臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第668號原 告 江翊股份有限公司法定代理人 林宛玄原 告 格正投資股份有限公司法定代理人 黃千芝共 同訴訟代理人 簡宏原
廖永泰被 告 陳高智訴訟代理人 陳明智被 告 阮晉苹
黃瑞堂楊勝全賴陳雀上 一 人訴訟代理人 賴阿勉被 告 楊貴芳
鍾永樂羅佳芬陳素卿姚怡君彭王秀英許筱曼楊秉熹李俞箴上 九 人共 同訴訟代理人 黃逸哲律師被 告 徐香蘭
王文德上 一 人訴訟代理人 王鑾鶯被 告 陳元生（即陳簡巧雲之繼承人）
周陳雪華（即陳簡巧雲之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107 年9 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應各將坐落臺中市○區○○段○○段○○○地號土地如附圖即臺中市中山地政事務所民國一０七年一月三十一日土地複丈成果圖所示編號Ａ至Ｕ所示之地上物拆除（被告各自應拆除面積詳如附表一附圖編號及占用面積），並將各自占用之土地返還原告。
二、訴訟費用由被告按如附表二所示之比例負擔。事實及理由
甲、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262 條第
1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告於起訴時，原以陳高智、阮晉苹、黃瑞堂、楊勝全、賴陳雀、楊貴芳、鍾永樂、羅佳芬、陳素卿、姚怡君、李美珠、彭王秀英、許筱曼、楊秉熹、李俞箴、徐香蘭、王文德、王鑾鶯及陳簡巧雲為被告，並起訴聲明為：「㈠被告應將坐落臺中市○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，並將該土地返還原告。㈡被告應各給付原告如附表二（見本院卷㈠第74頁）『不當得利返還』欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至拆除日止，按年息百分之5 計算之利息，暨至拆除日前之違法占用之租金。」等語（見本院卷㈠第5 頁反面），惟陳簡巧雲於起訴前已死亡，其繼承人為陳元生、周陳雪華，有陳簡巧雲之戶籍謄本手抄本、繼承系統表在卷可考（見本院卷㈠第95、257 頁），原告於民國107 年1 月17日具狀追加上開繼承人為被告（見本院卷㈡第12頁）；又經臺中市中山地政事務所實際測量占用面積及本院現場履勘後，原告更正上開聲明第㈠項如後開原告聲明欄所示，並減縮聲明第㈡項之不當得利請求金額，同時撤回對被告李美珠、王鑾鶯之訴訟（見本院卷㈡第95頁反面），經被告王鑾鶯同意撤回（見本院卷㈡第185 頁），而被告李美珠部分並未進行本案之言詞辯論原告即撤回，故無須得其同意；原告復於107 年7 月18日具狀撤回上開聲明第㈡項之請求（見本院卷㈡第147 頁）。核前開所為訴之減縮、撤回及追加被告，其請求之基礎事實均同一，或屬減縮應受判決事項之聲明，或經同意撤回，與前揭法條相符，均應予准許。
二、被告阮晉苹、楊勝全、陳元生、周陳雪華經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、原告2 人於105 年8 月23日經法務部行政執行署臺中分署拍賣程序，得標買受系爭土地（面積2,039 平方公尺），及其上同段1009至1023建號等15筆建物（原告2 人之權利範圍均各為2 分之1 ），於105 年9 月7 日取得上開不動產之權利證明書，並已登記完畢。系爭土地上之建物「中英大樓」早於64年以前興建完成，被告均為中英大樓之區分所有權人，然被告未經原告同意，即興建違章建築如附圖即臺中市中山地政事務所107 年1 月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ至Ｕ部分，該違章建築係違反法令之存在，且占有使用系爭土地並無合法權源，屬無權占有，拆除該部分建物並不違反誠實信用原則或公共利益或以損害他人為主要目的之情事，爰依民法第767 條之物上請求權之法律關係，請求被告等拆除占用部分，並返還該部分土地予原告。
二、並聲明：如主文所示。
貳、被告部分：
