臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第677號原 告即反訴被告 科技部中部科學工業園區管理局法定代理人 陳銘煌訴訟代理人 凃榆政律師
莊惠萍律師複 代理 人 施苡丞律師被 告即反訴原告 桑緹亞股份有限公司法定代理人 江漢彰被 告 郭咪咪上二人共同訴訟代理人 詹仕沂律師
蕭珮郁律師上列當事人間給付租金等事件，本院於民國107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳仟玖佰零叁萬壹仟捌佰伍拾肆元，暨其中新臺幣貳仟壹佰貳拾貳萬伍仟貳佰壹拾陸元，自民國一Ｏ六年十月四日起、其中新臺幣柒佰捌拾萬陸仟陸佰叁拾捌元，自民國一Ｏ七年四月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告新臺幣捌佰貳拾萬壹仟捌佰伍拾捌元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告前於民國106年9月11日聲請對被告發支付命令，係聲明被告應給付原告新臺幣（下同）2122萬5216元，暨自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，惟被告於法定期間內對支付命令提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴；原告嗣於107年4月18日，變更聲明請求被告應連帶給付原告 2903萬1854元，暨其中2122萬5216元自106年10月4日起，其中780萬6638元自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；被告應自106年12月1日起至系爭租賃土地上之臺中市○○區○○○段○○○段0○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○號下稱系爭建物）轉讓完成日止，按月連帶給付原告117萬1694元；又於 107年6月13日，變更聲明請求被告應連帶給付原告2903萬1854元，暨其中2122萬5216元自106年10月4日起，其中 780萬6638元自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應自106年12月1日起至107年6月30日止，按月連帶給付原告117萬1694元，此均係本於兩造間所簽訂之中部科學工業園區后里（七星）園區土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）之基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第 1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第 440號裁定參照）。經查，被告桑緹亞股份有限公司（下稱桑緹亞公司）以其與原告簽訂系爭租賃契約後，原告以中科三期后里（七星）園區環評未通過為由，拒絕被告桑緹亞公司進駐，致使被告桑緹亞公司至今未能使用租賃物，因原告無法履行於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態之義務，致被告桑緹亞公司因未能使用系爭租賃物，需另外承租辦公室及停車位而受有損害，被告桑緹亞公司於本訴言詞辯論終結前之 107年1月3日提起反訴，依民法第 227條規定，請求原告賠償其另外承租辦公室及停車位之損害共 918萬8800元。茲本訴與反訴所主張之權利，均係依據系爭租賃契約，反訴之標的與本訴之標的及防禦方法相牽連，審判資料有共通性及牽連性，且無其他不得提起反訴之情形，是被告桑緹亞公司提起反訴自為合法。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告桑緹亞公司與原告簽訂系爭租賃契約，由被告桑緹亞公司向原告承租中部科學工業園區后里（七星）園區內土地（下稱系爭租賃物），並由被告郭咪咪擔任系爭租賃契約之連帶保證人。依系爭租賃契約第 6條約定，被告桑緹亞公司自租賃期間開始之日起，應依原告所定繳租程序及期限繳付租金，依系爭租賃契約第 8條約定，被告桑緹亞公司如未依約定期限繳納租金，逾期未滿 1個月者，按應繳月租金總額加收2％違約金；逾期 1個月未滿2個月者，按應繳月租金總額加收5％違約金；逾期 2個月未滿3個月者，按應繳月租金總額加收10％違約金；逾期 3個月以上者，按應繳納月租金總額加收15％之違約金。
