臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第556號原 告 黃 炳 煌訴訟代理人 黃莊玲玉
方文献律師（事後解除委任）許視捷律師（事後解除委任）胡達仁律師（事後解除委任）林軍男律師（事後解除委任）謝秉錡律師（事後解除委任）被 告 張 惠 雯訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國111年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣15萬2250元，及自民國106年9月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔4％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣15萬2250元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴之聲明：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，同法第262條第1項前段亦有明定。本件原告起訴時有列先位、備位聲明（見本院卷一第13頁），先位聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）2450萬元，及自受領時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明為：（一）被告應給付原告1513萬8948元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。原告於民國110年11月23日具狀將上開先位聲明撤回（見本院卷四第273─275頁），符合規定，應屬合法。原告後於111年2月24日再具狀將聲明第1項更正為：被告應給付原告403萬5010元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷四第355頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，亦屬適法，應予准許。
二、訴訟標的：另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款自明。本件原告主張之訴訟標的歷經多次變更、追加、撤回，致本院審理範圍未臻明確，經本院於111年1月27日準備程序行使闡明權，命原告提出確定之請求權基礎後（見本院卷四第352頁），原告於111年2月24日具狀陳稱主張之法律關係為民法物之瑕疵擔保責任之「減少價金」或「損害賠償」，擇一請求，法律依據為民法第354條、第359條、第360條、第179條規定（見本院卷四第363─365頁），此復經本院於111年3月3日準備程序當庭與原告確認無訛（見本院卷四第375頁）。準此，依民事訴訟之處分權主義，本院僅就民法物之瑕疵擔保責任中「減少價金」、「損害賠償」之法律關係進行審理，不就其他法律關係加以論斷。其中「減少價金」為原告起訴時已主張之訴訟標的，固無疑問，然「損害賠償」則為原告於訴訟繫屬中追加之訴訟標的，查該追加之訴與原訴均源自同一不動產買賣之紛爭事實，具有基礎事實同一性，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告委託信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）營業員訴外人張志豪購屋，被告委託信義房屋營業員訴外人楊貴安出售其所有坐落臺中市○○區○○路0段00號房屋（含坐落基地，下稱系爭房屋），上開2名營業員未盡調查義務，居間撮合雙方，兩造遂於106年1月24日在位於臺中市○區○○路000號6樓之簽約室進行議價，於當日晚間9時許簽訂不動產買賣契約，由原告以總價2450萬元向被告購買系爭房屋（下稱系爭買賣契約）。原告分別於106年1月25日、106年2月20日、106年3月3日各匯款500萬元、1000萬元、950萬元至安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶，支付總價2450萬元完畢。因系爭房屋出售時被告已裝潢全部牆壁及天花板，無法由外觀看到裝潢內部之狀況，被告於簽約時謊稱系爭房屋結構良好，裝潢內無龜裂、壁癌等情形，且在系爭買賣契約所附標的物現況說明書上，於第25項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？」