一、被告陳高智：訴外人陳蔡禛於62年8 月16日向原地主即被告陳元生及建商陳永清購買系爭土地及其上同段976 建號（門牌號碼臺中市○區○○路○○○ 號）建物，並交付全數買賣價金後，陳蔡禛之被繼承人陳富雄僅取得上開房屋所有權，被告陳元生及陳永清遲遲未依約將土地所有權移轉登記予陳富雄，嗣陳富雄死亡，由陳蔡禛繼承，陳蔡禛再將房屋贈與被告陳高智，則陳富雄依買賣關係有權占有系爭土地，基於占有連鎖關係，被告陳高智之占有亦具有合法權源。又陳富雄與建商間訂有不動產買賣契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付買受人及被告陳高智使用，其事實為第三人即原告所明知，縱使未經以登記為公示方法，仍與登記之效果等量齊觀，基於債權物權化法理，被告陳高智得對系爭土地主張有權占有。且被告陳高智自62年起繳納繳納地價稅至今，基於誠實信用原則，被告陳高智占有使用系爭土地，屬有權占有。另被告基於買賣關係占有使用系爭土地，並代繳地價稅長達40餘年，已居於類似地上權人或承租人之地位，應類推適用土地法第104條規定，對於系爭土地有優先購買權，行政執行署未依法通知被告行使優先購買權，系爭土地所有權之移轉應為無效。是被告陳高智所有上開房屋為合法使用系爭土地，而違章建築部分已附合於建物專有部分，為專有部分所有權之一部分，屬專有部分所有權之擴張，其擴張所及範圍自為有權占有，原告不能請求拆除。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告賴陳雀：其父親陳永清為興建商場代表人，與系爭土地前所有權人即被告陳元生合作，共同興建開發中英大樓，陳永清於62年3 月27日與其簽署「興建合作商場合約書」，依該合約書第1 條、第11條、第13條及第21條約定，已明確記載共同購買臺中市○區○○段五小段9-4 、9-10、9-14、9-
16、9-17、9-18、9-19、9-20、9-21地號土地，被告賴陳雀同意委由陳永清代理設計合併其他共同購地人興建合作商場使用，但產權各人私有，被告賴陳雀應繳納房地款，且房屋土地權利分割時持分登記申請費用由其負擔等內容，足認被告賴陳雀買受之標的及支付之價金均包含系爭土地部分。又商場原由被告陳元生進行房屋銷售及簽訂買賣合同，但因興建過程財務調度困難，且被告陳元生違犯金融法規遭判刑後倉促離臺，而由陳聰懷召集包商、建材廠商，以房易貨方式興建中英大樓，其後因積欠債務，遭本院66年度執未字第3285號強制執行事件予以拍賣，由訴外人加榮有限公司拍得中英大樓後轉售予被告等，系爭土地則由被告陳元生委託其母親陳簡巧雲將土地移轉所有權登記予各買受人。被告賴陳雀自中英大樓興建完成起，即以「陳元生使用人賴陳雀」名義繳納地價稅至原告取得系爭土地止，被告縱未完成土地移轉登記，客觀上至少與原土地所有權人間，具有默示之租賃契約存在，基於占有連鎖關係，被告因此繼受取得土地占有之合法權源，得類推適用民法第425 之1 條法定租賃權之規定，為有權占有。另被告等建物所有權人，依土地法第104 條第1 項、民法物權編施行法第8 條之5 規定，對於系爭土地有優先購買權，行政執行署未依法通知被告行使優先購買權，系爭土地所有權之移轉應為無效。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、被告楊貴芳、鍾永樂、羅佳芬、陳素卿、姚怡君、彭王秀英、許筱曼、楊秉熹、李俞箴（下稱楊貴芳等9 人）：
中英大樓之住戶購買房屋時，與建商簽立「興建合作商場合約書」，依該合約書第1 條、第11條、第13條及第21條約定，已明確記載共同購買臺中市○區○○段五小段9-4 、9-10、9-14、9-16、9-17、9-18、9-19、9-20、9-21地號土地，並同意委由陳永清代理設計合併其他共同購地人興建合作商場使用，但產權各人私有，買受人應繳納房地款，且房屋土地權利分割時持分登記申請費用由其負擔等內容，足認其等買受之標的及支付之價金均包含系爭土地部分。又中英大樓及違章建築長年存在於系爭土地上（由空照圖可見），原地主默許建物繼續使用土地，未曾向被告等或其前手主張無權占有，應成立使用借貸關係，而原告均為不動產開發商，取得系爭土地所有權前應已查知房地使用情形，仍買受系爭土地，顯然願意承受該永久性建物坐落其上之負擔，亦默示同意負有與前手相同容忍義務，在建物得使用之期限內，權衡所有權社會化之精神，不應容許土地所有權人之更易，而使其上房屋成為不具合法權源，況拆除部分多僅為被告等家中向外延伸之些許空間，無助於土地之利用，原告選擇性拆除違章建築，顯有權利濫用情事。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
四、被告阮晉苹：伊有同段890 建號建物所有權狀，是合建所有權人之一，沒有土地所有權狀，但有正當使用權限。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
五、被告黃瑞堂：伊有繳納房屋稅及地價稅，對於同段1002、1063建號建物及土地均有合法權利。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
