學能、楊榮文按應有部分依序為12887分之2589、12887分之51
49、12887分之5149之比例分別共有，編號153⑴部分土地（面積1041平方公尺）歸被告楊錦連、楊錦亮、楊義康、楊國康、楊仁源、楊玉寶、楊仁龍、楊毓棠、楊毓敏按應有部分各9分之1之比例分別共有，合於按原物之應有部分比例分配土地面積。分割方法將系爭土地劃為東西兩塊土地，西側土地歸被告共有，東側土地歸原告共有，分割後兩造土地地形方整，有利規劃使用，分配位置大致與使用現況相符，可使共有人分配土地集中利於使用，且依此分割系爭土地，兩造分得土地面臨臺中市○○區○○街三村巷長度比例適當，較為公平。雖依此分配結果，將致被告楊錦連房屋全部及被告楊錦亮、楊義康房屋一部（約4分之1）遭受拆除，惟為使共有人分配土地集中及完整，考量分割後雙方分配土地臨路長度及經濟價值之公平，勢難兼顧前開被告楊錦連、楊錦亮、楊義康之房屋。是以，不能以原告主張分割方案，將損及被告楊錦連房屋及被告楊錦亮、楊義康之部分房屋，即謂此方案不能採取。
3.按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；依第2 項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，土地法第73-1條第1、2、3 項規定甚明。繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序就依前開規定標售之土地或建築改良物有優先購買權，旨在兼顧繼承人、合法使用人或其他共有人，使其等得行使優先承買權以保障使用土地建物權源。被告固係依前開規定於105年間向國有財產署優先承買系爭土地應有部分31455分之14058，有臺灣金融資產服務股份有限公司中部分公司105年10月3日(105)台金中繼字第3 號函及會勘紀錄在卷可參（見卷第81、86頁）。然依前開土地法規定行使優先承買權與分割共有物得分配土地係屬二事，被告既係購買系爭土地應有部分，仍應與其他共有人協議分管始得取得特定土地使用權源，且法無明文依土地法第73-1條規定優先承買者，當然取得或得分配其使用範圍之土地，被告依此抗辯其依土地法第73-1條規定優先承買系爭土地應有部分，當然得受分配使用土地範圍云云，並非可採，亦不能以此認為原告方案不能採取。
4.依上，堪認原告主張之分割方案較為合理，得使兩造各自取得完整土地得以存續保障，且依原物之應有部分比例分配最為公平，兼顧兩造利益損害之衡平，維護土地最大經濟效益，應可採行，爰判決如主文第1項所示。
六、末按兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，即不得以原告所主張分割方法之不當，遽為駁回分割共有物之訴之判決，故就原告主張分割方案部分並不生其訴有無理由之問題。惟分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，而依法定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，要屬其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求及其分割方案，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡而有顯失公平情形。爰依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形，命兩造依主文第2項所示比例負擔訴訟費用。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
書記官 許馨云