、第36項「本棟建物有無因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險建築』之情形？」、第39項「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於0.3mm）？」共3個欄位，均勾選「否」。兩造交屋後，原告於106年3月16日拆除裝潢時，始發現系爭房屋有諸多瑕疵（詳見【附表一】）。上開瑕疵已破壞房屋結構支撐之承重力，顯有居住安全之疑慮。原告遂於106年5月15日寄發存證信函予被告，將發現瑕疵乙事通知被告，並主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而請求被告於函到7日內返還全部價金，被告仍置之不理。
（二）系爭房屋經臺中市建築師公會（改名前為臺中市大臺中建築師公會，下同）案號000-000號鑑定意見書（下稱000-000號鑑定意見書）鑑定出有如【附表一】所列各項瑕疵，堪認系爭房屋屬結構不安全之房屋，而結構不安全之房屋足以影響居住安全，足見系爭房屋有不能通常使用之瑕疵。再者，被告僅於系爭買賣契約所附標的物現況說明書第28項揭露系爭房屋有多處壁癌，其餘事項均勾選「否」，而標的物現況說明書既為買賣契約之一部分，被告自應交付符合標的物現況說明書之標的物予原告，然系爭房屋經鑑定後有多處與上開標的物現況說明書之記載不符，足見系爭房屋有不符合契約預定效用之瑕疵。又系爭買賣契約第17條第8項雖有物之瑕疵擔保責任之免責條款（下稱系爭第17條第8項免責條款），然基於以下三點理由，該免責條款為無效：①兩造簽訂系爭買賣契約時初次見面，系爭第17條第8項免責條款已於兩造見面前擬定完成，可知該條為被告與仲介人員聯合加入之條款，原告並不知情。系爭第17條第8項免責條款為被告於簽約前向仲介人員片面提出之免責要求，然此與仲介人員當初向原告解說之標的物現況說明書及契約條件完全不同，仲介人員本應誠實告知原告並當下立即停止交易。況原告於拆除裝潢前，不知系爭房屋之實際狀況，不可能貿然免除被告之瑕疵擔保責任。②系爭第17條第8項免責條款為訴外人地政士李宜平於簽約前事先擬定，其性質應為定型化契約條款，該條款依消費者保護法第12條、民法第247條之1規定應屬無效，且又違反內政部所公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，亦屬無效。③依000-000號鑑定意見書之鑑定結果，系爭房屋裝潢內電纜線之生產日期落在被告持有系爭房屋之期間，可見被告持有期間有拆除裝潢更換電纜線，且電纜線遍布房屋之面積不小，則系爭房屋裝潢內之瑕疵，被告實難諉為不知，然被告卻於標的物現況說明書上加以隱瞞，為不實之記載，堪認被告故意不告知瑕疵，則依民法第366條規定，系爭第17條第8項免責條款應屬無效。基上，被告所交付之系爭房屋不具通常效用及契約預定效用，且被告並未免除瑕疵擔保責任，是被告應依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任。
（三）就系爭房屋之瑕疵，原告得依民法第359條規定請求減少價金，而價金減少請求權一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於該範圍內即無價金之請求權存在，買受人自得依民法第179條規定請求返還，是原告得依民法第179條規定請求被告返還減少之價金。此外，被告應依民法第360條規定負損害賠償責任，理由如下：①依李宜平與原告於106年3月17日之對話及張志豪與原告於106年3月19日之對話可知，被告有向原告保證系爭房屋絕無問題，故系爭房屋已欠缺出賣人所保證之品質，被告依民法第360條前段規定應負損害賠償責任。②被告故意不告知瑕疵（理由已如前述），依民法第360條後段規定應負損害賠償責任。
（四）原告請求之項目包含：①原告因仲介人員鼓吹屋美加價購買值得，始以高於當時市價150萬元之價格向被告購買系爭房屋，而系爭房屋之瑕疵已無法保有當時之市價，原告受被告及仲介人員欺瞞而以高於市價之價格購買系爭房屋，因此額外支出150萬元，此為系爭房屋減損之價值。②系爭房屋經000-000號鑑定意見書鑑定各項瑕疵所需之修補費用共計23萬5410元。③系爭房屋之瑕疵為已發生之歷史事實，縱經補強修復，亦無法改變已發生之歷史事實，系爭房屋經正心不動產估價師聯合事務所CS190703號不動產估價報告書（下稱CS190703號不動產估價報告書）鑑定在瑕疵已修繕完畢之情形下，系爭房屋仍受瑕疵殘餘效果所影響，而有經濟性減損182萬3000元。④原告因系爭房屋瑕疵而另外支出本件訴訟之裁判費23萬8600元、000-000號鑑定意見書之鑑定費及補充鑑定費共14萬元、CS190703號不動產估價報告書之鑑定費9萬8000元。以上項目合計403萬5010元【計算式：150萬元＋23萬5410元＋182萬3000元＋23萬8600元＋14萬元＋9萬8000元＝403萬5010元】。