六、被告楊勝全：依建築法第30條、土地登記規則第73條第1 項規定，房屋對基地須有合法之使用權源，起造人方得申請建造執照，可知房屋起造人申請相關建照時已有出具土地使用同意書，其性質應為使用借貸契約或其他類此契約。又被告楊勝全基於買賣契約取得同段1050建號建物所有權，其對系爭土地之占有乃起造人合法之占有權源，構成占有連鎖關係，並非無權占有。再者，中英大樓自64年建造至今已40餘年，期間被告楊勝全公然和平繼續占有系爭土地，原地主未曾對被告楊勝全主張無權占有情事，顯見被告楊勝全是善意有權占有人，系爭土地之繼受人即原告無從推翻其使用權源。又原告於買受系爭土地前已知悉土地及其上建物使用情況，仍予以買受，可見其願承受房屋坐落其上之負擔，且鑑於所有權社會化精神，應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍義務。中英大樓區分所有權人眾多，考量建築物之社會經濟價值具重大公益性，且原告於拍定前可預見其上有建物存在，其請求拆屋還地有違誠信原則且有權利濫用情事。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
七、被告徐香蘭：其合法購得同段790 建號建物所有權，由前手將房屋及增建部分一併交付予伊，雖違章建築部分未辦理保存登記，仍受讓事實上處分權，而民法第425 條之1 第1 項規定，解釋上應包括違章建築之受讓人為坐落土地之所有人，嗣僅將違章建築或土地讓與他人之情形，本件系爭土地及其上中英大樓係由被告陳元生與建商合建投資興建，依契約需加以分配，但因故尚未分配，導致土地及房屋分別由不同人取得之情形，依上開規定，被告所有房屋含違章建築部分占用系爭土地，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，非屬無權占有。又被告徐香蘭因買賣關係而取得上開房屋所有權，而買賣前手為被告陳元生與建商合建取得建物之人，被告徐香蘭因而自前手取得系爭土地之占有，基於占有連鎖關係，被告徐香蘭對系爭土地為有權占有。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
八、被告王文德：其母曾秀月於62年12月28日與臺中市合作商場興建辦事處興建代表人陳永清簽訂「興建合作商場合約書」，約定由陳永清為代表人共同購買包含系爭土地在內之臺中市○區○○段五小段9-4 、9-10、9-14、9-16、9-17、9-18、9-19、9-20、9-21地號土地興建後，因買賣、贈與為原因登記取得同段1008建號建物所有權，則曾秀月確有購買系爭土地持分，且為系爭土地之使用人，並以「陳元生使用人曾秀月」名義繳交地價稅，就系爭土地具有合法占有權源，嗣於100 年5 月18日由被告王文德因分割繼承原因取得上開房屋所有權。被告王文德縱未完成土地移轉登記，仍得以系爭土地之原地主之使用借貸關係，基於占有連鎖關係，作為有權占有系爭土地之依據。又曾秀月自取得上開房屋以來40餘年，使用系爭土地皆係無償關係，原地主對住戶就系爭土地占有使用之情形，長期予以容忍，足見中英大樓興建完成時，原地主已同意住戶無償使用系爭土地，而成立使用借貸契約，原告於取得系爭土地所有權前，對於占有現況應明知或可得而知，原告應繼受曾秀月與原地主間之上開使用借貸關係，即原告與被告王文德間有使用借貸關係存在，自屬有權占有。原告明知或可得而知被告長期占有使用系爭土地，及與原地主間應有使用借貸關係存在，仍以低價投標方式購買取得系爭土地，於拍賣過程中完全未知會建物所有權人，且於取得土地後立即對大樓住戶提起返還土地及不當得利訴訟，動機及目的並不單純，顯已違反誠信原則或以損害他人為主要目的之權利濫用情事，應駁回原告之請求。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
九、被告陳元生、周陳雪華：未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷第185 頁反面至第186 頁反面）：
一、不爭執事項：㈠原告2 人於105 年8 月23日自法務部行政執行署臺中分署拍
賣取得位於臺中市○區○○段○○段000 地號土地（即系爭土地）及其上同段0000-0000 建號建物15筆（原告權利範圍均各為2 分之1 ），於105 年9 月7 日取得不動產權利證明書，並已登記完畢（見本院卷第9 至15頁）。
㈡陳永清（即興建商場代表人）為興建合作商場合約書之對造
人之一，被告賴陳雀、陳蔡禎、鄭朝旭、曾秀月、賴天華簽署「興建合作商場合約書」（見本院卷㈠第110 、142 、16
0 、188 頁）。㈢陳元生於00年0 月0 日出具委託書給陳簡巧雲（見本院卷㈠
第111 頁），委託書記載就系爭土地所有權全部委託陳簡巧雲為全權代理人。
㈣①被告賴陳雀為系爭土地上之969 建號建物所有權人（見本
院卷㈠第112 、271 頁），並有以陳元生使用人賴陳雀名義繳交地價稅（見本院卷㈠第113 頁反面）。
②被告阮晉萍為系爭土地上之890 建號建物所有權人（見本院卷㈠第132 、204 頁）。
③陳元生使用人陳富雄名義繳交地價稅（見本院卷㈠第144至145 頁反面）。
④被告徐香蘭為790 建號建物所有權人（見本院卷㈠第172
、221 頁），並繳交房屋稅（見本院卷㈡第133 至139 頁）。
⑤曾秀月原為1008建號建物所有權人（見本院卷㈠第187-1