（二）被告桑緹亞公司自 104年9月1日起即未繳納租金，原告前就 104年9月1日起迄105年4月30日止之租金及違約金提起民事訴訟，業經本院105年度重訴字第368號民事判決確定在案。因系爭租賃契約已於 106年11月30日經原告合法終止，原告自得依約請求被告給付105年5月1日起至106年11月30日止之租金及違約金計2591萬1993元：
㈠依系爭租賃契約第18條第 3款約定，被告桑緹亞公司如逾
期繳付租金超過 2年，原告得隨時通知其終止契約。被告桑緹亞公司自 104年9月起迄106年11月止，未繳租金已逾2年，原告已依系爭租賃契約第18條第3款約定，通知被告桑緹亞公司於106年11月30日終止系爭租賃契約。㈡依系爭租賃契約第 6條約定，被告桑緹亞公司應如期繳納
租金，且逾期未繳納，原告並得請求違約金。原告於本訴訟追加前係請求被告公司給付 105年5月1日起至106年8月30日止之租金及已發生之違約金計2122萬5216元，今再追加106年9月1日起至106年11月30日止之租金及違約金共計468萬6777元，故原告本件請求之租金及違約金共計 2591萬1993元。
（三）依被告桑緹亞公司出具之承諾書，被告桑緹亞公司應於系爭租賃契約終止時，給付101年度之公共設施建設費311萬9861元：
㈠依科學園區設置管理條例第12條第 3項規定，園區事業租
用園區土地，除應付租金外，並應負擔公共設施建設費用。而依同條例施行細則第11條規定，素地租金依土地法第
105 條規定計收，公共設施建設費則按實際發生成本，依承租面積占園區基地內可出租土地面積之比例計算。因此，被告桑緹亞公司應繳納之租金包括素地租金及以承租面積為基礎計算之公共設施建設費。
㈡被告桑緹亞公司（更名前為旭能光電股份有限公司《下稱
旭能公司》）於99年間，向原告申請公共設施建設費「遞延至 101年起算徵收年度」，經原告同意後，被告桑緹亞公司於100年間，復申請就101年度之公共設施建設費緩繳至 101年12月31日，原告亦以函文表示同意，嗣被告桑緹亞公司再出具承諾書承諾 101年度之公共設施建設費，將於終止契約時一次給付。因此，被告桑緹亞公司自應按前開承諾書於系爭租賃契約終止時，給付 101年度公共設施建設費。
㈢依科學園區設置管理條例施行細則第11條規定，被告桑緹
亞公司於 101年應繳納之公共設施建設費，係以其承租土地面積13萬平方公尺計算，惟其於101年12月1日起退租部分土地，變更承租面積為 5萬3395平方公尺，嗣被告桑緹亞公司於 102年9月1日簽訂系爭租賃契約時，再度變更承租面積為4萬1545平方公尺（計算式：5萬3395平方公尺－1萬1850平方公尺＝4萬1545平方公尺），且被告桑緹亞公司已於斯時繳納該等退租部分之 101年度公共設施建設費。從而，系爭租賃契約於 106年11月30日終止時，被告桑緹亞公司自應給付系爭租賃物4萬1545平方公尺部分之101年度公共設施建設費311萬9861元。
（四）被告桑緹亞公司依約應自系爭租賃契約終止後即 106年12月 1日起至系爭租賃土地上之建築物轉讓完成之日止，按月給付 117萬1694元之損害賠償金，原告暫先請求被告桑緹亞司自 106年12月1日至107年6月30日止，按月給付117萬1964元之損害賠償金：
㈠依系爭租賃契約第 20條第2項約定，被告桑緹亞公司於系
爭租賃契約終止後、該建築物轉讓完成前，應按月給付相當於原約定租金數額之損害賠償金。系爭租賃契約已於106年11月30日終止，且依原告106年9月6日民事陳報狀所載，105年11月1日起系爭租賃契約之每月租金為 117萬1694元，是依前開約定，被告桑緹亞公司即應自106年12月1日起至系爭租賃土地上之建築物完成轉讓時止，按月給付117萬1694元之損害賠償金。
㈡原告暫先請求被告桑緹亞公司自106年12月1日至107年6月30日止，按月給付117萬1964元之損害賠償金。
（五）依最高法院 46年台上字第386號判例要旨，縱無於契約載明拋棄民法第 745條先訴抗辯權，然連帶保證人亦與主債務人對債權人同負全部給付之責。被告郭咪咪既為系爭租賃契約之連帶保證人，自應與被告桑緹亞公司對原告各負全部給付之責任，亦即被告郭咪咪就被告桑緹亞公司積欠原告之租金、違約金、公共設施建設費、損害賠償金應同負給付責任。