（五）為此，爰依物之瑕疵擔保責任之法律關係提起本件訴訟，①請求被告依民法第354條、第360條規定負損害賠償責任，或②依民法第354條、第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規定請求被告返還減少之價金；前開法律關係並請求擇一為原告勝訴判決等語。
（六）並聲明：①被告應給付原告403萬5010元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告係於81年9月23日透過信義房屋仲介向前屋主訴外人林金崑購入系爭房屋，當時系爭房屋已裝潢完成，包含天花板及房間系統櫃等等。因被告購屋目的為自住，且系爭房屋裝潢完好，故被告入住後未曾拆除裝潢或重新裝潢，直至106年1月24日與原告簽訂系爭買賣契約為止，皆係如此。因此被告對於裝潢內之瑕疵均無從知悉，但就裝潢外之瑕疵，被告已於系爭第17條第8項免責條款及標的物現況說明書第28項中揭露系爭房屋有多處壁癌之情形，並未隱瞞。就標的物現況說明書上勾選「否」之項目，系爭房屋並非海砂屋，亦未被政府列為危險建築，而被告亦不知有鋼筋外露或混凝土剝落之情形。又系爭房屋裝潢經拆除前，並無顯見間隙裂痕大於0.3mm之情事，而裝潢內部之瑕疵被告無從得知。原告雖稱系爭房屋之樑上穿孔會影響房屋結構安全，然本件爭議發生時，被告有自行委請王瑋傑結構土木技師事務所進行初步鑑定，其所出具之建物版梁裂縫及穿孔補強計劃書認為依補強計畫實施補強措施，可將裂縫修復並恢復至裂縫發生前之強度。另信義房屋亦有委請點建築師事務所，該所依臺中市政府工務局審核之竣工圖圖面，以應用力學計算出梁柱穿孔及裂縫之數據，亦認其不影響房屋結構安全。
（二）兩造已以系爭第17條第8項免責條款免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，被告應不負瑕疵擔保責任。原告雖主張系爭第17條第8項免責條款為定型化契約條款，然被告並非企業經營者，兩造磋商地位平等，且該條款係於原契約條款外經兩造了解並同意後增列，並非定型化契約條款，是原告主張該條款違反民法第247條之1、消費者保護法第12條規定，並無理由。被告自81年9月23日購入系爭房屋時起至106年1月24日出賣予被告止，均未對原屋主施作之天花板裝潢進行改裝或重新裝潢，又被告購屋後雖曾委請廠商於屋內裝設冷氣、電熱器及燈具等設備，然當時被告在南投任職及居住，因繁忙工作而不曾至系爭房屋監督廠商施作之情形，裝設期間廠商依其專業配置電線，被告無法得知廠商如何配置電線，直至被告於85年11月20日調職至臺中市南屯區黎明新村省政府地政處服務時，全家始搬入系爭房屋居住，此時上開設備之電線均已配置完成，裝潢亦無破損毀壞之痕跡，被告亦未再重新裝潢，是原告以裝潢內電纜線之出廠年份主張被告故意隱匿系爭房屋之瑕疵，並無理由。
（三）關於原告提出之各項請求，被告逐一答辯如下：①被告受領原告給付之買賣價金係基於系爭買賣契約，非無法律上原因，且原告應就系爭房屋價值減損150萬元之事實負舉證責任。②關於000-000號鑑定意見書鑑定之修補費用23萬5410元，其中牆壁白華現象被告已於系爭第17條第8項免責條款加以告知，雙方並合意以現況點交，被告不負瑕疵擔保責任，故此部分之處理費用7萬5600元應予剔除，剩餘之修補費用15萬2250元，被告願意全數支付，以祈盡速解決紛爭。③CS190703號不動產估價報告書雖鑑定系爭房屋有經濟性減損182萬3000元，然該鑑定意見及後續之補充鑑定意見，有下列諸多瑕疵：營造或施工費單價認定錯誤、管理費率認定錯誤、殘餘價格率認定錯誤、前後計算標準不一致、以不動產估價技術規則第69條未規定之土地減損率計算成本價格、判斷建物經濟耐用年數時未考量不動產估價技術規則第68條之參數、未注意租金收益率與收益資本化率之差異、以風險溢酬之概念進行推算時未依不動產估價技術規則第43條第1款之架構、必要費用率之估算未參照不動產估價技術規則第38條逐項估算再加總、未說明受訪人士是否明確了解系爭房屋受損之情形、訪談形式及受訪人士專業背景有疑慮等等，故CS190703號不動產估價報告書及後續之補充鑑定意見均不足採。④原告請求之訴訟費用為重複請求等語，資為抗辯。