頁），並以陳元生使用人曾秀月名義繳交地價稅（見本院卷㈠第190-196 頁反面），嗣於100 年5 月18日由被告王文德因分割繼承原因取得為1008建號建物所有權人（見本院卷㈠第187 頁正面、第224 頁）。
⑥被告陳高智為976 建號建物所有權人（見本院卷㈠第203頁）。
⑦被告楊貴芳為891 建號建物所有權人（見本院卷㈠第205頁）。
⑧被告鍾永樂為1068建號建物所有權人（見本院卷㈠第206頁）。
⑨被告黃瑞堂為1002、1063建號建物所有權人（見本院卷㈠第207 、208 頁）。
⑩被告楊勝全為1050建號建物所有權人（見本院卷㈠第209頁）。
⑪被告羅佳芬為894 建號建物所有權人（見本院卷㈠第210頁）。
⑫被告陳素卿、姚怡君為965 建號建物所有權人（見本院卷㈠第212 至213 頁）。
⑬被告彭王秀英為895 建號建物所有權人（見本院卷㈠第21
5 頁）。⑭被告楊秉熹為896 建號建物所有權人（見本院卷㈠第216頁）。
⑮被告許筱曼為967 、968 建號建物所有權人（見本院卷㈠第217 、218 頁）。
⑯被告李俞箴為897 、898 建號建物所有權人（見本院卷㈠第219 至220 頁）。
⑰陳簡巧雲為1024、1025建號建物所有權人（見本院卷㈠第
222 至223 頁）。㈤976 、890 、891 、1068、1002、1063、1050、894 、969
、965 、966 、895 、896 、967 、968 、897 、898 、79
0 、1024、1025、1008、791 建號建物平面圖騰本（見本院卷㈠第227 至248 頁）、臺中市工務局（）中工建使字第
439 號使用執照資料（見本院卷㈠第249 至253 頁）。㈥臺中市中山地政事務所107 年2 月16日函檢送之891 建號建物異動索引資料（見本院卷㈡第30至53頁）。
㈦現場照片（見本院卷㈡第153 至160 頁反面）。
二、爭執事項：原告請求被告等人將如附圖即臺中市中山地政事務所107 年
1 月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ至Ｕ部分之地上物拆除（被告各個別應拆除面積，詳如附圖所示），有無理由？
肆、得心證之理由：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。經查，系爭土地為原告2 人於105 年8 月23日經法務部行政執行署臺中分署拍賣程序，得標買受系爭土地及其上同段1009至1023建號等15筆建物（原告2 人之權利範圍均各為2 分之1 ），於105 年9月7 日取得上開不動產之權利證明書，並已登記完畢，有原告提出之法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書、土地謄本在卷可佐（見本院卷第9 至14頁）。土地之使用狀況，經本院於107 年1 月15日會同兩造及臺中市中山地政事務所至現場履勘，並囑託臺中市中山地政事務所繪製土地複丈成果圖（即附圖），有土地複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片等附卷可參（見本院卷㈡第3 至7 、153 至160 頁反面），且為原告及除陳元生、周陳雪華以外之被告（下稱被告陳高智等16人）所不爭執（見不爭執事項㈠），而被告陳元生、周陳雪華經合法通則未曾於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀加以爭執，此部分事實，堪信真實。再參以上開土地複丈成果所示被告等人占用位置、面積，與原告提出之建物平面圖謄本（見本院卷㈠第14至37、226 至248 頁）、建物登記第一類謄本（建號全部）（見本院卷㈠第203 至225頁）及臺中市工務局使用執照存根（見本院卷㈠第249頁），暨臺中市中山地政事務所107年2月26日中山地所資字第1070002048號函所附之建築改良物登記簿（見本院卷㈡第30至39頁）等資料，勾稽比對面積、位置後，足見被告等人各自占用如附圖所示編號Ａ至Ｕ部分，均非在原建物平面圖範圍內，亦即屬違建部分。基此，被告等確有占有使用系爭土地如附圖所示編號Ａ至Ｕ部分應堪真實。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。本件被告陳高智等人辯稱：其等占有系爭土地具有合法占有權源，自應就此有利於己之事實負舉證之責，是就被告等人辯解部分，分述如下：㈠被告辯稱：被告等依土地法第104 條第1 項規定，對於系爭