（六）原告原請求被告連帶給付 105年5月1日起至106年8月30日止之租金及已發生之違約金計2122萬5216元部分，因被告係於106年10月3日收受支付命令，故原告請求就此部份自106年10月4日起之法定遲延利息。另追加請求 106年9月1日起至106年11月30日止之租金及違約金計468萬6777元及101年度之公共設施建設費311萬9861元，則均請求自追加訴之聲明狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息。
（七）並聲明：㈠被告應連帶給付原告2903萬1854元，暨其中2122萬5216元
自 106年10月4日起、其中780萬6638元自追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。
㈡被告應自106年12月1日起至107年6月30日止，按月連帶給付原告117萬1964元。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告於前案既已自認其對原告負有租金給付義務，被告若於本案為相反之主張，即有違反民事訴訟法之誠信原則及禁反言原則：
㈠被告桑緹亞公司自 104年9月1日起即未依約繳納租金，原
告前已就 104年9月1日至105年4月30日止之租金及違約金提起民事訴訟，並經本院105年度重訴字第368號民事判決確定在案。被告桑緹亞公司雖曾於前案提及其因遲遲無法進駐園區，故資金調度發生困難，致無法給付租金等事，然於言詞辯論時，被告不但對於原告主張之金額無意見，且就原告全部之請求予以認諾。從而，前案依民事訴訟法第 384條之規定，判決被告應連帶給付原告上開期間之租金及違約金。
㈡承前，本件原告主張依系爭租賃契約，被告應連帶給付原
告105年5月1日至106年11月30日之租金，係本於與前案同一之租賃契約，就前案請求期間 104年9月1日至105年4月30日後，被告桑緹亞公司持續違約部分再為請求，被告於前案既不爭執原告之租金給付請求權，於本件卻辯稱其不負有租金給付義務等語，顯係與前案相反之主張，自有違民事訴訟法之誠信原則及禁反言原則。
（二）系爭租賃物合於約定之使用、收益，原告並無違反系爭租賃契約之義務，被告自應依約給付租金及違約金：
㈠被告桑緹亞公司原名稱為旭能公司，於 102年間變更公司
名稱為桑緹亞公司，公司名稱變更並不影響法人格之同一性。
㈡依科學工業園區設置管理條例第3條第1項規定，事業單位
若擬於原告園區內設立時，自應先經原告核准後，始得進駐。原告於96年9月7日核准旭能公司申請投資設立之函文內業已載明：「准予投資經營：研究、開發、製造及銷售下列產品：⒈薄膜太陽能電池…⒉太陽能模組材料…」等語。又依第三期發展區（后里基地－七星農場部分）開發計畫之環境影響說明書第5至2頁亦載明：「七星農場園區擬引進之產業係以光電產業為主軸」等語。準此足徵，系爭租賃物所在之園區係以光電產業為限，且原告僅准予旭能公司經營薄膜太陽能電池及太陽能模組材料之生產。是故旭能公司僅能於取得前述核准後，於系爭租賃物內經營、生產太陽能電池及模組材料。
㈢其後，旭能公司向原告申請變更公司名稱為桑緹亞公司，
原告於 102年5月3日准予變更之函文並敘明：「其他投資事宜仍請依本局原核定內容辦理」，並未有變更旭能公司於96年9月7日經原告核准得於園區內從事之投資經營內容。依系爭租賃契約第 5條及第16條前段之約定，被告僅能於系爭租賃物內經營原告所核准之產業項目。原告既已核准旭能公司之投資申請，且旭能公司亦於取得該投資核准後，自96年間起在系爭租賃物內，進行太陽能電池等之生產，自無被告所辯稱有原告拒絕其進駐之情事。且被告桑緹亞公司與原告簽訂系爭租賃契約時，自始明瞭於系爭租賃物所進行之生產須限於光電產業，縱使嗣後變更公司名稱，惟被告桑緹亞公司依科學工業園區設置管理條例第 3條規定，經原告核准得從事之投資經營內容並無不同，仍以生產太陽能電池及模組材料為限，系爭租賃物所在之園區以光電產業為限之客觀條件也從未變更，原告自無被告桑緹亞公司所稱未提供合於約定使用、收益之租賃物。職是以觀，被告桑緹亞公司以其事後單方申請新增公司登記之營業項目化妝品批發業等19項園區外營業項目，辯稱原告未提供合於約定使用、收益之租賃物或有拒絕其進駐園區，顯無理由。
㈣據上所述，原告既已提供合於約定使用、收益之租賃物，
被告桑緹亞公司自應依約給付租金，至於被告桑緹亞公司實際上未依原告核准內容使用系爭租賃物，反而將之提供給廣運機械工程股份有限公司使用，係被告桑緹亞公司是否有違反系爭租賃契約第 5條約定之情事，仍不影響被告桑緹亞公司之租金給付義務。從而，被告辯稱其得拒絕給付租金，於法無據，自不足採。