（四）並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷四第153─154頁，另依兩造於言詞辯論期日之陳述予以修正）：
（一）系爭房屋係由被告前於81年9月23日透過信義房屋從前屋主林金崑處購得。
（二）原告委託信義房屋營業員即證人張志豪購屋，被告委託信義房屋營業員楊貴安出售其所有之系爭房屋。
（三）兩造於106年1月24日，在位於臺中市○區○○路000號6樓之簽約室簽立系爭買賣契約，本院卷一第12─20頁所載之契約條款係由地政士即證人李宜平所擬定。
（四）系爭買賣契約所附標的物現況說明書上，第25項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？」、第36項「本棟建物有無因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險建築』之情形？」、第39項「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於0.3mm）？」共3個欄位，均勾選「否」；第28項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之欄位，則勾選「是」。
（五）系爭房屋之買賣價金為2450萬元，原告自106年1月25日起至同年3月3日止陸續匯款至履約保證專戶，價金已支付完畢。
（六）兩造交屋後，原告於106年3月16日因拆除裝潢而發現系爭房屋存有17項瑕疵（具體瑕疵項目詳如臺中市大臺中建築師公會案號000-000號鑑定意見書第6─7頁所示）。
（七）原告於106年5月15日寄發存證信函予被告，將發現瑕疵乙事通知被告，並主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而請求被告於函到7日內返還全部價金，被告有收受該存證信函。
（八）原告於106年9月15日具狀提起本件訴訟。
四、得心證之理由
（一）被告就【附表一】編號1、3、4、5-2、5-3、6、7、8、9、11、12、14、15、16號所列瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。為釐清系爭房屋有無出賣人應負擔保責任之瑕疵，本院爰依原告之聲請囑託臺中市建築師公會實施鑑定，並於107年8月29日會同兩造及該公會建築師謝宗憲至系爭房屋現場進行履勘，據原告當場逐一指明有待鑑定之各項瑕疵，並表明請求鑑定人鑑定各項瑕疵「有無影響結構安全」、「有無達到重大瑕疵」及「修補費用」，有本院107年8月29日勘驗筆錄附卷足稽（見本院卷二第165─178頁）。嗣臺中市建築師公會提出000-000號鑑定意見書，各項瑕疵之鑑定結果詳如【附表一】所示。
2、本院進一步將【附表一】所列各項瑕疵，分為以下三大類別，並賦予其不同之法律評價：
⑴編號13號所列「3樓後面房間壁癌」：查被告已於簽訂系爭
買賣契約時，在標的物現況說明書第28項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」欄位勾選「是」，並逐一列出屋內有壁癌之各該處所（見本院卷一第62頁），堪認原告於系爭買賣契約成立時已知系爭房屋屋內有多處壁癌。又「3樓後面房間」雖非被告所列之處所，然被告既已列出「3樓臥室窗邊」有壁癌，原告當可知悉3樓他處亦可能有壁癌。準此，原告於契約成立時已知此項瑕疵，則依民法第355條第1項規定，被告就編號13號所列瑕疵不負擔保責任。
⑵編號2、5-1、10、17號所列瑕疵：此4項瑕疵均為天花板或
樓地板貫穿，經鑑定後均不影響房屋結構安全。依卷附系爭買賣契約書所示，系爭房屋建築完成日為76年11月18日（見本院卷一第30頁），可知系爭房屋於系爭買賣契約成立時，屋齡已逾29年。本院審酌系爭房屋之屋齡甚高，且經手之屋主不只1人，則天花板或樓地板有貫穿之情事，在所難免。此等天花板或樓地板之貫穿，既經鑑定不影響房屋結構安全，應認對系爭房屋之居住品質不生實質妨害，故屬民法第354條第1項後段所稱「減少之程度無關重要」之情形，依法不得視為瑕疵。
⑶編號1、3、4、5-2、5-3、6、7、8、9、11、12、14、15、
16號所列瑕疵：依鑑定結果，此等瑕疵均足以影響房屋結構安全。被告起初雖辯稱系爭房屋之瑕疵不影響結構安全，並舉出王瑋傑結構土木技師事務所出具之建物版梁裂縫及穿孔補強計劃書及點建築師事務所出具之鑑定數據加以佐證（見本院卷一第229─399頁）。惟臺中市建築師公會提出000-000號鑑定意見書後，被告已於民事答辯三狀中陳明：000-000號鑑定意見書並無瑕疵、應屬可信等語（見本院卷二第255─259頁），足見被告對於000-000號鑑定意見書之鑑定意見並無爭執，是上開王瑋傑結構土木技師事務所出具之建物版梁裂縫及穿孔補強計劃書及點建築師事務所出具之鑑定數據，已無審酌之必要。查系爭房屋之主要用途為「住商用」，此觀卷附系爭買賣契約書之記載自明（見本院卷一第30頁），則上開足以影響房屋結構安全之各項瑕疵，自有減損系爭房屋之居住安全性，乃屬減少房屋通常效用之瑕疵。是依民法第354條第1項前段規定，此等瑕疵當屬出賣人應負擔保責任之範疇。