土地有優先購買權，然行政執行署並未通知被告優先購買，系爭土地所有權之移轉應為無效，拍定人即原告不得對抗優先購買人即被告乙節；按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104 條第1 項定有明文。準此，優先購買人以地上權人、典權人或承租人為限，而被告賴陳雀未能舉證證明其所有地上物對於系爭土地有地上權、典權、承租權存在，自無上開規定之適用。被告復辯以：被告基於買賣關係長期占有系爭土地，已居於類似地上權人或承租人之地位，應類推適用上開規定，而認系爭土地所有權之移轉應為無效等語；按土地法第104 條規定意旨，在促進建築基地與其地上建物所有權之合一，為盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，以基地或地上建物所有人間具有物權或物權化之債權關係，而賦予地上權人、典權人、承租人及土地所有權人間對基地或建物單獨出售時相互優先承購之權，惟被告基於與第三人間之買賣關係占有系爭土地，屬債權契約性質，非與原告間有何等物權或物權化之債權關係存在，二者顯然有別，不能相提並論，自難認得類推適用上開規定。
㈡被告抗辯：被告依民法物權編施行法第8 條之5 規定，對系
爭土地有優先購買權云云；按同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第
799 條第4 項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第五項規定之限制。民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799 條第5 項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5 日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權，民法物權編施行法第
8 條之5 固有明文。參照其立法理由明示：「本項之優先承買權僅具有債權效力」。查，原告2 人係經由執行程序拍定買受系爭土地，於105 年9 月7 日取得不動產權利證明書，並已登記完畢乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），依土地法第43條之規定，有絕對之效力。縱令被告賴陳雀所辯被告有優先購買權，行政執行署未依法通知被告優先購買乙情為真，亦不得主張原告就系爭土地之所有權無效。從而，原告仍得對被告主張就系爭土地有所有權，此部分所辯，自無可採。
㈢被告辯稱：中英大樓住戶與陳永清簽訂興建合作商場合約書
，約定由陳永清為代表人，共同購買臺中市○區○○段五小段9-4 、9-10、9-14、9-16、9-17、9-18、9-19、9-20、9-21等土地興建後，產權各人私有，且房屋土地權利分割時持分登記申請費用由買受人負擔等內容，被告買受標的包含持有土地所有權，並如期繳交地價稅，是被告得以與系爭土地之原地主間契約關係，依占有連鎖法理，作為占有系爭土地之依據等語；經查，被告以與陳永清簽訂之興建合作商場合約書，就所購得之房屋縱使得對地主陳元生主張有權占有土地，惟原告係經行政執行署拍賣取得系爭土地所有權，原告並不受原地主陳元生與建商間合建關係之拘束，被告自無從基於占有連鎖關係，作為占有系爭土地之合法權源。被告此部分所辯，亦不可採。
㈣被告辯稱：系爭土地上建物係由原地主陳元生與建商依合建
關係所興建，嗣因故未予分配，導致土地及建物分屬不同人所有，應有默示租賃契約存在，得類推適用民法第425 條之
1 規定等語；按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法民法第425 條之1 定有明文。即以「土地與房屋同屬一人所有」為適用前提，乃是社會經濟公益上之理由，蓋建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，使用建築物即必須使用該建築物之基地，一旦建築物與土地不同屬於一人所有，而當事人又未約定，使建築物取得對土地之利用權，勢將造成建築物無從利用土地之結果，難逃拆屋還地之厄運，危害社會經濟，浪費社會成本，故有設該條文推定租賃關係之必要，以維護社會經濟，且因土地所有人購買土地時建築物已存在於土地上，基於當事人之合理的意思與預見為基礎，推定當事人間已有默許繼續使用土地之意思；至土地與建物原分屬不同人所有，嗣後僅移轉出售土地或建物時，涉及原有已存在之法律關係，得否主張「債權物權化」效力而拘束後手之問題，與上開條文無涉。準此，被告未能舉證證明系爭土地及其上建物，自始同屬一人所有，嗣後僅將地上建物所有權讓與被告所有，自無上開規定之適用或類推適用。被告此部分抗辯，尚屬無據。
㈤被告復辯稱：依建築法第30條、土地登記規則第73條第1 項
規定，房屋對基地須有合法之使用權源，起造人方得申請建造執照，可知建商申請相關建照時已有出具土地使用同意書，其性質為使用借貸契約或其他類此契約，原告既買受系爭土地，應繼受原地主與建商或其後手之使用借貸契約等語；按使用借貸非如租賃之有民法第425 條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（最高法院93年度台上字第1948號判決意旨參照）。本件縱使建商有取得土地使用同意書，而與原地主間有使用借貸契約存在，惟使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間具有其效力，而系爭土地上建物經轉售予被告等或其前手所有，且原告亦透過拍賣程序取得系爭土地，兩造均已非上開使用借貸契約之當事人，自不受契約效力之拘束，被告不得據此作為占有系爭土地之合法權源。被告此部分所辯，委無可採。