三、被告桑緹亞公司、郭咪咪則以：
（一）被告桑緹亞公司係於 102年間，因旭能公司與安那柏格股份有限公司合併後，改名為桑緹亞公司，故被告桑緹亞公司承接旭能公司與原告間之中部科學工業園區后里（七星）園區土地租賃契約書即系爭租賃契約，租賃期間自 102年 9月1日起至116年12月31日止，且被告桑緹亞公司已先於102年5月間向原告聲請變更公司名稱、增加化妝品批發業等19項營業項目並經原告准予登記，有原告所發102年5月10日中商字第1020010978號函可稽。
（二）被告桑緹亞公司與原告簽訂系爭租賃契約後，即規畫將公司辦公室進駐系爭租賃物上之廠房，然原告屢屢以中科三期后里（七星）園區環評未通過，拒絕被告桑緹亞公司進駐，致使被告桑緹亞公司一直無法使用系爭租賃物上之廠房。另中科三期后里（七星）園區於95年首次通過環評，96年動工，之後經歷訴訟，環評遭撤銷，再度環評，再訴訟，達成和解並進入二階段環評，目前還停留在二階段環評，故至今被告桑緹亞公司仍無法使用系爭租賃物。
（三）因原告以中科三期后里（七星）園區環評未通過，拒絕被告桑緹亞公司進駐，致使被告桑緹亞公司自系爭租賃契約簽訂後，至今始終未能使用系爭租賃物，原告顯未能將合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，原告並無法履行於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，原告顯違反民法第 423條之規定，且已違反最高法院86年度台上字第3490號判決意旨所載之出租人之積極義務即倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其是否係可歸責於出租人之事由，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。既然原告違反民法第 423條之規定，則依最高法院 99年度台上字第526號、92年台上字第2640號民事判決要旨，被告桑緹亞公司不僅可行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，亦可免其支付租金之義務。
（四）被告郭咪咪為系爭租賃契約之連帶保證人，如前所述，被告桑緹亞公司既可行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，亦可免其支付租金之義務，則被告郭咪咪應可同論。
（五）被告對於原告追加106年9月1日起至106年11月30日止之租金及違約金共計 468萬6777元之金額部分不爭執。對於原告請求給付系爭租賃物4萬1545平方公尺部分之101年度公共設施建設費311萬9861元之金額部分，被告不爭執。
（六）原告主張依系爭租賃契約第 20條第2項約定，被告桑緹亞公司於系爭租賃契約終止後、該建築物轉讓完成前，應按月給付相當於原約定租金數額之損害賠償金，故請求被告桑緹亞公司即應自106年12月1日起至系爭租賃物上之建築物完成轉讓時止，按月給付 117萬1694元之損害賠償金。
惟系爭租賃契約並未終止，因原告並無終止權，又依系爭租賃契約第17條約定，轉讓須報請原告同意，即使系爭租賃契約已終止，現在系爭租賃物上之建築物無轉讓之情事，亦屬不可歸責於被告桑緹亞公司，故被告桑緹亞公司無須給付該部分之違約金。另被告桑緹亞公司認為系爭契約訂定時，原告屬於比較強勢之一方，故系爭租賃契約之上開約定應屬不合理，如法院認為原告可請求，被告懇請法院酌減違約金，而就酌減比例部分，被告無意見。
（七）並聲明：原告之訴駁回。
叁、反訴部分：
一、反訴原告桑緹亞公司起訴主張：
（一）反訴被告以中科三期后里（七星）園區環評未通過拒絕被告桑緹亞公司進駐，致使被告桑緹亞公司自系爭租賃契約簽訂後，至今始終未能使用系爭租賃物，反訴被告顯未能將合於所約定使用、收益之租賃物交付予反訴原告桑緹亞公司，反訴被告並無法履行於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態之出租人義務，自屬債務不履行至明，反訴原告桑緹亞公司依民法第 227條規定，請求賠償因系爭租賃物無法使用所受之損害，分述如下:
㈠承租辦公室租金費用787萬元：
因反訴原告桑緹亞公司無法使用系爭租賃物，故需另外租用大安國際大樓辦公室 31樓及3樓，有大安國際大樓辦公室租賃契約書可證。
⒈大安國際大樓辦公室31樓租金為每月 9萬4000元，租賃