3、另查，系爭買賣契約第17條第8點雖載明：「本物件標的物1樓後面、2樓梯間牆面、2樓臥室窗邊、3樓臥室窗邊、4樓臥室牆面、4樓後面現況有壁癌之情形。雙方合意依現況點交，賣方就本物件屋況全部漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常等狀況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外，買方不得再向賣方主張物之瑕疵擔保相關責任，亦不得向信義房屋主張本物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度」（見本院卷一第36頁）。然該條對於出賣人之瑕疵擔保責任，係採「列舉式免責」而非「概括式免責」，因此被告僅於該條所列「全部漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常」之範圍內，始可免負瑕疵擔保責任；就非列舉範圍之瑕疵，仍應依民法規定負瑕疵擔保責任。查系爭買賣契約之條款係由地政士李宜平所擬定，此為兩造所不爭執（見不爭執事項
（三）），而李宜平以證人身分到庭證稱：系爭第17條第8項免責條款所謂「樓地板異常」，伊不認為有包括危害結構安全之裂縫，伊並未向原告表示系爭第17條第8項免責條款之範圍包括危害結構安全之裂縫，系爭第17條第8項免責條款所謂「樓地板異常」應限於不影響結構安全之裂縫等語（見本院卷二第383頁）。另被告經本院詢問：
「特約事項第8點所載『被告不負瑕疵擔保責任』的範圍不包括樑柱的裂縫、鑽洞，有無意見？」時，陳稱：沒有意見等語（見本院卷二第35頁）。由此以觀，系爭第17條第8項免責條款之效力範圍，並不及於足以影響房屋結構安全之瑕疵。
4、準此，【附表一】編號1、3、4、5-2、5-3、6、7、8、9、11、12、14、15、16號所列瑕疵，經鑑定後均足以影響房屋結構安全，依上揭說明，均不在系爭第17條第8項免責條款之免責範圍，被告本應依法負瑕疵擔保責任。是原告主張系爭第17條第8項免責條款無效之種種理由（未經原告同意、定型化契約條款、民法第366條等等），並無逐一審酌之必要，因即便系爭第17條第8項免責條款有效成立，被告就上列瑕疵仍無法免除瑕疵擔保責任。
（二）原告未就減少價金之數額提出舉證，故依民法第359條規定請求減少價金並依同法第179條規定請求返還價金，為無理由：
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。至於減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。而民法第360條之損害賠償請求權，關於物之損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。故減少價金與損害賠償之計算方式不同（最高法院101年度台上字第1916號判決要旨參照，另同院108年度台上字第363號判決亦同此意旨）。次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決要旨參照）。綜合以上最高法院見解，可知「減少價金」與「損害賠償」之計算方式截然不同，不能混為一談。關於二者之詳細計算方式及差異比較，詳見【附表二】。
2、本件原告主張系爭房屋有經濟性減損182萬3000元乙節，無非係以CS190703號不動產估價報告書之鑑定意見為其主要論據。經查，CS190703號不動產估價報告書所鑑定之問題為「系爭房屋共17項瑕疵，經以000-000號鑑定意見書所載修復方法修復後，是否會造成交易價格減損？若有，修復後所造成交易價格減損之金額為何？」，鑑定結論則為「在瑕疵受損已完成修繕之前提下，評估勘估標的受瑕疵殘餘效果影響，致使經濟性減損之金額為182萬3000元」（見CS190703號不動產估價報告書第34頁）。然依上揭最高法院之說明，在計算民法第359條減少價金之金額時，所應審究者為買賣標的物在「有瑕疵之狀態下」，價值減損之比率，而非買賣標的物在「瑕疵修復完畢之狀態下」，交易價值減損之金額。