㈥被告辯稱：中英大樓及違章建築長年存在於系爭土地上，原
地主默許建物繼續使用土地，未曾向被告等或其前手主張無權占有，應有使用借貸關係存在，原告明知房地使用情形，仍買受系爭土地，亦默示同意負有與前手相同容忍義務等語，並提出中英大樓70年及105 年空照圖、國土測繪圖資服務雲網頁資料為證（見本院卷㈡第63至65頁）；惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。被告等係以原告或原地主單純沈默之情事，推論其等有為默示意思表示，而非經原告於何時有任何舉動或其他特別情事，足以間接推知為同意被告等使用系爭土地之效果意思，是難認被告等即有占有系爭土地之權利。
㈦被告另辯稱：原告明知或可得而知被告長期占有使用系爭土
地，及與原地主間應有使用借貸關係存在，仍以低價投標方式購買取得系爭土地，於取得土地後立即對大樓住戶提起返還土地及不當得利訴訟，且請求拆除部分多僅為被告等家中向外延伸之些許空間，無助於土地之利用，原告選擇性拆除違章建築，顯有權利濫用情事等語；按權利之行使，不得以違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第
1 項固定有明文，惟此所謂權利之行使不得以損害他人為目的者，係指不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度臺上字105 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查原告係本於系爭土地所有權人地位，為維護其土地所有權之完整性，所為所有權權能之正當行使，難謂其主觀上係出於損害他人之目的，且被告等各所有附圖編號Ａ至Ｕ部分地上物係屬違章建築，拆除該部分難認屬權利濫用行為。被告此部分所辯，亦難憑採。
三、從而，被告陳高智等人未能舉證證明其占有系爭土地，有何正當權利，而被告陳元生、周陳雪華又未曾抗辯或主張，則依前開說明，被告等自應屬無權占有。是原告本於物上請求權法律關係，請求被告等分別將所有如附圖編號Ａ至Ｕ部分所示占用系爭土地之地上物拆除（被告各自拆除位置及面積均詳如附表一之附圖編號及占有面積所示），並將占用部分之土地返還予原告，自屬有據。
伍、綜上所述，原告2 人依物上請求權之法律關係，請求被告應各將坐落系爭土地如附圖編號Ａ至Ｕ部分所示占用系爭土地之地上物拆除（被告各自拆除位置及面積均詳如附表一之附圖編號及占有面積所示），並將如所示占用之土地返還原告，為有理由，應予准許。
陸、被告陳高智、徐香蘭、王文德雖陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，惟原告未聲請假執行，則就原告勝訴部分，被告聲明願供擔保免為假執行，即無必要，併此敘明。
柒、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第2 項。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
書記官 許國慶附表一：
（註：附圖即臺中市中山地政事務所107 年1 月31日土地複丈成果圖）┌──┬────┬────────┬────┬────┐│編號│被 告│ 建物門牌號碼 │附圖編號│占有面積││ │ │ （臺中市中區） │ │ （㎡） │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 1 │陳高智 │成功路236號 │ Ａ │ 18 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 2 │阮晉萍 │成功路236-1號 │ Ｂ │ 17 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 3 │楊貴芳 │成功路240號 │ Ｃ │ 17 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｄ │ 8 ││ 4 │鍾永樂 ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ ｄ │ 1 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｅ │ 9 ││ │ ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ ｅ │ 2 ││ 5 │黃瑞堂 ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｆ │ 8 ││ │ ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ ｆ │ 2 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 6 │楊勝全 │成功路000-0-00號│ Ｇ │ 11 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 7 │羅佳芬 │成功路000-0-00號│ Ｈ │ 9 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 8 │賴陳雀 │成功路000-0-00號│ Ｉ │ 9 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 9 │陳素卿、│成功路000-0-00號│ Ｊ │ 15 ││ │姚怡君 │ │ │ │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 10 │彭王秀英│成功路000-0-00號│ Ｋ │ 6 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 11 │楊秉熹 │成功路000-0-00號│ Ｌ │ 6 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｍ │ 5 ││ │ ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ ｍ │ 1 ││ 12 │許筱曼 ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｎ │ 7 ││ │ ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ ｎ │ 1 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｏ │ 5 ││ 13 │李俞箴 ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｐ │ 5 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 14 │徐香蘭 │成功路000-0-00號│ Ｑ │ 13 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ 15 │陳元生、│成功路000-0-00號│ Ｒ │ 10 ││ │周陳雪華├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｓ │ 10 │├──┼────┼────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｔ │ 4 ││ 16 │王文德 ├────────┼────┼────┤│ │ │成功路000-0-00號│ Ｕ │ 11 ││ │ │使用通道部分 │ │ │└──┴────┴────────┴────┴────┘附表二：
┌──┬────┬────────┐│編號│被 告│訴訟費用負擔比例│├──┼────┼────────┤│ 1 │陳高智 │百分之9 │├──┼────┼────────┤│ 2 │阮晉萍 │百分之8 │├──┼────┼────────┤│ 3 │楊貴芳 │百分之8 │├──┼────┼────────┤│ 4 │鍾永樂 │百分之4 │├──┼────┼────────┤│ 5 │黃瑞堂 │百分之11 │├──┼────┼────────┤│ 6 │楊勝全 │百分之5 │├──┼────┼────────┤│ 7 │羅佳芬 │百分之4 │├──┼────┼────────┤│ 8 │賴陳雀 │百分之4 │├──┼────┼────────┤│ 9 │陳素卿 │百分之3 │├──┼────┼────────┤│ 10 │姚怡君 │百分之3 │├──┼────┼────────┤│ 11 │彭王秀英│百分之3 │├──┼────┼────────┤│ 12 │楊秉熹 │百分之3 │├──┼────┼────────┤│ 13 │許筱曼 │百分之7 │├──┼────┼────────┤│ 14 │李俞箴 │百分之5 │├──┼────┼────────┤│ 15 │徐香蘭 │百分之6 │├──┼────┼────────┤│ 16 │陳元生、│連帶負擔百分之10││ │周陳雪華│ │├──┼────┼────────┤│ 17 │王文德 │百分之7 │└──┴────┴────────┘