期間自102年9月1日起至106年12月31日止，共52個月，合計488萬8000元。
⒉大安國際大樓辦公室 3樓自102年9月1日起至104年12月
31日止，租金為每月9萬4000元，共28個月，合計263萬2000元，105年1月1日至105年7月31日止，共7個月，租金為每月5萬元，共7個月，合計35萬元。
⒊以上共計787萬元。
㈡承租辦公室之停車位租金費用131萬8800元：
⒈大安國際大樓地下停車位編號214、215車位（租賃期間
：102年9月1日至105年6月30日，共34個月）， 月租金6000元，共計20萬4000元。
⒉大安國際大樓地下停車位編號355、356車位（租賃期間
：102年12月1日至106年11月30日，共48個月）， 月租金5000元，共計24萬元。
⒊大安國際大樓地下停車位編號418、419車位（租賃期間
：102年9月1日至106年12月31日，共52個月），月租金6000元。共計31萬2000元。
⒋室內停車場，編號A區11、12號停車位（租賃期間：103
年6月15日至104年6月14日，共12個月）， 月租金2700元/1車位，共計6萬4800元。
⒌室內停車場，編號A區7、8、9、10號停車位（租賃期間
：104年1月16日至104年12月31日，共11.5個月）， 月租金3000元/1車位，共計13萬8000元。⒍室內停車場，編號A區11、12、7、8、9、10號停車位（
租賃期間：105年1月1日至105年12月31日，共12個月），月租金3000元/1車位，共計21萬6000元。
⒎室內停車場，編號A區9、10、11、12號停車位（租賃期
間：106年1月1日至106年12月31日，共12個月），月租金3000元/1車位，共計14萬4000元。
⒏以上合計131萬8800元。
㈢系爭租賃物之電費自 102年9月至106年12月止，共計1936萬9020元。
㈣系爭租賃物之水費自102年9月至106年12月止，共計34萬6870元。
㈤系爭租賃物之管理費自102年9月至106年12月止，共計377萬3856元。
㈥以上共計3253萬1498元，反訴原告現僅就上述承租辦公室
租金費用787萬元及承租辦公室之停車位租金費用131萬8800元，合計918萬8800元起訴請求。
（二）並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告桑緹亞公司 918萬8800元，及自
本反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡反訴原告桑緹亞公司願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告桑緹亞公司主張反訴被告未交付合於約定使用、收益之租賃物，致其因此受有承租其他辦公室及停車位之損害。惟反訴被告交付之系爭租賃物合於約定使用、收益，反訴被告並無違反系爭契約之義務，亦未拒絕反訴原告桑緹亞公司使用系爭租賃物，詳如反訴被告於本訴之陳述。因此，反訴原告桑緹亞公司請求反訴被告賠償其未能使用、收益系爭租賃物之損害賠償，自無理由。
（二）反訴原告桑緹亞公司提出之辦公室及停車位租賃契約，其承租人均為「桑緹亞股份有限公司臺中分公司」，且「桑緹亞股份有限公司臺中分公司」之登記所在地即為前開租賃標的物之所在地，此有經濟部公司登記資料查詢網站可稽，準此，該等辦公室及停車位顯係反訴原告桑緹亞公司為設立分公司所承租，自非如反訴原告桑緹亞公司所主張該等辦公室及停車位，均係因其未能使用系爭租賃物而另行承租。
（三）綜上所述，反訴原告桑緹亞公司指稱反訴被告未能交付合於約定使用、收益之租賃物，致其受有損害，不但與客觀事實顯不相符，更於法無據。
（四）並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：
（一）被告即反訴原告桑緹亞公司原名稱為旭能光電股份有限公司，原告即反訴被告於96年9月7日依科學工業園區設置管理條例第3條規定，核准其申請投資設立之函文載明:「准予投資經營:研究、開發、製告及銷售下列產品： ⒈薄膜太陽能電池...⒉太陽能模組材料...」。被告即反訴原告於取得前述核准後，於承租之中部科學工業園區后里（七星）園區土地內，經營、生產太陽能電池及模組。