CS190703號不動產估價報告書所鑑定之問題─系爭房屋在「瑕疵修復完畢之狀態下」交易價值減損之金額，實屬「損害賠償」中所謂「交易性貶值」之計算方式，而非「減少價金」之計算方式。準此，CS190703號不動產估價報告書所提出之經濟性減損金額182萬3000元，無法作為判斷本件減少價金金額之依據。另外，000-000號鑑定意見書提出之瑕疵修補費用23萬5410元，亦屬「損害賠償」中所謂「技術性貶值」之計算方式，故亦不得作為本件減少價金之計算依據。由此觀之，原告實際上未就系爭買賣契約減少價金之具體數額提出任何舉證。就此舉證之欠缺，原告經本院於111年1月27日準備程序闡明有無其他事項請求鑑定後，陳稱：該鑑定的都已經在107年間鑑定完畢，沒有其它事項請求鑑定，請求法院盡速審結等語（見本院卷四第352頁）。原告既為優先追求訴訟經濟（程序利益）而表明不再請求鑑定（實體利益），本院自應尊重其程序選擇權。
3、次按民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。至民事訴訟法第222條第2項規定：當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額者，僅就損害賠償之訴始有其適用，此參其立法理由甚明（最高法院109年度台上字第1289號判決要旨參照）。由此以觀，減少價金之數額不適用民事訴訟法第222條第2項規定，故買受人應就減少價金之數額提出確實之舉證，否則即須承擔不利益認定，法院不得依民事訴訟法第222條第2項規定，於審酌一切情況後依所得心證定其數額。本件原告未就「減少價金」之具體數額提出舉證，已如前述，而按最高法院之上揭見解，減少價金之數額亦不得適用或類推適用民事訴訟法第222條第2項規定，由法院審酌一切情況後依所得心證定其數額。準此，原告既未舉證證明系爭房屋在有瑕疵之狀態下，系爭買賣契約應減少價金之具體數額，則原告依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規定請求被告返還價金，自屬無據。
4、原告另主張，其因仲介人員鼓吹屋美加價購買值得，始以高於當時市價150萬元之價格向被告購買系爭房屋，而系爭房屋之瑕疵已無法保有當時之市價，原告受被告及仲介人員欺瞞而以高於市價之價格購買系爭房屋，因此額外支出150萬元，此為系爭房屋減損之價值云云。惟查，所謂系爭房屋之買賣價金2450萬元高於市價150萬元之主張，為被告所否認，而原告復未舉證以實其說，則原告此部分陳詞實屬徒託空言，殊不可取。況且，即便原告以高於市價之價格買受系爭房屋，在當代資本主義之市場經濟體制下，亦屬交易當事人契約自由之範疇。本件兩造磋商締約之地位平等，則經兩造談判妥協後所形成之買賣價格，屬於自由市場運作之結果，要非司法機關所能介入置喙，更與民法物之瑕疵擔保責任之減少價金無涉。
5、基上，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規定請求被告返還價金，於法無憑。
（三）原告依民法第360條規定請求損害賠償，僅於15萬2250元之範圍內，為有理由：
1、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。
由此觀之，買賣標的物縱有出賣人應負擔保責任之瑕疵，僅於「缺少出賣人所保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」兩種情形下，出賣人始負民法第360條之損害賠償責任。本件事實是否符合此兩種情形，以下分別論斷之。
2、民法第360條前段「缺少出賣人所保證之品質」：⑴按所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔
保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。屋況說明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表示（臺灣高等法院96年度上字第668號判決要旨參照）。依此說明，被告於系爭買賣契約所附標的物現況說明書上所為之記載（見本院卷一第61─62頁），性質上僅屬買賣標的物現況之說明，並非被告對原告所為之房屋品質保證。
⑵原告固另舉出原告於106年3月17日與李宜平之對話錄音譯
文及原告於106年3月19日與張志豪之對話錄音譯文，作為被告有保證房屋品質之佐證。經查，原告與李宜平於106年3月17日之對話內容略為：「（原告）問題是說我們那時候跟他在承諾的時候，他說房子都沒有問題嘛對不對？（李宜平）嗯嗯。（原告）嘿，阿我們才簽約嘛？（李宜平）嗯。（原告）上次他們說有阿，屋主也都說沒有問題啊。（李宜平）我知道！（原告）我是說擔心那個結構那些阿。（李宜平）簽約的時候有討論過這個事情嘛，我知道。（原告）嘿，他屋主他那個時候說沒有問題啊！」等語（見本院卷四第205頁）。然李宜平於本院審理時證稱：被告沒有保證裝潢包住之地方沒有瑕疵，伊不記得簽約過程中兩造或仲介人員有無談及裝潢包住之地方有無瑕疵，但伊可以確定被告沒有保證，是因為如果被告有保證，原告就不能拋棄物之瑕疵擔保責任等語（見本院卷二第383─384頁）。準此，李宜平既已明確證稱被告於簽約時未向原告保證系爭房屋裝潢內絕無瑕疵，則李宜平於上開106年3月17日對話中向原告所為之回覆，僅屬安撫情緒之詞語，尚難證明被告於簽約時有對原告為任何保證。再查，觀遍原告與張志豪於106年3月19日之對話錄音譯文（見本院卷四第211─217頁），張志豪始終未提及被告有向原告提出任何保證，故此部分舉證亦難為不利於被告之認定。⑶基上，被告於簽訂系爭買賣契約時，並未對原告提出任何關於系爭房屋之品質保證。
3、民法第360條後段「出賣人故意不告知物之瑕疵」：⑴原告雖主張，被告曾拆除前屋主架設之中央空調管線及主
機，並自行裝設分離式冷氣，且分離式冷氣之管線亦係借用原本中央空調之管路，足見被告必曾拆除天花板等裝潢，否則如何安裝分離式冷氣並利用原本中央空調之管路云云，並舉出屋內照片6張為據（見本院卷二第43─49頁）。
原告再主張，被告將系爭房屋4樓增建作為球場使用，並裝設照明設備，而照明設備之接電管線即係使用前屋主所裝之中央空調管路作為套管，被告如未拆除裝潢，如何施作套管並裝設照明設備云云，並舉出照片5張為據（見本院卷二第57─61頁）。惟查，倘若裝設上開分離式冷氣、照明設備之人為廠商派送之工人，而被告又未在現場監工，則即便工人有拆除屋內裝潢，亦不表示被告本人知悉裝潢內之樣貌。
⑵原告另主張，系爭房屋天花板及橫樑因屋內水管爆裂，造
成多處嚴重裂痕及漏水，該漏水情形勢必造成天花板裝潢損壞，但交屋前天花板卻屬完整無缺，足見被告必曾將因漏水而毀壞之天花板裝潢拆除並更新，且因屋內水管爆裂，被告已將水管從屋外直接接進水塔，足徵系爭房屋確實有屋內水管爆裂造成天花板毀壞之情事云云，並舉出照片3張為據（見本院卷二第51─55頁）。惟查，原告所謂系爭房屋之天花板必定曾因漏水而損壞之主張，實屬個人臆測，毫無憑據。準此，原告稱被告必曾將因漏水而毀壞之天花板裝潢拆除並更新云云，係根據個人臆測所為之推論，本質上仍屬臆測之詞，殊難逕採。
⑶原告又主張，系爭房屋內有諸多電纜線之出廠年份均為被
告購買系爭房屋之後，該電纜線經原告拆除裝潢前，均包覆於裝潢內，可見被告於81年間購入系爭房屋後，必有拆除裝潢更換電纜線云云。查000-000號鑑定意見書固有就系爭房屋內之電纜線生產年份進行補充鑑定，鑑定結果顯示系爭房屋內有22處電纜線之生產年份位於81年以後（見000-000號鑑定意見書第33─34頁）。然依被告所提之離職證明書3份，被告自77年1月15日至85年3月18日止在台灣省立南投高級商業職業學校擔任會計主任，自85年3月18日起至85年11月20日止在臺灣省立南投高級中學任職，直至85年11月20日始至臺灣省政府地政處任職（見本院卷二第283─287頁），則被告辯稱任職於南投期間並未實際居住在系爭房屋乙節，自非無據。再者，有部分電纜線之生產年份雖位於85年被告入住以後，然被告委請廠商進入系爭房屋更換電線時，若未親自在場監工，即便工人有拆除屋內裝潢，亦不表示被告本人知悉裝潢內之樣貌。準此，自難僅憑屋內電纜線生產年份位於被告入住之後，遽認被告於更換電纜線時已知系爭房屋之各項瑕疵。此外，被告雖於標的物現況說明書第19項「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新？」欄位勾選「否」（見本院卷一第61頁），然此處所隱瞞之事實為「更換電纜線」，而非「屋內瑕疵」。
⑷基上，原告無法舉證證明被告於簽訂系爭買賣契約時明知
系爭房屋之各項瑕疵，則原告徒憑己見，任意指摘被告故意不告知瑕疵云云，顯屬無稽，尤難採信。
4、綜上說明，被告本毋庸對原告負民法第360條之損害賠償責任。然查，被告已於111年3月3日民事答辯十三狀中自承願意賠償原告修補費用共15萬2250元（見本院卷四第379─381頁），則基於私法自治原則，本院自得於被告自認之範圍內，為不利於被告之判決。至於原告雖另請求被告賠償本件訴訟之裁判費23萬8600元、000-000號鑑定意見書之鑑定費及補充鑑定費共14萬元、CS190703號不動產估價報告書之鑑定費9萬8000元云云，然依民事訴訟法第87條第1項規定，訴訟費用屬於法院職權裁判事項，而依同法第79條規定，訴訟費用應由法院斟酌兩造敗訴之比例定其負擔方式。原告請求之上開項目均屬本件之訴訟費用，而本院已斟酌兩造敗訴之比例，於主文第3項諭知訴訟費用之分擔方式，則原告殊無重複請求被告賠償訴訟費用之必要。