（二）被告即反訴原告桑緹亞公司於102年5月間，向原告即反訴被告聲請變更公司中英文名稱，經原告即反訴告於102年5月 3日以中投字第1020010251號函同意辦理，其說明三並註明「其他投資事宜仍請依本局原核定內容辦理」。原告即反訴被告並於102年5月10日中商字第1020010978號函主旨載明：「貴公司申請變更公司名稱為桑緹亞股份有限公司、增加化粧品批發業等19項園區外營業項目、第七次修訂公司章程及董事持股變動等變更登記案，准予登記，請查照。」
（三）兩造於 102年9月1日簽訂「中部科學工業園區后里（七星）園區地租賃書」，租賃期間自102年9月1日起至116年12月31日止。
（四）被告即反訴原告桑緹亞公司於系爭租賃物上興建臺中市○○區○○○段○○○段 0○號建物，門牌號碼臺中市○○區○○路○號。
（五）被告即反訴原告桑緹亞公司自 104年9月1日起即未依約繳納租金，原告即反訴被告前就 104年9月1日至105年4月30日止之租金及違約金提起訴訟，被告於該案即 本院105年度重訴字第 368號給付租金事件中認諾原告即反訴被告全部之請求，並經本院判決原告即反訴被告勝訴確定。
（六）被告即反訴原告桑緹亞公司自105年5月1日起至106年11月30日止積欠之租金及違約金計2591萬1993元。另被告即反訴原告桑緹亞公司尚積欠101年度之公共設施建設費311萬9861元。
（七）原告即反訴被告於 106年11月29日以中建字第1060027278號函向被告即反訴原告桑緹亞公司為系爭租賃契約於 106年11月30日終止之意思表示，該函業經被告即反訴原告桑緹亞公司於106年11月30日收受。
二、主要爭點：
（一）本訴部分：㈠系爭租賃物是否合於系爭租賃契約約定之使用、收益？原
告是否有履行民法第423條規定之出租人義務？㈡被告是否可以主張同時履行抗辯權或免其支付租金之義務
？㈢原告請求被告連帶給付租金及違約金 2591萬1993元及101
年度之公共設施建設費311萬9861元，有無理由？㈣系爭租賃契約是否業經原告於106年11月30日合法終止？㈤原告依系爭租賃契約第20條第2項約定，請求被告自106年
12月1日起至107年6月30日止，按月連帶給付原告117萬1694元，有無理由？
（二）反訴部分：㈠系爭租賃物是否合於系爭租賃契約約定之使用、收益？反
訴被告是否有履行民法第423條規定之出租人義務？㈡反訴原告請求其另外承租辦公室及停車位之損害共918萬8
800元，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）系爭租賃物合於系爭租賃契約約定之使用、收益，原告確有履行民法第423條規定之出租人義務：
㈠被告桑緹亞公司原名稱為旭能公司，於102年間變更公司
名稱為桑緹亞公司，為兩造所不爭執，而公司名稱變更並不影響法人格之同一性，核先說明。
㈡原告主張依科學工業園區設置管理條例第3條第1項規定，
事業單位若擬於原告園區內設立時，自應先經原告核准後，始得進駐。原告於96年9月7日核准旭能公司申請投資設立之函文內業已載明：「准予投資經營：研究、開發、製造及銷售下列產品：⒈薄膜太陽能電池…⒉太陽能模組材料…」等語。又依第三期發展區（后里基地－七星農場部分）開發計畫之環境影響說明書第5至2頁亦載明：「七星農場園區擬引進之產業係以光電產業為主軸」等語。準此足徵，系爭租賃物所在之園區係以光電產業為限，且原告僅准予旭能公司經營薄膜太陽能電池及太陽能模組材料之生產。是故旭能公司僅能於取得前述核准後，於系爭租賃物內經營、生產太陽能電池及模組材料。其後，旭能公司向原告申請變更公司名稱為桑緹亞公司，原告於102年5月
3 日准予變更之函文並敘明：「其他投資事宜仍請依本局原核定內容辦理」，並未有變更旭能公司於96年9月7日經原告核准得於園區內從事之投資經營內容。依系爭租賃契約第 5條及第16條前段之約定，被告僅能於系爭租賃物內經營原告所核准之產業項目。原告既已核准旭能公司之投資申請，且旭能公司亦於取得該投資核准後，自96年間起在系爭租賃物內，進行太陽能電池等之生產，自無被告所辯稱有原告拒絕其進駐之情事。且被告桑緹亞公司與原告簽訂系爭租賃契約時，自始明瞭於系爭租賃物所進行之生產須限於光電產業，縱使嗣後變更公司名稱，惟被告桑緹亞公司依科學工業園區設置管理條例第 3條規定，經原告核准得從事之投資經營內容並無不同，仍以生產太陽能電池及模組材料為限，系爭租賃物所在之園區以光電產業為限之客觀條件也從未變更，原告自無被告桑緹亞公司所稱未提供合於約定使用、收益之租賃物等情，業據其提出行政院國家科學委員會中部科學工業園區管理局96年9月7日中投字第0960014727號函、 99年9月中部科學工業園區第三期發展區（后里基地－七星農場部分）開發計畫書環境影響說明書、102年5月3日中投字第 1020010251號函（詳本院卷第129至132頁）為證，堪信為真實。被告桑緹亞公司更名前之旭能公司，經原告依科學工業園區設置管理條例第3條第1項規定，核准投資經營的既為薄膜太陽能電池、太陽能模組材料，嗣被告桑緹亞公司申請變更公司名稱時，原告准予變更的函文，即明確載明「其他相關投資事宜仍請依本局原核定內容辦理」，並未同意被告桑緹亞公司增加化妝品批發業等19項營業項目，是被告桑緹亞公司仍僅能於系爭租賃物內經營、生產太陽能電池及模組材料之光電產業。被告桑緹亞公司關於化妝品批發業等19項營業項目，既不在原告核准投資經營的範圍內，依上開條例規定自不在系爭租賃契約約定之使用、收益範圍內，被告桑緹亞公司因上開營業項目之受限，而無法進駐系爭租賃物，自難認原告有何違約情事。此外，被告既未能舉證證明原告有屢屢以中科三期后里（七星）園區環評未通過，拒絕被告桑緹亞公司以原核准投資經營之薄膜太陽能電池、太陽能模組材料等營業項目進駐，致使被告桑緹亞公司一直無法使用系爭租賃物上之廠房，其抗辯系爭租賃物未合於系爭租賃契約約定之使用、收益，未履行民法第 423條規定之出租人義務，自不可採。
㈢被告抗辯被告桑緹亞公司已先於102年5月間向原告聲請變
更公司名稱、增加化妝品批發業等19項營業項目並經原告准予登記，有原告所發102年5月10日中商字第1020010978號函（詳本院卷第35頁）可稽，然該函主旨載明「貴公司申請變更公司名稱為桑緹亞股份有限公司、增加化粧品批發業等19項園區外營業項目、第七次修訂公司章程及董事持股變動等變更登記案，准予登記，請查照。」，已明確記載被告桑緹亞公司申請增加化粧品批發業等19項，係屬「園區外」的營業項目，原告准予登記亦係准予其作為「園區外」的營業項目，與原告102年5月3日中投字第1020010251 號函載明「其他相關投資事宜仍請依本局原核定內容辦理」，並無捍格之處，被告以此抗辯原告已准予其在「園區內」增加化妝品批發業等19項營業項目，卻拒絕其以該營業項目進駐系爭租賃物上的廠房，未提供合於系爭租賃契約約定之使用、收益的租賃物，未履行民法第 423條規定之出租人義務，亦不可採。
（二）承前所述，原告既無未提供合於系爭租賃契約約定之使用、收益的租賃物，並無未履行民法第 423條規定之出租人義務之違約情事，則被告以原告有未提供合於系爭租賃契約約定之使用、收益的租賃物，未履行民法第 423條規定之出租人義務之違約情事，主張同時履行抗辯權或免其支付租金之義務，自不可採。
（三）被告桑緹亞公司自105年5月1日起至106年11月30日止積欠之租金及違約金計2591萬1993元；另被告桑緹亞公司尚積欠101年度之公共設施建設費311萬9861元，既為兩造所不爭執，則原告依系爭租賃契約及連帶保證的法律關係，請求被告連帶給付租金及違約金 2591萬1993元及101年度之公共設施建設費 311萬9861元，合計2903萬1854元，為有理由。且按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第 233條第1項、第203條亦有明定。本件原告請求被告連帶給付租金、公共設施建設費係有確定期限之給付，且均已屆期，請求被告連帶給付違約金，則屬無確定期限之給付，原告就被告應連帶給付之2903萬1854元，其中2122萬5216元（即聲請支付命令時原請求金額）自支付命令送達翌日即106年10月4日起、其中 780萬6638元自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日即107年4月20日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自應准許。
（四）系爭租賃契約第 18條第3款約定：「有左列情事之一時，甲方（即原告）得隨時通知乙方（即被告桑緹亞公司）終止本約，收回土地。三、乙方逾期繳付租金，且逾期已超過兩年者。」，原告主張被告桑緹亞公司自 104年9月1日起至 106年11月30日止，均未依期繳付租金等情，為被告所不爭執，其逾期已超過兩年，原告於 106年11月29日以中建字第1060027278號函向被告桑緹亞公司為系爭租賃契約於 106年11月30日終止之意思表示，該函既經被告桑緹亞公司於 106年11月30日收受，系爭租賃契約即已經原告於106年11月30日合法終止。