5、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告對被告之損害賠償請求權，係以支付金錢為標的，且屬無確定期限之給付，被告應受原告催告後仍未給付，始負遲延責任。原告茲以起訴狀繕本送達被告進行催告，被告合法收受起訴狀繕本後（見本院卷一第163頁送達證書），迄未給付，應自送達翌日起負遲延責任。準此，原告請求加計自起訴狀繕本送達翌日即106年9月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合。
五、綜上所述，原告依民法第360條之規定及被告之訴訟上自認，請求被告賠償15萬2250元，及自106年9月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件為所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。就此部分，被告聲明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 施懷閔法 官 陳盈睿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官 張卉庭【附表一：000-000號鑑定意見書所列各項瑕疵】編號 鑑定項目 鑑定結果 有無影響結構安全 1 1樓天花板裂縫（A裂縫），鑑定裂縫深度、寬度及修補費用 裂縫寬度及長度如附件四一層頂結構平面圖 裂縫寬大於0.3mm，會影響結構安全 2 廁所上方樓板貫穿，鑑定是否影響結構安全及修補費用 空調管線 樓板挖小孔不影響結構安全 3 2樓廁所外樓板貫穿，鑑定項目同上 裂縫寬度及長度如附件四一層頂結構平面圖 裂縫寬大於0.3mm，會影響結構安全 4 2樓樓梯二側樑穿孔 A型穿孔，詳附件四二層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 5-1 2樓廚房天花板貫穿 天花板貫穿為空調管線 樓板挖小孔不影響結構安全 5-2 2樓廚房天花板裂縫、樑裂縫、天花板與直樑裂縫 裂縫寬度及長度如附件四二層頂結構平面圖 裂縫寬大於0.3mm，會影響結構安全 5-3 2樓廚房天花板樑穿孔 詳附件四二層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 6 3樓梯間裂縫（與2樓天花板裂縫是否貫穿） 裂縫寬度及長度如附件四二層頂結構平面圖及三層平面圖 現場測試金屬絲未能完全貫穿樓板，裂縫寬大於0.3mm，會影響結構安全 7 廁所外第2根樑貫穿 B型穿孔，詳附件四三層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 8 3樓4樓樓板裂縫 裂縫寬度及長度如附件四三層頂結構平面圖及四層平面圖 裂縫寬大於0.3mm，會影響結構安全 9 3樓第4根樑貫穿 B型穿孔，詳附件四三層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 10 2樓與3樓樓地板貫穿 空調管線 樓板挖小孔不影響結構安全 11 第5根樑貫穿及裂痕 A型穿孔，詳附件四三層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 12 第6根樑貫穿 A型穿孔，詳附件四三層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 13 3樓後面房間壁癌 三面牆壁有壁癌 不影響結構安全 14 3樓後面房間外鋼筋裸露 混凝土挖空成一洞，鋼筋裸露 影響結構安全 15 4樓樓梯前裂縫 裂縫寬度及長度附件四四層頂結構平面圖 裂縫寬大於0.3mm，會影響結構安全 16 第2根橫樑貫穿 A型穿孔，詳附件四三層頂結構平面圖 穿孔位置及尺寸不符規範要求，影響結構安全 17 4樓與3樓前面房間樓地板貫穿 空調管線 樓板挖小孔不影響結構安全【附表二：減少價金、損害賠償計算之差異比較】
減少價金之計算 損害賠償之計算 代數代號 A＝買賣標的物無瑕疵時之 應有價值 B＝買賣標的物有瑕疵時之 應有價值 C＝買賣標的物有瑕疵時價 值減少之比率 P＝買受價格 Q＝減少價金數額 D＝瑕疵修補費用（技術性 貶值） E＝瑕疵修補後之交易價值 減損（交易性貶值） F＝損害賠償數額 計算步驟 (A－B)÷A＝C P＊C＝Q D＋E＝F