（五）系爭租賃契約第 20條第2項約定：「本約租期屆滿時或經終止後六個月內，乙方應將本約土地上之建築物依本約第十七條規定轉讓。於完成轉讓前，乙方應按月給付甲方相當於原約定租金數額之損害賠償金予甲方。」；第17條約定：「乙方如擬將其於本約土地上所興建之建築物轉租、轉借或轉讓予他人，應事先報經甲方同意，且轉讓申報時應備無污染土地證明文件。惟轉租、轉借或轉讓之對象應以經核准設立之園區事業為限。依前項規定轉租或轉讓時，其租金標準及轉讓價格應經甲方同意；另轉讓時甲方得依土地法第一百零四條規定以同樣條件優先購買。」。原告主張被告桑緹亞公司於系爭租賃土地上興建臺中市○○區○○○段○○○段 0○號建物，門牌號碼臺中市○○區○○路○號，且目前尚未依系爭租賃契約第20條第2項、第17條約定，完成系爭建物之轉讓等情，為被告所不爭執，堪信為真實。而系爭租賃契約既經原告於 106年11月30日合法終止，則依系爭租賃契約第 20條第2項之約定，被告桑緹亞公司應自106年12月1日起至系爭建物轉讓完成日止，按月給付原告 117萬1694元，是原告依系爭租賃契約及連帶保證的法律關係，請求被告自 106年12月1日起至107年6月30日止，按月連帶給付原告117萬1694元（因目前均已屆期，合計為820萬1858元，為有理由，應予准許。
（六）被告雖抗辯依系爭租賃契約第17條約定，轉讓須報請原告同意，即使系爭租賃契約已終止，系爭租賃物上之建物無轉讓之情事，亦屬不可歸責於被告桑緹亞公司，故被告桑緹亞公司無須給付該部分之損害賠償金，然被告並未舉證證明被告桑緹亞公司已有具體轉讓系爭建物之計畫，而原告卻不為同意之情事，顯然僅係被告桑緹亞公司消極不為系爭建物之轉讓，其主張不可歸責於被告桑緹亞公司，顯然無據。又被告另抗辯系爭租賃契約訂定時，原告屬於比較強勢之一方，故系爭租賃契約之上開約定應屬不合理，如法院認為原告可請求，亦請求法院酌減違約金等語。惟系爭租賃契約第 20條第2項約定之「損害賠償金」，實屬相當於租金的損害賠償，蓋因系爭租賃物雖為原告有權出租的土地，然系爭租賃物上的系爭建物則為被告桑緹亞公司所有，若被告桑緹亞公司未依系爭租賃契約第 20條第2項、第17條之約定，將系爭建物轉讓與原告同意之人，則系爭租賃物，因其上有被告桑緹亞公司所有之系爭建物，系爭租賃物等同無出租之經濟效益，故系爭租賃契約第20條第2項始會約定租期屆滿時或經終止後6個月內，被告桑緹亞公司應將系爭租賃土地上之建物，依系爭租賃約第17條約定轉讓予經原告同意之人，目的即在使受讓系爭建物之人，得以同時向原告承租系爭租賃土地，此等約定係在使土地、建物使用權限的單純化，且為被告桑緹亞公司向原告承租系爭租賃物前所明知之約定，難認有何不合理之處。至於該「損害賠償金」即相當於租金的損害賠償，是將契約終止後相當於租金的損害賠償，直接內化為契約約定，其本質上並非違約金之性質，且因被告桑緹亞公司未將系爭建物轉讓原告同意之人前，系爭租賃物根本無出租之經濟效益，原告因此受有相當於租金的損害，是原告請求被告自106年12月1日起至107年6月30日止，按月連帶給付原告相當於原約定租金數額即117萬1694元，合計820萬1858元之損害賠償金，亦無不相當之情事，被告請求本院酌減該損害賠償金數額，並不足採。
（七）綜上所述，原告依據系爭租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付2903萬1854元，暨其中2122萬5216元自106年10月4日起、其中780萬6638元自107年 4月20日起，均至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；請求被告連帶給付820萬1858元，均有理由，應予准許。
二、反訴部分：
（一）反訴被告並無未提供合於系爭租賃契約約定之使用、收益的租賃物，亦無未履行民法第 423條規定之出租人義務之違約情事，業如前述，反訴原告桑緹亞公司主張依民法第227條規定， 請求反訴被告賠償因系爭租賃物無法使用所受之損害，包括承租辦公室租金費用 787萬元、承租辦公室之停車位租金費用131萬8800元，合計918萬8800元，即屬無據。
（二）綜上所述，反訴原告桑緹亞公司依民法第 227條之規定，請求反訴被告給付 918萬8800元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利
書記官 王 嘉 仁如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
書記官 王 嘉 仁